プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

やはりここの掲示板が熱い

>>11000 マンション掲示板さん
恐らく住民板で話題になっているタイミング
は、A棟がC棟より低めに価格設定されて売り出されたものではないですかね？そうであれば値引きではなくて、立地条件を反映した(南向き→西向き)価格設定であり、値引きには当たらないような気がしますが。

>>11002 匿名さん

同じ期ってハッキリ書いてますよ

>>11003 口コミ知りたいさん
住民板読んでると、C棟ってそもそもの価格設定が高かったことから、選んだ住戸によって、値引きがあったようですね。
この住民板読んでると、D棟ってC棟より低めに価格設定されているので、本当に値引きなどできるのか、と思ってしまうけど。

>>11004 匿名さん
売れないんだからするしかないのです。

10%値引きはデマでしょう。
野村がそこまで完売を焦っていないし、なんだかんだ言っても、同じプラウドシティ阿佐ヶ谷とかも、竣工後2年近くは販売してたと思うので、スミフじゃないけどそんな簡単に値引きしないでしょう。
本当に値引きしてたら、もっと検討板が値引きで盛り上がるし、もう完売してしまってるよね。

評論家の榊さんがこんな記事を書いていますね。
野村は大幅値引をしているそうです。

▪️野村不動産の決算がイマイチな理由

昨日の日経新聞サイトの記事に
「野村不動産は大して儲かっていない」
というのがあって、読みました。
外から見ていると、儲かっていそうですけどね。
まあ、いくつか大きな不振物件はあります。
でも、そんなこと言ったら住友不動産・・・

野村不動産は、営業力がずば抜けていますね。
私が見る限り、オープンハウスDと双璧です。
必ず、完売させてしまいます。どんな物件も。
まあ、竣工後1年以上経過することは稀。

しかし、それはかなり大胆な値引きがあるから、ともいえます。
値引きはもろに利益を圧縮してしまいますからね。

本当の住民もしくは近所の人は既知の内容
・1期目でC棟値下げあった
・数値で見ると完売間近では無い
・本来2016年内にプラザまで完売させる販売計画だった
・野村の見積もりミスでマンション収支は燃えてる

>>11007 匿名さん
これは物件全般の販売傾向の話ですよね。
D棟の価格設定がそもそも抑えた設定しているんだから、そんな簡単に値引きしないよ。

>>11008 契約済みさん
見積もりミスって言うか、販売途中から止むを得ず集客・販売ターゲットの収入層を下げたからじゃない？
本来はもっと自家用車を持てる収入世帯を集める計画だったはず。

管理費収支成り立たなくなった今も、同じ管理費設定で、大規模ならではの安価な管理費を売り文句に販売続けてるのはいかがなものか。

>>11009 マンション掲示板さん
同意。D棟高層階が10%値引きによって、4千万円台後半だったら、現時点で完売してるでしょう。

>>11010 匿名さん
ターゲット変更含めて見積もりミスって言ってるの
管理費の件はクレーム出てるみたいね
今の時点では確かに嘘じゃないけど

>>11011 マンコミュファンさん
それやったら住民から暴動が起きる
ってかD棟って10%値引きで4千万円後半になる値段なのか

>>11013 契約済みさん
確かに4千万円台後半は言い過ぎで、5千万円を切る程度だと思いますね。

2018年の春から夏にかけて購入可能なマンションのなかから、狙い目と評価される物件につい、ジャーナリスト櫻井幸雄氏が下記の3件をピックアップした。

シティハウス自由が丘レジデンス(住友不動産)
プラウドシティ大田六郷(野村不動産)
シティテラス東陽町(住友不動産)

また、プラウドシティ大田六郷の詳細評価は以下の記事を見てください。

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/

>>11015 匿名さん
公式お抱えの提灯持ち記事なんてなんの参考にもならない。

ここまで売れないと、大幅値引き連発ですね。
もちろん口外できない約束なんです。

>>11017 マンコミュファンさん
23区内1%未満の大規模マンションながら、既に約95%を供給済みですけど。
大幅値引き連発なら、現時点で完売です。

>>11016 匿名さん
あなたの書き込みは参考になるか？

値引きの妄想をして、現実に戻れない人が多いなぁ。可哀相…
たとえ値引きしても、買わない(買えない)やつばかりだ。きっと…

品川近辺に勤務のサラリーマン層を取り込みたいが、品川シーサイドで大量供給が続いているのが痛かったですね。
6000万以上出せる人は資産性の観点で軒並みシーサイドに流れており、中下流リーマンにターゲットを絞ると、大幅値下げせざるを得ない。

