プラウドシティ宮崎台　その2

>>619
別の板でお願いします。
削除依頼かけますよ。

加えて、
駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。

すなわち、
ここ数か月の値段を基準に利益水準を考えてマンションを作るとすると、遠い、高い、狭い、設備カットが顕著な新築マンションが供給されていくのだろうな、と推測するのです。

当然、経済情勢に不測の事態が生じればこの限りではないですが。

全て私の勝手な推測ですので悪しからず。

バブル時代、あの頃を思い出しますね。
住宅ローン1000万円の申請に対し
銀行は気前よく1500万円を貸し出してきた。

気持ちが大きくなってマンション投資に走った知人は
その後銀行に返済を迫られ　（貸しはがし）
自己破産して今はいない。　極端な例ですが。

貸すときは甘い顔も、
いざとなれば銀行は豹変します。

マンション価格は年収の限界倍率まで高騰しています。
期待されるようにインフレが進み、年収も
上がり続けると問題はありませんが．．．
オリンピック効果のピークは後2年です。

投資用不動産取得のための貸出は質が違ってきます。
サブプライム問題もあったので積極的な貸出は難しいのではないでしょうか。
教えてください。銀行員さん。

危機はいつでも金融引き締めに端を発し、お金が回らなくなることで発生します。
今は世界中で気を使っているので無造作な金融引き締めを行う可能性は低いと考えます。

価格が年収の限界倍率まできたことがマンション価格を下げる要因にはなりません。
売れなきゃ作らないか、利益が出るように作るだけでしょう。

次に価格下落圧力が掛かるのは建設会社が再びマンション販売業務に戻ってきたときだと思います。
でも、もうしばらく建設会社の仕事はたくさんあるようで、利益の薄いマンション販売に戻ってくるのは大分後でしょうね。

みんないい立地のマンションは欲しいんです。実際に動きを後押しするのは「好景気感」です。

＞620　
昨夜21時の書き込みがもう綺麗さっぱりどこのスレッドからも消えてますね（笑）
営業さんたちが張り付いて監視してるんですかね。


納得できる方向に話しが進んでるといいなと願うばかりです。

誹謗中傷、嘘は絶対ダメですが、
昨夜のような経験談はありうるケースとして
皆さんの参考になったはず。
速攻で削除とはお隣の国みたい。

ここは監視だけでなく、
お化粧書き込みをしているように思えます。

これも削除ですか？

でも昨夜の書き込みは大量に色々なところに貼られていたので、荒らしと見なされても仕方ない気がしました。実際621さんも板違いなので削除依頼します、と書かれていますし…。

削除された書き込みってどういった内容だったんですか？

せっかく白熱した書き込みを見て勉強になってるので荒らしはスルーでお願いします。
それより>617さん、早く応答願います。別に議論が咬み合わなくても>617さんの専門の分野で
いろいろと教えてくれれば私達オーディエンスはためになるのです。

＞６２２　駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。


たまプラーザ駅　は　利便性、急行停車、成田羽田リムジン、3メガ証券会社店舗、グルメ、医療、おしゃれ等々で
宮崎台駅とは比較の対象にもならないとおもいますが、土地はありますよ。
駅2分、１０階X3棟、２７８戸　百貨店直結、本年末着工です。
更に３分ほどの場所に旧郵政官舎敷地の建て替えプロジェクトが控えています。
更に１０年先には６－８分のたまプラーザ団地（１０００戸以上）の建て替え問題が控えている。
こことの大きな差は一業者が駅５分に土地を見つけて
野中の一本杉のようにマンションを建て分譲するのではなく
いずれも行政（横浜市）の参画の元、東急電鉄、地元民が直接間接的に
プロジェクトに関係していることです。

ただ以上のような物件は注意が必要ですよ。
たまプラの百貨店直通の超希少優良物件を東急は単純に分譲として販売しませんよ。その場限りの利益は追求しません。
ドレッセたまプラーザテラスもそうですが、50年の借地契約を結ぶことで50年経ったら取り壊して再開発をするんです。
その代わり当然物件価格は割安になりますが、完全な所有権は得られないのです。

駅近の大規模の希少性は分かりましたが、
各駅、線路沿いで、地下貨物線がある立地を
良い立地と言うんですね。
そこを妥協しても、買ってもよい物件なんですね。

＞６３１
テラスや市ヶ尾フロントの様に東急電鉄の敷地（所有地）なら定借物件となりえますが、
６３０の２件は旧日生、郵政社宅の跡地でもともとは他社の所有地、
ましてや団地の建て替えは言わずもがな。

ただ定借なら定借としてのメリット、デメリットを
買い方が判断すればよいだけですね。

>632
土地評価という観点だけなら、複数の大手デベがここの取得に動いた事実からも明白では？
プロが皆評価を見誤るなんてことがない限りはですが。

良い土地というのは業者にとって利益を出せる（儲かる）という事で
必ずしも優良な土地と同意語ではないと思いますが．．．

最終評価は中古物件になってからですね。

そそ！そう言う事です。二期二次は20戸販売。
順調？イーストの売れ行きが気になるところです。

小出しにして売れ行き順調感を出したいデベの戦略に嵌っちってません？

住宅ローンですか？
旨みなんかないですよ。
メガは他でも収益上がるのでそんなにやりたがらないですよ。
私はメガ行員ではないですけどね。

今週はモデルルームで何をもらえますかね？
キッチン用品はもう終わり？

＞＞638
週末は登録申込みの方が多いのでやらないんじゃないですか？
第2期第3次とか始まればまたあるんじゃないんですかね。

イーストの価格はどんな感じなのでしょうか？