デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

>>918
私もテナント入ってない方がよいです。

ご成約戸数180戸突破と出てますね。契約中含めると何戸なんでしょうか。
あまり売れてる印象ありませんが、デベロッパーさんも必至ですね。

まだ半分残ってます気長にいきましょう

南西棟と南東棟、どっちがいいのかな？
好みの問題かもしれないけど、迷います。
価格も違うのでしょうか？

>>920
成城石井とかの高規格スーパーや保育所なんかあると便利だと思うんですけどね
近くで色々揃うとは言っても、下にあるとやっぱり違います

>>925さん。

南西棟の方が交通量の関係でやや静かなのを除くと、
条件は眺望ということになるのでしょうか？

天気の良い日に三井ビルの19階から眺めると、良い判断基準になると思います。

南東棟は、霞ヶ浦、牛久大仏、関東平野の広さ、まつりつくば、土浦花火大会などが、売りです。

南西棟は伊豆山系（天城山など）、富士山、日光連山などの山々（主として冬）、日の入り、街の灯（研究学園含む。三井ビルも借景になりますね）、TXの走行風景、各地の花火大会（小さく見えるのが多いですが）、スカイツリーなどです。

つくば在住12年（MS×2）ですが、個人的には南西棟（西武より高層階）です。

>>926

そりゃ店が近くにあったら便利だけど、そのテナント管理は自分たちの管理組合でやるんですよ？
撤退されたり賃料の交渉したりと考えるだけで、面倒だと思います。

それに、テナントがあるということは住人でない人が出入りするわけで、来店者が路上駐車するとか、逆にマンションの来客がテナントの駐車場に勝手に停めるとかもトラブルも増えますよ。

分譲マンションの場合、賃貸と違って自分たちが大家ですから、何かと大変です。

南東棟だけで180戸契約とはすごい。
たった4ヶ月で。
南西棟売り出せば、年度内で完売楽勝だね。

つくば市内ではエンブレムがずば抜けてる。年度内は確実ですね。

だって今出てる先着順　坪152〜163万だよ。普通に安い。
なんか値段釣り上げる気配もなさそうだし、じっくり検討できるね。

もう半分ですか。この辺のマンション販売は何年も見てるけどここ数年で一番足が早いんじゃないかな。
住民の皆さんが増えるのはとても嬉しい限りです。

レーベンザツクバと比べて早いの？
誰か、レーベンザツクバの時の契約状況を教えて。

レーベンつくばは最後は売れ残って業者に売ってました。研究学園のレーベン、ウェリスも大苦戦してます。

ここも2階がペデに繋がるようになったことで、2階は大勢の人が行き来する通路端の住戸。室内に置いている自転車も通る。売れにくいと思う。駅と反対のペデに繋なげたのは、失敗。

ペデ直結はここのウリのひとつ。
断言は禁物ですね。人それぞれですから。

実際、このスレで2階がいいとコメントしている人がいます。
自分が徒歩で竹園の職場に向かう時、ペデから行くか、エントランスからにするか迷います。

もう180人も買いました。
最近注目されているアルコーブも、しっかりあるし。
販売中のつくば近辺のMSで、ここ以外にアルコーブのある物件はありますか？
無いMSこそ「長屋」じゃぁありませんか？

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

たしか、レーベンザツクバは、広い部屋、上層階、南向きの部屋は、販売開始半年くらいでだいたい売れて、東向きの70平米台の部屋が長く売れ残っていたと思います。

ちなみに、レーベンザツクバのモデルルームは取り壊さずにまだ残されてます。
つくば駅近の吾妻官舎を買って、レーベンがまたマンションを作ることを予定していると思われます。

そこにはレーベン研究学園3のモデルルームがくるから残してるはずですよ。

アルコーブがなかったら何もないマンションになっちゃいますもんね！
あってよかったです。

立地もいいし、免震だし、アルコーブもついている。今売れてないのはアルコーブのないマンションばかり。ここだけが早く売り切れちゃうんでしょうね。

コストダウンの手段として、目立たない順に、
直床＞乾式壁＞アルコーブ＞ディスポーザー＞スロップシンク＞EV

ペデ通路はどうなったの？
１８０家族×３人位×往復≒1,000人以上　前を通る可能性あるよ。
同じことは、エレベーター、エントランス近くの住戸は、寝室にいると外が気になってしょうがない。
ここのエレベーターの位置も中央に寄りすぎかな。
エレベーターは６０戸に１機。ここは数を節約している。中層階は満員で乗れないかも。

