パークコート渋谷大山町 ザ プラネ　その2

パークホームズやプラウド、あるいはモリモトのディアナコートでも、
世田谷、目黒などの新築マンションを希望して
８０００万台どころか、９０００万、億ションでも惜しまず買う人は買う。

代々木上原より駅力や街力で勝るエリアは首都圏にごまんとあるけど、
それでも、大山町や上原は譲れない御仁には、絶好のパークコートでしょう。

根本的に住まい探しの優先順位や価値観、金銭感覚が違う同士では、議論がかみ合うわけもなし。

↑>>529ではなく>>579の間違いです。

安いとはいえ、全国の平均年収では無理でしょうね。

兵庫県の芦屋市の六甲山のふもとに、六麓荘町というすごい豪邸が立ち並ぶneighborhoodがありますね。　　関西の大物財界人が居を構えているようです。　　もちろん、東京の住宅地と比べれば、土地の単価は比較になりませんし、山からイノシシが降りてくるほど、のどかな場所なので、軽井沢の別荘に感覚的に近いのかもしれませんが。　you tube　で見ることができます。　　パークコートもあるみたいですよ。

確かにこの物件は割安だと思います。
ブランドイメージ、立地、クォリティ、グレード感や格式などを考慮すると、仮にいま売り出したとすると、20%〜30%は高くなると思います。ここは不動産相場が本格上昇する前の2014年に売り出されたので、買った人はラッキーでしたね。

値段云々言わなくても、大山町という邸宅街にある大規模ハイグレード低層物件自体、希少価値ある物件なので、住環境にこだわる人にとってはまたとない物件となるでしょう。

本当に良い物件だと思います。
売れ残ってるのをみると、世間の見る目のなさが嘆かわしい。

数億円する物件を140邸近く売りさばいた三井の顧客基盤はすごいですね。決して強引な売り方はせず、価格もHPで開示するなど好感持てるやり方で丁寧に売ってるにも関わらず、ほぼ全て売りさばいたのは流石です。立地や物件の質はもちろん良いですが、三井のブランドイメージや顧客基盤が効いているんでしょうね。

>>585
2014年の価格から仮に20%上昇したとすると、坪単価で言うと500万円から600万円に上がったと言う理解で良いですか？

そうです。坪600万円の物件を坪450万円で売っているのに売れてないんですよ。
本当にどうかしている。

>数億円する物件を140邸近く売りさばいた三井の顧客基盤はすごいですね

数億の部屋が140部屋もありましたっけ？
１億いかない部屋が人気だったと記憶していますが。

>>584
やはりパークコートは、三井の基準で見て、一定の基準を満たした立地にのみ建てられるんですね。

外野がいろいろ言ってますが、130〜140邸あるうち、ほぼ全邸に申込みが入って、いま残ってるのは数邸のみ。それらも一旦申込みが入ってキャンセルが入った物件がほとんど。
いろいろいちゃもんつけても、売れ行き良かったと言う事実は変えられないです。

代々木上原には、昔から欧米人が多く住み、今でも外国人向け高級賃貸ホーマットなどが散見されます。広尾もそうですが、渋谷区の邸宅街には欧米人が多い印象があります。
http://www.m-standard.co.jp/ms/rent/%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%9E%E3%83%...

>>524
二年ほど前の話になりますが、私も「風立ちぬ」見ました。昭和初期に軽井沢のホテルで休暇を楽しむ資産家の令嬢、菜穂子の実家の御屋敷が出てきましたね。映画の中の代々木上原駅から坂を登って行くところ辺りの雰囲気は、確かに大山町や西原っぽい感じですね。
アニメですが、菜穂子の父親も素敵な人物として描かれてますね。何でも、もともと上野に住んでいたそうですが、関東大震災の後、震災に強い堅牢な土地を求めて代々木上原（大山町？）に移って来たそうです。

細かいことにぎゃーぎゃー騒ぎすぎ。>>593、アウト。

確かに>>593は大袈裟。建設的な議論になっていない。
>>587さんは、要は売れ行き良いって言う事実を述べてるだけでしょ？
>>593は退場だな。

>>558
白金台のグランドメゾンのタワマンは2月に完売してますよ。
パークコート大山町もとても良い物件だと思いますが、必要以上に他の物件や地域をけなしたり、ましてや他の物件について嘘の情報を流すのは、スレが荒れる原因になるのでやめてほしいものです。

