福岡でお勧めの管理会社教えてください

福岡のファビルスは、良くないと感じました。
会社体質か、担当レベルか分かりませんが、
組合に対して隠蔽体質で質が悪いです。

やたらと、修繕工事を提案してくる管理会社はどうか？と思う
インターホンの全戸取替えは、積立金が不足しているのでリースでどうか？と
これって、ホントにお得なんでしょうか？
管理会社はしつこく提案しているのですが
どなたか、リースで全戸インターホン交換したところありますか？

インターホンはエントランス部分以外は専有部分であり組合は関知しません

合人社へ損害賠償請求が出来ます

インターホーンは、管理規約によってマンションによって扱いが違います。
インターホーンは、エントランス部に連携していますので、共用部分のところが多いのではないでしょうか？
リースでの対応ですが、管理組合自体に予算がない場合、お金がない場合リース対応でしょうか。
20年もたてば、機器の故障もちらほらでてきます。仕様自体も古くなってきます。
しかし、お金がなくても、機器自体使用できないと生活に支障がでてきますので、
交換しなくてはいけないと思います。古い機器だと音声だけとか、新しく防犯も考え、カメラ付きにするとか
部品の供給も10年たてば、徐々にメーカーも在庫をもたなくなります。すると修理ができない場合も・・・・
時期をみて、交換しなければならない部位かと思います。
支障がなければ、大規模修繕などにかまして、行ったほうがよいかと思います。
その際、お金があればリースでないほうが、よいかと総支出は、もちろんリースのほうが多いからです。
充分にお金がたまっていない管理組合としては、頭が痛いところですね。（当方も積立金がたりないです。）

機械式駐車場のリースも勧められていますが、さすがにバカじゃないので乗りません

　お金がないのなら合人社。合人社FGLで融資してくれるよ。

すみません、おしえていただきたいのですが、
当組合では、管理費、水道（管理会社にて検針、戸別請求）などの引き落としの手数料は、組合が負担していますが、
他管理組合さまではいかがなのでしょうか？

水道メーターの検針を水道局（事業団ほか）一定規模以上を行わない区域のマンションは仕方が無いのでは無いでしょうか。
管理会社にて個別検針し、各戸へ水道使用料を徴収するにも労務を伴うので仕方が無いでしょう。
問題は、それ以外にあることが多いですけど。
水道メーター等の更新工事などの負担がメーター検定期間を過ぎる前に行われている場合、管理会社にて工事等行っているケースが多く見られます。
実際は、工事は丸投げで、中間マージンめいっぱい取られているのに
気が付かない様子。
何の工事でも管理会社へ発注するやり方を改め
管理組合主導で、業者探しから選定、発注まで行うことがボッタクリ防止につながります。
メーターの値段はちょっと調べれば判ったりします。

247さん
ありがとございます。そうですね。手間は、かかるが気をつけなければ
参考になりました。

ふと最近疑問に思ったのですが、マンション入り口の、ダスキンなどのレンタルマットを竣工当初より契約していますが
必要なのでしょうか？毎月微々たる金額の支出ですが、近隣などの他のマンションなどみてみるとないところが多いのです。（ちなみに、当マンションは、１５戸で分譲ですが、所有者で住民の方は、一名しかいません。

エントランスホールがある程度面積があれば、マットはたぶん無くても良いでしょうけど、ホールが短くすぐにエレベーターというような物件では、汚れ防止の効果はそれなりにあるのでは？
管理組合⇒管理会社⇒リースマット業者となっている場合は、管理会社のポケットが膨らむ仕組みでしょうか？
１ヶ月に１回程度の交換頻度ならば、２枚くらいマットを交換する方が断然お徳では？