>>934
業者に売ってたって、どうしてわかるのですか？
実際に買った業者の方でしょうか？

ごみを捨てに行くのに300ｍ徒歩4分もかかる住戸があるんですね。
生ごみもって棟内300ｍか。ディスポーザー必要だったかもね。

え？もちろん各階にゴミ捨て場があるでしょ、高層マンションなら。

それにしても、レーベンは茨城に作りすぎじゃない？
研究学園、守谷、水戸が同時進行してる。
すごい体力。

>>944
入居が始まって直ぐに売りに出された部屋があって
それが某不動産会社が所有してる事が判った物件があったらしいです。
それが売れ残ってた物件かどうかまでは判りませんが。

私はアルコーブいらないなー。
なくて大幅コストカットになるなら、建材安くしたり他の設備をなくすより、まずアルコーブを削ってほしい。
942の中でなくても一番不便を感じないのはアルコーブ。

アルコープは、必要だよ。
寝室のすぐ横５０ｃｍのところを人が通るんだよ。

アルコープがないということは、柱が室内にせり出しているということでしょ。
室内にせり出した柱も間取りの面積に入っているから、広さも騙している。
それよりも、柱と柱のには大梁が通るから大梁の通るところの天井高は低くなる。２ｍを切ってしまう物件もあるのではないかな。天井が低い玄関となりますよ。

アルコープ付となるアウトポール物件を買うべきです。

室外機などが置いてあるのにわざわざ50センチのところを通る人なんていないでしょう。

アルコーブっていうのは、一般的には廊下から「玄関部」が凹んでいる構造のことだよね。
ここのはちょっとイメージ違うんだよなあ。
アウトフレームの結果そうなったのを「アルコーブ」と称してるだけだよね。追加のコストがかかってるわけじゃないだろう。

マンション経験者ですが、アルコーブないと窓のすぐ脇を人が歩いてます。プライバシーゼロです。

「すぐ脇」か「ちょっと脇」かの違いだけだろうね。。。
気になる人は、共用廊下に居室が面していないマンション・部屋を選ぶべき（内廊下は全てそう、外廊下でも工夫しているところもある。また角部屋はそういう部屋がないマンションが多い、ここは違うみたいだけど）。

外廊下幅はどれくらいだろうか。
建築基準施行令では1.2ｍ以上だけれど、コストダウンの時世ですから1.2ｍちょっとが多いんじゃない。

エアコンの室外機置くスペースは奥行き50ｃｍ位でしょ。50ｃｍよりは離れるかもしれないでけど、１ｍ位のところは通る。

アウトポールマンションは、柱が外廊下に出ている分アルコープが広い＝通る人との距離が離れるということだろう。
マンションの柱は１ｍ×１ｍ位。太いです。背の高い物件程太いです。１ｍ余分に離れるのは大きいですよね。

余談ですが、大規模物件のエレベーター周辺の住戸は人通りが多いから、私なら避けますね。

柱が住戸側に入っている場合でも、室外機だけでなく、金属のメンテナンスボックスを外側に配置していることが多いので、壁のごく近くを人が通ることはないようです。

もちろん廊下側アウトフレームの方がプライバシー、見栄え、室内面積とも有利なのは間違いないでしょうが。

…となると全物件アウトフレームにした方がいいと思うんだけど、そうでない物件はなぜやらないのだろう？
どこかに追加コストがかかるのかしら？

例えばウェリス竹園の間取りみてみれば、

Aa：立派なアルコーブ（これぞ本物）外廊下に面する居室なし
Ba,Ea：MB,PSが出っ張ってるからそれなりに凹んでる
Ca,Cb：ここと同じタイプ

騒ぐほどの差はない。というか、自分ならAaのような「プライバシー的に全く問題ない」タイプを選ぶね。

アルコープが広ければ、大きめの植木鉢おいて緑を楽しむことができます。
プライバシー上も大きいですね。

玄関前のスペース（奥行き）が少ないと、玄関ドアを開けるスペースが狭いので、場合に寄ったら共有廊下を歩いてくる人が通り過ぎるのを待たないと行けなかったりします。不意に開けたときに走ってくる子供にぶつかる危険もあります。

メーターボックスの奥行きは１ｍもありません。玄関ドアが弧を描き開くのに８０ｃｍ位スペースが必要です。

玄関前のスペースは重要なポイントですね。

>アルコープが広ければ、大きめの植木鉢おいて緑を楽しむことができます。

これはOKなのか？
一般的には共用廊下に物を置いてはいけないはずだが。。。

アルコーブのない中古マンション見学に行ったことあるけど、MBがあるだけで、かなり手すり側を歩くようになるもんだよ。
なんとなく無意識に避けるんだろうね。
なので、実際のドアの開け幅より狭くても、ぶつかるような問題は起きないと思う。

メーターボックスとアルコーブは別物です。メーターボックスでは目隠しになりませんの。極端な話、ドアの目の前を他人が歩くことになります。アルコーブの場合は、それはありません。

