デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

低中層階はこれからか。
坪150くらいか。それならなかなかいい。仕様が低くても納得できる。
大規模高層マンションの低層階はけっこうお買い得なんだよね。

>>670さん、そうですね。高層、大規模物件の中低層階はお買い得かもしれない。特に上層階の階毎の差額の大きいこの物件にはそう感じます。何階に住むか、その階にいくら割増して払うか、考えさせられる物件になりそう。

>>671
確かに住み始めて外を眺める頻度を考えると今の物件で15階だけど、そんなに無いかも。天井の高さも最上階3階以外は差異ないし、下の階は割安な感じしますね。
騒音だけは夜に見に行く必要あるかも、イバヤンがいますしね。涙

次も22戸と少ないですね。
秋葉原駅に、また広告が林立したとか。

つくば周辺だけじゃ需要が足りないことを表しているのでは？
価格帯も広く、景気の先行きもバンバンではない。戸数の過剰供給？

坪150なら買いだろう。ウェリス竹園との差がほとんどない。
坪230で買う人は素直にすごいなあと思う。

また追加で22戸も要望があったのかよ。
すごいな！

ここのMAXは210では？　1坪＝3.025平米換算だと。

>>677さん、1坪は、3.3057㎡、1㎡は、0.3025坪。

>>678
ありがとうございましたm(_._)m。

エンブレムは、あの佐野氏がデザインしたのですか？

>>672
昨夜は五月蝿かったですね。

最近、地域のミニコミ紙とか、いろいろなところで広告を見かけるようになってきました。
それって、必ずしも順調に売れているわけでもない、ということではありませんか？
マイナーのことを書くと、叩く方いらっしゃるけれど、つくば駅近のマンションとしてはいろんな意味でイマイチ、と思うのは私だけなんでしょうかね？

イマイチでないマンションの例を挙げていただけるとありがたいです。
都内23区の例を是非挙げてください。またイマイチでない理由もついでに。

掲示板監視活動、お疲れさまでございます。

↓よく似ていますが、光井氏とは無関係なんですよね？
http://www.mecsumai.com/tph-nakanotower/design/

今日の日経に新築マンションの価格は、賃貸した時の月額の240倍以内なら妥当って書いてあった。

>>688です。
間違えました。年間家賃の24倍以内なら妥当。24倍を越えると割高、高値つかみリスクありだそうです。

>>688
とすると、プレミアム階でも妥当額よりお得な住戸がたくさんあることになりますね。

地方都市に単純に24倍を当てはめるのは、間違いだと思いますよ。
マンション価格に対する土地代の割合が都心対比低い分、不動産の下落率が高くなりますからね。

「家賃」には、共益費と管理費も含むの？

月額15万と仮定して、計算すると
43,200,000

20万円では借手は稀だろう。家賃は管理費を除いた金額だろうし、家賃は、遅からず借手が見つかる水準だろう。借手は駐車場代も気にするから、実質15万円プラス管理費、駐車場代2万円。17万円は払えないでしょう。

>>694
そんなことないですよ。
借りたい人は結構います。
法人契約の方もいますし。

そんなの高すぎて払う気なくします。

いくらくらいなら借りてもらえるかな？私の会社の補助は、7万円。プラス10万円はきついかな。公務員の補助はもっと厳しいと思うけど。

自分にとっては高い家賃でも、それを高くないと思う借り手もいるのです。
ちなみに私は買ったマンションを賃貸に出していましたが、設定した賃料は我が家では払えないな～という金額でした。

周辺家賃は上がっていれば、マンション価格が上がるのは納得ってこと？
家賃が年間10万円上がれば、マンション価格は240万円上がっても納得する？

24倍はピーク価格とも言えますね。高値つかみとなるやも知れね。

まあつくばは賃貸用にマンション購入考えるとこじゃないだろ。

24倍は多分ぎりぎり程度だよ。
計算してみたけど、自分が以前賃貸に出してたマンションで20倍くらい、今出してる1Rだと17倍。
都内だとそれくらいが当たり前だと思う。

>>698
デュオヒルズつくば吾妻は目の前が公園で環境いいから駅周辺では別格かと
最初転売が出ただけで誰も手放さない

その近所に住んでますけど、目の前と徒歩３分で余りその点エンブレムと差が無い気がします。あの公園にそこまで魅力感じないですが。。別格と言えるほどのものじゃないですね。

エンブレムもペデで歩けば複数の公園を利用出来ますよ。道路の騒音もエンブレムもきになる可能性ありますが、デュオヒルズも公園の反対側には大きな道路ありますしね。

環境は吾妻が上。室内にいながら、目だけじゃなくて匂いも含めて身近に緑を感じられるかは、大きな違い。

>>705
あの小さな公園から！笑
それは良かったです。

バルコニー側に大きな道路があるマンションでしたね。
２４時間空調の換気口から入ってくる音は、思ったより大きい。
バルコニー側を昼夜車が通ることの苦痛を後で感じることになるよ。