>>11021 マンション掲示板さん
だから、ここは5千万円台〜6千万円が主要ターゲットなので住み分けが出来ているよね。
同じ6千万円台でも高層階、80平米以上なので、問題ないでしょう。(品川で6千万円ではここの条件を上回れないでしょ)

ですね。
あちらは品川からより近い立地なぶん、坪３００万はしますから競合はしてないですね。
７０平米で６５００万以上の予算が取れる方は選択肢が多くて羨ましいですわ。

もし値引きに充てる原資があるなら、機械式の撤去費用を負担してほしい。

事実上不足が見えてる管理費設定のまま売り抜くのは不誠実だと思う。

こちらの賃貸需要はどうでしょうか？
70平米の3LDKの場合、20万程度で借り手が見つかるものでしょうか？
現在、賃貸物件で探しても見つかりませんが。。

>>11024 匿名さん
デベなんて売って終わりなのでそんなものですよ。管理費が不足するのは、購入前から予想出来た事ですしね。

>>11025

部屋が空く度に入居者を探すのが大変だと思います。
賃貸希望なら住みたい街ランキングに入っているようなところがいいですよ。

やはり、ドヤ街のイメージを克服できない常識人が多かったということですね。ある意味ホットとします、

>>11028 匿名さん
六郷土手の簡易旅館を"ドヤ街"と言って住めないと言うのであれば、東京都内ドヤ街だらけだし、日本の主要都市のほとんどに住めないと思いますよ。まあ、都心、1億円の物件がお似合いだと思います。

>>11028 匿名さん

ドヤ街出身の非常識な人が投稿した書き込みというイメージですね。ある意味ホットします。

>>11027 匿名さん
雑色は、"大田区住人が選んだ住み心地がよい街ランキング BEST5"に入っていますよ。

このあらゆるネガに「1億出して都内に住め」と言い放つ住人、かなり昔から常駐だよね。

やはり、ドヤ街のイメージを克服できない人が多かったということですかね、残念です。

>>11025

賃貸で20万は厳しくないですかね？
水物なのでその金額で決まる可能性もありますが、
立地等々考えると、３LDKで15-16万円くらいで落ち着くと思います。
定期借家ならさらに安くなると思いますが。

>>11032 匿名さん
"都心"だよね。都内なら1億円不要。

>>11033 匿名さん
いや、単に買えないだけでしょ。買えない人がヤッカミで無理矢理こじつけるだけでしょ。

>>6426
随分前の記事だがこれが本質的評価

>>11037 名無しさん
前から書き込まれている通り、そりゃ、プラザ街区 D棟高層階が70平米、5千万円を切れば、瞬間蒸発だと思うよね。
だけど、前から書き込まれている通り、23区の都心が高いので、ここは高層階主要住戸:70平米台、5千万円台〜6千万円で、高層階80平米以上、6千万円台で都心の大手デベロッパー供給物件と住み分けが出来ていると思いますよ。

>>11038 検討板ユーザーさん
ぶっちゃけ、偏差値で言うなら、都心の大手デベロッパー供給物件が70〜80以上、ここが65〜70位のイメージではないでしょうかね。
そして、偏差値50〜60位の物件が世の中一番多いんですよね。

>>11039 匿名さん
偏差値55くらいの立地を無理して65くらいで売ろうとして失敗し、60くらいに下げて在庫処分目指しているイメージ。

>>11040 匿名さん
いや、65〜70の偏差値で供給済み戸数が約95%なので、全く失敗して無いでしょ。現時点で未だ竣工後一年未満だしね。

偏差値？何でスコアリングしているのだろうか？？？
単純に売れる、売れてないだけでみれば、偏差値40以下ではないかと。。

>>11042 検討板ユーザーさん
購入者以外から見たら40以下に決まってるでしょう（笑）

>>11042 検討板ユーザーさん
マンションそのもののグレードの高さ、利便性等の指標でしょう。売却期間が短さはあまり意味ないでしょう。(小規模で安ければ良いことになる)あくまで上記のイメージでしょう。

こんな天気の良い休みに昼間っから一人でＰＣの前でネガってるかと思うと可哀そうで仕方ないな。。。
何かを叩いてないと自分を保てない人種っなんですね。婚活でもしてきたらいいのに。