250さん、ありがとうございました。

ちなみに、当方、エントランスからEVは、6mくらいです。
1か月2回交換です。

玄関マットの替えマットを収納する場所があるなら、断然マット購入をお薦めします。
また、マットの色によって、汚れ具合も違いますので、室内色調を考慮して選ばれたら良いのでは？
濃い灰系か濃い茶系のマットは、汚れが目立たず、おすすめです。
マットメーカーも検索されると大体の価格もわかるかも？
この程度の物品購入なら、管理会社抜きで選び、コスト削減をされたらよいですよ。

252さん、ありがとございました。
マットなどなくてもよいのかなあとふと思いましたので、ご質問させていただきました。

尚、当方は、コスト削減などは、管理会社は、抜きで理事会で行っています。
なぜかといいますと、管理会社に依頼すると管理会社における取引会社内でしか、
行わないからです。また、現在の取引先を変更するようなことになるのは
管理会社として、好まないからだと思います。
管理会社主体でいままで、業者などを取引している経緯からいって
コスト削減など管理会社から提案してくることは、ありません。

総会で、補修工事を管理会社に発注するのって、普通なんでしょうか？
緊急に修理が必要な場合は仕方が無いにしても、総会提案するような、時間的余裕がある工事なら、中間マージン掛けずに、直接補修工事を管理組合直轄で行うのが良いと考えますが、どうでしょうか？
ちなみに、総会提案の補修工事には、見積書が付けられて折らず、ただ補修箇所と、金額のみでの説明でした。

254さん

以前は、やはり、管理会社が見積もり管理会社への発注が多かったようです。
理由は、推測ですが、組合の手間がかかるから、まかせておこうということかと思います。
マージンは、手間賃として考えて。理事会の方が、頑張っていらっしゃるところは、逐一、ご自分でやられています。


緊急な補修工事などは、管理会社が受けて手配するケースが多いと思います。
ただ、総会などできめるようなことは、見積もりがないといけません。
また総会前に事前に見積もりを提出してもらい、理事会などで検討すべきかと思います。（相見積もりだけでも）
緊急を要しない場合、補修工事などは、直接のほうがよいかと、管理会社へ発注すると、いわれるとおり
マージンが発生しますよね。

ただ、仕事しながらそんなこんな管理組合のことをやるのは、手間かかります。
自分の所有物のことなので、それでは、いけないのでしょうが、
できればやりたくないというのが、私は本音ところです。

長期修繕計画の表の通りに工事提案～管理会社に良いように扱われている？
もしかして　　カモ

穴吹って、そん位のもんでしょ。
サーパス以外は手抜き？

http://www.968kanri.co.jp

クローバー管理といいます

営業担当者が～工事を？
工事でもガッチリって事ですか？
工事なんか目もくれない、管理一筋って管理会社は無いものでしょうか？

クローバー管理に自転車置き場のことを対策をお願いしているのですが、
改善するのに時間がとてもかかりそうです。

工事からみでないと、管理会社はおいしくないんでしょうか？
駐輪場の自転車処分したって１円にもならないからでしょう。

他人のものは簡単に処分できません。
まともな会社ほど慎重にします。

マンションって思うようにいかないことが多々ありますよね。。。
住人からのお願いに管理会社が動いていればまだマシな方です。

管理会社は住民との契約ではなく組合との契約です。

管理員と清掃員が別々の時管理員を廃止して費用を浮かせてプロの管理員に代わる人を組合で契約して理事長の補佐をさせる。プロの知識を吸収すれば自主管理も簡単。

管理会社に任せた方が楽だよ。
管理員を組合で雇ったり、清掃員を自分たちで雇ったり、清掃会社と契約を
結ぶのは大変だよ。
そのチェック・立会まで自分たちでやらなきゃならない。
悪いところがあれば、それを管理会社に指摘するだけでいいからね。
それに管理員がマンション管理の補佐はできないよ。
プロの知識がある筈ないしね。

