福岡でお勧めの管理会社教えてください

全国規模で選ぶなら

財閥系もしくは管理棟数が多い会社➕委託費の妥当性

こんな感じでしょうか

全国規模で選ぶ必然性は皆無だ　この業界は規模が大きくなる程顧客サービスは低下する

自分のマンションは自分で管理する気概が必要。
管理会社はよきパートナーの位置付けで良い。

管理会社にはマンション管理士有資格者は履いて捨てる程いる。
マンションに住んでいる住民及び区分所有者や管理会社の社員は
殆どの人間がマンションの管理は勉強している。
マンション管理士は相談相手か話し相手の位置付けで士業としては成り立たない。
自分のマンションを自分たちで守りたいならマンション管理士にチャレンジする事は多いに進めたい。
定年後の職探しの資格者は、とてもじゃないが役に立たない。

久しぶりにこのスレ見たけど、２ちゃん常連者が異動してきたのかな？
６２３さんの意見に賛成！

管理会社もデベロッパーと共倒れする事があるから経営状態が健全で大きな管理会社が安心かも。

デベロッパーの子会社の管理会社は、
親会社が倒産すれば転ける場合が多い。
そうでない、しっかりした処もあるから、
探す努力を怠ってはいけない。
また、ここに登場する幾つかの独立系の会社の中にも
玉石混淆で、傷を持つ会社も混ざっているようです。
（なお、ここで言う「傷」とは、
屑社員のことで、会社そのものではありません。）
管理会社は、管理の内容が良くて当然で、
普通の管理では委託料金の値下げ対象になる場合もあり大変です。
管理組合は自己責任でしっかりした管理会社を探してください。

デベロッパーの子会社の管理会社とは、
東急コミュニティーはそうですか？
他も教えて下さい。大和ライフは，大和ハウス、
関和管理は、積水ハウス。等々ですか？

№614さま
クロー〇ー管理って、どの辺が、あやしいのですか？

いくらか内情を知っている人間ですが私見を。

おそらくは、どの管理会社にしても、担当者の当たり外れが大きい。
この管理会社だから大丈夫ということはありません。

1担当者に1物件ということは、よほどの大型物件でなければありえない。
ということは、管理組合が何も言わないところは、比較的ほったらかしか、新人を担当させる。

要求水準が高い、問題を抱えている、クレーマーがいる・・・
そういった物件は能力が高い人が担当する。

あと、それなりに大型の物件は利益が大きいので、それなりの人が担当する。

ですから、管理会社変更を検討する前に、管理組合側がちゃんと管理会社を使えているかを精査すべきであると思います。

あくまでも決定権は管理組合にあるのですから、少々変なことであっても管理会社は従わざるをえません。
例えば区分所有法に違反していたり、管理規約に違反していたりしても、管理会社にはどうしもようないことも多い。
正論で物議をかもしても、管理会社に得することはあんまりありませんし。

総会決議か、理事会決議か、理事長決議か・・・という線引きは曖昧。
強弁に理事長から指示された場合、拒否するのは困難です。

例えば、国土交通省やマンション管理センターに相談した時に言われることは決まっています。
「区分所有法や規約に違反しているからといって、ただちにそれがおかしいとは言えません。大事なのは、皆さんで話し合われることです。」というような感じですね。

フロントマンや清掃員が最低限の仕事ができているか？よく考える必要があります。
駄目そうなら、何度か担当を変更してもらうといいでしょう。
おそらく、何度目かの担当変更で、社内的にちゃんとした人を担当させるはずです。

それでも駄目な時に、管理会社を変更でしょうか。


重要なことは、「駄目な管理会社」と思っている管理組合の方々が、ちゃんと管理委託契約に基づいた業務を要求しているかどうかです。
　・未収金の対応→管理会社は一定期間、契約に定められた督促をすれば良いです。長期未収は、管理組合の責任です。
　・迷惑行為→管理会社は中止を勧告すれば足り、実際に中止させることを要しません。
　・住民間のトラブル→そもそも管理組合の業務ですらありません。本来、管理会社は無関係です。
　・総会→管理会社がやり玉にあげられる事が多いですが、報告義務を負っているのは管理者です。管理会社が糾弾されるのは筋違いです。
　・清掃→日常清掃は、普通は壁なんかは含まれません。仕様外の要求をするのは筋違いです。
　・無闇な打ち合わせ→どれだけ打ち合わせても、管理会社に決定権はありません。時間を取られる物件には、あんまり関わらないようにするものです。


