「地域スレ」大宮と新都心の今後の開発について3

>>768

こんにちは 井の中の蛙ちゃん
たまには埼玉から出て社会勉強しましょう

>>769
話し相手いないのね。

立川駅前の方が大宮駅前より不動産的価値が総合的に上なのは地価の通り明白。
しかし大宮も新都心もこらから開発が始まる。大宮は立川なら十分追いつき追い越せるポテンシャルがある。そうなると大宮の地価はこれから倍になる。

18万の立川とどっこいどっこいww

立川に自己投影してもね。
そんなんでいいのかな？

駅前の話ね。立川駅前の最高地価は東京都心一等地の変わらぬ値段。
客観的評価は否定できない。
しかし大宮には立川が決して得ることの出来ない大ターミナル駅である。だからこそ大宮駅前の今の地価は安過ぎるとの評価だ。これから十分に追いつき追い抜ける。

むしろ立川の地価が驚異的に高いね

町田や川崎とそんなに大差あるものだろうか

立川はすぐそばに、杉並 中野 武蔵野 国立 三鷹と都会が多いからね
大宮駅から少し離れるとド田舎とは大違いだ

横浜>立川>吉祥寺>大宮>川崎>八王子>町田>川口、船橋、柏、浦和、千葉、川越、藤沢

首都圏23区外最高路線価
100万超え

立川は市域が狭いだけで
商圏は300万人くらいいるだろ

都心部から遠くて不便だけど
逆に地方都市的になってる。

地価は一番信頼のおける不動産の客観的評価だ。
立川は吉祥寺には負けるが、三鷹や国立より評価が高い。
三多摩の業務集積地の立川を開発したら、都心一等地並みの評価となった。
業務集積力のある地の開発がいかに重要か立川が証明している。
大宮は開発は遅れているが、それでも客観的評価である地価は埼玉では1番。
開発情報だけで地価が埼玉1番の上昇率となる理由だ。

地価でいうならさいたま市は勝ち組ですよ
絶対値はまだまだだけど、上昇率は大宮も浦和も高い

首都圏郊外の他地区、惨憺たる状況のエリアも多いですからね

>>780
基準地価、公示地価では吉祥寺のが上だけど
路線価では立川は吉祥寺すら上回る

残念ながらさいたまの地価は相対的に低いよ。埼玉トップの大宮ですら三多摩2番手の八王子駅前と然程変わらない。
立川の約半分だからね。
だからこそ大宮は上昇余地が高い。

>>782
そうなんだ。
立川って決して都会ではないんだけどね。都会に近すぎると都会に吸い上げられてしまう。業務集積力が落ちてしまうんだね。商業開発も地価上昇の要因ではあるけど、立川に支店を置く企業が多いのが大きいんだろうね。

>>783
逆に八王子が高いんだよ、町田より上なんだから
多摩地域は評価が高い


千葉とかは逆に評価低すぎる気もする

業種にもよるが大宮に支店を置けば、川口〜北関東の商圏をカバー出来る。
北陸も東北も新幹線で日帰りで行ける。
それでいて都心にも近いから第二本社の役割も担える。JPビルの東日本高速が大宮を選んだのもその理由だね。
業務集積力は立川や八王子より高い。
後は財閥系不動産のオフィスビルを建てる必要がある。大門町2丁目再開発ビルが建てば大手本社の企業誘致も可能だ。

東北の復興という国策を考えたとき、大宮の地の利は大きい。これから、大きく伸びると思う。

>>767
完全に同意。

大宮は駅近に住宅街が多過ぎるし、そこにカフェやショップが少ないから、ただの住宅街ってだけで、街を散策する面白味もないのが痛い。
氷川参道沿いは住宅の開発に制限をかけて、商業住宅とかしか建てられないor建替制限をかけて、一の鳥居から神社までを、もっと楽しめるようにした方がいい。

北海道新幹線が開業したら、大宮駅から日本の東半分に新幹線1本で行けるようになりますね。今は立川に負けてるかもしれないけれど、立川を追い抜くのは時間の問題ではないでしょうか？

大宮の地価の高さは駅を中心に極めて局地的
それが特徴で欠点かといえばそうでもないかと
同じ最高地価の札幌の街は圧倒的に広い、当たり前だけど。

というか繁華街の広がりだけなら、
大宮より川越の方が広いくらい

東京からの適度な距離が重要で、
大宮は便が良すぎるので、別の形態を取る必要があるかと

大宮を局地的というけど立川も局地的だよ。ららぽーと予定地は立川駅から離れて連続性があるとは言い難い。
その点大宮は氷川参道の存在が大きい。新都心と大宮を繋ぐ歴史ある参道。
参道は雰囲気がいいから住宅ももちろん多いけど、カフェや美容院なども多い。
無理に観光地化する必要はないも思うな。