管理員にはプロの知識があるはずないしね？考え方としてはうなずけます。管理員に対する私たちの固定観念がその考えになるのではないですか？５００戸のマンションで7人の清掃員はうなずけるが。管理員5人、フロント１人、女性の事務員1名、事務担当1名、年間の委託費を見てください。そのお金は私たちのもの。費用対効果を考えると管理員、フロント、女性事務員、は無用、住民同志が仲良くすれば管理は簡単です。プロの管理員派遣業などを考えてみたら。

５００戸のマンションで管理員５名、多すぎますよ。
フロント１名はあなたのとこのマンション専用ではないでしょう。
女性の事務員もいりません。
管理会社に委託して、管理員２～３名、清掃会社も当然管理会社委託でいいでしょう。
自主管理は大変ですよ。

フロントは専任（専従）のフル勤務です。事務担当は時々巡回勤務です。全部委託です。管理の分散も考えられるが、いかがでしょうか、？管理員をゼロにしてプロのフロントを1名と経理1名と専従の清掃５名から６名のもう1つの管理会社と契約して管理会社同士を競わせる方法はいかがでしょうか、基幹事務の免許をもたなくても事務担当以上の実力のあるフロントマンを管理組合側につけさせる方法です。基幹事務の管理会社が嫌がるでしょうね。両方の知識を活用して徐々に組合の実力を養う事。絵に描いたぼたもちでしょうか、理想は持つたほうがいいと思います。適正化法の趣旨は自主管理の方向でしょう。

>273さん
もう少し、マンション管理の基礎を勉強して書き込まないと、皆さん
あなたの書いていることが理解できませんよ。
ここに書き込むんだったら、少なくとも標準管理規約・区分所有法に
則っての用語を使うべきです。
内容がまったくちゃらんぽらんですよ。

契約は原則自由でしょ。考えを書いただけ、この考えの沿って法令等に当てはめて各組合が有利になるように考えればよい。

福岡には、【福管連】と言う、全国的に有名なＮＰＯ法人がありますよ。
そうだんしてみたら・・・。

区分所有者1名の相談なんか真面目に聞いてくれる専門家はいません。組合の役員にならないと相談には乗れないそうです。

>277さん
僕は、マンション管理センターに一組合員だったけど電話して相談にのって
もらいましたよ。。
ただ、○○マンションの○○ですといっただけだったけど、こちらの素性は聞かれなかったですよ。
丁寧にいろいろ相談にのってもらいました。相手はマンション管理士の有資格者の方でした。
あなたも電話されてみてはいかがですか。

（財）マンション管理センターですね。
ココが出版している【マンション管理の知識】は、役に立ちますよ。　　３０００円位で安いと思う。

公共機関ですから、味方をしてくれる訳ではありませんが、信頼は出来ますね。

６０戸のマンションなら理事長の良心に従えば管理費等の収納と支払及び保管、未収金回収、方法、のチェックを確立して疑いを受ける事がないようにすればその他の部分は長期修繕計画を専門家に作成させ資金計画を作成しておく事。管理員業務は理事長がするか、清掃員及び植栽の手入れは派遣業者に依頼する。管理員業務は主にフロント業務である。管理を難しく考えると管理会社の思う壺である。シンプルに考えたいものである。売買、賃貸、等々に伴う入居及び退去は多い案件でないが規約にうたって手続きをして保管しておけばトラブルは少ないので安心です。これは私の考えです。経験によるもの、参考になるかどうか、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、

>280
ほんとに素人なんですね。
勉強あるのみ。滑稽ですよ。

そうです。素人です。ＮＯ２８１さんはプロでしゅうから、ご指導、お願いします。

福岡の良い管理会社を調べている方達に失礼ですが、わたしは福岡空港の近くに中古マンションを探しています。ご存じの方は情報を教えてください。関西に住んでいます。

福岡のマンションは暴力団だらけのイメージがある。情報を教えて、管理会社が優秀かそうでないかはここで決まると思います。管理会社の対応等で管理会社の優劣が決まりそうであるが。