だいたい、いい管理組合というのは、フロントマンに契約以上の業務をしようという気にさせるような所です。
悪い管理組合は、ほったらかしか、契約外の業務でフロントマンをこき使う所。
契約外の業務でも、管理組合の言いなりで動くようなフロントマンは、かえてもらった方が無難かもしれません。

契約内のことをちゃんとやって、契約外のことはちゃんと契約外と言った上で、できる限り手伝いましょうと言ってくれるフロントマンは、ちゃんとした人だと思いますね。
仕事ができないフロントマンほど、契約外のことで振り回されているイメージです。
管理組合役員の小間使いになっているパターンですね。

＜６３０　デベロッパーの子会社の管理会社は、 親会社が倒産すれば転ける場合が多い。

デベロッパーが倒産して、連鎖倒産した管理会社ありましたっけ？？？？

具体的に教えてくださいませんか。

よろしくお願いします。

だいたいいい管理組合というのは、フロントマンに契約以上の業務をしようという気にさせるような所です。

これって、腰抜け管理組合の典型例ですね。組合員は管理会社に頼り過ぎると、良いことはない。
もっと前向きに、自分のマンションは自分たちで、守る意気込みを持ちたいものです。
細かい事は言いたくありません。管理会社に　甘い組合と見ぬかれていませんか、？
時代は契約以上の管理をするのは、管理会社として、当たり前です。元々契約自体が甘いです。

契約以上の管理をするのは当たり前というのは、確かにそうですね。
これは、マンション管理に限らず、昨今の世の流れ。日本の悪い所でもありますが。

問題は、どの方向に契約以上のことを求めるのか。
度を超していないか。
そういう所だと思います。

こぶりなマンションだと、もともと見込める利益はたかが知れています。
管理委託費の金額は大きいように見えて、意外と結構な割合が清掃員とか管理員の人件費で消えてたりして。

定例理事会が土日、平日の夜に打ち合わせ、急な呼び出し・・・
などなど、たかがそれぐらいのことで、採算が合わなくなるような物件もあります。
そうすると、当たり前ですけど、工事で余計に利益をのせたり、できるだけ手を抜いたりするようになります。
これは企業である以上、致し方ない。

何しろ、管理委託費以上に働かせるかどうかは、管理組合側にかかっています。
1件だけ担当しているわけではないですから、当然に要求が多いところに手を掛けます。
要求が少ないところはほったらかし。
なぜなら、ほったらかしにしていたところで、いきなり壁が壊れたり、天井が落ちてきたりはしないのですから。

ほったらかしにはしたくないけど、ほったらかし。
なぜなら、いくつか物件を担当していると、要求が多い管理組合が1つはあるからです。

>>637
新築が増えてないみたいだし、契約解除も出てるみたい。　　　　　　　　　　母体は大きいけど企業の成長はそこまで伸びてないかも。

>>632
クロー○ー管理に管理会社を変える方向で進んでるけど…。こんな小さい会社で本当に大丈夫なのだろうか？

福岡に在住です。合人社のサービスを受けている方、若しくはサービスを受けた方に伺いします？合人社はどうですか？

合＊社は委託費を安くして、工事のマージンで稼ぐ会社です。
翌年の総会資料を見てびっくりするかも。
でも、積立金がなくなれば、手を引いてくれます。
まれに、積立金の値上げを承認する組合もあります。
そうなると、蟻地獄です。

＞６３９さん
何を心配しているんですか？
マンション管理なんて、サルでもできます。

委託費がやすすぎると、上のような心配がありますが。
安すぎるかどうかは
１．地域（東京ｏｒそれ以外）
２．管理員の勤務時間（住込みか否かも）
３．清掃員の数と勤務時間
４．理事会の開催頻度（月一開催か否か）
５．戸数
これだけわかれば大体わかります。
適正価格をお教えしますよ。

高い委託費で、工事のマージンを、中抜きされるよりはましでしょう。

合＊社の中抜きは、ハンパないっすよ
なんせ、ゼネコンの１．５倍の見積もりっすから
ひっしこいて、他社見積もりを排斥するんすから

>>643
東急コミュニティも負けてないよ！　　業者は、泣かされるけど東急は売上タップリ!!

