プラウドシティ宮崎台　その2

>>1740 匿名さん

なるほど！そういう見方もあるのですね。
ありがとうございます。参考になります。

最近、宮崎台駅前でマンション建設現場で働く中国人労働者が、コンビニの前で酒盛りしたりしてるのをよく見かけ、以前に比べて環境が悪くなった気がします。マンション建設業者は、公衆マナーを指導してないのかな？

今期でイースト30なんですね。
やはりウエストに比べて売れ行きは鈍いですね。
ここは将来の資産価値としても大丈夫なのでしょうか？

「クリオ」って猛烈な擁護者がいますよね（笑）。
そしてちょっとディスると根拠のない伝聞話や妄想の類が並べられて盛り上がる（笑）。
パターンです。

＞＞1730
流すつもりでしたが、暇なのでしっかり伝えます。
ウエストの残戸数は15戸です。今回予定通り15戸捌ければ完売です。
恐縮ですが、貴方が見た価格表はイーストのものと推察します。

＞＞1736
ムキになってる方の典型的な書き方。まぁ何を気にされているか想像ができますが。
私はきっとイーストのどこかの部屋を買う者です。ムキというか、暇なので根拠のない話はできるだけ潰してやろうと思っている者です。

結構、まともに書いていると思っているんですがね。
どっかのデべみたいにちょっとでもいいから擁護者出てきてくれませんかね。

イーストよりウエストの方が価格が高いのはどのような理由なんでしょうか？？

>>1744 サラリーマンさん [ 30代]さん

私も素晴らしい、さすがプラウドだと思ってます。イーストコートのパーティサロンでご一緒するのが楽しみです。カラオケとかいかがですか。 エントランスラウンジ、蘆火庵、も素敵です。皆様との会話が弾みそうですね。

今期30戸というのは少ないのでしょうか？だとすれば、それは景気の問題か、マンションの問題かどちらなのでしょうか？教えていただければ幸いです。

部屋の広さと電車の音の拾い方と日照と貨物線の関係。
エントランスを利用した場合の駅からの距離は変わらない。
ウエストの方が高いのではなく、条件がいい部屋の方が高い。
ほぼ納得性のある値付けでフェアだよ。

貨物線は結構影響あるものなんでしょうか、

＞＞1746
早速、ありがとうございます（涙）！

＞＞1747
ウエスト、サウスアベニューも同時同場所で販売しているので単独で見ると見誤ります。
販売がイーストだけなら65戸となったでしょう。
まぁ、それでも少ないですがこれは景気の問題です。
相対的にここより順調なのは超人気エリアの好物件だけですから。
郊外のマンションとしては上々だと私は思っています。
だって、買えるか買えないかは別にして欲しいと思うことはできる物件でしょ。

＞＞1749
その議論は不毛です。建って住んでみなければわかりません。
無論、影響が出ても止む無しとデべが思うはずもなく、最善は尽くされるでしょう。
それでも万が一が怖いから重要事項に書き込んでいる状況です。
もしもの時はしょうがないと思って買うか、完成後に確認してから買うかの二択です。

>>1744 サラリーマンさん [ 30代]さん
私もイーストの購入を検討しているのでウエストが完売だと売れ残りという感じがしないので嬉しいのですが、やはりウエストは残り15戸だと思います。
先週両方の価格表をいただき、再度確認してみましたがいずれも価格が公開されているのは30戸でした。
貴殿は何を根拠に完売と確信しているのでしょうか？

イーストはまだC棟の販売案内してない？

＞＞1751
そうですか。同じ方向を向いているのであれば構える必要ないですね。
では、結果を待ちましょう。
私がおかしいなと思えば、根拠にしているここ一週間以内の価格表をアップしますよ。
15戸の価格が提示されており、残りは分譲済みになっています。

＞＞1752
C棟出てますよ。

>>1753 サラリーマンさん [ 30代]さん
そうですね、結果を待ちましょう。完売だと嬉しいですね。価格表は何かタイミングの誤差で異なっているのかもしれませんね。