福岡で一番の管理会社といえば、東福互光で決まりでしょう。

恥を知りましょう。

このスレは東福互光の専用スレか。荒れた物件が多いみたい。もっとましな管理会社はないの。

しかし、九州で一番の委託件数を誇っているのは東福互光だよ。
委託件数が多いとうことは、それだけいいということじゃないのかな？

確かに委託件数だけは多いけど。
九州ではNO,1でも日本は広いしね。
うちのマンションも東福互光ではあるけど、人材面ではどうなんだろう。
工事の受注とかには、貪欲さはないけどね。
良心的な管理をしてくれてるといえばそうなんだよな。
良しとするか。

東急コミュティーは良い管理会社だよ。特に漏水事故等に１日２４巻対応してくれます。見ていて可哀そうな位よくしてくれます。地元ではないので大変な目にあいながらよくはたらきます。菅理員も紳士的です。採用時点のチェックが厳しいのではないですか。

やっぱり東福互光でしょう。
あそこはいい管理会社ですよ。
地元密着型の企業です。
九州では何といっても一番の管理会社です。

東福互光という管理会社良さそうですね。
一度検討してみます。

福岡での紹介は東福互光１社しかないんですか。
それだけ意見が多いということはいいのかもしれないが。
東急コミュニティも推奨されてますね。

昨日東福互光さんに電話しまして、今日相談にきてもらうことにしました。

西部ガスリビングの良いよ。管理会社としては後発だけどそれだけ悪い実務に染まっていない。磨けばいい管理会社になるよ。もっとマンション管理士を活用すればよいと思います。後発の地元大手だし。九電系列の管理会社はないのかな。教えて下さい。

西鉄不動産　野村リビングサポート　日本ハウジング　住友不動産建物　九電不動産　コミニティーワン　ジェント　等々沢山あるよ。その他福岡県管理組合連合会に問い合わせると教えてくれる。マンション管理適正化法の国の免許を確認してください。不動産管理業は分譲マンションだけは基幹事務を管理組合より受託又は組合が委託するときは国の免許がいります。その他及び自主管理は免許等は必要としません。

その中でも、東福互光は地場産業でもあり地域密着型の管理会社
だから、優れているということなんですか？
人材にしても、福岡に本店があるのと、地方に飛ばされたフロントとは
モラール的に差が出て当然とは思いますが。

そんなことはないでしょう。人間には個人差はあります。このスレは東福互光のスレかと思います。私のマンションは東急コミュニティーですが担当にょってバラつきはあります。勉強不足で取り返しがつかない事もあります。管理会社に期待し過ぎの管理組合が多い。管理組合の幹部が悪ければ管理会社も悪くなる。当然でしょう。悪い管理者にたてついて解約されたら元も子もない。＊＊＊の世界と変わりない。管理組合の幹部はあくまで正義感が基本。悪い事をするより正義を貫いたほうが楽しい。管理会社も管理しやすい。コストも安くなる。

個人差があるから、本社のフロントの方がモラールが高いのではといっているのです。
銀行でもセブンイレブンでも地方回りばかりしている社員のモチベーションは低い
ですからね。海外なら別ですけど。

管理会社のフロントのモラールの高低も大事だが自分のマンションなんだから組合員のモラールとそれよりも管理者のモラールを高めると管理会社もオチオチできないのではないか。現実を考える事。卵が先か鶏が先かの問題。管理組合がしっかりしていれば管理会社など指示すれば動く。

管理会社はどうでもいいということかな。
でも、優秀なフロントの方がいいでしょう。
どさまわりのフロントがいいか、本社直結のフロントがいいかということじゃないかな。
本社に力のある存在のフロントなら、対応もいいはずですからね。
島流しにあってるフロントは、本社に対しては何の力もないですから。