子育てが気になる私にとっては、個人的にはタワーマンションよりもハイグレード低層が良いです。
10階以上の高層階だと、子供の精神面や肉体面の健全な成長に影響があるとかないとか。また、妊娠率や安定した生理のサイクルなどにも影響が出るとか出ないとか言う話もありますね。
やっぱり人間は自然な環境に住むのが健全で良いんでしょうかね。

毎日都心で働いている私からすると、オフの時ぐらいは緑に囲まれた閑静な邸宅街ですごしたいです。それでいてオフィスまでのアクセスも良いところだと申し分ないかと。その点この物件は私には魅力的ですね。

先日現地に行ってみました。世界的に有名な建築家、光井純氏のデザインなだけあって、やはり外観は洗練されていて、それでいて大山町の御屋敷に釣り合うぐらい重厚感や格式があって素敵ですね。

光井さんはパークシティ浜田山はもとより、愛宕グリーンヒルズなんかもデザインしているようですね。

この物件、以前検討したことがありMRに行ってみた事があります。
まず目を引いたのが、MRに停めてあった車です。高級外車がズラリと。ベントレー、BMW、ベンツ、ポルシェなんたでした。
対応してくれたMRのスタッフの話では、申込者含め見学される方々は、みなそれなりの地位や所得のある人ばかり。たまにかなりの富裕層の方もいらっしゃるとか。金持ち喧嘩せずではないですが、話した感じも良い人ばかりとのことでした。
長く住むには周りの環境に加え、どう言う層の人が住まわれるかは、重要なポイントだと思います。

パークシティ浜田山は圧巻だけど、青山パークタワーも光井氏の代表作。斬新さは今も色褪せない。
大山町は、光井氏の作品群のなかでは、地味め。「邸」ごとにもっと遊びがあれば良かった・・・

>>602
光井氏は、青山パークタワー、パークシティ浜田山のデザインでグッドデザイン賞を、愛宕グリーンヒルズのデザインでULI AWARD for Excellenceを、それぞれ受賞してますね。彼のデザインは間違いないです。
光井氏の起用もそうですが、デベの三井不はこのプロジェクトには力を入れたみたいですね。

坪600万円の価値があるというなら、なぜ坪450でさえずっと売れ残っているのか。
間も無く竣工なんだから、買えば一瞬で利益が出るはずなのにね。

>>603
住まわれる方の層については、地位や所得もそうですが、一部のチャラチャラしたマンションとは違い、ここはキチンとした一流の人達が住まわれるのでは、と言う印象があります。

>>608
ここの書き込みを見てると、正反対に思えますが。。

とっくに完売した港区のマンションを、売れ残っていたなどと嘘をついてまで貶めるのもあり得ないよね。
これ、全部同じ契約者の書き込みなんだよね？
さすがにこのレベルの住人がたくさんいるのは勘弁だわ。

ここみたいに物件が安いと、無理して購入するプライドだけ高い住人が増えるよ。

外観についての私の個人的な主観では、大山町の街並みに調和した重厚感ある風合いと、ハイグレードマンションならではのモダンな雰囲気がマッチしていて、全体としては良い仕上がりになってるのではないでしょうか。専用の窯で焼いたタイルを一枚ずつ手張りで仕上げると言うこだわりも評価出来ます。

また３棟構成を踏まえて、それぞれの棟毎に個性を出しながらも、棟同士が向かい合う部分に統一感を持たせるといった絶妙のデザインは、まさに光井氏ならではの仕事。

中庭の植栽が完成して、マンション全体がどんな雰囲気に仕上がるかが楽しみです。

>>611
まあそんなに憎まれ口をたたきなさんな。閲覧者から見たら見苦しいですよ。前向きで建設的な発言を期待します。

私は楽しく拝読させてもらってますよ。

三田押しの書き込みにラーメン二郎で切り替えしたり、林先生がタイミング良く登場したりと、ユーモアと余裕があって良いと思います。

どちらにしても、上の方が言うように、建設的な投稿を期待します。

ポジの言うことはデータや専門家のコメントに裏付けられてるけど、ネガは揚げ足取ったりいちゃもん付けてるだけ？悔しいのはわかるけど。ポジティブに行こう！

>595
風立ちぬ、良かったですね。うろ覚えですが、確かに堀越二郎（話題のラーメン二郎ではない）が代々木上原の御屋敷街の坂道を急いで駆け上がるシーンがありましたね。昭和初期の高級住宅街の雰囲気が描かれた素敵なワンシーンでした。