管理規約次第だけど、国交省の出してる標準的規約によると、玄関ポーチ内は、共用部分ではあるが、居室の区分所有者に専用使用権があるから、植木鉢程度なら置ける。ただ、物置は不可とされる。アルコープとポーチを同視できればの話だけど。
なので、標準的規約どおりなら、物置不可、植木鉢可。
規約がどうなるか、デベに確認ですね。

アルコーブとアウトポールは別ものでしょう。玄関が凹んでいても寝室の横を人が歩くのには変わりないよ。

>>962さん、それは、相当気を遣っているということですね。
ずっと手摺側を歩き続けるのですね。

手すり側よりも、窓の目の前を通りますよね。アルコーブは重要ですよね。

私は手すり側を通らないとしても敢えて窓の目の前を通ろうとは思はないなけど。
そんなに人の家を覗きたいのかな？

そもそもアルコーブじゃないからね。ましてや「玄関ポーチ」では絶対にない。あほらしい。
マンションに住んだことないのばっかりかね、ここは。

アルコーブとは、マンションでは主に、共用廊下から少し後退させた各住戸の玄関前部分のことをいう。
玄関ポーチは、同様の玄関前スペースだが共用廊下との境界に扉がついているもの。

>>966
気を遣っているというより、自然とそうなるって感じだったですけどね。
まあ私は人の家の中なんかに興味ないのですが、あなたはルーバー越しに窓の中を覗きこみながら壁際を歩くのですか？
そういう人には柱で窓が多少奥まっていても効果なしですよね。

>>970
玄関だけ引っ込んでいて、隣室の窓は廊下側に出っぱってのが一般的ですよね。

アルコーブ有る無しに関わらず、窓際近くは誰でも通れる。
他人のプライバシーに配慮できない人や他人の目が極端に気になる人は集合住宅に住むべからず。

マンション選びの時に、間取りの広さにだけ目が行きそうですが、バルコニー、アルコープなど専用使用権のある部分の広さを加えて比較すると良いそうです。

>>959さん
ウェリス竹園の間取りみてみましたが、アルコーブの表示はありません。
バルコニーとSK表示があるのに出てないということは、アルコーブなしと判断されます。

特にAaはドアの開閉スペースだけじゃないの？
ここのアルコーブに「自転車がおけるかどうか」のルールは不明ですが、スペース的には置けます。
あっちの間取り表からみると、自転車は無理。
廊下にはみ出すから、もしくはドアの開閉が困難になるから。

ここへ来ると、１つのテーマで動いていて、現在のMSの趨勢がわかるので面白い。

>>959
Aaって図面からすると角部屋ですよね？
この図面だと、廊下の突き当たりが部屋の入り口になるような気がするのですが…。
まさかそんな作りにはしないですよね。
素人目にはそう見えてしまって。

確かにそうですね。
アルコーブ厨が最近は湧いてますね。
茨城のマンションなんて50歩100歩ですよ。

>>976
横長の長屋タイプのマンションは角部屋がこの手のタイプはたくさんありますよ。
むしろ分譲マンションにおいては角部屋がこの作りだからこそ広さも取れるし、アルコーブの件で話題になっていた寝室のプライバシーの問題も解消されるし、プレミアムな価格で売り出せる上に需要もある。
まさかとおっしゃっている意味が分かりません。
まさかそんな作りにはしないですよね。

↑
まさかそんな作りにしないですよね。とおっしゃってる意味が分かりません。
の間違いです。

つくば市内でＴＸ開通前後に新築されたマンションは、アウトフレームでアルコーブありが当然でしたよ。
見えるところまでコストカットされているんですから、見えないところなんかコスト削りまくりでしょう。

窓の外がすぐ廊下のマンションって、廊下側の部屋の室外機はどこに置くんでしょうか？

廊下に置くことになるので、邪魔になります。室外機が出っ張ってるので、みんな避けて歩いているのが現状。

>>974 >>976

少しはマンションについて勉強することをお勧めするね。978さんのコメントを参考にしよう。
このデベが「アルコーブ」と称しているスペースは一般的にはアルコーブとは表現しない。
デベとしてのレベルを表してるなという感想。
ウェリスはさすが大企業系だなと思う。

>>982

アルコーブは専用使用権がある共用部分だよ。
間取図にアルコーブ表示があればそこは専用使用できる。
表示が無ければ専用使用権も無いということ。
別にデベのレベル云々ではない。
少しはマンションについて勉強することをお勧めするね(笑)

>>978
976です。
プライバシーを気にするのであれば視線が交差しないようにするものだと思います。でも廊下の突き当たりが玄関だと同フロアの方々の視線にどうしても入ってしまいますよね。わざわざひとの視界に入る設計にしなくてもと素人としては感じた次第です。そもそも角部屋であれば廊下に面した部屋でも廊下を通るひとって限られませんか。
角部屋だからと突き当たりに設置せず他の部屋と同じ向きの玄関で良いのではと思いました。

