デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

>>918
私もテナント入ってない方がよいです。

ご成約戸数180戸突破と出てますね。契約中含めると何戸なんでしょうか。
あまり売れてる印象ありませんが、デベロッパーさんも必至ですね。

まだ半分残ってます気長にいきましょう

南西棟と南東棟、どっちがいいのかな？
好みの問題かもしれないけど、迷います。
価格も違うのでしょうか？

>>920
成城石井とかの高規格スーパーや保育所なんかあると便利だと思うんですけどね
近くで色々揃うとは言っても、下にあるとやっぱり違います

>>925さん。

南西棟の方が交通量の関係でやや静かなのを除くと、
条件は眺望ということになるのでしょうか？

天気の良い日に三井ビルの19階から眺めると、良い判断基準になると思います。

南東棟は、霞ヶ浦、牛久大仏、関東平野の広さ、まつりつくば、土浦花火大会などが、売りです。

南西棟は伊豆山系（天城山など）、富士山、日光連山などの山々（主として冬）、日の入り、街の灯（研究学園含む。三井ビルも借景になりますね）、TXの走行風景、各地の花火大会（小さく見えるのが多いですが）、スカイツリーなどです。

つくば在住12年（MS×2）ですが、個人的には南西棟（西武より高層階）です。

>>926

そりゃ店が近くにあったら便利だけど、そのテナント管理は自分たちの管理組合でやるんですよ？
撤退されたり賃料の交渉したりと考えるだけで、面倒だと思います。

それに、テナントがあるということは住人でない人が出入りするわけで、来店者が路上駐車するとか、逆にマンションの来客がテナントの駐車場に勝手に停めるとかもトラブルも増えますよ。

分譲マンションの場合、賃貸と違って自分たちが大家ですから、何かと大変です。

南東棟だけで180戸契約とはすごい。
たった4ヶ月で。
南西棟売り出せば、年度内で完売楽勝だね。

つくば市内ではエンブレムがずば抜けてる。年度内は確実ですね。

だって今出てる先着順　坪152〜163万だよ。普通に安い。
なんか値段釣り上げる気配もなさそうだし、じっくり検討できるね。

もう半分ですか。この辺のマンション販売は何年も見てるけどここ数年で一番足が早いんじゃないかな。
住民の皆さんが増えるのはとても嬉しい限りです。

レーベンザツクバと比べて早いの？
誰か、レーベンザツクバの時の契約状況を教えて。

レーベンつくばは最後は売れ残って業者に売ってました。研究学園のレーベン、ウェリスも大苦戦してます。

ここも2階がペデに繋がるようになったことで、2階は大勢の人が行き来する通路端の住戸。室内に置いている自転車も通る。売れにくいと思う。駅と反対のペデに繋なげたのは、失敗。

ペデ直結はここのウリのひとつ。
断言は禁物ですね。人それぞれですから。

実際、このスレで2階がいいとコメントしている人がいます。
自分が徒歩で竹園の職場に向かう時、ペデから行くか、エントランスからにするか迷います。

もう180人も買いました。
最近注目されているアルコーブも、しっかりあるし。
販売中のつくば近辺のMSで、ここ以外にアルコーブのある物件はありますか？
無いMSこそ「長屋」じゃぁありませんか？

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

たしか、レーベンザツクバは、広い部屋、上層階、南向きの部屋は、販売開始半年くらいでだいたい売れて、東向きの70平米台の部屋が長く売れ残っていたと思います。

ちなみに、レーベンザツクバのモデルルームは取り壊さずにまだ残されてます。
つくば駅近の吾妻官舎を買って、レーベンがまたマンションを作ることを予定していると思われます。

そこにはレーベン研究学園3のモデルルームがくるから残してるはずですよ。

アルコーブがなかったら何もないマンションになっちゃいますもんね！
あってよかったです。

立地もいいし、免震だし、アルコーブもついている。今売れてないのはアルコーブのないマンションばかり。ここだけが早く売り切れちゃうんでしょうね。

コストダウンの手段として、目立たない順に、
直床＞乾式壁＞アルコーブ＞ディスポーザー＞スロップシンク＞EV

ペデ通路はどうなったの？
１８０家族×３人位×往復≒1,000人以上　前を通る可能性あるよ。
同じことは、エレベーター、エントランス近くの住戸は、寝室にいると外が気になってしょうがない。
ここのエレベーターの位置も中央に寄りすぎかな。
エレベーターは６０戸に１機。ここは数を節約している。中層階は満員で乗れないかも。

>>934
業者に売ってたって、どうしてわかるのですか？
実際に買った業者の方でしょうか？

ごみを捨てに行くのに300ｍ徒歩4分もかかる住戸があるんですね。
生ごみもって棟内300ｍか。ディスポーザー必要だったかもね。

え？もちろん各階にゴミ捨て場があるでしょ、高層マンションなら。

それにしても、レーベンは茨城に作りすぎじゃない？
研究学園、守谷、水戸が同時進行してる。
すごい体力。

>>944
入居が始まって直ぐに売りに出された部屋があって
それが某不動産会社が所有してる事が判った物件があったらしいです。
それが売れ残ってた物件かどうかまでは判りませんが。

私はアルコーブいらないなー。
なくて大幅コストカットになるなら、建材安くしたり他の設備をなくすより、まずアルコーブを削ってほしい。
942の中でなくても一番不便を感じないのはアルコーブ。

