武蔵小杉 ザガーデン タワーズイースト (その6)

>>939
タワマンに限らず都内に多い投資向け物件だと本当に未払いのまま相続かなにかでいつのまにか転売されてしまうのではないでしょうか。
管理組合で追いかけるのはたいへんでしょうね。

実需向けな東横線沿線は魅力的です。

>>940
何人もいるんだと思いますよ、いい加減気付こうよ。

＞941

転売の場合、未払いの管理費・修繕積立金の支払い義務は新しい所有者に移転する。問題になるのは相続人がいなくて放置されるケース。

>924

契約書だけでなく、重要事項説明書、管理規約（案）は早い段階で入手して熟読しないと、契約の直前に渡されて十分理解しないままなんてことになってしまう。

>>939
ここね、最初の修繕積立金や基金結構高いのよ。あなた様の言うスラムマンション対策として。購入検討しているなら安心して。

購入者は、ネガの人も仲間に巻き込むお利口さんが多い。対決せずに。

長期修繕計画での、修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は将来の未納の要因となるってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。小杉の入居済みのパークシティでは管理組合が定額積立に移行してるってのが記事にもなってるのに相変わらずなことするんだね三井って。

タワマンの場合、低層の住民は維持コストのかかる高層の住民に管理費と修繕積立を貢ぐ構図。そういうのは理解したうえで判断でしょ。

>そのころにはデベも保証しないだろうし

その頃ではなく、引き渡しの瞬間から建物の維持管理の義務は購入者に移る。ちゃんとできるかは管理組合しだいなんだけど、新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かですらわからない。ある意味賭け。

>>942
IPアドレスみたうえで言ってるんやで
匿名だからってなんでも書き込める思うたら間違いやで

>>947
むしろ逆かと思ってました。

低層でも高層階の為に維持費を払ってるとは思ってません、立地、免震、共用設備に払ってると思ってるんで 笑

都内の利便性が悪いマンションと小杉の駅近マンションなら小杉選ぶな。

免震で長周期地震対策の鉛ダンパーって自身が壊れて機能する仕組み。ところが長周期修繕計画では自然災害は考慮されていない。あと、３・１１の時に乾式壁は免震でも壊れてる。補修費用を賄うために臨時徴収なんてこともありうるからぎりぎりで買っちゃだめだよ。といってもほかの人がぎりぎりで買って未納されても、自分に振ってかかってくるわけだけど。

>949

嘘はダメ。IPはサーバー管理者でないとわからない。

>>953
ここの免震装置は使い捨て鉛ダンパーなの？

>>953
ギリギリで買ってる認識の方は少ないですよ。でもここに限らず将来の見通しなど甘々な人ばかり。
例えば親からの贈与、しっかり投資運用させず自分の住むマンションの頭金にしてしまう。
こうなると自分の定年後まで視野に入れれば将来の昇給をすべて積立金に持っていかれてしまう計算。

逆に悠々自適のセカンドライフって方々だと健康面だよね、認知症はもはや病気ではないとまでいわれてますからね。

ガセネタ多すぎ。荒れ放題でその6は終了だね。お盆前に450戸だと、このマンションの販売は年内一杯で終了かな。

このスレもほとんど荒れて終了でしたね
マンションスレッド全体に言えることらしいですが
、荒れる度合いは住人のレベルの低さに比例するといわれています。

まさに金持ちケンカせず

入居前から低所得層が無理して買ってるってのがよく見えます。

そもそも小杉なんかに住む奴は人間の最低辺しかいないから、それは仕方ない

それが言いたいが為に荒らしていたとしたら、958さんお疲れ様でした(笑)

>>959
そう思うのは勝手だが、それをなぜ武蔵小杉の検討者掲示板に書くのかね～？

>955

免震装置は長周期地震に対して弱点があるから、ダンパーもつける。

あと、免震で建物は揺れないけど、周辺の地面は揺れるから、つなぎ目のエントランスが大破なんてこともありうる。

東日本で鉛ダンパーの亀裂はあったが断裂は無し。
免震の躯体損傷事例は無し。繋ぎ目はエキスパンションジョイント。エントランスて(笑)
尚、中間免震はエントランスが壊れるリスクあり。

鉛ダンパーに亀裂が入ったら、次は機能しないでしょ。

それからエキスパンションジョイントが可動範囲を超えて揺れると壊れる。３・１１の時、筑波で実際にあった話。

>963

中間免振って、免震の上下階でエレベーターシャフトとか配管が壊れると思う。当然フレキシブルジョイントにはしてるだろうけど。

>>964
鉛ダンパーの損傷事例は30程度。主要構造部の損傷に比べれば、低コストで復旧可能。
亀裂による機能低下は10%程度で余震に対しても対抗できていたから躯体損傷が一件も出て無いって話。
エキスパンションジョイントはおっしゃる通りだが、やはり主要構造部の損傷との比較においては低コスト。ただ昔の免震と比べて可動範囲は向上しているよ。
100%はあり得ないが、免震構造の地震リスクは明らかに低い。

