ザ・パークハウス築地入船について

現地周辺によく行きますが、周辺の環境は何と言いますか、
とにかくファミリー層や永住向きではないですよね。
新大橋通り沿いで閑静とも言い難いですし。
その割に単価は高いでしょうから、一言でいえば
人気があまりないのかなーと。

ここの近くのプレシスはファミリーで購入している人の書き込みが多いですね。
小学校と公園が近いとはいえ、とてもファミリー層向きとは思えないのですが。

>>42
どういうところがでしょう？

>>42
三井のタワマンも小学校の話題で盛り上がってるのをみると、この辺りはファミリー層がそれなりに出てきている地域じゃない？

実際にはこの周辺はファミリー層多いですよ。
いろいろと便利ですしね。

価格はいくらぐらいかわかりますか？

400前後

やはりそれくらい、しちゃいますよねぇ・・・(^^;
ということは
物件によってはかなりの価格になっていく、ということで。
とは言え、交通事情はかなりよい立地。
そもそも勤務地が近い人のニーズが有る？
賃貸投資としてもきっちり成り立っていく可能性があるということですね。

賃貸に出せば必ず借りる人がいる物件ですよ。
投資物件としては良い方です。実際に住む目的で買い人は少なそう。

340ぐらいから？

余裕で400を超えますよ！

場所が良いとは言え随分と高額に感じますが、投資目的で購入したとして
元はとれるものなのでしょうか。
借り手に困らない環境と言うのは解りますが、この辺の家賃相場はどれくらい
なのでしょう。

投資は利回りで計算してみればわかるよ。
ここらへんは80㎡あたりで30万円で貸せるとして、坪あたり12000円（月額）の賃料水準。
年換算だと坪あたり144000円の収入となるので、購入代金の坪単価400万円で割ると3.6％の表面利回り。
まあ、これが高いのか安いのかということだな。

HPに販売予定価格が出ているね。当初の価格よりも若干低めに設定されている気がする・・・。
少しは手に届く範囲になるかも。

せっかく南向きなのに開口部が物足りないし、柱もかなり食い込んでいますね。順梁のようですけど、室内への影響は大丈夫でしょうか。浴室のミストサウナとか要らないんで、LDビルトインエアコンにしてもらいたいです。サッシも単に複層ガラスですけど、新大橋通り沿いなのにT2とか防音サッシでなくていいんですかね。モデルルームに行ったわけではないですが、各フロアに事業協力者住戸があることも考えると、なかなか候補には上がりませんね。相当安いなら別ですけれど。

パークハウス東銀座、ほしかったなぁ

「ザ・パークハウス築地入船」ここは名称が面白いですね。
昔は船着き場だったんですかねぇ。

今じゃ、大都会の一部だもんね。
坪単価もかなりなもんなんだろうけど、坪単価４００万？
やっぱりここら辺は、普通には買えないなぁ。

71平米が7300万〜だから坪340からってところですね。
以外と低く抑えてきた印象ですね。
長寿命化も★1つですし、新大橋通り沿いという環境を考えて
仕様を若干落として値段も下げてきたという感じですかね？

長寿命は★二つですね。一つと二つの違いは知りませんが…

日比谷線、有楽町線5分以内の立地で
@340～ですか
南向きの内廊下だし、そうならすぐ埋まるね

>>59
確かに★2つですね、失礼しました。
港のタワーと混同してました。でも三井に★1つが多いのは本当です。
パークコートでも★1つをぶちかましてきます。

ここはゆっくり住むといった感じではないですが、
この立地と価格なら完売もすぐでしょうね。

★が１つだから問題、というわけではないらしいです。
ただ２つあるとなんだかよさ気だ！というふうに感じてしまいますが。

ここはもろもろ設備は頑張ってつけてくれているな
という印象を受けますよね

それでお値段も高すぎないのなら
人気は出るのだろうなぁと思いました。

この物件、全邸南向きなのはいいけど、南側に高い建物があるから日当たりは期待できませんよ。
南向きにだまされぬよう。

駅近の立地で南向き、いいなあと思っていましたが、日当たり悪いんですか？？？
何階立ての物件が建ってるんでしょうか？

南面は道路隔ててすぐに高い建物ありますよー。当然視界も抜けてません。西面の新大橋通り方向だけが唯一抜けてます。と言っても新大橋通り挟んですぐのとこにそこそこの高さの賃貸マンション建設中なのだけど、、。ま、そちら側にはバルコニーないのであまり関係ないかな。眺望や静かな環境や陽当たりは期待できないので、利便性を重視する人に向いてる物件ですね。ちなみに、すぐ下にあるはしごというラーメン屋さんはとても美味しいです。餃子やシュウマイも美味しいので、ここでビール飲むのも良いですよ。
裏手にある掃部介（かもんのすけ）というラーメン屋さんも美味しい。豆知識でした。

モデルルームで日影シュミレーションをみせてもらいましたが、そんなに悪いとは感じなかったです。
気になる方は確認したら良いと思います。

そういうものがあるのですか！＞日影シミュレーション
こういうので確認できるのなら、予め納得して、というようになるのでいいですよね。
とにかく、せっかく高い買い物をするのだから、
いろいろと情報がまずはあるかどうか確認してみるのもいいのかも。
デベだったらいろいろ想定して持っているでしょうし。

先日モデルルーム見てきました。
日影みせてもらいましたが、低層から中層までは一年中ほぼ影でしたよ。
気になるかたはしっかり確認されたほうがよいと思います。
私は全邸南向き(笑)、と感じました。

