プラウドシティ宮崎台　その2

>>1560
でも江田、市が尾ならもっと遠くの駅と一緒になるってことでしょ？
そもそも都内外れて、楽に通勤できるところってあるんですか？
ここくらいので値段で。

都内ゴミゴミしていて、かつ高いより、渋谷30分以内駅近、価格そこそこの方が住みやすそう。将来の資産価値はわからんけど。てか安くなるのわかってたら人気ないよね。高値どまりの可能性高いからそこそこの値段なのでは。

1561さん

都内ですが
東十条の三井の大規模
大田区のプラウドシティ

神奈川だと
元住吉のグランドメゾン

この3つが、
が宮崎台と同じくらいの通勤で価格帯も一緒くらいじゃないですか？
渋谷を通勤圏にするなら元住吉のグランドメゾンがいいかもしれません。
そもそも、東十条と大田区プラウドシティは、住宅地としてNGがあるかもしれませんが。
物件としてないことは通勤利便良くて大規模な物件が、ないことは無いですよ。

建ぺい率60%エリアでの大規模・駅近物件は希少価値が高いため、価格として高いのです。事実、急行は止まらないし駅力が乏しいと思います。ただし近くに商業エリアがあり、この駅にも必要最低限の施設はあるため、生活には困らないし静かに暮らせるという価値があると個人的には思います。
例えば溝の口は人気があります。急行停車駅かつ多路線、多商業施設というのも利便性を追求する層には価値があるからだと思います。
ただしその分あらゆる人々がこの駅を交錯するので静かに安全に暮らしたいというニーズは満たせないでしょう。
要は自分の価値がどこにあるか、ですよね。
このマンションの良いところは静かに安全に暮らせる、駅近だから都心に出やすい、都心圏ほど高くない、部屋が広い、宮前平も実は近い、シンボルとなる大規模ブランドマンションであるといったところでしょうか。悪いところはランドプランが窮屈、駅からの坂が多い、駅まで行かないと店がない、そもそも店が少ないという感じですかね。皆さんが自分にとって良い買い物でありますように…

＞1563

マンションの立地は利便性等も去ることながらやっぱり土地の素性でしょう。
貴殿が列挙している３地域との根本的な違いは地盤。なぜそのようなユルユルの低地と比較するのでしょうか？
渋谷通勤の件も元住吉は○、宮崎台は×、の理由もわかりません。東横線は空いているとでも思っているのでしょうか。

以前このマンション検討していましたが、担当の方はとにかく売りたいという感じで必死。やたら急かすし。仕事だから多少は仕方ないにしても、依頼(質問)したことに対する回答も一切なし。あまりに一方的で信頼できず、検討する気も失せて見送りました。なかなか物件が売れないのか、また最近案内がきます。

>>1565 匿名さん

同感です。
他の物件を悪く言いたくないけど、比較に出しているのは、ハセコー？
工業地域の工場跡地に安く作るお決まりのパターンじゃないですかね。

フロントのモデルルーム跡も、8階建プラウド立つんですね。駅前だしライフ隣だし便利ですね。

ほんとだ。フロントより駅に近いですね。コンビニもすぐで便利。
でも、この敷地で8階建てで利益出るのかな？
眺望も望めないし、人通り凄いところだし、電車が高架上なので落ち着いた暮らしが売りのこの街の良いところは享受できなさそう。
高級路線が難しいのはフロントで身に染みてるはずなので値段はシティくらいが限界でしょ。

でも、いいね。
なんか宮前平～宮崎台自体がプラウドシティになってきたね。
この分だとプラウドシティのMR跡もプラウドかな？

プラウドだらけでブランド価値が低下しそう

>>1568 匿名さん

野村がデベですが、ワンルームマンションだからプラウドと違うと思いますよ。

宮崎台がプラウドだらけになれば、高級住宅街とては認知されるようになるでしょうね。

野村のワンルームって珍しいですね。賃貸でしょうか。シテｨのモデルルーム跡に期待しましょう。野村も今が価格のピークだと思ってるから、たくさん作って売ってしまえってとこですね。