低層階の住環境はよくないと思うよ。
吾妻の方が上。

緑の薄いところに住むと緑が欲しいと気づきますよ。
上層階は特に。

>>710
では、そういう方は新築のエンブレム分の金積んでデュオヒルズいけば良いと思います。そういう仲介を不動産屋はやってくれると思いますよ。笑
同じ金積んだら公園で徒歩３分の違いなら新しく免震が良いに決まってるじゃないの。検討してる中で大変嬉しいニュースだわ〜。

良い面ばかりで納得していると入居してからガッカリも多い。心の準備はしておいた方がいいです。マイナス面を許せるかどうかの方が大切です。

例えば、免震構造。
今日みたいに大きな地震が起きた時に免震の重要度を感じるね。
台風の時も免震装置は活躍するでしょう。強風の間、大きく揺れてしまう。

高層タワーなら想像できるのですが、たかだか20階建てくらいだと台風のときにそんなに揺れないのではと思ってしまうのですが。
20階建ての免震構造マンションで台風をご経験された方はいらっしゃいますか？

免震マンションに住んでいますが、確かに強風でごくたまに揺れることはあります。
しかし、ブランコを揺らすのと同じで、建物の揺れのタイミングと風の強弱のタイミングが合わなければ揺れません。

地震と違って風は周期的に吹くわけではないので、強い風が吹くといつまでも揺れるわけではなく、強い風がたまたまタイミングよく吹いてしまうと少し揺れる時があるといった程度です。
それも震度にしたら1くらいでしょうか。
座って本を読んだりパソコンに向かっていたりしない限り、気づきません。

Ｌ字型の建物配置なので風をキャッチしやすいと気になりましたが、高層でもない、たかだか２０階のマンションでしたか。

デュオヒルズ吾妻に売り物件が出ているみたいです。96.30㎡(約29.13坪)4,480万円。高いですか？安いですか？
三井のリハウス（http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS8A12/）
私は売り主でも、業者でもありません。

>>715

書いた人の性格の悪さが伝わるコメントですね。

価値観は人それぞれだけど、96.3平米、中古、非免震で4480万円は高すぎると思います。

ここのマンションの書込みをまとめた快適空間（http://www.sutekicookan.com/%E3%83%87%E3%83%A5%E3%82%AA%E3%83%92%E3%83...）こちらは個別に書き込みできます。思いの丈を追加しては？

713です。

>>714さん
わかりやすいご説明とご経験からのお話しありがとうございました。よくわかりました。

>>715さん
私の表現が配慮に欠けていて申し訳ありませんでした。
20階建ては高層の部類になると思いますが風で揺れるほどの高層かと常々疑問だったのでつい、たかだかと表現してしまいました。以後気をつけます。

21階建ての免震に2年住んでるけど、風で揺れを実感したことはない(14階在住)。
地震の際の揺れの軽減効果については絶大という感じ。

バルコニーの戸境壁が、ペラボーだけの部屋とコンクリの柱がつく部屋がありますね。
デザイン上仕方ないのかもしれないが、包まれ感がなくて隣の部屋からも覗き込めるペラボー仕様は私は避けたいな。

ここに限らず、最近ペラボーの新築マンション多いですね。
最近のデザインの流行りか？単なるコストダウンか？気になるところです。

長谷工なら当然。

>>721さん、バルコニーの戸境壁は天井まで欲しいです。お隣さんの話し声はよく聞こえるし、気配を感じます。当然、私の話し声も聞こえるでしょう。やっぱり社宅は安普請 だなぁと感じます。究極マンションでも安普請なんですね。
後から自分で付け替えは駄目ですか？

どんな仕様でも脱出のためペラボーは必須なので、隣戸との遮音はコンクリートがあろうとなかろうと大差ないのでは？

>>727さん、バルコニーの戸境壁が天井まで隙間なくあるかどうかは、大きな違いです。グーグルの検索結果の画像集を見て下さい。業者の気遣いの違いを感じます。良い物件を建てている業者の当たり前と、フーでは土台にある考え方が違うんです。究極のレベルも団地です。

音よりも隣から覗こうと思えば覗ける構造がいやです。
あるスレに「洗濯物を干していて雨が降ってきたらペラボー越しに隣家に教えてあげたくなる」という表現があって、
さもありなんと思いました。はっきり言って教えられる方は嫌ですね・・・。
せっかく高いタイルを張っても、とてもバルコニーでくつろぐ気になれません。

>>726のページで一番最初の画像の仕様が最悪です。
確かつくばだと春日のレーベンリヴァーレが全戸これです。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00107771/?sc_out=mikl...

