ザ・パークハウス 西新宿タワー60　Part10

>>935
ここの中国人や台湾人の方は他と違って、
実需が多いんですよ。 日本に長くお住まいで
日本で事業されている富裕層の方々です。
なのでそれほど心配してません。
日本人にはそれほど人気ないけど、
向こうの方々にとって、新宿はブランドみたいですね。
今後人口も減っていくので人気マンションと売れ残りマンション
の二極化が進んでいきます。
ここもパーフェクトではないですが、なんの変哲もない小規模マンションなどには、それこそ怖くて手が出せません。
多少高くてもやはり話題性があり、即日完売になる大型物件を選ばないとダメです。住みにくければすぐ売却すればいい事です。 人気の高い大型物件っていうのは、中古でも住みたい人が必ずいますから。

>>940

Googleアースの高度の設定

>>941
新宿あたりで商売してる中国人、台湾人がどういう人種か、わからないのはおめでたいね。契約者ならガラのよろしくない中国系の人達をモデルルームで見てないの？まだ投資用に買ってくれた方がマシ。 ここは水商売関係で買ってる人多いよ。賃貸もそういう部屋が多くなると思う。
近くのマンションみたいにオレオレ詐欺の本部や殺人事件の現場にならないといいね。

眺望を気にされている方が多いですが、タワーに住んだことのある身としては、風の方が気になります。高層階は遮るものがないと、風がすごいです。つられて音も。眺望はなれますが、風はなれなかったです。台風の時は怖い。ここはビル風どうなるんでしょうね

>>932
コンシェリアの44階をみると150m設定だったのに、ここの50階で130m設定って、おかしくない？

土地の標高、この高度設定機能で考慮必要なの？

高度調べてみたけど、近隣とは数メートルしか違わない
新宿方面で一番高い場所と比べても15ｍ程
つまり50階で新宿方面の一番高いところとの差が155ｍ
近隣のコンシェリアあたりと比べる165ｍくらいの設定になるよ

>>936
50階以上なら見えるよ
でも三井がここの45階ほどまでになる可能性が高いので、ちょい微妙になるかも

>>947

(^^)ありがとうございます！

少し心配してます。

>>941私たちは正反対の説明を受けましたよ。それにモデルルームには、日本語を全く理解していない感じの人たちがたくさんいて、明らかに日本に住んでいる中国人には見えませんでしたよ。買ってしまったことだし、私たちはあまり気にしていなかったので、どうでもいいことですが、割安感を持って日本の不動産を買い漁っている外国人の方の大半が投資であることは紛れもない事実だと思いますよ。

西新宿は地盤が堅いから、杭の施工などはあまり問題にならない、ということで良いんでしょうか？

>>950 ６０mの杭を打っているんだから、そんなに固い地盤ではないでしょう。通りを隔てた新宿駅方面の西新宿は、直接基礎が多いと聞いていますから。

私がモデルルームに行った時も、仲介業者と来ている外国人が何人かいました。明らかに日本語が堪能とは言えない感じでしたね。

>>941
941さんは誰に聞いたの？
私もモデルルームで通訳付きの中国系の人達をみて、営業さんに聞いたら、台湾あたりから投資用で買う人が多いって言ってたけど。

>>953
営業さんです。
実際外国人の方々とも何回かお会いしましたが、日本語堪能で実需の方々でしたよ。
契約会には通訳というより、日本の不動産ブローカーが同席していました。 非居住者は必ず日本に居住する代理人をたてる様、三菱が求めているそうです。

もちろん投資用の買いも多いですよ。
外国人所有比率はトータル2割なんですから。
ここだって世帯年収は1500万以上がメインです。
日本人だけではとても吸収できません。

>>946
近隣との「標高」ですとそんな差ありますね。ただGoogle Earthの場合「高度」を設定するので、どこの場所でも地表からの高さです。

ここの場所をそのまま最高層だと200〜209mくらいで見ればいいと思います。

ここはほんとに外国人2割に抑えられてるんですか？
目黒は6割が外国人らしいですが。
開けてみたら半分以上外国人とかないでしょうね。。。

目黒って結局外国人に人気あったんですね？

海外で場所だけは知名度ないから不人気かと思ってた。

こことは利害関係にない（販売競合とはみなしにくい）物件の営業さんから、ここは3割が外国人というのが業界では通説だと2回ほど聞きました。
ネガのつもりもありませんし、あくまで聞いた話ですので、お気に障る方がいらしたらすいません。

三菱は台湾の信義房屋不動産と販売提携してますから。

>>956
夜景が綺麗そうですね。
本当に買って良かったです。

昨日夜に新宿に行ったついでに建築現場に行ってみました。
感想は週末だからかビルの電気もほとんど消えててかなりもの寂しい感じでした。昼間とまた違った雰囲気でした。
おそらく両方にビルが建つまではもの寂しい雰囲気が続くのかな。まだオフィスビル街の雰囲気しかなかったのでこれからどう変化するのかは楽しみ半分不安半分ですかね。