ＮＯ３０１は何も知らない。

まだここのスレあったんですね。

＞２９５　九電系列の管理会社

九州電力系列の管理会社はたぶんありません、あれば九電不動産分譲のマンション管理会社が東急コミュニティになるはずがありません。

あえてグループ会社と考えると、九州電力、九電工が大株主の警備会社にしけいの子会社「にしけいメンテナンス」かと、主に九電工の子会社「九州電工ホーム」分譲のグリーンマンションシリーズのマンション管理を行っているそうです。他社リプレース物件も多いみたいです。

西鉄不動産もあるよ。

にしけいメンテナンスだけは止めた方が賢明ですよ。　人事担当が現場を知らなすぎるし、逆三角形の構造で、部長がやたら多い会社です。　社員自体の質も低いそうです。
フロントの質が高ければそれはそれで救われるんでしょうけど・・・・・だそうです。
現場は大変そうです！

東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

東福互光はどうなのか判りませんが、合人社は批判も少ない垢抜けた会社みたいですね。
にしけいメンテナンスの場合、管理員に意見を聞いたら、その体質がより鮮明に判ります。
お前の変わりはいくらでもいる的な感覚では、質の向上は望めませんよね。
社員、従業員の入れ替わりが多い会社は一般的に要注意企業ではないでしょうか。
いくら、親会社のにしけいに大口株主の九電、九電工が控えていても、体質が明るみになれば、如何なものでしょうか。

合人社の菅理員は高圧的であまり感心しない。菅理員の対応は管理会社の体質が現れる。ご機嫌取りの住民には親切。

三菱地所コミュニティは？？

合人社はそうなんですね。
勉強になりました。
いずれれにしろ、求人募集の回数が多い会社は、要注意ではと思います。
一般的に言えるのは、どの様な会社にせよ、親会社の受け皿的な会社は伸びないのではないでしょうか。
現場の良い意見が反映されず、朝礼で自分（幹部）の自慢話ばかりを聞かされてもね・・・・・。
にしけいに関しては、にしけいを支える大口株主に大きく発言力を持つ管理員が居る事も知らず、今後どうなるのでしょうか？？？

パート　嘱託　臨時　募集が多い管理会社はＴＣが一番多い。

三菱コミュニティはいい会社ではないでしょうか。
管理の歴史と、やはり規模の大きい会社は運営上の基礎が違うと思います。
また、意識の違いは待遇面とリンクしています。

>東福互光がいいという評判ですがどうなんでしょう。

なかなかいい会社だと思うよ。

宮管連の代表が辞めた理由は、業者絡みとのこと。

東急コニュにティーの管理物件はどうですか。私のマンションは対応が遅いです。担当が力不足。

クローバー管理、情報は非常に少ないのですが、今まで付き合った中で最高だと思います。
過去10数社と付き合ってきましたが兎に角最高です。
殆どの管理会社は、可能な限りコストをかけないで管理委託業務を処理することを考えています。
知名度の高い管理会社もしかり、殆どの業務を子会社or外部へまわし、マージンを確保することしか考えていません。
言い換えれば、居住者対応は二の次、居住者であるクレーマーには流石に無視するわけには行きません。
5回に１回、適当に対応する程度です。
クローバー管理は、まだ小粒ですが革新的成長の管理会社です。
あらゆる情報を可能な限り開示し、対話をしながら、お互いの着地点を見つけ、納得のいくマンション管理を実践して
していただいています。
是非、戸を叩いてください。

私は、にしけいメンテナンスで某マンション管理員をしています。もうこの会社辞めます。話になりません。
昔、野球の江本が「フロントがアホやから野球やれん」って言って辞めた気持ちが良く判ります。
フロントは全くアホです。涙が出てくるくらいに！
お前ら現場の努力のカスリで食っているのに現場を大切にせんか！これは本音です。
「俺は上司」面ばかりで義務を果たせず、他の管理会社に変更を管理組合理事長へ進言しました。
「安田建物管理は評判良いですよ」って。
レベルが低いって言わずもがな、致命傷ですね。

