変動金利は怖くない！！その１３

根拠
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２０年元利均等として、固定３％の場合と、変動（金利は１％から０．３％ずつ上がっていって２０年後に６．７％）の場合とで試算、比較してみました。
ただし以下の条件があります。
１．借入額１千万円当たりで試算しましたので、５千万円借りるなら５倍してください。
２．計算を簡略化するため年１回払いで計算しましたが、月１回払いで計算してもグラフのカーブが滑らかになる程度で、結果に有意な差はないはずです。
３．変動の方は、そのままだと返済当初は固定より返済額が少ないので、固定との差額を毎年繰り上げ、固定と同額を返済することとしました。つまり固定でも返済可能な人が敢えて変動を選択し、固定と同じペースで返済するという想定ですので、ギリ変は対象外です。
４．変動の１２５％ルールは無視しましたが、固定との差額を繰り上げていること、試算した結果ピーク時（１２年目）でも１年目の１１１％であることから、変動の１２５％ルールが適用されることにはなりません。

結果は添付の表＆グラフのとおりです。
元本残高は右目盛りです。また比較しやすいよう両方のグラフに重ねて表示しました。
１．元本残高
固定は９年目まで利息分が２０万円を超えており、このため元本がなかなか減りません。
他方、変動は９年目に利息分が２０万円に達しますが、１２年目には、既に金利は４．３％でその後さらに上昇するにもかかわらず、再び利息分が２０万円を切ります。これは返済期間前半に元本圧縮がだいぶ進んでいるためで、元本残高は最後まで固定に追いつかれることはありません。
２．総返済額
最終的に変動は固定より４４万円ほど支払額が少なくなり、月々の返済だと１９年４ヶ月で完済となります。
３．毎年（毎月）の返済額のリスク
変動の返済額は、毎年金利が０．３％ずつ上昇しても、固定との差額を繰上返済に充てている限り（固定と同額の返済を行っている限り）、ピーク時でも１２年目の613,269円で、固定の返済額（672,157円）を超えないどころか、その９１％の額にとどまっており、繰上余力（固定との差額）が58,888円も残っています。

固定信者は総返済額の損得だけなくリスクヘッジだと言いますが、以上の試算から、固定によるリスクヘッジを検討すべき金利情勢とは、変動の金利が毎年０．４％のペースで上昇して２０年後には８．６％（店頭金利だと１０％以上）になるような事態でしょう。年０．３％ペースなら変動の方が負担もリスクも低いのです。

「元金均等」でとのリクエストにお応えして計算しました。
変動は１９年で完済してしまいました。
ごらんのとおり、やはり変動の返済額が固定を超えることはなく、この条件下では変動のリスクはありません。
また、総返済額は変動の方が約６０万円少なく、元利均等よりさらに変動が有利になることがわかりました。

>>364
＞2011年まで金利は現状維持。2012年に0.2上昇。2013年に0.2上昇。2015年まで政策金利0.5維持（現状維持）。
＞その後毎年0.25づつ政策金利が4%になるまで上昇（変動は4.5位）し、その後ずっと横ばい。
＞この条件ですと変動１％固定３％でどの程度差が出るでしょうか？
すみませんが、間違いがあるといけないので、１年目から２０年目までの想定金利を網羅的にお書きください。
また、元利均等、元金均等のどちらでしょうか。

固定信者が主張する「元金均等」で、固定と条件がほぼ同じとなる変動の金利の上昇率を探ってみたら、毎年０．３５％ずつの上昇（２０年目に優遇後で７．６５％、店頭で９．１５％）という結果が出ました。この場合も、ギリギリですが、変動の返済額は固定のそれを超えてはいません。

>>364（>>368）
こうなりました。変動は１６年半で完済です。

>>390
どういたしまして。シナリオ参考にさせていただきます。

ついでに２０年固定２％という人がいるのかどうかは知りませんが、計算してみました。
固定２年と比較しても>>390さんのシナリオの方が約１年早く完済します。

>>418
＞やってみせてよ。

＞しかも、借入1000万円しか借りていないってことはないのだろ。
最初に(>>335)「借入額１千万円当たりで試算しましたので、５千万円借りるなら５倍してください。」とお断りしています。借入が１千万だと想定、仮定しているのではありません。

＞この金利比較で、実際に2006年度にあった0.5％利上げ／年が3年続いたらどうなるよ？
＞って言うと、「直近ではあり得ない」とか言うんでしょ。
＞だから「捕らぬ狸の皮算用」だって言ってるのよ。
私は「あり得ない」とは言っていません。
以下、>>360の再掲ですが
そりゃ、年０．３％以上のペースで金利が上昇して変動の方が不利になる可能性は、ゼロではないですよ。
論点は、そういう可能性がどのくらいあるのかということです。
その可能性が極めて高いと予想するのであれば、固定を選択する方が正しいと言えます。