でもこの方が面積が広く取れるってのは良くわかりました。

アルコーブに専用使用権があるかどうかは管理規約による。
成立予定の管理規約を一度確認した方が良い。

>>983
なるほど、そうなんですね。
勉強になりました。

それでは、アルコーブと書かれた部分には何を置いても絶対に良いのであれば自転車を置いてもいいんですね。
普通のマンションのアルコーブスペースに自転車は置けませんが、ここのマンションではアルコーブと書かれている部分が何故か広いので、置けそうです。マンションの駐輪場も契約しなくても良さそうですね。

でも、タワー型マンションで多くの人がエレベーターを使うのに自転車を押してる人が乗り降りする可能性もあるんですよね。
私はそんなマンションは嫌ですね。

アルコーブに自転車を置くのは、殆ど黙認される。特に大都市で。
理由は移動手段が「公共交通機関と自転車が主」だからだとか。

つくばは「自動車が主」だが、アルコーブに自転車を置く人は多い。
子供のいる家庭で特にその傾向が見られる。
1戸に３台も駐輪場を確保しているMSはまずない。

アルコーブのないMS購入は、その辺を鑑みてから。

>>981
廊下が狭い賃貸にお住まいですか？
メーターボックスよりも室外機が出っ張ってるなんて。

>>982さん
>デベとしてのレベルを表してるなという感想。
>ウェリスはさすが大企業系だなと思う。

ん？矛盾してませんか？
ウェリスつくば研究学園レジデンスの場合、NTTとフージャースで業務提携してるのでは？
http://wellith.jp/tsukuba1/

さらにここ、ウェリス研究学園、ウェリス竹園の３つとも設計・施工は長谷工です。
分譲マンション施工シェアが長谷工単独で1/4以上を占めているので、ありえることです。
悪意のある中傷はやめましょう。

管理規約によって玄関ポーチやアルコーブに専用使用権が認められる場合でも、同じく管理規約によって、玄関ポーチやアルコーブに置いてはいけない物が列記されるのが普通。「物置」「タイヤ」は置いてはいけない物に列記されていることが多いが「自転車」は管理規約によってまちまち。
国交省の標準的管理規約を見ると参考になる。

>>987
一家に3台も保有してて、その方たちが毎朝エレベーターを占有すると想像すると考えものですね。
駐輪場をきちんと契約する人が馬鹿を見る世界です。

ウェリス研究学園を見学に行ったときは、さすがにNTT都市開発は体力があるので、この建築費高騰でも価格を吊り上げないで売ることができると販売代理のフージャースの営業は言ってましたね
売主としてのフージャースはどうだかは知らない

フージャースやレーベンと違い、NTT都市開発は販売を他社へ委託してるので、売主の「顔」か見えにくい気がする。ウェリスとしての統一的な商品コンセプトはわかるけど。

いずれにせよ、ここは多く見積もって総額120億円。
1980年代、マクラーレンHONDA_F1のエンジン開発・供給費用が年間100億円。
バブルと言われましたがいい時代でした。

法務局でこの土地の不動産登記簿謄本を取ってみるといいよ。
どれだけの抵当権が付いているのか、借入金の利息負担は小さくない。
ここの販売価格に反映される。
企業の体力の違いはこんなところに表れる。

＞アルコーブは専用使用権がある共用部分だよ。

なるほど。そうすると、ここが「アルコーブ」と称するスペース（どうみても多くの人が通り、また避難路の一部でもある部分）にモノを置けるわけだ。
これは最低のマンションになるね（笑）

>>986

ネガレスご苦労様。
そんなに嫌ならわざわざレスしなきゃいいのに。
心配事が無く希望に沿うマンションが見つかるといいですね(笑)

>>996

買わないのにレス必死だね。どうして？

>>998

買わない？検討者だから当然買うかもしれないね。
この物件についてはそれなりに高く評価している。この立地だからね。
ただ、このスレでのここのところの「アルコーブ推し」があまりにあほらしいだけ。
そんなものはここの「メリット」ではない。

983,987の内容はデベに確認したほうがいい。

もうすぐ1000なので次は第3ラウンド。
荒れるのを一旦収めましょう。

現時点で、立地と規模の点でつくば駅で最上のマンションであることは間違いない。
仕様がしょぼいのはたしかだが、そこは買う人が値段に見あうか判断すればよい。
ちなみに、立地については、吾妻1丁目の複数の公務員宿舎売却により、より格上のマンションが将来できるだろうが、規模においては、エンブレムを上回ることはないと思われる。
私は、エンブレムはやや割高だと思うが、タイミングのあう人が買おうとするのは理解できる。

更に減ってた