最初に現地を見たとき、「清邸」は難しい選択だろうと思いました。
検討された方なら、お分かりでしょうが。しかもその１階。
いよいよとなれば、条件付の商談に持ち込んで手をあげる人がいるんでしょうかね。

みなさん、ノーサイドに。
一時の夏の暑さも少し和らぎ、都内でも夜には鈴虫が鳴き始めましたね。来年の秋には中庭でも聴こえるのかな？

>>617
そこはもう買い手は固まってると思いますよ。詳しくは知らないですが、不動産業界の常識では、この時期なので部屋を実際に見てから決めようとしてると考えられます。

ここは大林新星和不動産と三井で50%ずつの出資だからね。
純正ではなく、半分プラネ半分パークコート。

その分、価格も良心的な坪400万程度からあって、このご時世としてはかなり安い部類。
都心部の新築パークコートで坪400万なんてもはやあり得ない価格だからね。
それでも竣工間際になった未だに完売していないのはやっぱり残念な感じは否めないよ。
ここよりずっと高額な物件でも人気物件はすぐに完売してるわけだしね。

そりゃそうでしょ、いま中古で売りに出ている錚々たるパークコートは、駅から近い。
代々木上原からの坂道、ミドル以上には９分より遠く感じるはず
そのへんも価格に反映されているわけで。

>>619、>>620
いい加減、子供みたいな書き込みは辞めたらどうですか？
ネガるにしても、言いがかりではなくもう少しちゃんとしたロジックで議論しましょう。

甲子園も終わったことですし、ラグビーではないですが皆さんノーサイドにしましょう。

まぁまぁ。そりゃあまだ完売してないし、他の人気物件と比べれば売れ行き絶好調とはいえないけど、ここは悪くない物件ですよ。
ただ、嘘をついてまで他の物件を貶めるような書き込みはやめましょう。
ここの住人全体の民度が低いと思われてしまいます。

物件価格と戸数、そして投資用ではないことなどを考慮すると、売れ行きは好調と言って良いと思います。

未だに完売してないんだから、好調ではないよ。

ここみたいに資産価値が高まると思えない物件は投資向きじゃない。
価値が下がっても実需で住む分には問題ない。

まぁ、なんだかんだで完売はさせると思いますよ。

三井の真骨頂は、タワーマンション。
パークコートも当初の低層ハイグレードから、タワマン主流。
大山町と単純比較できないとはいえ、
新規販売の「三番町ヒルトップレジデンス」「赤坂檜町ザタワー」は高級感でひきつける。

日本最初の高層ビルである霞が関ビル。
日本最初の高層マンション(19階)である、三田綱町パークマンションは三井ですからね。
先見性や技術は定評ありますね。パークコート程度はどうでもいいですが。
正直、他社のマンションシリーズと大差ないですから。
普通の中級マンションに三井のブランドイメージを乗っけた感じかな。
ここはその中でもJVということで、仕様やグレード感はイマイチだそうで残念でしたね。

プラネ50%パークコート50%だから純正品でないのは仕方ない。

でも、そこまで悪い物件じゃないと思うよ。

中国やシンガポールの投資目的の買いが入らなくてもこれだけ売れていれば上等だよ。他の低層も個数30程度でも売り切るのに時間かかっていた。１億以上のこの価格帯の物件は売りにくいんだよ。

過去のパークコートとか完売どうのこうのって騒いでいるが過去の低層のパークコートは売り出し価格がやすい。

白金台のタワマンは完売のあともうすでにうりにでているぞ。1LDKも多く水商売の人も多いしな。

何か無理矢理にでもここを落とそうとする人達が多いがあなたたちはさぞかし凄い家に住んでいるんだな。

周りが社宅や戸建に囲まれて何が悪い。タワマンじゃあるまいし他に家とお見合いするの当然だよ。ゆうていは特に周りが車通り少ない道路である意味凄いよこんな土地確保できて。

