プラウドシティ宮崎台　その2

3連休に行って来ました。凄く混みあって
いました。やはりファミリーが多かったですね。
フェアも楽しかったです。

＞５５６

たまプラに建つマンションはタワーマンションでなく
10階建て、総戸数278戸の大規模マンションですよ。
たまぷら駅徒歩2，3分、東急百貨店直結（多分）
今年着工かな。

たまプラーザ駅近大規模ですか。価格どうなってしまうのでしょうか。

南側は直ぐ側を電車が走っているんですね。
窓を閉めていれば、電車の走行音は気にならないものですか？
そとの雑音がシャットアウトされていれば、それで良いのですけど。

それから、共有空間でしょうか、凄く広そうですね。

星和不動産が管理してる土地？
であれば、坪３５０以上とかでしょうけどその価格が購入検討する人から許容されのは2016年まででしょうね。その後、その価格帯がトレンドにはならんでしょう。

宮崎台からたまプラーザまで車でどれくらいでしょうか？
また自転車(電動自転車)では行ける距離ですか？

>>565
車だと15分～20分くらいでは。
自転車はちょっと遠いかな～

坂もだいぶ多いよ。
いなげやからの下りと土橋交差点からの超上り坂を耐えられるかかな。あとは東名高速を横切ってから駅までの下り坂。

>>566
やはり自転車は厳しいのですね！
ありがとうございます。

線路沿いのマンションですが、南向きは
二重サッシなんですね。
西向き、東向きの棟は電車の音どうなんで
しょう。

>>564
このプラウドシティ宮崎台についてもそうなのでしょうか。

電車の音って本当に読めないですよね。
昔に比べたら随分とレールも車両も改良されているので音はしにくいとはいえ、
ゼロではないですから。。。
夜間、作業車は入ったりするのかなどの確認は必要です。
電車は全然詳しくないのですが、作業の電車的なものもあるのですよね？？

電車の音は聞こえるので
あきらめたほうが良いです

とくに急行通過駅ですし
スピードだすところなので

>>566
車ならそのルートだと思いますが自転車やジョギングなら宮前平駅→小台→鷺沼駅→たまプラのルートのほうが排気ガスもなく楽しいですよ。ごさんこうまで。

急行の通過音については、場所によって相当な違いがあります。
宮前平のプラウドの前とここの前に立って比べるとよくわかると思います。

>>574
どちらがどの様に違いますか？

まあ
プラウドシティ側は渋谷行き側でしょ
渋谷行きは鷺沼でたら徐々にスピードあげて
宮崎台をけっこうなスピードで通過するから
まあうるさいだろうね

ドレッセ美しが丘ヒルズほどではないかもだけど
あそこは急行停車駅同士の間で
大してスピード出さないけど
音は聞こえるからね

まあ慣れるらしいけど

何度も線路沿いに車止めて電車の音を聞いています。
音がかなり緩和される事を私は知っています。
マンションなら倍以上の防音効果があると思うと、多分、私は気になりません。
でも、窓を開けたいので線路沿いの棟は選びませんが。

ドレッセ●●の立地は谷になってるから、音がこもって響きそうかなと思います。
ここの立地は他に類がないくらい珍しく空間がぬけているので、それだけでも他よりだいぶマシだと思います。

この棟は線路沿いディスカウントもあるのでお得感があります。
駅近、南向き、70㎡超、≠1Ｆのプラウドが買える値段じゃん、と思わせるとげのある魅惑の棟です。

第2期2次はどれくらい申込みが入ってるんでしょうか？

間取りにG棟の部屋の掲載がありませんが、完売したのでしょうか？

＞＞578、579
4部屋くらいとの事です。

Ｇ棟は人気がないので次期回しのようです。

G棟は向きや配置から比較的安価なため、1期2期1次で完売しましたよ

本日、ＭＲに行ってきました。
価格表頂いたところ、西向きの棟は完売していましたよ！

イーストコートと非常に迷ってるんですが、イーストコートはまだ販売未定のようですね。
60後半～70前半の３ＬＤＫ中心になる予定、と営業担当者が言っていました。
悩みます・・

Ｇ棟は結構お買い得だったかもしれないですね（全体に比べれば、ですが）
南向き4階以上はほぼ7000超えですね。
駅から15分近く離れれば立派な一戸建てが買えそう～～

