プラウドシティ宮崎台　その2

川崎市のホームページに将来人口推計出てますよ。
川崎市は東京近接ということもあり、将来人口のピークは2030年。
区別で見ても2030年が人口のピークだったはずです。
急いで欲しい方で買う方向で迷われてる方は、買った方がいいと思います。
急がなくていい、中古でもいい方は中古を視野に入れてもいいと思います。
いいところが売れてしまっても、中古でいいところが出てくるのを待つという手も一つかと。

モデルルーム行ってきたけど、良さげな部屋ははっきり言って売れてる。売れ残ってる部屋は無駄に高いか、良いところが見つけにくい部屋。

皆さんの励ましからも、購入もう決まりですね。

頭金三千万、ローン四千万なら中古で四千万になってもローンはチャラにできますから安心ですよ。給料も上がりますから。

頭金3000万入れるくらいなら、他でレバ効かせるでしょ。

参考までに、フロントは第一期の販売価格から200万円引きで、残り戸数を売ってるよ。
シテイも、それくらいの割引してるのでは？

>>3045 名無しさん
HPにある残り4戸のことでしょうか？
第二期開始から8月までは一期と同じ価格でしたが、方針変えられたのかな？

>>3044 匿名さん、

では、
頭金２千万、ローン５千万でしょうか。
宮崎台で特に駅近でもないので手放す時に中古で５千万は厳しいかと。
諸費用も一千万近くいりますから。
永住前提でもうやるしかないですね。

>>3044 匿名さん

いいね！

3047さん
いろいろ書くと長くなるので、
ざっくりいいますと、買う前提で考えるなら、頭金3000万も持っていて、借りれるなら借りておいた方がいいでしょうと言う話ですよ。
あくまで買う前提です。
何年後に中古価格で4000万円台になると言っているのか、わかりませんが3000万もっているなら、低金利だから借りて他で使う（運用する）方がいいという考えですよ。
おまけに、最大額があるにしろローン控除もありますしね。

ローン控除を最大限に活かし5000万ちょっと借り入れて残りを頭金で購入予定です。利息が上がれば余裕あれば繰上げ返済を考えます。

>>3045 名無しさん
残り４戸の内、五階の部屋も1期と同じ価格なんだけど、個別交渉で値引きしてるってこと？

低金利のこの時代、キャッシュ少なく借入最大限も、半分近く頭金入れるのもあり。
ただ、「頭金ないと買えない」「損する」的な感じは変です。ローン組んでもキャッシュ多くても、損するものは損するし、しないものはしないし。

>>3052 匿名さん
いつの時代も借金は返さないのが流儀です。踏み倒せるのならばベストです。借りられる信用を利用して、現金は運用するのですよ。慎重すぎる日本人には馴染まない文化でしょうが。このような将来価値が不安定な場所の不動産を抱える場合はなおさらです。ちなみにですが、3000万を資金にお持ちの方へのお話ですからね。貯蓄なし、頭金なし、フルローンで6000万以上で組まれる方は、一部の大手企業以外はやめた方が良いでしょうね。会社名だけで平気で1億以上を融資したがる銀行に騙されてはなりません。

なぜ大手企業なのですか？
自営業者のほうが実質所得高いのでは？
安定感は大手だろうが自営だろうが変わらないですよね。

五千万とか六千万のローンってすごいですね。
教育費いらないんですね。退職金全て充当して払いきれるのもすごいですね。いい給料もらってるんですね。

>>2992 匿名さん

http://www.asyura2.com/16/hasan105/msg/662.html
この記事は同じ長嶋て人がでてくる記事ですが、最後に長嶋さんはここでは田園都市線は大丈夫と言ってますね笑
金のためならなんでも言うのかな笑

>>3056 評判気になるさん

田都沿線全体の話ではなく地域、物件によってダメなところが増えて来たって話では? 申し訳ないが売り切れないここはその一例では。

着々と入居進んでますね、
なんだかんだいっても売れてるんじゃないですか。

売れてるなら、等の昔に完売御礼でしょうに。何を今更売れてるなんて言えるか不思議。

大人気で売れまくってますと言っているわけではなく、着々と売れてるのかなという意味です。
よく引っ越しのトラックを見かけるので。
それだけです。

プラウドは竣工前後に即完売が普通だったし、それが誇りだったはずですがね。ここは例外、方針違いのようですね。

ウエストコートの方が良かったなぁ

売れ行きは普通のマンションと同じじゃないですか。

金額含めて注目されてたんだし、普通のマンションと同じレベルだと寂しい。
来年も売ってたら普通以下認定です。

結構埋まってきたな

2年前位までは川崎市某所のプラウドが竣工後3ヵ月で完売したのに、竣工前に完売出来ずプラウドらしくないと言われてた。市況が変わったのか、それともここ宮崎台だけの状況なのかね?