自分の管理組合が隙だらけで、機能してないこと自慢をしなくてもいいよ。
うちはチェックが厳しいから、はなっからおかしな金額を提示してこない。

管理会社の変更を検討中です。

長谷工コミュニティー九州さんってどうですか？
元丸美の引き受け先って聞きましたので不安があります。
納得のサービスを受けれるでしょうか？
体験されている方教えて下さい。

>>646
工事は、かなり熱心に進めてきます。

テレビCMはよくしてますが経営状態は、かなりよく無いみたいです。

だから工事に熱心なのでしょうね。

>>646

管理はしっかりしてますよ。

管理会社変更する際、かなり安めに見積もりをするそうですから、儲け損なった分
管理受託後、修繕工事等で取り戻すとの評判です。

まあ、日本ハウズイングとか合人社など独立系でリプレイスをするところは、そんなもんです。

>637さん
うちも東福互光さんですが、良くやってもらってます。
工事や点検についても、積極的にやることもしませんし、別に
管理会社を通さなくても何もいいません。
委託費が安いのが特徴ですが、人材については、当たり外れが
大きいようです。
もし、担当のフロントが悪ければ、理事会が本社に連絡すれば
交替してくれます。
総体的には、良心的な会社といえるでしょう。

北九州での話ですが、以前理事をしていたときに担当されていた方が、
独立されて新北九州コミュニティって会社を立ち上げられたようです。
とても責任感のある熱心な方でしたよ。

応和管理ほどずさんな管理の所はありません！！
対応も最悪。

どのようなずさんな管理かを具体的に教えてください。

>>649

あまり管理内容は良く無いみたいですよ。

近くのマンションも前に他の会社に変えたみたいですし。

受け持ちのマンションもドンドン減って右肩下がりって聞きましたが。　

くだらない！

Ｇ人社福岡の管理人を１６年していた方の投稿を見ました。
福岡の欄に具体的に投稿できませんか。私はＧ人社関係ではありません。
管理員経験者が、マンションの実体は、一番理解できていると思います。
貴重な意見を、お願い致します。中古マンションを購入予定のものです。
管理員に合って今のところ、野村が一番良かったです、Ｇ人社は厳しかったです。
東急はべらべらしゃべり過ぎで要領がよすぎる感じでした。その他は後日投稿します。

>653
嘘の情報はいけませんよ。
うちは、東福互光さんに管理をおねがいしてますが、面倒見のいい
管理会社ですよ。
管理棟数が減っているという情報ですが、どこで調べたのですか。
私が、今調べてみましたら、管理棟数は、Ｈ２４　３９６棟、Ｈ２５　４０２棟
Ｈ２６　４１棟と毎年増えていますよ。
「マンション管理業協会会員」で検索してみてください。

Ｈ２６は４１０棟の間違いでした。

やはり倒伏が、九州では一番評判が良いようですね。

>>658
社員さんが書き込むのは、いかがなものか。

社員ではありません。

>>656
マンション管理業協会会員のページみました。

記載の通り、棟数は増えてるみたい。
ただ、営業損益と経常損益は、年々かなり下がってました。

仕事は増えてるのに利益がドンドン下がるってどういう状況？！

◯福◯光は管理員さんに任せすぎ。担当者のおじさん、全然使えない。何回言ってもダメダメ…管理会社変わらんかなぁ

管理員を交替させようと思えば、理事会から
管理会社に申し出れば変えてくれるよ。
但し、住民には、その管理員のファンもいるからね。
そこは注意しとかないといけない。

スレ主さんは、このスレを立てて６～７年になりますね。
まだ、理事長をしていらっしゃいますか。？
管理会社はどうなりましたか。管理に真剣な
理事長さんと、お見受けしました。近況をお知らせください。

管理会社の利益が下がるのは
解約もしくは減額された時
キックバックがもらえない
とか思われるんでしょうが

実は人件費が一番大きいです
賃金下げれば利益は出ますよ

管理員任せにせず事務所員が応対する管理会社

地場に基盤のない鉄道会社の孫？ひ孫？会社を使う時点でどうにかしてます

コミュニティ○ービス管理マンションにお住まいの方おられたら評判を教えてください
社名を聞かないので小さな管理会社だと思うのですが

>>673
新築の供給もなく解約も出ているようなので、右肩下がりの会社のようですよ。

>>674
ありがとうございます。
そうなんですね。
過去に理事長が積立金横領していたり…管理体制に問題のある会社のようですね。

管理会社をこちらに変更しようかと検討していましたが、辞めようと思います。

理事長が横領できるだけで、明らかにダメ管理会社です

理事長が金銭を引き出すことができる時点で
印鑑と通帳の分別保管ができていないですから
なんの仕事もしていません

質問の意味がわかりません

>>675
うちは管理会社を変更するときに福管連さんに相談しました。
たしか5社か6社くらい管理会社を紹介してくれましたよ。
参考まで。

マンション管理業協会のサイトで
福岡に本社か支店がある会社が検索できます

それなりのところを選んで
連絡すればいいかと
でも、やる気ある会社とやる気無い会社があります
財閥の名前ついてるところはたぶんやる気ありません

いや、他社の管理から来る仕事に対して
やる気あるところと、無いところ
がかなり別れますよ

>>684
福岡で急成長した駅前とか言う管理会社、自衛官出身の創業者馬鹿会長曰く、入居者より家主-オーナー様様だと。先般の雪害時はろくに入居者対応もせず。
オーナーお伺いの一点張りだと。本来なら入居者本意で考えるのが普通なのに、この馬鹿会長馬鹿会社馬鹿社員なにもせず。
二度とこんな糞不動産管理会社に関わりたくない！
倒産も時間の問題だろう。
福岡は気をつけんといかんばい！