2期1次まででウエスト140まで売れていたので、残り80部屋どこまで申込み入ってますかね〜

この前の3連休もかなりの来客数だったようですよ！（140組だったかな）

我が家は、今度小学校に入る子がいるのでなるべくウエストコートに入居したいのですが
高すぎて驚きました（設備は非常にいいですが）
そしてカラーセレクションもすでに終了しており、ダークブラウン希望の我が家には非常に残念です。

南向き（Ｈ棟）9000万越えの部屋も売れていました。
ハイソなご家庭が多いのでしょうね。うらやましい限りです（笑）

何か違和感を感じますね。
都内の某地域や某不動産仲介店で中古マンション売の在庫が
増えている、石油だぶつきで建材価格が一割も下がっている。
田園都市線急行停車駅で中古優良物件の売り出しが
散見される。
金余りで銀行は幾らでも貸してくれるが
死点はないのだろうか。

買うなら、西棟ですね。坪単価がこの微妙な地域に見合う価格なら買ってもよいと思いますよ。

ここって他に比べてお得感があるの？
今はどのくらいの物件が残っていますかね。
全部で４００邸を超えていますよね。
結構な大きさのマンションにも感じていますが、
陽当たりとか気になるけど、総合的に見たら、どの棟が一番いいのかなぁ。

全体的になぜか宮崎台駅…マンションの平均価格が武蔵小杉、新高島、横浜に並んで高い地域なので、お得感はないと思います。特に中でもプラウドは高いですしね。
ただし、当然ですが日当たりや階数の条件を落とせば割安な部屋はあります。
今はバブル期並みに高くなっているので、今割高な部屋は必ず下がります。永住目的なら良いと思いますが、資産価値として捉えると割安な物件が有利だと思います。

宮崎台駅のマンション平均価格が武蔵小杉、新高島、横浜に並んで高い地域？

格別の特徴もない普通停車駅の宮崎台を武蔵小杉、新高島、横浜と
比較する事さえどうかと思うが...

比較というより事実なのですよ。おそらく二子玉に引っ張られているのか…理由はよくわかりませんね。

本当に不思議ですね。川向こうで歩ける距離でもない二子玉が近いという感覚。昨日のように直ぐに陸の孤島状態になってしまう場所なのに

プラウドの高価格しか見ていないから
変に錯覚して背伸びして
武蔵小杉、新高島、横浜と比較してしまうのかな。

今は野村の応援団（営業とは言わないが）が掲示板に入って
ムードを盛り上げているが、分譲が終わり中古になれば
現実を見るよ。

宮崎台の売り出し中の中古マンション価格滞が現実。

>>594
そうは言っても、いま宮崎台で出てる中古物件で、ここと同じような条件だと6000万前後ですよね。

宮崎台に大規模駅近物件はないので比較しようがないのでは！？

当然直接比較は出来ませんが、間接比較は出来ますよ

プラウド宮崎台　徒歩４分　築6年　２階/６階、南向き
７３．７平米　５４８０万円


ヤフー不動産に売り出ています。

（高い順から３番目）

本当に何をとるかだと思います。
プラウド宮崎台は徒歩5分以内で、電車の音は気にならない代わりに、バス通りに面した交差点前という立地ですよね！？夜になれば交通量も少ないのかもしれませんが日中はそれなりの交通量かと思われます。

当然ですが、中古の売り出し価格と実際の成約価格はイコールではありません。売主の希望で強気の価格でスタートしても、何ヶ月たっても売れないのが現実で、結局下げるしかありません。築6年のプラウド宮崎台の物件が幾つか出てますが、あの値段じゃ売れないでしょう。気になる中古マンションがある人は、過去の成約価格を仲介業社さんに調べてもらうといいですよ。

契約申し込み金（解約の場合没収）って必ず
１割支払いが必要ですか。
それとも減額交渉可能？
契約日から引き渡しまで何があるかわからないので。

>>601
時期を多少ずらすくらいなら可能だろうけど減額は厳しいのでは？
その程度も払えないなら…ってことです。

資金に余力があっての話だと思うが
買い物に確信が持てないようなら
見送りがベター。

>>601
通常、5パーセントを下回ると、事業者側の責任で販売できなくなった場合などの保全措置がとれないので、5パーセントを下限にしているところもあるようですね。
状況によりますが、減額は可能だと思いますので相談してみては？