数年前のことは知りませんが、ここは400戸以上ですから、仕方ない部分もあるのかなと。
普通の150戸くらいのマンションだったとしたら、すぐ売り切っていたでしょう。

こことよく比較されてる(?)プラウド六郷土手は600戸なので売り切れず400戸だったらもう売り切ってると言ってる。同じプラウドでもケースバイケースなのかな。悪く言えばどちらとも販売戸数での苦しい言い訳とも取れてしまう。

言い訳と思うなら買わなければ良いし、このスレにも来なくて良いよ笑

本当に。売れていないと思いたい人、売れてほしくない人ばかり書き込んでますが、なぜここを見ているのかよく解りません。

趣味で不動産業界をウオッチしてます。自分のは流石にもう買えませんが親戚縁者、仕事関連の方々の要望で結構詳細に調べてます。モデルルーム等にも同行してます。ですので責任も多少なりあるので、ここに限らずどうしてもネガ的になってしまい気分害されたら御容赦下さい。

プラウドは竣工前完売が常識という感覚なのですね。

某住宅評論家さん曰く、今都心部では三菱地所、
三井不動産、住友不動産、野村不動産などの
大手デベロッパーが手掛けた人気ブランドマンションも
含めた新築分譲マンションで完成在庫が急増しているそうです。

二極化しているだけだと思いますけど。
不動産は立地と価格、商品の三つ巴ですから、1個でも欠けると価格の高い最近では売残りやすくなってるだけでは？

二極化とともに、供給過剰局面に入っているのですね。
優良物件の中古も、需要薄の状態になっているかと思います。
都心物件を、過剰に訴求し続けた「より戻し現象」ですから、大手には因果応報でしょう。

今は、住み替えやリタイア組が、都心部をコスパ判断で冷静に敬遠しているのかと。
時期的に、オリンピック後の購入にシフトしている方々が、徐々に増えている筈です。
価格面と品質追求を考えれば、賢明な選択ですよね。

私は、先月、関東首都圏から地方都市の新築マンションに住み替えましたが、
関東首都圏に暮していたら、2021年以降の竣工物件に住み替えていたでしょうね。
今の新築マンションも、10年居住後はまた住み替え予定です。

2019/10の消費税増税が需要に与えるインパクトがどの程度になるのか？？

ここから宮前平方向に、阪急、積水、野村の新たなマンションが来年完成に向けて建設中です。品質、価格の競争になるのでしょうか、日当たり、騒音など実際できたものをじっくり比較検討したいので、建物完成後の販売にして頂けるとよいですね。

そんなにたくさんできるんですね。区役所隣は阪急でしたが、あそこは駅からの坂が尋常じゃありませんね。

以前、見学に行った時にグッドデザイン賞を獲るかもとか営業の人言ってたけど、ここのマンションは2017年の受賞に入って無かった。
グッドデザイン賞はあくまで飾りとはいえ、隣のライオンズは獲ったのに、高い金出して、大きい設計会社に依頼した割には残念です。

あくまで飾りなら、そんな事どうでも良いのでは？

住みたいのはライオンズよりこっちだな。

今週は水筒を貰えるからモデルルームに行こう！

ドレッセwithたまプラーザはもう278/258らしいですね。やはり高くても良い物はすぐ売れるんですね！！買った人羨ましいです。

この板にはビックリするくらいアンチがいますね
検討板なんだから前向きな話しましょうよ
たまプラのマンションの話ならそっちでしてください
何かこのマンションに恨みでもあるんですか？

売れる、売れないは価格だけでなくランドスケープをみると違いがわかるかな。楽しく生活できそうなレイアウトのＷＩＳＥと、広大な土地を生かせず。詰め込むだけ詰め込んだこことの違い。

プラウド宮前平が新たに公開されましたが、ここより安くなると思いますか？

多少は安くなると思いますが、ここ以上に学区を全面に出して強気の価格設定になるか？
まあとにかくこんな状況でまた販売するんですね。理解不能。私は野村では優秀な社員になれそうもありません。