大宮250万、八王子180万
だいぶ違くない？

なんかいい加減に地価や、ほかの都市と比べるのはやめれば？
滑稽だよ。
北陸に日帰り圏内って言っても、都心に本社を構えている企業が大宮に移転してくるわけないし。
なんか呆れちゃうよ。
ヨドバシで盛り上がろうぜ。

立川は東京近郊の街づくりの成功例だから多いに参考にすべきだと思うよ。
敵意むき出しだとみっともないけどそんな感じでもないしいいんじゃないかな。

そこから先に特別なものがない立川と、北の玄関口の大宮を比べたら駄目だと思います。ポテンシャルが違いすぎるから。今の開発の程度は立川が上なのかもしれないが。

横浜(池袋)
(上野)
立川

武蔵野

大宮
川崎
八王子(北千住)(赤羽)(二子玉川)
町田

川口
船橋　浦和　柏　
川越　千葉　藤沢

地価は市場の客観的評価。
不動産評価は埼玉No.1の大宮駅前ですら立川駅前より下なのは認めないと。
大宮なら追いつき追い越せるレベルとは思うけど。

ただ立川は腐っても東京都。
これはわりとでかいと思う。

昭島だって、青梅だって、羽村だって東京都。
立川は東京都というより都心から離れた三多摩地区の業務集積地だからの不動産評価。

>>798
安い東京都もたくさんありますがな

おなじような条件の街を比べたとき、東京都か東京都じゃないかで値段は変わるってこと。

上昇率でみれば
京浜東北・上野東京ラインの南浦和~大宮はかなりの上昇区域
勢いがあることは間違いない。

これはからは首都圏郊外でも勢いの差は出てくるよ。
退潮路線てのもあるからね

地価も大事だけど再開発してくれ…ロフト潰れてからマジで東口やる事ない…。大門町完成するまでの間は腐った都市としか言えないよアレ

街としての比較なら仙台とか大きいのだが
駅前の商業施設の売上高、坪売上とか見ると
やっぱり大宮の方が上で、
そのへんは地価は正確にできてると思うよ。

埼玉トップの地価上昇率の大宮も立川の駅前の地価上昇率には負けてるよ。
上昇率においても上位独占が立川だ。
現実は差が開いている。
ただ大宮は今年度から再開発が始まったばかり。立川は再開発が進んでいるという違いがある。

最高路線価って、一本の道だけだから
大宮で言えば西口ロータリーだけの数字

たまたま高度利用しやすい道が設定できれば
都市実力以上の数字が出たりするだろう

逆に面的に広がりすぎて
最高路線価が悲惨な都市も多い


静岡市と宇都宮市の実力差が4倍もあるとは考えにくい

立川市と似たような最高路線価の福岡とかいくと
立川より圧倒的に都会で活気があるし
都会的な部分の面積も遥かに広い

というか、下手すると横浜より活気あるようにも見えた

東西で似たような距離感の
千葉市と立川の差が5倍もあるとは思えないんだよなぁ


これが東京補正なのかな？

もちろん容積率を考慮しないと地価は比較はできない。
ただ立川は多摩地区の地価上位独占。たまたまではないよ。
大宮も埼玉では地価上位独占。容積率を考慮してもたまたま高い訳ではない。
立川と比べ低いのは大宮は再開発が始まったばかりだからだろうね。

>>803
東口住民だけど、氷川神社と参道があればいいよ
買い物は西口に行くから

大宮を過大評価.............................呆

確かに…。

立川以下の評価なのに？
地価は明確だから過大評価しようがないよね。

街の評価ってそんなに必要なんですか？

客観的な不動産評価は必要なんじゃない？資産価値にも直結するから。
もちろん不動産価値が低くても住みやすい場所とかはいっぱいあると思うけど。

でもすずらん通りも一番街も地権者が自営をやめてテナント業に転換してから人めっちゃ増えたよね。
これだけでもいかに地権者が街の発展を阻害してたかよくわかる。

大宮駅東口駅前広場の整備方針検討調査
http://www.mlit.go.jp/common/001096829.pdf

大宮は再開発が遅れてるから立川以下の地価で甘んじてるんだと思うよ。
でも、大宮駅前地権者も相続問題も出てくるし、何より老朽化した建物を放置できないところまできている。
今後10年間で大宮は大きく変わる。