減額は可能かと思います。

次の申し込みはいつなんでしょう？

2期2次の次ってことですか？
希望の部屋を申し込みすればその都度と言う感じがしますが。

いえ、2期2次の販売戸数が今だ未定になっているので…前回と違うので。

なんだかんだで売り切りそうですね。
お隣のライ●●ズ。もっと苦労されるかと思ったらあと3戸であることから想定すると。
この辺りの人気と世間のマンション欲しい願望とお金の工面できる方の人数は私の想像以上でした。

経済もひょっとするとやばいかな、と思いましたが、金曜日の相場により結局は「金融緩和」というワードで左右されただけであることが判明しました（本当に経済実態の悪化予想、金融緩和も実質的に効果なしと思われて下げているのであれば、900円以上上げる程の買は入りません。）。

インフレ期待継続。
たまプラーザまでの田園都市線で、この物件は、高過ぎですが最後のギリギリ、バランスが許容できるマンションです。
少なくてもあと7年は、遠い、高い、狭い、設備カットが顕著な新築マンションが供給されるのでしょう。

あ、プラウド宮崎台のリセール物件がなくなってる。

アメリカ経済の好調だけでもっている世界景気。
原油価格、中国、北朝鮮、中東混乱．．．．
手放し安心するのはまだ早い。
少なくとも短期の株価動向で不動産動向を判断するするのは危険。

にしても　同じ線路際物件、中古ながら
たまプラ駅5分、76平米、6000万円弱で
良い物件が売りに出ている。すぐ売れるだろうが
このような良い中古物件（築浅を含め）が出始めているよ。

ウエストコートのエントランス、共用施設など非常に素敵でしたが、南向き、80㎡近くある広めの3LDKが6600万以上って
スゴイですね（笑）　立体駐車場や向きを考えなければお得な住戸もありますが、イマイチ踏み切れません（笑）

・・今から再度ＭＲに行ってきます（笑）
7000万出す価値があるのかどうか・・悩ましいです。

たまプラーザから渋谷急行で21分、宮崎台から渋谷各停で22分…渋谷以降は半蔵門各停だしあまり変わらないんだね。あざみ野より離れた各停駅なら時間気になるけど。

契約しました。
銀行員が多いようですね。

ウエストはあと何戸残ってますか？

鷺沼にも、築浅の良い中古物件いろいろ出始めてますね。

先週の時点で50前後残ってたように記憶しています。

609さん
＞”少なくてもあと7年は”、遠い、高い、狭い、設備カットが顕著な新築マンションが供給されるのでしょう。

確信がおありのようですが、
具体的な根拠をお持ちならご説明下さい。
（建築資材は値下がりしています）

＞＞617

まず、「根拠」ではなく「推測」ですね。
アベノミクス成功が前提条件です。
原油高是正、円高是正、中央銀行のコアコアCPI上昇への信念、世界的な経済対策への注力から、成功する確率は高いと思っています（反論があっても、反々論はしませんの悪しからず）。
ちなみに失敗すると資本主義、自由主義社会の危機にまで発展しかねないと思うくらいです。逆に言うと失敗は許されないんですね。目先の懸念は消費税増税です。これをやると日本は沈没しかねません。
つまり、私は紆余曲折を得ながら日本経済は着実に好インフレへと向かい、上がらないときでも下がらないと考えています。
本当はオリンピック後も続くと言いたいんですが、一般なみに2020年までとしましょう。

不動産屋さんの立場を推測します。
せっかくここまで作り上げたマンション相場をそう簡単に手放すでしょうか？
少々原価が下がったくらいで消費者に還元するほど優しくないですよね？どの業界も一緒ですが。
私なら変わらない値段で利益を上げるか、これまでの一般的仕様より良い仕様にして更に利益を乗せる事を考えます。
絶対基準額は下げません。

更に。
銀行は個人住宅ローンの貸し出しに相当力を入れています。金利引き下げ競争をやっているこからも分かりますよね。
個人住宅ローンは超優良資産（ですよね？銀行員さん。）
みんな資金を調達しやすい状況がまだまだ続くんです。

良い物件は高くても売れています。買う人はまだまだうじゃうじゃいるんですよ。
また、ぼちぼち（とっくにですかね。）不動産屋さんは販売物件の価額トップラインをきっちり把握してきます。
まぁ、我々でもG棟が即完売した事からだいたい読めますよね。

>>619
別の板でお願いします。
削除依頼かけますよ。

加えて、
駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。

すなわち、
ここ数か月の値段を基準に利益水準を考えてマンションを作るとすると、遠い、高い、狭い、設備カットが顕著な新築マンションが供給されていくのだろうな、と推測するのです。