プラウドの町、憧れの町ですね。

>>1574
営業さんお疲れ様です。

詳しい方に質問です。
今宮崎台の駅前に長谷工の賃貸マンションをはじめ、フロントなど乱立しているわけですがシティを賃貸にせざるを得ない場合、影響はどの程度あるのでしょうか？

影響ないでしょう。
安価な賃貸マンションとは格が違います。
分譲ならではのエントランスやラウンジ、
線路脇といえども借り手は直ぐ飛び付くでしょう。

もちろん需要はあるんだけど後は賃料ですね。

階数など条件に寄るとは思いますが、平均賃料としてはどれくらい見込めますかね？

広さによるから一概には教えられないが70あれば
30万と管理費くらい。ブランド、宮崎台、学区から
賃貸でもいいからシティに住みたいと
いうサラリーマンは多い。

>>1574 匿名さん

その言い回し、
恥ずかしいからやめてくれ。

最近、駅前でテスラ モデルSに乗ってる人
見かけるね。

シティに住む人は経済の余裕もあり文化もある人だと思います。そんな人々が住むのがプラウドの町、憧れの町なんじゃないですか。

ルーに会える街！
魅力的だよね。

今期は販売10戸ですね。残りいくつでしょう？

サウスアベニューが40戸販売なので、やはりこの価格帯が限界なのですかね？

竣工までに完売しますかね？

営業もシティを紹介してからだとサウス売りやすいので、一旦は流れるでしょうね。

>>1586
しません。

まず完売しないでしょうね。サウスがなければギリでしたでしょうけど。
イーストは販売を9月に延期しましたね。

>>1589 匿名さん
イースト、竣工まで7ヶ月でしょうか？
下げてきますかね？

大幅値下げしないと売れないですよね。

>>1590 匿名さん
今回の延期はウエストを片付けてからの方がイーストを売りやすいというのと、イーストの第1期で恥ずかしい戸数だと売れなくなるのと、お盆休みを挟むため思い切った延長に踏み切ったのだと思います。大幅値引きはできないでしょう。ただ、売れないことでのコストを考えると当初考えていたよりは下げてくるでしょうね。

ただ、これでもよく売ってますよね。これだけ市況の悪い中…これだけ高い物件を…。ほんとこれが大京や東急と同程度の値段なら即完売してますね。小中規模物件は田都で乱立しているので差別化できませんがここはブランド、駅近、大規模なので後々価値が認められてくると思いますよ。

テスラですか。私は見てませんね。電気自動車、是非乗ってみたいですね。

ここみたいなマンションには、外車多そうですよね？テスラとか乗ってる人も本当にいるかもしれませんね。

川崎ってヤバイところじゃないんですか

確かに川崎市川崎区の一部はヤバいかも。
宮崎台の治安の話なら既出。

川崎は、地域によっては治安よくないとこもあるけれど、一部だよ。反対に宮崎台がある宮前区とか、麻生区は、県内で最も犯罪率が低い地域のひとつなんだ。
神奈川県で一番の高級地域、人気地域の武蔵小杉も川崎市だったりするね。
田園都市線は川崎も横浜も、神奈川県地域では有名と言える高級地はないけれど、押し並べてそこそこの地区と言えるね。

武蔵小杉は利便性は高いけど、治安は微妙なのでは？

>>1598 評判気になるさん

統計的に見ると中原区は宮前区に比べれば治安が悪いですが生活してみた感覚は大差無いですよ。

学区はどうですか？ 宮前平小中学校の評判は？

>>1599 匿名さん
治安は悪くはないですよ。宮崎台ほど良くはないけれど。

利便性や知名度が高いので、値段が問題ですよね。

お金に余裕がかなりないと武蔵小杉はきついかもしれませんね。

足りない人はたまプラから宮崎台あたりで我慢しましょう。

治安は武蔵小杉の方が悪いでしょうね。
マンションから物を投げたりする住民がいるぐらいですから。駅前の再開発エリアを抜けたら、昔のまま、治安は決して良いとは言えません。