環境良い駅とは思いますが、宮崎台中古マンションは築20年越えると3000万円台がいいとこなんですね。7000万円で買うなら将来は3000万円ダウン覚悟でしょうか。永住用か移るなら早目ということでしょうかね。

皆さんイーストの何棟を健闘されているのでしょうか？

>>1755 匿名さん

子育て世代のマンションとの事ですから20年後位だとローンは完済してないでしょう。何らかの理由で手放さなくてはならない時には売却後でも多額のローンが残ってしまいますね。この御時世、今が良くてもローンを組まなくてはならない若い人には相当なギャンブルですね。

>>1575
ここ以外に子育て世代の人が買っても良いマンションってどこですかね？

>> 子育て世代の人が買っても良いマンションってどこですかね？

田園都市線ならクリオ溝の口ガーデンコートみたいです。
ファミリータイプ中心で中学校へ徒歩2分、小学校へ徒歩5分、
徒歩圏内には9箇所！の保育園。小児科も徒歩圏！
超充実の子育て環境で、お洒落で愉快な街、二子玉川も散歩がてら歩けるそうです。

>>1756
Bの上の方。

イーストではA棟がいちばんうれてるみたいですね。貨物線に近いのに意外です。

イーストの一部鉄骨ってどうしてですか？

貨物線が近いからでしょう。野村としてもコストをかけて細心の注意を払っている証拠。

一部鉄骨の方が鉄筋コンクリート造より頑丈なのですか？

鉄骨より鉄筋コンクリートの方が頑丈ですね。

どこの造りが鉄骨なんですかね？？

来週モデルルームに行くとフライパンもらえますか？

鉄筋の方が頑丈なんですね。
一部鉄骨ということは、やはり鉄筋造の建物より脆いのでしょうか。
地下に貨物線も通っていますし、心配です。

パーティールームだと思いますよ鉄骨の部分は。もしくはエントランスか。共有施設がパーティールームみたいに建物の横に出てるやつはこういうの多いよ。

先日値引きの話をされましたが、
こちらとしては嬉しいことだけど、
それでもここは高くて。
いくらまでしてくれるのかな？

>>1770 マンション検討中さん
値引きはイースト、ウエストどちらの話ですか？
基本値引きはしないと営業の方は言っていましたが…

ウエスト第3期は4,437万〜ってあるから大幅値引きですね。4,000万台って価格表になかったですし

南1Fの2LDKですよ。普通に載ってますよ

>>1772 マンション検討中さん
4437万円はウエストの1階2LDK59平米の部屋ですね。
最初からその価格だったと思いますが

この掲示板の価格タブに出てますね。
昨年の10月にUPされたものなので、値引きはないですね。

A棟を検討の方は貨物線とかは気になりませんでしょうか？

こことは関係無いかもしれないですがどうやら世田谷区の物件が高くて売れてないらしい。
この掲示板の内容見るからに、ここも割高感あるみたいですね。そもそも、ちょっと前まで宮崎台って、5000万円台出せばそれなりのもの買えたイメージだったのに、今やこの価格。
収入はそこまで上がってないから、無理があるんではないですかね。

ですから高値掴みなんですよ。

割高感のない物件ってどこですが？高掴みしたくないので。

今買うんだったら基本的には新築は何買っても高値掴みと言われる。相場自体が過去最高水準なんだから。ただ、将来は誰にも分からないから、本当に今この水準で買うのが高値掴みになるのかは、10年・20年後になってみないと分からない。その意味では厳密には、今新築買うと「高値掴みになる可能性が高い」という表現が正しい。

一方、中古なら売り急いでる人から買えれば値引きしてもらえるだろうから高値掴みにならない水準で買える可能性はあるかと。

マンションっていかに差別化ができるかが今後の資産価値に影響をもたらすと思います。
田園都市、駅近、大規模ってそういう意味では今後の価値には期待できると思います。

宮崎台は環境の良い駅ですから人気はあるでしょう。
ここは駅近ではありません。

一般的には駅近といえるでしょう。
南口から分速80m×6分で480m、
北口からは5分です。
坂を攻略するのに時間がかかる老人でも10分あれば着くのではないでしょうか。