この価格帯でこのグレードは間違いなく高い。

> 白金台のタワマンは完売のあともうすでにうりにでているぞ。1LDKも多く水商売の人も多いしな。

いいかげんに他物件を貶めようとする書き込みは控えていただけませんか。
１億以上は売りにくいから完売しないのは仕方ないって、ここの不人気を認めるようなものですよ。
人気物件ならここより高額でもあっという間に完売していることぐらい知っているでしょうに。
余裕も自信も無い生活を送っているのでしょうが、それをここでグチグチと書かれるのは傍から見ていて気分が悪いです。

こうやってくだらない書き込みが増えて、マンションのイメージダウンになるのがネガの狙いなんじゃないの。
完全にスルーしましょう！

ネガティブの方たちはストーカーのようにしつこいですね。

642さんのおっしゃる通りポジの皆さんで完全にスルーしましょう。

３A住みですが、港区で住環境が良い場所で新築マンションを買おうとするとそれこそ数億します。
港区の良い住宅街にはとんでもないお金持ちが多く、年収３千万くらいですと肩身の狭い思いをしてしまいます。
また、堅い仕事でない方も多いので落ち着かないところもあります。
その点代々木上原は庶民的で（上で出ていましたが、千代田線は便利、とか微笑ましいですよね。）
でも住宅街は由緒があり、身の丈に会っているといいますか、バランスが取れていると思います。

年収３０００万円で肩身狭い思いするとはすごいですね。

ここは、年収３０００万円ぐらいの「庶民」に合ったハイグレードマンションなんですね。

年収億を余裕で越えてますけど、それとは一切関係なく、都心の場合は普通にタクシーより電車の方が信頼性があり早く着くことが多いので、電車使いますけどね。
なので駅から近いかどうか、路線が便利かどうかは普通に気にしますよ。

>>649

年収が億を軽く超えていらっしゃるのですね。
お言葉が潔くてスカッと感動しました。
何でもお答えいただけそうなので、無礼を承知でお尋ね致しますが、
ちなみに今はどんな場所にお住まいですか？
マンションですか?一軒家ですか??

大山町周辺に住んでると思われる有名人
・K村T哉さんとK藤S香さんのビッグカップル
・作家の林MR子さん
・小林AS美さん
・I上晴美さん
・大沢Tおさん
・中田H美さん
・I田K二さん
・J内孝NRさん

私は都内の移動はもっぱら車かタクシー。メトロやJRなどの公共交通機関は久しく使っていません。

ネットの検索でやる時代なので、最寄駅まで徒歩１０分に入るかどうかが物件選びでは重要になってきますね。ネットの検索メニューでは、徒歩５分、１０分、１５分、２０分などを選ぶ場合がほとんどなので。

億を超えるマンション等のスレで、こういう所に住む人は電車に乗らないといった話をたまに目にするのですが、そういう方は子供はいないんですかね？　仮に自分が使わなくても、子供は車を持つまでは頻繁に電車を使うので、交通の便は気になると思うのですが・・

またですか。この方↑ですが、全く都内のマンションなんて買えるような層ではなく、都心にも住んでないのに、高級マンションのスレを巡回しては煽ってるだけですので、スルーでお願いします。もうすぐ自分の投稿にどういうレスがついたか見にきますので。
ほら↓

いつまでも売れ残ってるから荒らしがくるんだよね。
値引きしてもいいから早く完売させてほしい。

↑本当だ（笑)。>>656さんの予想通り>>657(＝>>655？)が来ましたね。面白すぎてスルーできず、書き込んでしまいました。。高級マンションのスレを回って、いろいろいちゃもんつけ回ってるんですね。自分が買えないからなんでしょうか。それにしてもしつこいですが、スレッドを見ている人は相手にしていないでしょう。

ちなみに、あと数邸だけ空いている部屋も買い手はいるそうですが、もうじき部屋が内覧出来るので、それまで待って部屋を見てから購入するのでしょう。

この物件に住まわれる方は、それなりの質の方なので大丈夫と思いますが、中国人が「爆買い」している都心や湾岸のタワマンではすごいことが起きているみたいです。銀座、六本木、湾岸などのエリアでは、大手デベのマンションでもこういう「爆買い物件」があるそうなので、注意が必要ですね。