>963

耐震基準で震度５強では損傷なしが基準。躯体に損傷があったら欠陥住宅。あっ、ダンパー損傷してるんだっけ。

震度５強でも壊れるってことと、長期修繕計画では考慮してないってのを説明せずに販売するってのはいかがなものか。

耐震基準は構造部分が対象。非構造部分である乾式壁が壊れてもOK。

ダンパーが壊れるのは・・・。

>966

売る側かな。３・１１の時、乾式壁が壊れたマンションで計画外の補修費用が調達できないってのが問題になってるんだけど。

>>970
住宅性能評価上の震度5を基準とした耐震性能の基準と免震構造は別物。地震動による乾式壁の破損に対しても免震構造はリスク軽減。乾式壁は主要構造部では無い為、構造計算がなされないのはおっしゃる通りだが、免震構造の乾式壁の破損事例は10例もなかったと記憶。乾式壁はタワーのみならず、一般的に使われる部材なので、乾式壁が震災時において不足するのはおっしゃる通りだが、免震構造と乾式壁不足の因果関係はほとんど無い。

三井さんがいたら、もう少しまともな板になるんじゃない？やたら長い構造のコメントを入れている方は愉快犯がネガに向けてやってる釣りでしょ。
気持ち悪い位詳しい感じですがw

で結局ここのタワーは積層ゴム、弾性すべり支承、オイルダンパーが採用されていて、鉛ダンパーは使われていないというオチ(笑)

>>973
鉛ダンパーとこの物件は関係無いのかいw

>>970
乾式壁の補修を修繕費から支払うの？
戸境壁がキーキーミシミシだと気にはなるだろうが壁じゃなくて巾木の方が緩むと思うけどね。

>>972
三井は泳がせておいて頃合いを見てバッサリと切り捨てるんですよ。
鉛ダンパーのくだりなど下手なググり方されたらヒットしちゃうから100%削除だろうね。

>>976
鉛ダンパーは結局この物件と関係無いから放置じゃないの？

>>976
三井さんが本気を出したら、この板から書き込みがほとんど無くなりますよ(笑)

ネガにいちいち反応しない様にって言っても愉快犯ぽいから無理ですね。

1期1次の契約が終わった後にネガがなくなったので、抽選落選者のキャンセルを狙ったネガがいなくなったのかと思っていたが、今度は誰得なんだろう。2次の抽選を見越しているんだろうか。 注目度が高いエリア・建物だとどうしてもバズりやすいけどねぇ。

本日が検討者アンケートの締め切りという事でモデルルームに行って来ました。
次期販売でバラの貼ってある戸数は50戸位。
今夜に販売対象を決めるとおっしゃっていたので多分50戸位販売するのでは？一期と合わせて460戸って結局売れてる部類なんでしょうか？
比較検討して決めているので結論は変わりませんが、自分が欲しい物件が人気かどうかはやっぱり気になりますね。
いかがでしょうか。

>>972
ネガではなく、たまたま見かけて言わずにいられなかった技術系に詳しい方でしょう。
何の目的もないマンションに詳しい流しの手口でしょう。

>>981
売れている部類だと思いますよ。　
ただ、あちこちで聞く話を総合すると金利も当面上がらなさそうだからもう少し高値でゆっくり売り始めるかも知れません。
とにかくウエストを含めてこれから三本控えてますから徐々にあげていくはず。

3丁目の開発も遅れてみるたいなので、ウエスト含めてあまり早く完売すると売るものなくなっちゃうね。

三井さんがこのタワーの前に武蔵小杉で売ってたグランドウイングタワーは５０６戸中３００戸を第一期に売ったので、それよりいいペース。
売れている部類と考えて問題無いかと。

早速のご回答ありがとうございました。大変参考になりました。

第一期好調のシティタワーは175戸。広告量とマンションギャラリーのキャパに左右されるので、販売戸数だけで単純な比較はできません。
書き込み内容からみて問題無さそうですが、ご自身に合っているかを最優先した方がいいですよ。
とはいえ三井さんも住友さんも当初予定以上との事ですので、武蔵小杉は人気があるとお考えになって問題無いと思います。

パークハウス西新宿は販売戸数７７７戸に対して第一期３５０戸、グローバルフロントタワーが販売戸数６４１戸に対して第一期３８０戸。この物件の５９２戸に対して第一期４０９戸供給は、販売住戸に対する供給比率、絶対戸数共に上回っている。

短期完売を想定しない住友がこの販売戸数に結果にアジャストするのは営業数等で不可能。よって単純比較をするのは間違いという指摘は正論だが、三井、三菱、野村等の短期完売を狙うデベの物件間の比較において売れ行きの指標としては機能すると考える。
少なくとも売れていないという指摘は不適切。

まっ要するに売れてますよ(笑)気に入ったなら買っちゃえ♪

供給戸数と契約戸数は別物でしょ。
極端な供給残を出すとは思えないけど、やはり人気の目安程度に捉えた方が間違いないのでは？

供給残を残さないという点が重要ポイントではありませんか？
大手デベの大規模物件は販売中にほとんど先着順住戸を広告で出さないですよ。
故に無謀な供給は行わない為、第一期供給戸数で人気を比較して問題無いと思います。