ここは小さい子供いる３０代の夫婦が多いみたいだから羨ましいんじゃないですかね。
連休の昼間に書き込みするようなのは実家暮らしの独身でしょうし。

シティテラスは高級ですから、対象外ですよ

>>11035 匿名さん
そうそう。「都心で1億、浜離宮へどうぞ」みたいなコメントで締めくくるやつ。
ここの防衛隊長

>>11044 匿名さん

購入者から見てものすごく自己中なスコアリングということで宜しいのでしょうか？？？

個人的な見解ですが、ここはマンションの共用などを見る限りは、魅力の高いマンションと言えます。しかし、マンションの立地については、マイナー駅であること、線路に近いこと、などを含めて、色々考えるべき点が多いことも事実であり、それと価格で含めて考えるべきなんだとも思います。

ここの購入者者の方にも考えて頂きたいのですが、新築って色々、立地の候補がありながら、物件の巡りもあって、ある程度の妥協もあり、ここにした方も多いと思います。初めから六郷に住みたくて、新築の供給を待っていた人って、かなりのレアなのでは？？

一方、中古は数少ないにしても、ところどころから断続的に売りがでる分、中古物件をの探索者は、先に住みたいロケーションを決めて、物件を探すのだと思います。。その際、ハナっから六郷に的を絞る方っていかほどいますかね？？多分、少ないでしょうに。

結局、マンション自体のクオリティはあっても、ロケーションで競争力がない＝中古市場がきつい。となると、それに基づいたスコアリングは低い＝偏差値は低い、とゆーことになりかねないのではないでしょうか？

>>11049 検討板ユーザーさん
まさしくその通りなのですが、ここの住人は城南地区、プラウドで探すから中古市場で不利にはならないと主張します。

"偏差"値をスコア（点数）みたいな使い方してると恥ずかしいからやめた方がいいよ。

＞＞11049

蒲田で同程度のクオリティを求めるなら現状中古で60平米7000万円（プラウドシティ蒲田の場合）するわけで、雑色にすればプラウドブランドで70平米5000万円代で買えるんだから競争力は悪くないのでは？という話だと思いますよ。

7000万円の予算とれる人はそう多くないと思いますし。より良い立地の値段の高い物件とは中古市場で競合しないと思います。

＞＞11051でも指摘されてますが、絶対的な資産価値の比較の話ではないですよ。ここはあくまで5000万円代で買える物件としては建物の質、立地のバランスが悪くないだけであって、誰も蒲田駅近の物件に比べて資産価値が高いと言ってる訳ではないですよ。

>>11050 匿名さん

中古物件の価格帯毎に以下の通りの検討傾向があるのではないかと思います。
中古市場における価格帯は凡そ以下のように区分されると想定されます。(比較を分かり易くする為、70平米住戸で比較)
①3千万円台以下→売却価格が安く、築年数が比較的新しく、自分達の生活圏(勤務地等)
利便性が効率的であれば良い。
②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。
③6千万円台以上→通常、新築マンションを購入検討する価格帯と想定され、この価格帯での中古市場検討者は、対象マンションの資産価値(ブランド)、第一種住居地域等を期待する。
ここは、上記区分で②の検討者が選択するマンションとなる可能性が高いので、特に中古市場で不利になることはないと想定されます。

そりゃ、5500万で購入して10年後3980万で広告出せば不利にはならないな。

>>11053 検討板ユーザーさん
勘違いされている部分が大きいと思いますが、中古マンションの資産価値はほぼ立地で決まります。ここの立地では、マンションそのものの資産価値を比較する土俵に立つのが困難です。

>>11055 匿名さん
最寄り駅徒歩10分、品川、横浜、羽田空港全てに十数分でアクセス可能な立地利便性を有する中古マンションに価値を認める検討者は多いと想定されます。それに加え、ここ近郊で唯一のプラウドブランド、70平米、4千万円台〜5千万円台であれば充分、資産価値比較の土俵に立てます。

>>11055 匿名さん
中古市場は、まず価格第一で検討を始めると想定されるので、11053さんの想定はあながち外れた検討ではないと思います。

>>11055 匿名さん
話が全く具体的でないので、全く説得力が無いです。

中古マンションの資産価値において立地でほぼ決まるというのは昔から言われている話ですね。
以下参考に。
マンションのブランドよりは立地ブランド、つまりアドレスのブランドを重視するということかと。
まあ、新築でも同じことは言えるかと思いますが。


資産価値とは立地である
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

中古マンションの資産価値、何で決まる？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140730.html

【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる！
https://kawlu.com/journal/2015/11/10/9413/