ペンシルとはいえ都内最高階数、希少な内陸タワーなので資産価値は維持できると思います。
ただ２年後にはマンションバブルは確実に終わっているでしょう。
２割増し以上で売却できる可能性はほぼないと思います。

業界の通説なんていい加減なことを書き込んだのですか？
ただのネガですね
とは言うものの、もし購入客の3割が海外だとしても、全体では2割になりますね

>>956
グーグルアースが地表からの高さなのでしたら、部屋の高さ＝グーグルの高さになるのではないでしょうか？
標高に関係なく地表からの高さと言う事でしょうから、そのままマンションの階の高さになると思います。
標高1000ｍの地点に100ｍのマンション建てたら最高層からの景色は100ｍで良いってことですよね。
-900ｍにはなりませんよね？

>>932の土地の標高が30mなので、高度の設定は50階で130mです。
は間違いで、50階は170ⅿでＯＫですかね。

>>965
956は、その通り部屋の高さ＝グーグルの高さと言っていますね。

そうですね。
ちょっと勘違いしました。
画像が191ｍで文章が「最高層だと200〜209m」になっていましたので。
申し訳ありません。

富久クロス中古価格

その2

>>969
いくらで売りに出そうと自由なんだけど、富久クロスの成約事例は平米130万円程度だから、高層とはいえ吹っ掛け過ぎ感有るなぁ。

低層階はm2単価100ちょっとで成約してますね。
最上階角部屋は買い値も高かったんじゃないかな。

かなり乗せすぎですが、我々にとって
は富久に市場を牽引してもらうのは
は良い事です。
ここを買えずに富久の中古を狙っていた方は、残念ですが安くは出てこないでしょう。

西新宿は高級賃貸がダブついてますが、分譲タワーはそれほど多くありません。
その中でここは一番の規模ですから、
将来的に中古需要はあります。
(高級賃貸の方が近所で購入するからです。 尚、ここは賃貸で長く回しても採算とれません。)
また後発が出てきても、価格面、規模面からにそれ程不利にならないと考えています。 とりあえず購入してもリスクは低く、多少の値上がりは期待できるはずです。 資金面で買えなかった方はネガる傾向がありますね。

>>972
市況が同じなら、という前提はあるが後発再開発が出ることはプラス。それはどこの再開発エリアでも基本的に同じかと。
先発で不便に耐えつつキャピタルゲイン目指すか、ここのように後発で最初から便利を目指すかは個人の好み。
このエリアも再開発でマルエツ（2010.4）、もとまちユニオン（2011.9）、ライフ（2013.12）と、続々オープンするまで、買い物はコンビニかデパ地下まで行くしかない、という悲しいエリアだったわけで。
ライフは再開発物件ではないけど、住友があの辺買い占めてたので一部の買収に失敗し店舗に転換したと思われる。

最上階の角部屋でもオールリビングインで行燈部屋ありって、凄まじいですね。。。

ライフは坂がキツく使えません。
隣の住友にスーパーが入るのは、すでに
確定しているそうですから、
着工が待ち遠しい。
いまは日曜に店が閉まってしまい不便なので、
この物件にはコンビニと軽食が食べれる喫茶店を入れて欲しいです。入居者や周りの住民も喜びます。
再開発組合の方に頑張って欲しいです。

>>975
確定してませんよ。
北地区の再開発準備組合が、昔ヒアリングと称して色んなスーパーに声をかけたものの、前向きな答えはなくほぼゼロ回答でした。
さらに、一般論として、小規模スーパーは以下の点を重視して出店しますので、北側は競合が厳し過ぎます。

1.半径500メートル圏に競合がいないか、存在しても店舗が古く競争上優位なこと
2.上記圏内で概ね3000世帯程度が生活してること
3.上記を満たすなら、半径1キロ圏に1万世帯程度が生活してること

ただヒアリングしていた当時と違ってこの建物が先に出来る事が確定してるので、北側再開発と合わせれば約2000世帯になるので、時期が明確になれば、厳しいけどあえて勝負する会社が出てくる可能性はあるかと、思います。

中央南地区の説明会あったみたいですね。

160m(級?)、43階マンション、商業施設、保育所付の可能性とか。

以前からの話と変わらずでしょうか？

うちは昔は三平ストアでずっと買い物してたけどな
その後は丸正、今のローソンストア100の場所も昔はまいばすけっとだったし
今の方が便利だけどそこまで難儀はしてなかった。

>>978
まぁ慣れちゃえばそんなもんです。
でも、新規に検討する層からしたら、最寄りスーパーが大久保駅近くの丸正ってかなりきついですよ。
単身者とか旦那さんはそういうの気にしない人も少なく無いですけど。