湾岸タワマン　中国人居住者が友達呼び連夜のドンチャン騒ぎ
2015年7月21日 7時0分

NEWSポストセブン

　中国人観光客による家電量販店やディスカウントストアにおける「爆買い」は今やよく目にするようになったが、国内の「高級マンション」すらも物色対象となっている。それに伴い、都内の高級マンションでは中国人への不満が高まっている。
　
　購入2年目という湾岸エリアのタワーマンション住人（40代男性会社員）が顔を真っ赤にして訴える。
　
「マンション最上階に居住者専用のパーティルームがあって、中国人居住者が大勢の友達を呼び、夜な夜なドンチャン騒ぎを繰り広げている。酔っ払って大声の中国語が飛び交い、日本じゃないみたい。後片付けをせず、翌日は部屋中がゴミだらけです。マナーも悪く、ゴミを分別せず手当たり次第、敷地内に捨てていく。中には組合に払う“管理費”を無視する住人もいる」
　
　大手デベロッパーはそうした中国人の実態を「隠蔽」していると指摘するのは、『やってはいけないマンション選び』（青春出版社刊）の著者で不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。
　
「中国人が好んで購入するのは、銀座、六本木、湾岸など、本国で一族や友人に自慢できる有名なエリア。派手好きなお国柄のため、タワーマンションやプール付きのセレブマンションも人気がある。
　
　中国人のマンション爆買いはかなり進んでいますが、大手デベロッパーはナーバスになり、私の取材に対して中国人居住者数を明かしませんでした。情報を明らかにすることで日本人の買い手が減り、資産価値が下落することを怖れているのではないでしょうか」

※週刊ポスト2015年7月31日号

>>659

不動産ジャーナリストの榊淳司氏と言えば、中国系ファンドに支えられた3Aエリア（赤坂、青山、麻布）のミニバブル状態に警笛を鳴らしている人ですね。最近の雲行き怪しい中国経済の動向次第では、ファンドが売りに出る動きにも要注意だそうです。

またいずれにしても、2019年には投資用マンションの売りが多く出ると予想されるそうですね。日本の税制ではマンション取得後5年経つと売却時の税率が低くなるそうですが、2012～2013年に大量取得（＝「爆買い」対象となった）されたマンションについては、5年超の2019年には税率も低くなり、オリンピック前に売り抜ける投資家が多いと予想されるとのことです。

ファンドの「爆買い」によって瞬間蒸発した都心・湾岸エリアのマンションは、注意が必要です。その点、ここは実需に裏づけされていて、高所得者が長く住むことが予想されるので、大丈夫そうですね。

>>654
数億円の億ションでは、子供もおベンツで送り迎え付きなので、大丈夫ですよ！

数億円する物件を130邸近く売りさばいた三井の顧客基盤はすごいですね。決して強引な売り方はせず、価格もHPで開示するなど好感持てるやり方で丁寧に売ってるにも関わらず、ほぼ全て売りさばいたのは流石です。立地や物件の質はもちろん良いですが、三井のブランドイメージや優良な顧客基盤が効いているんでしょうね。

そして立地については、現地に行けばわかりますが、代々木上原の駅から大山町の御屋敷街を通っていくと、突如と大規模な高級低層マンションがドーンと現れて迫力あります。さすが国際的に有名デザイナー光井ならではの重厚感ある概観のデザインです。なんでも、隣接する大山町の御屋敷とマッチするようにデザインしたとのことです。もっとも、ネガの人が細かく色々指摘している、ように東京三菱銀行や日生の社宅にも一部接していますが、他の面は御屋敷街とも面しており、アドレス通り実際の現地の雰囲気は大山町の高級住宅街の雰囲気と私は感じました。

またまた（一人の？）ネガさんがしつこく投稿をしていますが、暑い夏も終わりつつあるので、熱い議論もノーサイドにしましょう！

>>664
大山町の日本生命の社宅と言えば、建物の前の平置き駐車場に、ベンツやBMWなどの高級外車がズラリと並んでいますね。給料良いんでしょうか。大山町の雰囲気にはピッタリですが。。