＞＞11055,11059

この話の流れで、立地が良い方が資産価値が高いという小学生でもわかる話されても反応に困ってしまうんですよね。
誰も「駅近→資産価値が高い」は否定してる訳ではないんですけど、上の人達が説明している意味理解できないですか？

>>11059 評判気になるさん
11052さん記載の通り、例えばプラウドシティ蒲田の60平米、7千万円と、ここが70平米、5千万円で中古市場に出された時に、こちらを選択する人も多いと思います。中古物件購入時、価格の合理性を第一に考える人は多いと思います。

>>11061 匿名さん
どちらも選択せずに、ここより条件の良い5千万の物件を買う人がほとんどかと思います。

＞＞11062

あぁ、、これは会話が成立しそうにないですねぇ。。残念です。
こういうのは本当にツライですわ。

>>11060 匿名さん
あ、一般的なコメントなの特に反応いただかなくても大丈夫です。

ただ、一般的だからこそ、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

においても、マンションそのものの資産価値(ブランド等)よりは、
立地ブランドを先に優先する人が多いのは自明かと。
そうなると販売開始から３年目を迎えようとしている現在も完売がままならない
立地が不利なここは中古でも購入希望する絶対数で劣ることになるかと。

>>11064 評判気になるさん
完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり、中古物件が販売される際は、新築マンション販売時のように、一斉に多数の住戸が販売される訳ではないので全く問題ありません。
何度も書き込まれていますが、近郊にここを凌駕する競合対象になるマンションがない為、競合先も多く、中古市場でも販売価格を下げられない都心のマンションよりも有利だと思いますよ。

＞＞11063
一般論で言えばそれを否定する点は何もないんですが、
立地・ブランドともに両立している浅築７０平米の３ＬＤＫが４０００～５０００万円で買えますか？
という点が気になるんですよね。

例えば蒲田駅前に７大デベで７０平米３ＬＤＫの中古マンションが４０００～５０００万円でありますか？っていうね。もしあればそっちの方が逃さず買うのが間違いなくお買い得ですよね。

今出てる物件だとシティテラス大森西の5階67平米で5300万、6階64平米で5500万とかですかね。
これよりも500～800万程度安い価格帯なら十分比較はされるのでは？
たしかに販売に有利とまではいかないでしょうけども。

>>11062 匿名さん
それはあなただけの主観であり、全く客観性が無いですね。

一個上の宛先間違えましたごめんなさい！
＞＞11064でした。

>>11067 匿名さん
逆にお聞きしますが、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

において、中古マンションの購入者が、立地よりも
マンションのブランドを優先するという客観性が確認できるデータなどがあるのですか？

あるならここを見ている方々にも参考になるのでリンクでも載せていただければと思います。

横からですが自分がブランドよりも立地を優先するデータを示せば良いのでは？
もっと言えばどっちを優先するかは人によるのであまり意味のない話では？

>>11065 匿名さん
中古になると一つ考慮しなければならないのが、過去のマンションすべてが対象になるということです。それは、一つの建物で一斉に大量の部屋が売りに出されることはありませんが、建物の数は増え、つまり、新築では味わうことのなかった多くの立地の選択性が高まるということになるので、立地で不利なものはより中古ではさらに不利になっていきます。
新築時に一割以上の値引きがされるようなことがあればなおさらです。

>>11070 口コミ知りたいさん

それは、
>>11059
でもう示しています。

>>11071 評判気になるさん

全くその通りだと思います。
さらにいえば、人件費高騰などで、上物のコストアップが厳しい時期に建ったマンションは、ただでさえ中古で厳しい評価になりますよね。ここが築10年位となり、築15年の中古と比較した際、プラウドと言うだけで、資産価値の優位性が保てるというには、論拠が弱いと思います。

>>11065 匿名さん

｢完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり｣とのことですが、ここよりも規模が大きい勝どき　ザ・タワー等の物件は1年程度で余裕で完売してましたよ。

まだやってたんですか？笑

こことザ・タワーを比較してるのはゴールデンウィーク中ずーっと張り付いてネガしてる頭おかしい人と同一人物でしょ笑
プラウドに親でも殺されたんですかね。

>>11074 匿名さん

いくらなんでも、勝どきNo.1のタワーとここでは違い過ぎるでしょ。
中央区と大田区、価格帯も全然違うし、こちらはファミリーマンションですが、タワーは投資も多いし購入者層が多彩。
ネガる為なら最早手段を選ばないといった感じですね。