>>1783さん、

いつもランニングしてるうちの爺さんなら5分で着くでしょう。
10分あれば通り過ぎて宮前平の駅までいくかもしれません。
駅近というより駅接でしょうか。

400ｍくらいなら猛ダッシュで1分半くらいですね。
それって宮崎台フロントから歩いていくより近いじゃないですか！
≒駅直結と言っても適切なくらいですね。

みなさんは第1期で申し込みましたか？
第2期はどれぐらいでるのでしょうか

>>1783 匿名さん

なるほど。シティは「駅近」というより「駅直結」と呼ぶべきマンションなんですね。

フロントは駅中マンションと言うべきなんでしょうか。

違いますよ、線路際。
何処住んでるんだろ？とストリートビュー見たら、線路際なんだーあちゃーと言われる感じです。

割高感が無い物件って、今は本当に難しいですよね。
風の噂だと、このご時世で売れてるのは、
相鉄線のグレーシアタワー
東十条の三井
ファインシティ東松戸
イマジンテラス？
レフィール半蔵門
豪徳寺の三井？終わったかも。
ざっとこのくらい？？
都心部は、立地からの希少性で売れてるのでしょうが、東京・大手町駅から30分以上かかる物件で売れてるのは、いずれも価格面だと思いますよ。グレーシアタワーは除きますが。
駅5分以内で高値挑戦するなら、希少性はあるので大丈夫だと思いますけど、5分超えた物件はきついのでは？？
私見ですが、女性も働くことを国が推奨し、ペアローンで住宅購入する人が増えている中、5分超えた物件での高値挑戦は保育園の送迎や通勤のし易さを考えると、ここで（プラウドシティのこと言ってるわけではありません）本当にいいのかと考えてしまいますよね。
どこの省庁が出したかわすれましたが国が出したデータでは、30代男性の平均年収は10年前と比べて、100万くらい落ちてるみたいですし。
少子過疎高齢化と言われる中で、高値物件掴んで、売りたくなったら大変ですよ。
それなりの会社にお勤めなら、5000万のローン組んでも大丈夫でしょうが、
6000万となるとローン組むの躊躇する人多いはずですよ。

個人的に興味があるんですが、ここの売買契約にあたり、土地と建物価格の割合ってどうなっているんですかね？
消費税額から建物代逆算して土地代はどのくらいなんでしょうかね？

時折現れる買った方、割合だけでも教えていただけると助かります。

なにかいろいろ止めどなく書いてしまいました。長文申し訳ありません。

>>1788 匿名さん

線路際って貧しいですか。
私は川沿いの方が不良やホームレス多くいやだな。

人生そう長くないよ。
無理して買うのはバカげているけど、買ってもいいと思えて買える信用力があるなら買っときゃいいんだよ。
途中で払うのしんどくなったら、貸しちまって自分はもっと引っ込んだ広いとこに住みゃあいいんだから。
今から安くなっても知れてるよ。

買ってもいいと思える信用力って、気に入っててローン審査通れば買えばいいじゃんってことですかね？
銀行が貸し出しする目安ギリギリで買うのはアホだと思いますよ。
アプリかなんかで金融電卓インストールして、
金利4パーセントとして、借り入れ予定額で月々支払いが出るから、おおよそ年間いくらになるか出ると思います。
それが今の年収の4割超えてくるとアウトだし、かといって4割行かなくてもギリギリはきついすよ。
変動でも固定でもいいから、
今の家賃プラス2-3万が良いところじゃないですか？
今自己資金が貯められてない方なら尚更ですよ。

審査通れば買えばいい的な発想は、影響活動を楽にしたい営業マンの発言としか思えないですよ。

>>1792 匿名さん

概ね賛成ですが、金利4パーセント、というのは実際金利からはかなり乖離していますが、どういう前提ですか？
ストレスシナリオでも家計が耐え得るか、という観点での悲観的な前提、ということでしょうか？