福岡の警備会社系の管理会社は最高ですよ（笑）
フロントがほぼ３年で一新し、全ての事案等が心機一転一からやり直しです。
社長並びに部長以上は親会社からの天下り若しくは出向で、課長以下の社員の定年退職は皆無なんてトホホですよね！

クローバー管理ていいですか？

クローバー管理は非常に信頼できる管理会社です。
特にクローバー管理のCOMシステムは、不透明な"中間マージン"を排除した日本初のマンション管理方式です。

この管理会社非常に評判がいいので、組合に提案してもなしのつぶてです。

マージンを取らないってことは、一件あたりの売上が少ないとも言えませんか？ということは、フロント担当者の受け持つ物件数が自然と多くなり、対応が遅くなったりしないんですかね？

知恵を使えば節約は可能である。知能指数の高い社員が多いか、少ないか。
うちは、大手の管理会社の管理物件だけれども、担当の動きは三流です。
この問題は、創業当時からの癖で治りません。管理会社には優秀な人間
は集まらないのでしょう。組合がしっかり機能するしか方法はありません。

優秀な創業者が経営する管理会社を探すべきでしょう。管理の質の高い
マンションは、優秀な役員が揃っているからそれだけ管理会社も機能し易
くなるので、お互いにコスト削減を試みることから始めたい。

まず、組合が管理会社のノウハウを利用して自ら管理できる能力を養う事。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

この管理会社の支店の件で投稿した者が大半が削除されている。
この件は、支店長Ｎ野、総務のＨ口、旧担当Ｓ村のうちの一人だが、
張本人は、総務のＨ口だと思う。この物件の担当課長のころに、
かなりの規約違反、法令違反、善管注意義務違反等に係っていた。

Ｎ野支店長は当地へ赴任直後で現場を知らない。その前前の支店長は、
現場の状況を勉強の為、現場へ赴いて管理人等と良く調査している。

当時の課長連中はほとんど定年しているが、これらの悪習慣を引き継いで
居るのがＨ口総務課長である。支店長が変わるたびに支店で何かが起こる。

現地採用のたたき上げ、能無し課長の利権争いか、？分譲マンションの
管理は危険さえ感じる管理会社です。特定の住民に対するサービス過剰。

んーびっくり
まだこのスレ存在していたんですね。
じっくり過去スレを読んでみます。

ネッツは賃貸マンションの管理会社です。
ここは分譲マンションの管理会社について語る場です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/

７０６です。このスレに、この会社の管理物件で起こっている無責任な管理を

投稿しておりましたが、削除及び登校拒否に合っておりました。真面目な事実

に基ずく投稿でしたが削除され、登校拒否までされました。皆さんの正しい

判断で応援をお願い致します。真面目にマンション管理を考えているものです。

天神五丁目のコミュニティサービスはどうでしょうか？
現在、管理会社変更を検討しております。あまり聞かない会社ですがどなたかご存知の方がおられましたら回答いただきたいです。

<712

コミュニティサービスは、元々、ロワールマンションのブランドで分譲していた新生住宅のグループ会社です。
元々の社名は、新生ビルサービスです。新生住宅倒産後は、独自路線を歩み、現在管理数は２３４組合です。
７年前の話で古くて恐縮ですが、管理会社変更で訪問してくれた営業マンは、若いのに知識豊富なので驚きました。 その時は、安普請で有名なロワールマンショングループの管理会社と思ってましたから・・・・
マンション管理の営業部隊が、かつて福岡では最高の管理と評判だったアーサーヒューマネットのお客様相談室の7名が、ヒューマネット破綻後、相談室ごとコミュニティーサービスに移ったんです。
管理数が増えたのは、２００９年でしたかピュアドームのブランドのシックスが破綻した後、その管理を引き受けたことによるためです。ワンルームマンション管理は一般的に大変ですが、シックスは出鱈目な管理でしたから、
正常化するのに苦労したそうです。また、業容拡大の一環で、天神５丁目のイトーピア天神ビルを一棟買いしたため、負債が自己資本に比べて大幅に増えています。
管理会社を判断する基準として、私は、実際、その管理会社の管理しているマンションを訪問してみました。
ロワールマンションとピュアドームマンションとリプレースで管理を取ったマンション3件だけでしたけど。