どちらも治安が悪いと思う。
言うまでもないこと。

イースト。
C棟のほうがF棟（ウェスト）よりいいよね。F棟よりは捌きやすそうだけど、比べると狭目だね。

B棟とD棟は絶対額が安そうだね。特にB棟は勝手口を使えば駅から4分。これも捌けそう。
ただ、B棟のバルコニー側の窓は大丈夫かな？ここは防音壁がないから電車の音を拾うよね。西向きで一番バランスがいいのはE棟（ウェスト）の2階以上だったね。その分高いけどね。

問題はA棟だね。良さそうな北西側の部屋はしっかり高いね。
でも当初より懸念されていた貨物線の事を考えると確認する前に手を出すのは掛けだよね。
駅からも一番時間掛かりそうな棟だしね。

>>1604 サラリーマンさん [ 30代]さん

実際、どんな価格でしたか？

ちゃんとは計算してないけど、ウェストと同じくらいって感覚ですかね。

じゃあ、イーストの方がお得ですね

狙ってたＡ棟、、、
1604さんのおっしゃる通り、駅から遠い。でも高い。
ウエストＨにすればよかったかな・・今さらですが。

間違えました。
窓が心配なのはD棟でした。

こちらの床や壁の厚さ、壁の工法についてご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください

A棟ってそこまで遠い？
サブエントランス使うと遠いけど、メインエントランスからだとB棟と変わらないと思ったのですが

遠くはないよ。ただ表記どおりの時間は掛かるよね。
ここは徒歩6分ってあるけど、線路沿いを真っすぐ行けばB棟4分（勝手口利用）、ウェストのメインエントランスで5分だからね。
それを考えるとA棟とH棟が一番離れている棟になるよね。

私が思うのは、実はE棟（西向き）が良かったんじゃないかって。中を向いてるけど駐車場との距離は14ｍあるし、Ｆ棟が防音壁になってるし、エントランス棟でELV着いてるし、半分が東向きだから人通りも少ないし。風の抜け方と空気の籠り方は気になるけどね。
今回でE棟も終わりだっけ？

ここ、以前見学させていただいたとき、真下に貨物の線路があると営業の方に言われました。揺れるかは何とも言えない、と。

まだウエストコートは第3期もありますからね…どうなんだろう。

次は第3期の販売にウエストはなりますが、どの程度売れてきているのでしょうか。
大きなマンションですし、
売り切るまでには時間がかかるのであろうと思われますが、
どうなのかなーって思いました。

長い目で見ていくような形になってくるかもしれないですね。

宮前区のスーパーで刺されたとかニュースになってましたが、このあたりじゃないですよね？
治安がいいのでこのあたりがいいなと思っていたので、少し不安です。

>>1617 匿名さん

めったにあるわけじゃないし、有馬5丁目だから、離れてますね。

>>1617

これのことですよね？

　７日午後３時ごろ、川崎市宮前区のスーパー「ライフ有馬５丁目店」の従業員から「女性が背中を刃物で刺された」と１１９番通報があった。神奈川県警宮前署と川崎市消防局によると、５０代の女性店員が病院に搬送され、重傷。

　署は容疑者とみられる自称２０代の女の身柄を確保し、事情を聴いている。

　署によると、スーパーから約３００メートル離れた路上で女が男性店員らに囲まれているところに署員が駆け付け、取り押さえた。女性は店内で背中から血を流した状態で発見された。