経済疎いので教えてください。
30代前半、額面年収600万、頭金2000万で単独ローンを変動金利で検討しているのですがいくらまでが無理せず買える物件金額になりますか？

線路際って貧しそうっていうより、うるさそう。
だから、安そうなってイメージかな。

ただ、防音がしっかりしていればいいんじゃないですかね。

駅近は良マンションの魅力の一つです。

これで急行とまればな～

検討している風を装ってネガ要素をばかりを入れるやつ多すぎ。
本当にここは営業が多い。

私は営業じゃないですが、
銀行が貸し出しする際の審査するための金利が4パーセントと前後が多いと記憶しています。

30代600万ですが、ライフスタイルによりけりだと思いますが、
お勤め先の会社が、今後ある程度年収の増加が見込める。車持つつもりない。子供いないとかだったらローンを4500万位組んでもいいと思いますが、
ざっくりイメージ4000万位の借り入れがいいのでは？
管理費と修繕費考えるとそんな感じじゃないですかね？
修繕計画みたわけではないですが、年数が経つと月々2〜3万取られるのはざらですし。

この物件、良いには良いんですけど、
ウチは、将来子供が巣立ったらもう少し都心に出て、面積の小さいマンションに住み替えたい気持ちがあるので、中古になった時の価格差にビックリしそうで躊躇してます。

このマンションの検討層って、子持ち前提で年収いくらぐらいなんでしょうか。

>>1797 匿名さん

4000万借り入れで7000万円近いマンション買えるって尊敬。諸費用とか入れて3000万現金持ってるということですね。すごいと思います。

築20年だと宮崎台なら4000万円くらいですか。20年後、ローン残っていても何とか売れますね。ただその時の貯金はありますかね。20年で2000万円以上無くなるのはなんかいやですね。

相場なら皆さん、ここほしいって感じですね。

>>1800 匿名さん

>>1797 さん
1793です。金利4%の件、ご教示ありがとうございます。銀行審査におけるストレスシナリオ時の延滞リスク算定における金利前提ってイメージですか。なるほど、となると借手側としても「最悪の事態でも勤務先さえおかしくなってなければギリギリ返せるかな」という判断にも使えそうですね。

>>1800 さん
20年で2000万なくなると考えると痛いですが、当然買わずに賃貸暮らしなら家賃を払い続けなければいけないので、それとの比較でどう考えるか、ですよね。
まあ買った場合でも2000万の売買値差だけ考えると圧倒的に購入＞賃貸ですが、賃貸だとかからない固定資産税・修繕積立金・専有部経年劣化メンテ代・借入利息等をオールインで見てどうか、ということかと。
と考えると経済効果的には仮に2000万程度のロスで済むと考えるなら、まぁ購入の方が勝つんじゃない？と個人的には思います。もちろん、変動で借りた場合に途中で金利が爆騰するリスクや、20年後に2000万以上やられるリスクなどは抱えることになりますが（後者は逆に不動産が上がった場合のメリットが享受できる、というのと表裏一体ですが）。

>>1799さん

わかりづらかったですね。>>1794さんへの返信で、年収600万30代前半の方の借り入れ額をイメージしただけですよ。
4000万借り入れが前提。諸費用いくらかかるか知りませんが、
4000万＋自己資金2000万-諸費用が購入物件価格ってことですから、7000万にならないですよ。

>>1802さん
おそらく4%の住宅ローンが最悪の想定ということなんでしょうね。
銀行側の心理として、住宅ローンのデフォルト率は低い（企業への融資と比較して）
抵当もつけられるし、金利上昇に伴って、支払い不能になる時は、恐らく残債も減っているので、競売にかけても元取れると考えてるんではないでしょうかね。金利上昇も短期間ガツンと上がることは想定しづらいですし。
あくまで、衣食住の部分に関わることなので、収入が減っても思い入れのある家を手放すくらいなら、生活水準を下げるだろうと想定していると思われます。