コミュニティーサービスは、コンサルを主体とした管理会社。
優秀なスタッフが揃っている。基幹事務には頼れると思う。

コミュニティーサービス 久々にサイトをみたら、修繕工事業者を公募していますね。
好感度高いです(´◉◞౪◟◉)

以下、コミュニティーサービスのトップページから転載

マンションの修繕管理

駐車場改修工事施工業者募集
締め切り08／02発注者ソピア友泉亭公園管理組合所在地福岡市城南区友泉亭１－３０
既存駐車場概要
対象敷地面積386.32㎡（車路部を含む）駐車場形態地下1段地上２段昇降横行機械式駐車場（Ａ区：７連20パレット、Ｂ区８連23パレット）
工事概要
内容既存Ａ区Ｂ区機械式駐車機解体撤去工事、Ａ区平置駐車場化工事、境界フェンス撤去再構築工事、豪雨対策工事工期平成28年12月5日～平成28年2月28日予定
見積参加要綱
募集条件①福岡市内及び近隣市町に本支店営業所があること。
②資本金1,000万円以上。
③直近２期とも当期利益が赤字でないこと。
④申込会社自体または親会社等関連会社が民事再生法、倒産の申請をしていないこと。
⑤直近２期とも売上高が1億円以上あること。
⑥建築一式又は土木一式の建設業登録を行っていること。
⑦経営規模等評価申請しており、結果通知書内のＹ点（経営状況点）が600点以上であること。
⑧当該本支店営業所における機械式駐車場撤去・平置駐車場変更工事又は類似工事の実績があること。
⑨過去に国土交通省のネガティブ情報掲載されていないこと。
⑩過去に管理組合または管理会社と係争、和議等したことがないこと。
提出書類一式①見積参加申込書
②会社案内
③会社決算書直近２期分
④直近２期の経営規模等評価通知書（写）各１部ずつ
※①は指定書式。
　指定書式は下記ホームページからダウンロードして使用のこと
申込提出方法提出書類一式を下記提出先に平成28年8月2日(火)午後17時迄必着で簡易書留郵送または宅配便で提出すること。（持ち込み禁止）
ダウンロード見積参加申込書(PDF)
見積参加申込書(DOC)

提出先・問い合わせ先

〒810-0001福岡県福岡市中央区天神5丁目10番11号
株式会社コミュニティサービス 設計事業部 西野宛
Tel:092-781-7737 Fax:092-781-7757

http://www.community-service.co.jp/syuzen/index.html

コンサル業務が主体と見ます。真面目な管理が目に付きます。

何処の管理会社でも丸投げでは同じことです
常に対処することが必要ですが　回り持ちの理事長では無理でしょう
福管連から理事長を派遣させるという方法や独自に依頼することを考えましょう

第三者管理者制度ですか。詳しく教えて下さい。

<717

近くのマンション管理組合で福岡マンション管理組合連合会に理事長を派遣してもらったら、
理事長に就任したマンション管理士、すぐ自分の仲の良いマンション管理会社へ管理委託先を変更しました。
次のマンション管理組合でも同じことを繰り返してます。
まあマンション管理士の収入源の一番大きいのは、管理会社変更による新しい管理会社からの手数料(概ね月額管理委託費の3か月分)ですからしょうがないんですかね。

７１９さんの言う事は事実でしょう。但しこれでは信じる者がいなく、
暗中模索のままで先に進みません。複数の管理士、弁護士、組合連合会、
等々を、相談項目を絞って、複数回別々に相談してみることです。

自分の経験と、知識を相手方の回答を照合して、自分なりに、どちらが
正しいかを判断してみてください。相手を頼らずに回答を導けるように
なります。

但し、相談する時は、証拠となる。規約、委託契約書。総会議案書、
議事録、重要事項説明書、等々を、密かに携帯して、信用できると
見た時は、公開して相談するとよいでしょう。

わたしの経験を一言、相談後、管理会社の宣伝広告のチラシ及びマン
ション管理新聞の写しが、マンションの全員のポストに投函された事
があります。こうゆう事はあってはなりません。よって、マンション
管理士と組合連合会の信用ができないのです。

しかし、すべてのマンション管理士が信用できないわけではありません。

定年退職者で、年金で生活しているマンション管理士なら生活にさほど
困らない管理士には相談しても、大体信用できると思います。

マンション管理士はボランテァです。気楽に同じ問題を、複数のマンシ
ョン管理士、弁護士に相談する事をお勧めいたします。