当然、経済情勢に不測の事態が生じればこの限りではないですが。

全て私の勝手な推測ですので悪しからず。

バブル時代、あの頃を思い出しますね。
住宅ローン1000万円の申請に対し
銀行は気前よく1500万円を貸し出してきた。

気持ちが大きくなってマンション投資に走った知人は
その後銀行に返済を迫られ　（貸しはがし）
自己破産して今はいない。　極端な例ですが。

貸すときは甘い顔も、
いざとなれば銀行は豹変します。

マンション価格は年収の限界倍率まで高騰しています。
期待されるようにインフレが進み、年収も
上がり続けると問題はありませんが．．．
オリンピック効果のピークは後2年です。

投資用不動産取得のための貸出は質が違ってきます。
サブプライム問題もあったので積極的な貸出は難しいのではないでしょうか。
教えてください。銀行員さん。

危機はいつでも金融引き締めに端を発し、お金が回らなくなることで発生します。
今は世界中で気を使っているので無造作な金融引き締めを行う可能性は低いと考えます。

価格が年収の限界倍率まできたことがマンション価格を下げる要因にはなりません。
売れなきゃ作らないか、利益が出るように作るだけでしょう。

次に価格下落圧力が掛かるのは建設会社が再びマンション販売業務に戻ってきたときだと思います。
でも、もうしばらく建設会社の仕事はたくさんあるようで、利益の薄いマンション販売に戻ってくるのは大分後でしょうね。

みんないい立地のマンションは欲しいんです。実際に動きを後押しするのは「好景気感」です。

＞620　
昨夜21時の書き込みがもう綺麗さっぱりどこのスレッドからも消えてますね（笑）
営業さんたちが張り付いて監視してるんですかね。


納得できる方向に話しが進んでるといいなと願うばかりです。

誹謗中傷、嘘は絶対ダメですが、
昨夜のような経験談はありうるケースとして
皆さんの参考になったはず。
速攻で削除とはお隣の国みたい。

ここは監視だけでなく、
お化粧書き込みをしているように思えます。

これも削除ですか？

でも昨夜の書き込みは大量に色々なところに貼られていたので、荒らしと見なされても仕方ない気がしました。実際621さんも板違いなので削除依頼します、と書かれていますし…。

削除された書き込みってどういった内容だったんですか？

せっかく白熱した書き込みを見て勉強になってるので荒らしはスルーでお願いします。
それより>617さん、早く応答願います。別に議論が咬み合わなくても>617さんの専門の分野で
いろいろと教えてくれれば私達オーディエンスはためになるのです。

＞６２２　駅に近い土地は限られてきています。
大型物件の優位性に異論はないと思います。宮崎台、宮前平より良い駅で、駅から5分のこんな土地でてきますか？
希少性は日に日に上がります。


たまプラーザ駅　は　利便性、急行停車、成田羽田リムジン、3メガ証券会社店舗、グルメ、医療、おしゃれ等々で
宮崎台駅とは比較の対象にもならないとおもいますが、土地はありますよ。
駅2分、１０階X3棟、２７８戸　百貨店直結、本年末着工です。
更に３分ほどの場所に旧郵政官舎敷地の建て替えプロジェクトが控えています。
更に１０年先には６－８分のたまプラーザ団地（１０００戸以上）の建て替え問題が控えている。
こことの大きな差は一業者が駅５分に土地を見つけて
野中の一本杉のようにマンションを建て分譲するのではなく
いずれも行政（横浜市）の参画の元、東急電鉄、地元民が直接間接的に
プロジェクトに関係していることです。

ただ以上のような物件は注意が必要ですよ。
たまプラの百貨店直通の超希少優良物件を東急は単純に分譲として販売しませんよ。その場限りの利益は追求しません。
ドレッセたまプラーザテラスもそうですが、50年の借地契約を結ぶことで50年経ったら取り壊して再開発をするんです。
その代わり当然物件価格は割安になりますが、完全な所有権は得られないのです。

駅近の大規模の希少性は分かりましたが、
各駅、線路沿いで、地下貨物線がある立地を
良い立地と言うんですね。
そこを妥協しても、買ってもよい物件なんですね。

＞６３１
テラスや市ヶ尾フロントの様に東急電鉄の敷地（所有地）なら定借物件となりえますが、
６３０の２件は旧日生、郵政社宅の跡地でもともとは他社の所有地、
ましてや団地の建て替えは言わずもがな。