　店側は「店外のごみ箱置き場で作業のためにかがんでいたところを後ろから刺された」と説明。署は、女性は刺された後に自力で店内に戻った可能性があるとみて調べている。

　現場は東急田園都市線鷺沼駅から南東に約１キロ。

なんだか、すっかり廃れてますね。

>>1620匿名さん
はい。

尻手黒川の上側（北側）と下側（南側）じゃあ、雰囲気が全然違うんですよ。
この事件があったのは下側、しかもはるか下側です。
宮前区というだけで十つ把ひとからげにするのは違うのでは？不動産の居住エリアという言い方したときは。

宮崎台〜あざみ野エリアですけど、まずは田園都市としての開放感や落ち着きがあるのは東京ではない良いところだと思います。宮前エリアでは東名入口まで車で5分、第三京浜までは車で15分、新幹線停車駅 新横浜も電車で30分以内、羽田空港まではたまプラーザからバスで1本1時間、港北ニュータウンまではバスで鷺沼から1本20分、渋谷まで20分、二子玉まで8分。宮前平、宮崎台では区役所や温泉も徒歩圏内。絶妙なエリアだなぁと思いますね。急行停車駅を考慮するとたまプラーザ、鷺沼が立地的には申し分ないですね。駅力でいうと、当然たまプラーザになりますね。あとはマンションのグレード感、規模感で考えると土地が豊富な分宮前平、宮崎台に軍配はありそうですね。たまプラーザは定期借地権付きというのを気にしなければ駅近で大規模、ブランドマンションがありますね。総合的に考えて、やはりたまプラーザの駅近物件が最も価値がありそうですね。買えれば…ですけどね。たまプラは駅近でなければ山を登るところが多いですから駅近は必須条件ですね。資金が足りなければ少しずつエリアを妥協していけばよいのではないでしょうか。
以上、ご参考までに。

>1622さんの見方に同感。
この辺りは知手黒川のどちらかで価値の差が歴然。

とはいえ。宮崎台にしては線路脇、貨物線とイマイチエリア。
よくぞ高値で出してること。昔のバブル以上。

てか宮崎台自体がイマイチエリアでしょ。

1623さん、

田都線知ってる者にとっては鷺沼はパスです。
鷺沼は246、東名で分断されてるので良い場所少なく
土地残ってないですね。たまプラは良いですが値段が張ります。
宮崎台、宮前平は尻手黒川さえ注意すればまあまあ良い環境。
そこを押さえてプラウドがこの高値。やりすぎ。

宮前平、宮崎台って、プラウド、ブリリア、ブランズ、パークハウスなど高級マンションエリアになってきていると思うのですが、それに伴って再開発の情報とかご存知の方いらっしゃいますか？宮前平の駅開発とかどんな仕上がりになるんでしょうか？エスカレーター設置だけなのでしょうか？
東急がブランズ宮崎台プレイスが完売するまで情報を公にしていないように感じます。