捕らぬ狸かどうかは、次のグラフを見てお考えください。
返済額が同じだとして、有利な（総返済額が少なく返済額ピークも低い）順に並べると
　　想定１　＞　想定２≒固定３％　＞　想定３
であることは既にグラフ等でお示ししたとおりです。
想定２を超える金利上昇が十分あり得ると考えるなら、固定を選択すべきでしょう。

>>456の想定３のシミュレーションはまだやっていませんでしたね。失礼しました。
あと、私のグラフが恣意的だとの指摘があるので、>>456の想定３（相当に不利な条件下の変動）と固定２％（もっとも有利な条件と思われる固定）で比較しました。
ご期待どおり、変動の方の６～１３年目の８年間は固定２％の返済額を超えることとなり、支払い利息も固定の１．８６倍にもなります。

>>464

↓の金利の推移の背景を考えてみよう。

　　　消費者　卸売　　公定　商業銀行　輸入　通貨　　貸出　　ＧＤＰ
　　　物価　　物価　　歩合　貸出金利　物価　供給量　残高　　成長率
=================================================================
1985　( 2.8)　 (5.5)　 5.00　6.467　（-0.1）（ 8.4）（11.7）
1986　　0.7　　-4.7　　3.00　5.505　　-35.8　　9.2　　26.6　 3.2
1987　　0.0　　-3.2　　2.50　4.936　　 -9.1　 10.8　　12.5　 5.1
1988　　0.7　　-0.5　　2.50　4.930　　 -4.6　 10.2　　10.2　 6.3
1989　　2.4　　 1.9　　4.25　5.782　　　7.5　 11.2　　10.8 4.9
1990　　3.1　　 1.6　　6.00　7.697　　　8.7　　7.2　　 7.5 5.3
1991　　3.2　　 1.0　　4.50　6.989　　　8.2　　2.2　　 4.4　 3.1
1992　　1.7　　 0.9　　3.25　5.552　　 -6.1　 -0.2　　 2.4　 0.9
1993　　1.3　　-1.5　　1.75　4.414　 -10.3　　2.2　　 1.3　 0.4

物価の推移と成長率を見てもらえば一目瞭然だが、高金利時代とはこのような時代を意味している。
1985年の大卒初任給は12万ほど。1995年が20万ほどまで上昇しているから10年で物価は1．8倍ほどに
上昇している。それ以降、デフレ低金利が続いているのは周知の通り。

さて、またこの80年代のような時代が来るならば金利は上昇するでしょう。しかしそれのどこが怖いのか？
物価と金利が上がっても所得は増えないという人がいるがこれは正解であって間違い。例えば85年に12万の
初任給をもらった人よりも95年に20万の初任給をもらった人のほうが所得が増えて裕福になったかと言えば
答えはノーだ。なぜなら物価が上がっているからだ。よって名目上物価上昇率と同じだけ所得が上がっても
実質所得は増えていない事になる。すなわち物価と金利だけが上がって所得が上がらないという事は所得が
減っているという事であり、需給面からそれはあり得ない事。今初任給が12万の会社に人が集まりますか？
そして85年に負債を抱えた人は95年には物価上昇により、45%ほど目減り目減りしている。

さらに今後は人口が減っていく訳だから、需要面はどんどん減っていく事になる。よって、80年代の高金利時代が
また来るので有れば、一人あたりの需要（GDP）をより高くしなければならない。ようするに80年代より国民全員
が裕福にならないといけない事になる。

それと、80年代を想定するのは最悪ではなく、どちらかと言うと最高のシナリオですよ。

>>470
＞１）20年2％との比較で、年0.3％上昇
既に両方掲載しました。
＞２）３年後に過去の下落率と同じ幅で急騰
４年目＝1994、５年目＝1993、６年目＝1992・・・として試算しました。ただし優遇１．５％と仮定して１．５を引いた値です。８年目の返済額は、現実には１２５％ルールに引っかかって調整されることになりそうです。

＞暇なんだとは思うけどさ、だれでもできる計算をここで披露してくれる必要はないよ。（>>431）
という声もあるので、今後は皆さん自分でやってみてください。

非現実的ですが、毎年０．５％ずつ金利が上昇し続けて２０年目には１０．５％（店頭では１２％）になるという想定でシミュレーションしてみました。
ただし、借入１，０００万円当たり、繰上も含め毎年７４７，０００円（毎月６２，２５０円）を返済し続けるという想定です。
８年目～１２年目には返済額が７４７千円を超えてしまいましたが、ピークの１０年目でも７５７千円ですので、この設定であれば返済に窮することとはならない（怖くない）でしょう。

なお、毎年７４７，０００円（毎月６２，２５０円）という額は、固定金利２０年２．４７％（私が探してみた中ではこれが最低）元金均等の初年度返済額と同額です。

↑失礼0.03じゃなくて0.3でした。

しかし、2006年購入者が一番の貧乏くじなのがよく分かりますね。
当時は価格も金利も上昇傾向で、上がる前に買わなきゃって雰囲気でした。
実は金利のタイプより、購入時期の方が重要なのかもしれませんね。

ギリ固定