ただ定借なら定借としてのメリット、デメリットを
買い方が判断すればよいだけですね。

>632
土地評価という観点だけなら、複数の大手デベがここの取得に動いた事実からも明白では？
プロが皆評価を見誤るなんてことがない限りはですが。

良い土地というのは業者にとって利益を出せる（儲かる）という事で
必ずしも優良な土地と同意語ではないと思いますが．．．

最終評価は中古物件になってからですね。

そそ！そう言う事です。二期二次は20戸販売。
順調？イーストの売れ行きが気になるところです。

小出しにして売れ行き順調感を出したいデベの戦略に嵌っちってません？

住宅ローンですか？
旨みなんかないですよ。
メガは他でも収益上がるのでそんなにやりたがらないですよ。
私はメガ行員ではないですけどね。

今週はモデルルームで何をもらえますかね？
キッチン用品はもう終わり？

＞＞638
週末は登録申込みの方が多いのでやらないんじゃないですか？
第2期第3次とか始まればまたあるんじゃないんですかね。

イーストの価格はどんな感じなのでしょうか？

営業さんご存知のはずですが、絶対教えて
くれません。まずウエストを売りきってから
だと思います。
しかし、イーストの価格を下げたらウエスト買った方からクレームされるので、条件が悪い部屋以外はだいたい同じような感じではないかと思います。

＞No.627

該当の山手通のスレッドでは消されていませんでしたよ。

ここは削除を急ぎすぎたようですね。
何を恐れているのでしょうか。

あっちはもう購入済みのスレッドで閲覧してる人も少ないけれどこちらは購入を考えている方が見てるからかもしれないですね。

あっちとは何のスレを指しているのですか。

こころなしか中古物件の増加、価格見直し（値下げ）が
目につくな。

>>646
契約率も下がり在庫も大分増えているようです。
だからと言って新築の価格が下がるのかと言うとどうなんでしょうか。
今までのような強気な価格設定は減るんじゃないですかね。

え？じゃここだけ高値掴みってこと？

田都は人気ないからね。

人気ありますよ。笑

マイナス金利が導入されました。
経済への直接的な効果はあまりないと思いますが、インフレにならない事は認めないという強いメッセージを発したことに意味がありました。株価もそういう動きになっています。
気になるのが銀行さんの収益悪化懸念です。住宅ローン、投資信託、リストラ等どこで調整するのかなと考えましたが（銀行株も一時猛烈に逆行安になりました。）、まだ、大したマイナス金利幅ではないので大丈夫かな？

言いたいことはインフレ期待継続ってことです。
何年も前から今の価格は異常だと、騒がれていますが結局上がり続けました。
例えば。この物件は高いと思います。売り切れるギリギリの値段設定だと私も思っています。
・・・やめた。同じ事の繰り返しになる。

田園都市線の人気は知りませんが、私の中古への見方は少し違います。
今、この辺でマンションを探している人は比較的お金がある方でしょう？
そこそこ自信もあり、物事も現実的に考えができる方達でしょう？
なので、
①基本、中古は要らない。1,000万くらいならの差は差じゃないから。だったら新築で探す。
②オープンされている物件は、売れ残り。良い物は相変わらずにすぐに売れている。
　だって見てて、買ってもいいかなって物件出てますか？プレミアムはとっくに剥げているのに乗っけた価格ですよね、どれも。今はみんなが高値じゃないか、と疑っているのでよく勉強しています。買っていい物件かどうかはある程度目利きができてるんじゃないですかね。だから下がる。そして買える層の人達のところまできたら、そこには需要があるのですぐ売れる。この層は結構厚くなかなか抜けないと思います。

国は中古住宅への支援制度を打ち出しているので成長市場になります。
この時、差別化できる事由の一つに杭問題がクリアになっていることもあると思います。この物件は問題ないと書面が出されているようです。それはポジティブだと思います。

1000万円が差でない余裕層なら
1000万円積んでもっと利便性の優れる立地を
じっくり選ぶね、宮崎台駅以外の。
中途半端な選択はしない。

>>654
同意。宮崎台っていう時点で既に妥協してますよね。

今日、明日は来場プレゼントなさそうだから行っても無駄ですね。
来週以降にします。

そんな資産に余裕がある人が、なぜこんな物件の書き込みをするんですかね（笑）
そこが不思議。
都心の物件のスレッドを見ればいいんじゃないかな。