にしけいメンテナンスの話は確かにいろいろ聞きますね。　マンション管理部の部長はにしけいからの出向だし、他の部長クラスはみんなにしけいからと聞いています。
プロパーが育たないのかな？
それとも育てる気が無いのかなって思います。
福岡市中央区の管理組合長が「５年間で７人フロントが変わりました」に至っては、・・・・・ですよね。
建設的な意見を汲み上げて、再興を真剣に考えないと置き去りにされ、最後は淘汰されかねない事を考えないと・・・・・困ったもんだ。

福管連に聞きなさい。
http://www.fukukan.net

＞３２１

福管連って理事長が業者からリベートをたくさんもらっていると有名なとこですね。

３１８さんと同じ管理員さんの意見をどしどし発信してください。マンションの管理の実情を一番理解出来る立場の仕事が各マンションの管理員です。管理員の意見を取り入れて自分のマンションの管理を語る事が第一です。机上の空論は辞めて実情を知っている管理員の意見を聞きましょう。管理員の発信を期待します。

３２４さんが言われる通りですね。確かに管理員の現場奮闘記こそ価値があると思います。会社が用意しているマニュアルなど、いつの時代に作成されたものかも判らないし誤字は多いやで、屁のツッパリにもなりません。また、実情に即してもいません。毎日、住人の方々への挨拶で始まり、挨拶でその日の業務が終わります。礼節や気配り、言葉使い配慮等は、月に一回来る程度のフロントには理解できないでしょうね。私もにしけいメンテなんですが、ほうき一本、制服一枚が発注から手元に届くまで２か月要するなど氷山の一角です。鉄砲も玉もありません。現場を理解するしない以前の問題です。やっと自分なりの努力がマンションの方々に認められるようになり、この方々を裏切るようで本当に心苦しいのですが、私も近い内に辞めます。

３２４です。３２５さんは貴重な存在です。合ってお話をしてみたいです。ここに身分を投稿は出来ないし困りましたね。仕方ないのでスレで投稿します。出来たら辞めないで頑張って欲しいです。

３２５です。３２４さん、ご理解ありがとうございます。また、このスレを見ている方々、私物化する意図は毛頭ありませんが、再度投稿します。現場は常に「待った無し」です。時間のロスは利害関係者である住人の方々へ、様々な負担を強いることになります。フロントが動けないなら業務の一部を管理員へ移譲すれば問題は解決するはずです。文書作成等パソコンがあれば現場で随時対応出来ます。この案は敢え無く却下され、ならばと、管理上の問題解決や文書掲載の迅速化を求めても、月に１度の訪問では、到底、住人の方々の満足を得る事は望めません。他の管理会社との差別化を図るため、様々な提案もしましたが・・・・・。
余談ですが、マンション管理部部長より「〇月〇日より〇〇マンションへ異動お願いします」「問題が多く、解決の努力をお願いします」の要請を受け赴任するも、前任者はゴネているし、交代のお知らせ文の掲載も無く、管理組合理事長や住人の方々も釈然としていない状態でした。針のむしろとはこの事ですね。この状況を払拭するため連日「〇〇と申します」「お早うございます」「本日も宜しくお願いします」「行ってらっしゃい」「お疲れ様です」その他、問題点を早期に把握し、その殆どを解消する事が出来ました。今では管理組合理事長をはじめ住人の方々と冗談を言い合ったり、世相や社会状況、趣味の話をするまでに距離が接近していますが、会社の実力を知るにつけ、また、管理員を「代わりはいくらでもいる」としか考えない体質には、これ以上望めない事を強く自覚しています。
３２４さん、会って話したいのですね。

管理員の業務内容にもよりますが３２７さんの意見を拝借すると、管理の知識は通常の菅理員業務を超えているようにおもいます、同じ菅理員でも置かれている立場は違いますがマンションの管理に対する思いは共通しております。貴方は理事長に提案して組合雇用の道を模索してはどうでしょうか。文面より察するに理事長は理解できるかただと思います。お会い出来るといいですね。３２４です。