>>11073 検討板ユーザーさん
"上記に加え"と記載している通り、4千万円台〜5千万円台の中古価格物件を探している人が、立地利便性、築年数等共に納得の出来るマンション同士を比較する際に、次に検討のポイントになるのが、そのマンションそのものの安全性(何かあった時の安心感)、グレード(所謂ブランドマンションであるかどうか)だということです。
また、先日、ここの掲示板で、ここはプラウドブランドで、最寄り駅徒歩10分、品川、横浜、羽田空港全てに十数分でアクセス可能な立地利便性であるが、ここの近郊でここを上回るマンションがあるか、との議論になった際に、中古物件を含めても、川崎のリヴァリエしか例示することが出来ませんでしたよね。だからここは充分中古市場で検討の対象になり得るということです。

プラウドがブランド？
一部のお花畑さんだけでしょ？

>>11079 マンション検討中さん
プラウドはブランド以外何ものでもありません。この業界ではメジャー7ブランドは、他の追随を許さないでしょう。

残念ながら廉価版のプラウドシティだよ、ここは。
大規模でも好立地はプラウドだからね！

>>11081 通りがかりさん
廉価版？
プラウドシティ阿佐ヶ谷は駅徒歩5分だし、億部屋沢山あったけど。

まさに競争率0.5倍、入学定員割れ、偏差値39の学校です。親としては、入学金タダでもお断りです。偏差値39のブランド校なんて存在しませんので。

>>11083 マンコミュファンさん
だから、早期完売だけをマンション検討価値の指標にすることがあり得ないし、そもそも偏差値表示することがおかしいでしょ。

>>11083 マンコミュファンさん
そんなに価値感を見出せないのに、何故ここの掲示板を覗くのか意味不明。前向きに検討できる物件の掲示板に行って書き込む方がよろしいかと思いますが。

>>11084 匿名さん

偏差値の表記は、どなたかのポジさんが持ち出してきたことであり、それに乗っかって議論しているだけですよ。それと、早期販売がマンションの絶対価値ではなく、様々な評価ポイントが、マンションの売行きに反映されるということです。

>>11086 検討板ユーザーさん
乗っかり方が全くおかしい。早期完売市場主義であれば、超小規模の格安マンションを購入検討されることをお勧めします。

>>11087 匿名さん
失礼。早期完売"至上"主義でした。

早期完売、瞬間蒸発って？
八百屋さん人参売りの論理でしょう？

そもそも住人がウチのマンションは偏差値70とか言い出したんだよね。

>>11077 匿名さん

ここよりも規模が大きくて、坪単価も高くて、且つ子育てを売りにしたファミリーマンションであるパークシティ大崎も1年程度で余裕で完売してましたよ。笑

>>11091 匿名さん
どういう思考回路してるのか不明ですが、だからここを凌駕するマンションとして例示できるのは、@370程度の超人気物件タワマン位しか無いということですよね。笑

>>11092 匿名さん

グランドメゾン品川シーサイドは、まだ完売していませんが、販売は順調のようですね。
住宅メーカーのマンションだけに、専有部はかなり作り込まれていますよね。駅からのアクセスもよく、一帯が大型再開発案件で、資産価値も、それなりに保てそうではあります。

>>11092 匿名さん

ここも一流ブランドのプラウドですよね。
要は、完売に時間が掛かっているのは不人気物件だからではないと言いたいのでしょうが、｢23区内＆大規模マンション｣だから完売に時間を要する訳では無いというのが客観的な事実です。

>>11093 検討板ユーザーさん
"品川"駅近物件"で坪単価も違いますよね。だから、ここを上回る競合先として例示できるのは、このレベルのマンションしかない訳だよね。
前の方が書き込んでいる通り、ここと坪単価が違う(品川シーサイドは@300)し、競合しないよ。

>>11095 匿名さん

色々難癖つけ過ぎ。

>>11094 匿名さん
それでは、あなたの言う事を客観的具体的事実で説明して下さい。こちらは、プラウドシティ阿佐ヶ谷を例示するなどして散々説明していますが。

>>11091 匿名さん
余裕で完売？
売主が損しちゃったね？

>>11095 匿名さん

じゃあ比較対象の物件を教えて。ここはオンリーワン物件というオチではないよね？

ジャーナリスト櫻井幸雄氏の記事によると「販売終了が近づいている」。

(プラウドシティ太田六郷は)2017年4月から2018年3月末までの1年間で、契約済みとなった住戸は300戸以上。昨年度、首都圏で最もたくさんの住戸が売れたマンションのひとつであることは間違いない。

(櫻井幸雄氏記事の抜粋)

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/