10年後、中古でいくらくらいなってるかな？

住み替えとしては良い気がする

プラウド宮前平よりシティの方が学区の人気はあります。
共用部の力の入れ方も違いますし、駅からの距離（坂）も違います。
5500万円台が中心ではないでしょうか。
私は本物件と比較検討する予定です。
マストレジデンスは割安に感じましたが、間取、梁が納得できませんでした。

>>3050 マンション検討中さん

一番賢い考えだと思います。

この辺りは大きい病院は虎ノ門病院と紹介されていますが、虎ノ門病院の評判はどうですか？
マンション検討中で永住となると病院情報も気になります。大きい病気にかかってしまった時はこちらになるのでしょうか。また近くに他の大学病院や良い病院はありますでしょうか？

>>3094 マンション検討中さん
近隣では他に川崎市立多摩病院、聖マリアンナ医科大学病院、昭和大藤が丘、昭和大北部病院ですかね。

>>3095 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。助かります。
色々選択肢がありますね。

今日のチラシに空いてる間取りが全部載ってましたね。
だいぶ売れてた。

>>3097 マンコミュファンさん
残いくつになってましたか？

>>3098 マンション検討中さん

こんな感じです。

>>3099 マンコミュファンさん

情報ありがとうございます！残あと少しですね。

「供給済」、、、、、「分譲済」や「契約済」じゃないんですね。供給もしていないのも結構多い。。。

なるほど、現在は先着順販売物件が1件なので、供給済みのどこかが販売中ということですね。それ以外は分譲済みと言うことですね。勉強になりました。

本当にまやかしだらけの業界ですね。
何かと理由をつけては買い手の立場に立たないようにする。
業界全体の体質ですが恥を知れといいたいです。

3102さん

何戸売れてるかなんで、3099さんの画像見てもわからないってことですよ。
それよりも、完成からかなり経ってるのに、売出しすらしていない部屋がかなりあることにかなりビックリしました。
誰か、この画像みせて、強く営業の人に「この供給済」って全部売れているって理解でいいか、聞いてみてください。不思議な空気になりますから。

ポジ、ネガ色々な投稿あるけど、この販売実態が客観的な世間一般の評価だね。

3103です。
感情的になってしまいましたが、良く考えれば広告という自由な表現の場で、不完全ながらもこうした情報を明らかにされたことへの評価をしないと片手落ちでした。隠すことなく公表していくこのような姿勢が良い方向に向くことを祈っております。

配給済み＝契約済ならそこそこ売れてる
配給済み＝契約済+売れ残り（多数）なら売れてない
どっちなんだろうね。

どちらにしても既に竣工後だいぶ経ってるのにこの状況では明らかでしょう。間違っても普通に売れてるとは言い難い。

竣工後の販売が一般化してきているのに。売れてないは言い過ぎでは？
ちょっと市場の状況をみればあきらか。
もちろんたまプラのドレッセが売れてるのわかってるし、あれは超人気物件でしょ。

>>3109 匿名さん
あちらも供給という言葉使ってますね。残は20ですが。

>>3110 マンション検討中さん

あちらは販売戸数が190戸で残り20戸ってことなんですよね

供給数は違いますが、プラウド宮崎台フロントは完売した様です。

こちらは規模が大きいですので、比較はできませんが…

2年前の初夏にこの物件を売り始めて、その後しれーっとフロントが出てきて、数ヶ月で6割程度売って売り止め。さらにその間、宮前平サウスアベニューなるものも出てきたが割と早く完売。今年の春にフロントの販売を再開して完売。そして今度はまた宮前平のプラウドが販売開始になりますね。

宮前平、宮崎台こんなにマンション売れて大人気ですね。

>>3109 匿名さん

竣工後の販売が一般化してるのは市況が悪化、マンションが売れなくなって来てるからですよね。売れてないとは言っておらず、普通に売れてるとは言い難いと言葉を選んでます。この状況下でこの販売のマンションを選ぶのはやはりリスキーと感じた次第です。地縁者等の理由があればまた違うのでしょうが。

イーストコートって売り始めてちょうど1年ぐらい？

>>3116 匿名さん

イーストはそのくらいです。フロントやサウスアベニューがあったから売り時期開始を遅らせていましたね。

配給済みを契約済みと仮定した場合、1年で160戸か。どうなんですかね？

>>3118 マンション検討中さん
イースト発売時、ウエストの残、サウスアベニュー、フロントと宮崎台付近だけでプラウドマンションの戸数すごかったですからね。全体で捌こうという作戦ですかね。