にしけいメンテナンスですかあ・・・・・
会社のホームページは無いし、高層住宅管理業協会にも加盟していない・・・・
情報が少ないので、どのくらいの組合数管理しているかわかりませんが、
警備会社の「にしけい」のグループ会社で、ビルメンテナンスの片手間に
マンション管理をやっているんでしょうか・・・・・
親会社の「にしけい」が建物の警備業務を委託された際についで仕事を
貰ってしまって「マンション管理」しているのかなあ・・・
まあいずれにせよ「警備業」や「ビルメンテナンス」に比べると、「マンション管理」
は手間暇掛かる割には利益が出ない部門なのでちゃんと仕事する気に会社幹部は
ならないでしょうね。

しかし・・・・・・・

このスレまだ存在しているとは・・・・・・

「会社」が体制をちゃんとすることはないでしょうから、「管理組合」に「会社」を
他のまともな「会社」に変更提案すてみたらいかかですか。
一般的な管理組合は３月決算なので通常総会で会社変更するには今月がちょうどいいかも

管理会社への全面委託ありきでいる以上、堂々巡りでしょう。
部分委託に切り替えることです。
当方は部分委託、実質自主管理ですが、ここであがっているようなつまらない労力をかけるくらいなら十分自主管理できます。

福岡では下記の福管連にどうぞ。
http://www.fukukan.net

福菅連の相談員はマンション管理に関するプロの資格者証を提示しなさい。無資格者が相談に応じている。

遠吠えしないで直接書き込みなさい。

＞３３０　匿名様

部分委託、実質自主管理とありますが、参考のために、どの業務を外部委託されているかお教え願えないでしょうか？

また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？

福岡市でマンション管理士の資格のある弁護士の先生を知っている方は名前を教えて下さい。

>>334
管理会社に通す必要がまったくないのがエレベーター、消防設備点検のメンテです。
あと清掃業務委託も管理会社が調整するような事項はなく、むしろ理事会と直接やりとりして内容を微調整するほうが実態にあいます。
給排水設備のメンテ委託は計画修繕に若干からみ、内容の判断も出てきますが、マンションの中で技術者がひとりでもいて技術的な判断をできれば、直営でできます。
出納業務も経理ができればだれでもできるし、理事会支援（会議運営、議事録）など、会社でふつうに会議ができればフロントなどいないほうが早いです。
管理会社に委託したほうが早いのは管理費の収納代行（徴収含む）、管理員業務ぐらいでしょう。
長期修繕計画の作成・見直し、施設目視点検はしかるべき時期に専門家に委託（管理会社である必要なし）すれば、あとは理事会で価値判断を加えればＯＫです。というより、優先事項や中期的財政見通し、値上げ幅の判断など、管理会社には任せられない部分です。
結論は、基幹業務の一部だけしか管理会社に出すメリットはなく、あとは管理組合が直接交渉し契約するほうが管理費削減、内容把握もしやすくなります。（委託するより却って楽です）

補足
＞管理会社に通す必要がまったくないもの
あと、造園系、排水管の定期洗浄、給水設備の定期点検もそうです。
管理会社になんでも委託するのは楽でもなんでもなく、ぼったくり、情報が見えなくなるなどいいことはほとんどありません。馬鹿げています。

補足2
＞また、外部（たとえば不動産会社の中古マンション売買広告）にはどのように、管理形態が表示されているのでしょうか？
築年数がたつと、ちらしには管理形態は書かれませんね。もちろん重要事項説明では「自主管理」とされていますが。
自主管理ときいて即座に×の判断をされる方はむしろ当方にとってもそのほうがありがたく、「本当にできるのか」といった質問をされる方には、管理がうまくいっており自主管理のおかげでコミュニティもできていることを説明すると、安心して入居されることが多いです。

３３６さんに賛同します。全くそのとうりです。３３５です。