>>980
どう言及されてたんですか？

住友にスーパーが入る事についてです。
あなた、そんなに気になるなら無理してでも
購入すればよかったのに。何故買わなかったのですか？

北地区の周辺住民向け説明会で店舗は未定と、明言されてましたけどねぇ。
最近になって決まったならめでたいことではありますが。

>>980
本当に確定したって言及あったの？
営業さんにも未定で厳しいみたいなこと言われてたんだけど…決まったならほんとに嬉しい

抽選に漏れてしまった方や、残念ながらご予算が届かず断念された方など、本当にお気の毒なことだと思います。ただ、羨むお気持ちは分かりますが、いつまでもここに居座っていても、前に進むことはできません。僭越ながら申し上げますが、もう少し前向きなられた方が、より楽しい人生を送ることができるのではないでしょうか。そして、ここで幸運を手に入れることができた私たちとしては、さらなる資産価値の向上を目指して、できる限りのことは協力し、名実共に日本一のタワーマンションを目指して行ければと思うのですが。

>>985
土曜日の契約者向けのイベントでご挨拶されており、直接聞いたので間違いないです。
パーク60に入れる店舗も、どのような店舗をいれたら喜んでもらえるかどうか
目下検討中との事です。喫茶店を入れて欲しいという入居者のリクエストもありましたよ。

2015グッドデザイン賞を受賞しただけあり、
ここはコミュ二ティ作りが秀悦です。
これからもあと50回以上、様々な
イベントがあるので楽しみです。
20代から80代までの契約者が来ていました。
皆さん品が良くて和気あいあいとした
ムードで楽しかったです。
入居が楽しみです。

>>986
同意します。
不動産は縁ですね。
完売さ物件にいつまでもしがみつく
時間がもったいないと思います。
我々は仲良くやりましょう。

議論見てると、スーパーを誘致してる、と、スーパーが出店するの違いだなという気がする。
コネクション切らないために話合いしてる会社はあるんじゃないかと。サミットとかマルエツが、と具体的な噂を聞いたことある。
そして、住友の再開発計画では青梅街道側の棟1階にスーパーを想定した約1000平米の店舗スペースを取る予定になってる。で、2階はブロックを分けて飲食店等。
ただ、60の店舗すらまだ決まっていない中、完成時期未定(組合は2019といってるけどまず無理)のここに確約する企業は普通は無いのでは？
60だって面積的にスーパーは無理だろうけど、まいばすけっと的なミニスーパーなら出店する可能性が無いとは言えないわけで、

議論見てると、スーパーを誘致してる、と、スーパーが出店決定の違いだなという気がする。
コネクション切らないために話合いしてる会社はありそう。数年前の話だけどサミットとかマルエツが興味を持ってる、と具体的な噂を聞いたことある。
実際、住友の再開発計画では青梅街道側の棟1階にスーパーを想定した店舗スペースになってる。小分けしようと思えば出来るけど、まずはスーパー考えてるのは間違いない。
ただ、60の店舗すらまだ決まっていない中で、権利変換すら終わってない再開発に確約する企業は普通は無いのでは？
60だって面積的にスーパーは無理だろうけど、まいばすけっと的なミニスーパーなら出店する可能性すら残ってるわけだし。

書きかけを送ってしまったみたい。すいません。
ところで、隣のスーパーそんなに重要ですかね？出来て損は無いけど、無くてもマルエツかもとまちユニオン行けば良いだけのような。
エリア内転居の身としてはスーパーより、別業態が入ってお店のバラエティー増えた方が良と思ってるんですが。

>>992
しつこいねー。
なんでそんなにスーパーが出来ると困るんですか。入居者にとっては
便利になるし資産価値的にプラスなんです。
もういいかげん成仏して、先ずは収入アップに注力したら？

住友はオフィス、店舗が入る複合開発です。タワマンに入る小さな区画の店舗ではないので、デベは何年も前から
企業誘致する必要があります。

不動産屋から聞いた情報ですが、ここの購入者の外国人比率は約７割だそうです。

クリーニング屋さん出来て欲しいかな～
個人的には、スーパーとか飲食店は近隣でお願いします。
最近は、ネット注文と優待品だけで飲食は8割方賄えるのでどうでも良い感じ
ちょっと歩けばホテル有るので必要無いかな
ブランチとかあるのかな？

富久クロス成約情報(9/1から11/7)
40平米 5400万 @坪単価422万
35平米 4980万 @453万
55平米 6880万 @399万

>>999
ここも同じくらいはいきそうですね

>>999
やはり新宿エリアは小振りな部屋が有利？

>>994
逆に聞きたいんだけど、何年先になるかも分からないのに、隣のスーパーに期待しなきゃいけないほど、ここって不便なの？
来ても来なくても全く困りはしないと思うんだか。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1140530006436/

ご近所が中古で出てますね＠360
実際の成約だと＠350くらいになりますかね

>>1003
ここじゃない方のパークハウスが成約@330位なので、築浅とはいえ1階やタワーじゃない等を考えると、成約はもうちょっと下がるかと。

スーパーはどっちでもいいかな。

パーティー以外で料理しないんでここも隣もカフェとかバー、ごはん屋なんかがいっぱい入って欲しいです。スーパー銭湯も欲しい。

>1000
さすがに厳しくないですかね？富久並みの値段では。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588017/
Part11をつくりました。