先日モデルルーム行ってきました。
画像に出ている供給済の物件の中に先着順でまだ販売している住戸が15ほどありました。
それにしても高くて手が出せません。

このマンションの各部屋の価格が知りたい。
だいたいどれくらいなんだろうか・・・。

マンション仕様、立地、各停駅から判断して永住仕様ですね。それにしても法外な値段にビックリですね。南なんて億近い部屋がありましたよ。

言葉はいらない
それは、思わず心奪われる風景

冗談はさておき、やはり供給済イコール分譲済ではないんですね。

>>3122 マンション検討中さん
億物件は5部屋くらいありましたよ。何故か先に売れました。まだ宮崎台プラウド開発の初期だったからニーズあったのかも。

>>3124 マンション検討中さん
失礼。ウエストコートの話でした。

>>3117 マンション検討中さん

本当ですか？この二年間のこの周辺のプラウド物件を見ている私としては、むしろシティが苦戦しているからフロントを売り止めにしていたと思っています。イーストの販売時期も当初はもっと早く売ると野村の営業に聞いておりました。ウエストが完売したのが確かこの春。単純にウエストが売れなかったからでは？？？

売れてるとは言い難い。
戸数で話すよりは割合が大事な気がする。
アップされた広告を観ると40戸以上余ってるということは全体で10%、イーストだけみたら20%も空いてる。これはあんまり良くない。

フロントは価格の割に早く捌けて、ほぇー凄いと思った。しかしここは強気が仇になってる。

来年もまだ売ってる可能性あり。

なんで全体で10%、イーストだけみたら20%も空いてる。とダメなんですか？
突然、割合の理論を持ってきて売れていないという決断が謎だ。

俺はコンビニで売ってるコーラは高いと思うけど欲しいときは買っちゃうよ。
買わないひとは欲しくないだけだろうね。
実際、コンビニ価格は50%くらい高いと思ってるけどね。

>>3129 匿名さん

激しく同意してしまいました。

宮崎台でこのレベルのマンションは四千万だろとの指摘がありますが、ほしい自分には七千万だろうが八千万だろうがコンビニコーラと同じですよ。買っちゃいますよ。

わけわからない議論、楽しく読ませてもらいました。割安で購入した方が良い決まっているし、コンビニ購入理論は、購入の迅速性が価格を上回っているときに成立します。住宅でも今すぐにという事であれば成り立ちます。ただし、コンビニの1、2分の迅速性と、契約から購入で早くても3週間程度では比べるまでもなく、迅速性が劣りますね。
激しく同意された方、ご意見を言われた方、もう少し慎重になられて購入されてはいかがでしょうかね。

以前の宮崎台ならこのレベルの普通で線路沿いマンションは四千万するかしないかだったのはわかってます。10年落ちの中古なら四千切るかもしれないのも理解してます。でも今の価格が7千万なら7千万の価値があることになります。すごい価値だと思います。検討したいと思います。

坪単価100万円以上の首都圏の｢駅別｣土地価格変動率ランキングが以下のサイトで紹介されています。見ると、3位が田園都市線の宮前平の22.3％、4位が宮崎台の19.1％とランクインし、驚きの上昇率です。
http://toyokeizai.net/articles/-/185877?page=2
マンションが急増していることも要因のようです。
以下の記事にあるように「神奈川県で最も年収の高い小学校区は川崎市宮前区の宮前平小学校」のように、学区の立地面もあるのかもしれません。
https://www.sumai-surfin.com/k/static/nensyu/14/

>>3133 匿名くん

諸費用、頭金で三千万キャッシュ
ローン五千万
で真剣に検討している時にそんな提灯記事は何の参考にもなりません。関係者ならMRの受付にでもコピー置いとかれたら。

今週の週間ダイヤモンドのマンション特集に名前が出てましたね、プラウドシティ宮崎台が。

>>3135 匿名さん

どんな内容でした？

>>3133 匿名くん
近隣在住者ですが、地価が上がるのは純粋に嬉しいものですね。都内までのアクセスの良さや住環境の良さ（良い意味での田舎）が見直された結果でもある気がします。

評論家の方は何もない土地はあまり評価してくれませんが、何もない自然の良さや安全を求める層も必ずいますしね。物価も高くなく、昔から評判の良い公立学校があるなど経済的ですよ。

固定資産税が上昇する

だよね〜〜

ダイヤモンドは読んだけど典型的な宣伝記事。
苦戦してるから値下げあるかもですよー（一度、モデルルームに行ってみて）。