アルコープは、必要だよ。
寝室のすぐ横５０ｃｍのところを人が通るんだよ。

アルコープがないということは、柱が室内にせり出しているということでしょ。
室内にせり出した柱も間取りの面積に入っているから、広さも騙している。
それよりも、柱と柱のには大梁が通るから大梁の通るところの天井高は低くなる。２ｍを切ってしまう物件もあるのではないかな。天井が低い玄関となりますよ。

アルコープ付となるアウトポール物件を買うべきです。

室外機などが置いてあるのにわざわざ50センチのところを通る人なんていないでしょう。

アルコーブっていうのは、一般的には廊下から「玄関部」が凹んでいる構造のことだよね。
ここのはちょっとイメージ違うんだよなあ。
アウトフレームの結果そうなったのを「アルコーブ」と称してるだけだよね。追加のコストがかかってるわけじゃないだろう。

マンション経験者ですが、アルコーブないと窓のすぐ脇を人が歩いてます。プライバシーゼロです。

「すぐ脇」か「ちょっと脇」かの違いだけだろうね。。。
気になる人は、共用廊下に居室が面していないマンション・部屋を選ぶべき（内廊下は全てそう、外廊下でも工夫しているところもある。また角部屋はそういう部屋がないマンションが多い、ここは違うみたいだけど）。

外廊下幅はどれくらいだろうか。
建築基準施行令では1.2ｍ以上だけれど、コストダウンの時世ですから1.2ｍちょっとが多いんじゃない。

エアコンの室外機置くスペースは奥行き50ｃｍ位でしょ。50ｃｍよりは離れるかもしれないでけど、１ｍ位のところは通る。

アウトポールマンションは、柱が外廊下に出ている分アルコープが広い＝通る人との距離が離れるということだろう。
マンションの柱は１ｍ×１ｍ位。太いです。背の高い物件程太いです。１ｍ余分に離れるのは大きいですよね。

余談ですが、大規模物件のエレベーター周辺の住戸は人通りが多いから、私なら避けますね。

柱が住戸側に入っている場合でも、室外機だけでなく、金属のメンテナンスボックスを外側に配置していることが多いので、壁のごく近くを人が通ることはないようです。

もちろん廊下側アウトフレームの方がプライバシー、見栄え、室内面積とも有利なのは間違いないでしょうが。

…となると全物件アウトフレームにした方がいいと思うんだけど、そうでない物件はなぜやらないのだろう？
どこかに追加コストがかかるのかしら？

例えばウェリス竹園の間取りみてみれば、

Aa：立派なアルコーブ（これぞ本物）外廊下に面する居室なし
Ba,Ea：MB,PSが出っ張ってるからそれなりに凹んでる
Ca,Cb：ここと同じタイプ

騒ぐほどの差はない。というか、自分ならAaのような「プライバシー的に全く問題ない」タイプを選ぶね。

アルコープが広ければ、大きめの植木鉢おいて緑を楽しむことができます。
プライバシー上も大きいですね。

玄関前のスペース（奥行き）が少ないと、玄関ドアを開けるスペースが狭いので、場合に寄ったら共有廊下を歩いてくる人が通り過ぎるのを待たないと行けなかったりします。不意に開けたときに走ってくる子供にぶつかる危険もあります。

メーターボックスの奥行きは１ｍもありません。玄関ドアが弧を描き開くのに８０ｃｍ位スペースが必要です。

玄関前のスペースは重要なポイントですね。

>アルコープが広ければ、大きめの植木鉢おいて緑を楽しむことができます。

これはOKなのか？
一般的には共用廊下に物を置いてはいけないはずだが。。。

アルコーブのない中古マンション見学に行ったことあるけど、MBがあるだけで、かなり手すり側を歩くようになるもんだよ。
なんとなく無意識に避けるんだろうね。
なので、実際のドアの開け幅より狭くても、ぶつかるような問題は起きないと思う。

メーターボックスとアルコーブは別物です。メーターボックスでは目隠しになりませんの。極端な話、ドアの目の前を他人が歩くことになります。アルコーブの場合は、それはありません。

管理規約次第だけど、国交省の出してる標準的規約によると、玄関ポーチ内は、共用部分ではあるが、居室の区分所有者に専用使用権があるから、植木鉢程度なら置ける。ただ、物置は不可とされる。アルコープとポーチを同視できればの話だけど。
なので、標準的規約どおりなら、物置不可、植木鉢可。
規約がどうなるか、デベに確認ですね。

アルコーブとアウトポールは別ものでしょう。玄関が凹んでいても寝室の横を人が歩くのには変わりないよ。

>>962さん、それは、相当気を遣っているということですね。
ずっと手摺側を歩き続けるのですね。

手すり側よりも、窓の目の前を通りますよね。アルコーブは重要ですよね。

私は手すり側を通らないとしても敢えて窓の目の前を通ろうとは思はないなけど。
そんなに人の家を覗きたいのかな？

そもそもアルコーブじゃないからね。ましてや「玄関ポーチ」では絶対にない。あほらしい。
マンションに住んだことないのばっかりかね、ここは。

アルコーブとは、マンションでは主に、共用廊下から少し後退させた各住戸の玄関前部分のことをいう。
玄関ポーチは、同様の玄関前スペースだが共用廊下との境界に扉がついているもの。