＞６６４

この人ずっと同じ内容で書いてるのバレバレなの気づいてないんでしょうか？謎の「強引な売り方はせず、（中略）、好感の持てる売り方で丁寧に売ってるにも関わらずほぼ全て売りさばいたのはさすがです」。１０回以上同じこと書いてますよこの人(笑)。１邸ずつ丁寧に好感の持てる売り方でって、、あんた営業現場にずっと張り付いて見てたのかよ！ドモホルンリンクルの再春館製薬かって突っ込みたい(笑)

三井は別にこの物件に限らず他のデベの売り方からと比較したらとても良心的だと思いますしそれはMR結構回ったことがある人ならだれでも持つ感想では。この物件だけドモホルンリンクル売りはしてないと思いますよ。

また三井は組織的ステマはしないのは有名です。社内で公然と禁止されているのかは不明ですが。でもこのドモホルンリンクル主張の人は明らかなステマ風ですよね。三井の仕業ではないはずですからおかしいなと物件概要をみたらやっぱり。

高級物件では無理な営業的ポジりはいらないと思いますよ。竣工後内容が価格に見合うと３人が判断すれば完売できるわけですから。安っぽい繰り返しポジは逆効果だからやめましょう。スレなんて検討者に任せておけばいいんです。ネガ情報をここで拾っているのですから。ポジ情報は現地で十分。

>>667
もっともですね。

>ポジ情報は現地で十分。
その通りですね。物件見ればその良さは一目でわかると言う事ですね。

まあ、ネガの投稿があまりに理不尽、ウソだったり細かい揚げ足取りだったりするので、何か言いたくなるポジの気持ちも分かりますが。

ただ検討者も無理ネガは間に受けないだろうし、物件の良さは現地でモノを見れば分かるので、ネガにはスルーするのが得策ですね。

現地見にいきました。静かでいいとこですね。外観は場所により結構印象違いますね。
南側住戸のバルコニーが全体的に残念、東向きはなかなか良いかと思いました。
残り住戸はなかなか売れないかも？

この様な伝統的な邸宅街にある、実需に裏付けされているマンションは、中国系ファンドに爆買されて瞬間蒸発したり、価格が1.5倍になったりという派手な動きは無いですが、堅実な値動きとなりそうですね。また、古くから人が住んでいる堅牢な地盤の土地と言うのも評価ポイントの一つになるでしょう。

例え中国経済の先行きに不透明感が出てきても、また東京に直下型の地震が来たりしても、大きな影響は受けないでしょう。

投機目的で買うなら、リスクを取って中国系ファンドが好む派手めの物件を買って短期で売り抜けるのも手だと思いますが、実際に長く住むとなると、いざと言う時に安全かどうかが、マンションの資産性にとっては重要ですね。

マンション選びで重要なのは、一流の不動産会社とゼネコンの組み合わせであることはもちろんとして、一流のデザイナーを起用していることもポイントの一つでしょう。
例えば、マンションの外観の印象はひとそれぞれの好みによるところもありますが、一流デザイナーのデザインであれば、ある程度万人受けするものですし、どなたにも一定の評価は得られるでしょう。もちろん、それでも細かい事を言っていろいろとケチをつける人も中にはいますが、そういう人は物件を評価をする前にご自分のセンスを見つめ直した方が良いかも知れません。
まあ、一流の関係者が関与したて建設されたマンションは、どんなに揚げ足を取ったとしても、見る人が見れば品質の良さは明らかになるでしょう。

エンブレム問題で「一流デザイナー」の肩書がいかに脆いものか、わかりましたよね。
「一流デザイナーだから良いはず！嫌いな人はセンスない！」と言い張るのは少々大人気ない気がします。

それとも釣りでしたか？
スルーすればいいと思いつつ、耐性がないので反応してしまいました。

一流とかブランドとか盲目的に信じる人の気が知れないけど、本人がそれで満足なら良いことですね。

自分の感性に自信がないのは、どうしようもないですね。
振り回されることなく、自信もてばいいんですよ。
結局、好みでしよ。
いいデザイナーが、いい製品ですとは限らない。

>>672
エンブレムとはちょっと違うでしょ。
彼はデザイナーというよりコーディネーター的なポジション。
それに、ちゃんと真面目にやっているデザイナーに失礼。