家を売る側の心理としてはそこを上手く利用して、「堅い銀行がローン組める」と承認出しているから「ご余裕ですよ」と言ってくるでしょうね。
生活水準や、ライフスタイルが各々違うので、家だけにフォーカスしたら余裕かもしれませんが、
小学校のお友達は海外旅行行ってるのに、自分は子供を海外旅行に連れてけなくなったり、私立の中学校行きたいと言われても、我慢してくれになったりするんではないでしょうかね。

>>1803 匿名さん

600で4,000万は借りすぎだろう。
借りるなら35歳として700くらいは欲しい。

＞＞1787
フロントは「駅そのもの」と言っていいでしょうね。

＞＞1789
借地権付物件を検討ですか？
ここは半分以上が土地代です。

金利が4%になっている時はどれだけ景気が良くなっているんだって話ですよね。
きっと日経225は3万円～4万円。早くそういう時代になってほしいものです。

返せるかどうかは別にして借りられる額は大きければ大きい程良い事です。
お金がないと何も始まりませんから。
リスク管理は自分でしましょう。誰も責任は取ってくれません。
低金利のうちに目一杯借り入れて必至で働いて返すことも人生の重要な戦略です。
借金は性に合わないからと避けて通るのも同じくらい重要でしょう。
真剣に考えれば、個々人の答えは出るはずです。
くれぐれも楽観的思考に端を発するギャンブルにならないようご注意ください。

安定・安心も人生。可能な限りの背伸びをして生きていくのも人生です。

>>1806さん

借地権付きを検討してるわけではありません。
土地代がわかれば、周辺の土地相場と比較しやすいかなと思いまして。いい立地とはいえ、相場とかけ離れてるのはバカバカしいですし。
>>1806さんはご契約者様でしょうか？半分以上が土地代というのは流石にわかりますよ。
平均価格が6000万として、建物代がこの仕様、この規模で3500万円超はしないと思いますし。

欲しいと思ったら買えばいいと思います。
私はここの周辺環境が気にいたので30代前半ですが6000万のローン予定で検討してます。

6000万ローンで自慢してるようではまだまだですね。

知人は7000万借りましたよ。ボーナスはリスクあるので使わず、毎月25万くらい払ってますね。教育費もあるから、ランチはコンビニの200円おにぎりとバナナで頑張ってます。

いいね！
アグレッシブ！　「生きてる」って感じだね！
最高！

ちゃかさないでください。

知人は泣き言、言ったことは一度もありません。
目はいつも笑ってます。

そりゃ、茶化されるでしょう。
7000万を自慢しているんだから。

いや、別に茶化してないです。
それくらい勝負する人がいてもいいじゃないですか。
満足しているから耐えられる。
満足している人間が人生勝ちですよ。

7000マン借りて35年ローンでないの？
月々の返済額が多すぎますよ。
フルローン大賛成！
みんなで金回りを良くしよう。

ローン30年ですよ。
65才過ぎたら25万円払えないでしょ、普通。

でも彼は努力してますよ。
クールビズの夏はいいみたいですが、スーツは必ず激安アウトレットで一万円以内、代えズボン付き。ウオッシャラブル必須。

返比25%越えるとデフォルト率も高くなるので、気をつけないといけませんね。

年齢は35歳として
600万で4000万
650万で4300万
700万で4800万
800万で5000万
900万で5200万
1000万で5500万
管理費・修繕費考えるとマンションでのローン組む金額って、こんなところって感じじゃないですかね。
あくまで単独ローンの場合ですが。
共働きの場合、夫婦どちらかが収入が激減する想定しないといけないのでもっと低くなると思いますが。
もちろん、収入はインセンティブ要素が少ない職業という前提がありますが。
スーモかどっかに書いてあった気がしましたが、ローン完済の平均は15年〜20年？だった気がするので、35年返済で組んでできるだけ繰り上げ返済できるローン計画が良さそうですね。

ローンはなるべく長く借りるのがセオリーではないのですか？銀行は担保権を行使するより期限を延ばしてでも返済をしてもらいたいみたいですよ。
今は完済時80歳超えでも当たり前のように貸してくれるみたいです。
団信入ってフルローン、35年がオススメです。