この辺は日照を期待すべき場所ではないですね。
デベも大通り向きの部屋を作るかどうか悩んだとは思いますが
南向きを選んだのですね。まぁ「南向き」と謳えるのはかなり訴求力ありますからね。

契約済み？

こちらは設備面は本当にスゴイですね。
マンションとしてついていてほしいものはすべて揃っているのだな、と感じました。
ディスポーザー、床暖、ミストサウナ、複層ガラスなど。
その分、物件価格も上がってくるのか…。
今、反応を見て最終的に決めてきているというのがあるのかもしれないなと思っています。

>>71
それくらいの設備仕様がないと賃貸物件と疑われるんじゃないですか。特に優れているとは思えないですが。

営業さんが自ら、10階以上じゃないと年間を通して日当たりはないというようなことをおっしゃってました。
10階以上だと9000万円くらいになっちゃいますしね。だったらこのマンションを選ぶ必要は感じませんでした。

内廊下なのは良かったです。

年間通して日当たりあると勿論ベストなのですが、都心部で冬至のときもも日当たりを望むのであれば、かなり絞られちゃいます。
東向きや西向きの物件も多いので、年間通して日当たりを望むことはなかなか難しいのでは？

東向きや西向きは別に直射日光が当たらないだけで影が落ちるわけではないですよね？
南向きで影が落ちるより、前に建物がなくて北向きの方が断然明るいし、あたたかいです。
どちらも住んだことがあって、経験上思うことです。

モデルルーム見てきました。
この物件の売りってなんですか？
湊や八重洲のタワーに比べて特に安いわけでもないし、7000〜8500万円の部屋は年中影。
新大橋通り沿いだし、建物の圧迫感もすごいし、タワーでもないし、ここを買おうとしてる方は何を決め手にされたんでしょうか？
単身とか子供を考えてない人ばかりなのかな？

〉75さん
今の住まいが、リビングは南向き、洋室が北向きなのですが、リビングは影が落ちていても、北向きの洋室よりは断然明るく、室温も今の時期、北向きの洋室は寒いです。
場所によって違うんですかね

北向きの洋室って共用廊下に面してたり階段が目の前にあったりするやつじゃなくてですか？

どのマンションも強気な価格ですね。どこまで上がり続けるんでしょう。

〉78さん
解放廊下がありますが、リビングもバルコニーに面しておりますので同条件かと思います。

確かに上がり続けてますよね…
今の価格でも一、二年後にあの時買っておけば良かったと思うものなんでしょうか。

モデルルーム見学に行ってきました。日影シュミレーションをみせてもらいましたが、冬至は下層階は影になっていましたが、春秋、夏は陰にはなってなかったです。我が家は東向きのため午前中しか日が当たらず南向きは憧れです。

80さん、ありがとうございます。
流石にこの季節は低層階は日当たりは難しいですか…。
立地条件として仕方がない部分ではあります。

そういうデメリットがあるのなら
お値段も控えめでないとなぁと思います
低層階もそれなりにするなという印象？

新大橋通り沿いだと、マンションというよりオフィスの立地ですよね。SOHOやオフィス需要は手堅い場所だと思いますが。

立地も設備も資産価値の点でも手堅いと思いますよ。
まぁファミリー層が飛びつく感じでは全くありませんけどね。
あと現地に行って思ったのは、新大橋通り沿いの歩道のここのすぐ隣辺りに
ゴミ出しスペース（単に歩道の端に置くだけのタイプ）があって
小さいゴミや汚れが散らばってめなんだか汚い印象でした。
そういう些細なことでも萎えるときは萎えますね。

ふと疑問に感じたことは、日照に難ありでも資産価値は保証されるかという事です。
確かに駅からの距離、建物内の設備は文句なしと感じましたが、賃貸に出したとして借り手がつく環境でしょうか。
オフィスなど、非居住用であれば日照もマイナスとならないのでしょうか？

賃貸だったら借りては付きそうな気がします。
永住目的だと日照というのは大切にされる方がほとんどだと思いますが、賃貸だと利便性のほうが重視されるのでは。
仕事で家を開けている時間が多いでしょうから、日中の日の当たり方よりは、
通勤が楽であるかどうかの比重がどうしても高くなってくるのではないかと思うのです。

先日MRに行ってきたけど、柱と梁がかなり気になった。
日影や向いのビルを考えると12階くらい超えないとカーテン開けられないレベルかも。

間取り見ましたが、横長の間取りがいい感じですね。
1フロア3邸で、眺望がホームページからもわかるのがいいです。周囲に高いマンションがないので、みはらしもいいですね。
ただこれは最上階の眺め？86さんが言うように、12階超えないとカーテン開けられないというのは本当でしょうか。

やはり角住戸のDかEかなとも思いますが、Cも横長設計なので、LDKや洋室②の日当たりがよさそうです。

眺望写真は12階からのものと14階からのものが混ぜてありますね。
南方向（14階）からだと13階以下はほぼアウトな感じです。
実際の眺めも確認してみたいところですが、まあこれは完成しないことには…。
モデルルームの柱・梁は写真でも分かりますね。実物は相当すごいんでしょうね。

今日まで一期の登録だったようですが、申し込み状況はどんな感じでしょうか？けっこう埋まって来ているのでしょうか？

14階のbewですとまだまだあちこち工事している様子がうかがえます。まだまだ開発されているのですね。そう圧迫感も感じないかもしれません。間取りによっては東から南西までバルコニーがあるので日中ずーと明るいですね。西側のバルコニーであれば夏は結構涼しく過ごせると思います。昼過ぎまで太陽はやってこないので。