>>1627 匿名さん

東急スーパーが入るって話を聞いた事はあります。

現時点でそういった話はありません。

溝の口とたまプラの再開発が終わり、次は鷺沼（溝の口はまだなんかしてますが
その次は、来るとしたらあざみ野かと思われます。

逆に再開発しない方が閑静な住宅街としてはいいかもしれません

>>1627
そういうエリアでは全くないです。

宮崎台はマンション多すぎる。
これ以上乱開発されたら田園都市線の混雑がやばいでしょう。

>>1631 周辺住民さん

もう十文やばいよ。
でんとは病気。

田園都市線は増発余力がありますか？

ピーク時の増発はもう限界です。
なので、東急は出発時期を分散させるように努めているのです。

まあ最終的な計画としては
-たまプラ駅を緩急切り替え駅にする
※現在は鷺沼駅
※現たまプラはその為にホームの仕上げを仮設っぽいままにしている
※スペースもある

-大井町線の始発を鷺沼駅まで延伸
※現在は溝の口駅

結局、朝の準急の混雑ピーク区間は
①鷺沼〜溝の口
②駒沢〜渋谷
なので上記で①は解決

多分、鷺沼駅の再開発と一緒にやると思います

あ、宮崎台関係なかったね
ていうか各停ってそんなにこんでるか？？

>>1636 匿名さん

混んでると思いますが…

大井町線を鷺沼まで延伸できるんでしょうか。梶が谷のトンネルがネックになる気がします。延伸したら嬉しいですけどね。

梶ケ谷～宮崎台間のトンネルもキビシそう…

大井町線延伸は、10年以上はかかりそう。鷺沼の再開発には間に合わないでしょうね。ところで鷺沼の再開発って、たまプラや二子玉川みたいな大規模なものなんですかね。

今は7割が10年固定などを選択するみたいですね。10年たったら店頭金利からの下げ幅が大幅に減るサブプライムみたいなローンをなぜ選択するのでしょうか。本当に今後バブル期みたいに金利が上がっていくと思っているんでしょうか。
そもそも個人的には市場に合わせて金利が変動するものこそ健全だと思いますが、どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

鷺沼は大規模開発にするでしょうね。
車庫上や駅周辺の空間は余っていますし
あそこはバスの乗降者数も多いです。

たまプラはオシャレなイメージ
鷺沼は便利なイメージに
持っていくのでは？
二子玉とは生活圏をわけて考えると思います。

>>1635 匿名さん
元地元民だが、①は20年以上前から言われてるけどその気配がさっぱりない。やっと溝の口まできたけど、今後も望み薄じゃないかなあ…

大井町線を鷺沼まで引っ張るのは期待薄でしょう。
川崎市営線で新百合ケ丘と鷺沼を結ぶ話もなくなり、代理案でバス路線を増やすような感じなので、私は期待しないことにしています。

イーストの価格帯ってどんな感じですか？

宮崎台レベルであの価格はやり過ぎでしょー
６千万円も７千万円も出せないでしょー
あんな価格で買ったら間違っても資産性なんて言えない金額だよ！
過剰供給し過ぎで中古もたくさん出てダンピング状態になることが目に見えてくる…
以前から宮崎台で販売した新築マンションはスグに売れず売れ残りばかりです
小学校、小学校って価値のあるように唄ってますが、学区だけでば弱い!!
街自体…坂も多くけして田園都市沿線では価値のあるエリアでもないのにあの価格はない(T_T)

川崎市アドレスであの価格はいただけない♪

田園都市沿線では青葉区と世田谷区に挟まれた価値のない住所の一つ。

宮崎台は環境は良いので永住目的のマンションだと思います。
宮崎台で中古は5千万では売れないので
住み替えは無理でしょう。立地や設備も
フロントと比べるといまいちですし。

たしかに…
やっぱり、宮崎台では高い価格帯です…
あの価格帯で買ってしまっては住み替えできませんね!!
中古７年前のプラウド宮崎台で90平米で6400万円で中古で出てる位なんで70平米なんて4000万円台位でないと厳しいですね。

築7年だと大規模修繕も見えてくる時期なので修繕積立状況も確認して割高割安を判断したいですね。
とはいっても、ここは高いとおもいますが。

なんだかんだ内容はどうあれ、ここは割と盛り上がるな

申し込みしてるけどやめようかな

永住目的の人には十分です！
近くにスーパーさえあれば生活には困りません。

ここは背伸びしないで、家族とのんびり暮らすエリア。見栄っ張りさんは小杉のタワマンでタワマンに囲まれて暮らせばよいのでは？

ここは背伸びしないで、家族でのんびり暮らすエリアまでは同意。でもここが背伸びしてローン組まないと買えないマンションなのが問題なのでは？小杉のマンション、関係ないでしょ

>>1647
都市としての将来性で言えば川崎市が最も有望だと思いますけどね。

>>1656 匿名さん

どういう所が有望なんですか？

今週のハウスウォーミングパーティー3人で行きます。よろしくね。

我が家もパーティ参加予定です。
これって、軽食とか出るんですか？

多分期待しない方が…ドリンクだけかもしれませんね〜