長く借りるのがセオリーだと思います。
返済が15年〜20年といっても、ローン組む期間はあくまで35年がベストだと思います。

繰り上げ返済で15年〜20年を目標に返すのがいいと思ってます。
その時は返済期間を短くする返し方ではなくて、
返済期間はそのままで残債を純粋に元金を減らす返済方法の「返済額軽減型」で返すのがいいと思ってます。
支払い総額的には「期間短縮型」の返済の方がいいと思いますが、
銀行側からすると長期間貸すのはリスクですし自ら短くするのは勿体無いと思います。
勤務先からいつ役職降格されるか、ボーナスカットされるかわからない昨今、月々の返済額を余裕もたせて余った分は、次の繰り上げ返済に充てる方がいいと思います。
月25万の返済の話が出てましたが、なるべく繰り上げ返済して、月払い抑えないと突発的な支払いに耐えられないかもしれないですしね。

ウチは、買い替えでこの物件検討中ですが、ちょっと手が出ないす。
世帯年収で、1300万位でも年金もろくに期待できないのに、6000万超のローン組むのは怖いですよ。

この物件は1馬力で1000万超えてないと厳しいですね。もしくは頭金を3000万ぐらい用意できるか。

ウエストが先着順3戸になっていますね。

>>1821 匿名さん
ウエスト残り3戸なんですね。
HPに載っていなかったのですが、どちらの情報ですか？
キャンセルが13戸出たみたいなので、第3期で28戸申し込みがあったということでしょうか。
ウエスト完売までもう少しですね。

キャンセルは出てないと思いますけど…普通にHPの物件概要に載っています。
おそらく野村としては残りそうな3戸をイベントと絡めてモデルルームにして、その分価格を下げて売るのでしょう。モデルルームにすることで売れ残り感を無くせますし、うまいですね。

イーストに関しては1期2次が10月下旬なので、販売タイミングが今回は早いですね。
イーストは価格を極力隠して小出しにしているので、販売の動向を見ながら価格を調整していくのでしょうね。

ウエスト残りあと少しなのですね。
この市況で200戸以上捌くとは、やはり人気の物件なんだな。
イーストもすぐに完売か？

内覧会行きました。やっぱりというか、すごい方が多かったです。

職業もそうですし、持ってる鞄に車、会話内容と、東京？って思ってしまいました。いやそりゃ、値段とか気にしない方々でしょうと、、

自分も頑張らなきゃっ。良い刺激が受けられそうです。

>>1826 匿名さん

何で内覧会で他の人達の職業とか車が分かるんですか？

>>1827匿名さん
営業の方だから。

内覧会で？さすがにおかしい笑。まだハウスウォーミングパーティーだったらわかるけど、それでも車や職業なんかの話しないよね笑

鞄のチェックなんてしない。

確かに内覧会で分かるわけありませんよね（笑）
でも確かにここを契約した方たちはそれなりの方たちなんでしょうね。

>>1818
うちも35年ローンです。

ポジ意見が総じて、抽象的。
契約者でなくて、営業さんぽいですよね。

野村の営業さんやってしまいましたね（笑）

野村さんのポジ書き込みは時々散見されるけど直ぐに皆にばれてしまいレベルが低すぎる。どこの部署のどんな人が書いてるのかいつも不思議。本当に営業さん?

野村の営業さんがこんな分かりやすい書き込みするかな？
むしろこのマンションに対するネガキャンなのでは

野村さんは社内でコンプライアンス教育する前に、一般常識的な事を教えるべきですね。

営業のふりしたネガキャンに一票。
営業だと思う人がいるほうが不思議。

野村さんの営業だけでなく、外注の営業の方もいるので、レベルが低いのは外注営業だと思いたい。

営業のある方に大企業勤務でいいですねと話したら名刺はそうだけど私は違うんですと言ってました。モデルルームの現場は契約社員的な方々のようですね。最後は愚痴を聞く側に回ってしまいましたが。立場上確かに大変だと思います。