上記ページのグランドエントランスの予想CGで確認できました。
これをを見た限りでは、ペラボー部屋は最悪仕様のように見えます（エントランスのすぐ上の部屋）。
バルコニーから顔を出してもジャンプしても覗けます。
コンクリート壁の部屋との違いが歴然です。

凄い！よく気づきましたね。

スロップシンクが無かったり、当たり前にあると思っていたものがない。
色々なところをケチっているのではないかと心配になります。
入居後、買い手のプライドが傷つきます。

なぜ、あと100万円でもかけてランクを上げなかったのか。とても残念。
バルコニーの戸境壁ぐらいはプライバシーも高いものを再考して欲しいですね。

↓のスレでも侃々諤々ですが、隙間の大きいペラボーは反対意見が多いですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240233/1

ここの完成模型をみると、人形から推定してペラボーの高さは2ｍで、
その上はガラアキです。
すべての住戸のペラボがこの高さなら、プレミアム階はもっと目立ちます。

これは気になります。「配慮型ペラボー」にして欲しいです。

レーベンリヴァーレ竹園、レーベン・ザ・ツクバ、デュオヒルズ吾妻（最上２階部分を除く）など、比較的新しいつくば駅近のMSは、ここと同じようにバルコニー戸境壁の上部が大きく空いています（本日の目視での判断です。誤っていたら失礼します）。

ウェリス竹園はコンクリートではありませんが、かなり空白は少ないです（これはHPから推定）。

LEBEN THE TSUKUBA検討スレでは、話題にならなかったようですが、
住人スレでも言及されていませんね。今後どうなるか見守りたいです。

>>733
　あの値段は妥当でしょう。いちおう角部屋だし。

あと1万円も出せば天井までのベラボーになったんじゃない。
入居してからみんなで相談しよう。

>>733
デュオヒルズつくば吾妻は東側の公園が見える部屋の中層以上が至高
売りに出ていた部屋は隣の一軒家の屋根しか見えない
だから眺望写真が無かった

>>732
これは…。
コンクリート壁の部屋もあるのかと思ったら外側だけで、バルコニー内はペラボーなんですね。
要は全ての部屋が上が空いたペラボーということですね。

>>734
仮にも「究極」を謳うのなら、その辺の物件と同仕様ではなく、もう少し配慮がほしかったです。

販促費に1割とか2割とか使うんでしょ！4,000万円なら800万円だよ。最初に買った人は、残っている住戸を販売する為、広告、ポスター代を出してあげているということ。物件の建築費に5%でも当てられたら、つくばでは究極といてるマンションになったかも？
ベラボーな販促費予算使い切らずに、ベラボーに、回せ！

>>739
その考えはちがうのでは？

>>739
あとから買う人も自分の物件の販促費を払っていることになるし、販促費がないと物件に巡り合えないし、マンションなので埋まらないとその後の修繕積立も困ることになりますよね。金額は知らないけど必要経費ではないでしょうか。
ベラボーは残念ですが。。。そもそも大して高くないマンションだから妥協は必要かもしれませんね。

バルコニーは共有部分(専用使用権はあるが)だからね。ある程度オープンでもいいのではないかな。
実際ここくらいのペラボーのマンションに住んでるけど、隣りの人が見えるわけでもなく特に問題ない。
ここの仕様は郊外なら当たり前。坪単価的にも当たり前。

コンクリのバルコニー壁にするにはそのコストもかかるし、別に避難経路(避難ハッチの設置など)を確保する必要がある。
坪単価の高い都内の低中層マンションなどは普通コンクリ壁だけど、坪単価で最低100万以上は上だね。

つまり究極は名ばかりということ？
コンクリ壁でも一部にぺラボー嵌め込みとか、高配慮ぺラボーとか、それなりにやり方はあると思うのですが。

仕事は建築関係ですが、販促費にそんな使わないですよ。4200万*350戸で約150億
その3%でも4.5億。そんな使ってないと思います。

大規模なので原価のウエイトは高いと思いますよ。
ちなみに今からこの用地仕入れて、今の建築費で作ったら今の値段じゃ絶対に無理でしょうね
それくらい今の建築費（特に人件費）は上がってますし、オリンピック後下がるかどうかも？？

大規模物件は儲からない？
じゃ何故に手を出すのかな。詭弁！

というか、デベさんは、「このマンションは究極のマンションです」とは言ってない。
あくまで、「究極を」「語る」だけ。
そこをちゃんと区別すれ。

>>746
鋭い意見です。感心しました。

>>746
確かに！！
気がつかなかった…。

なるほど、確かにコンセプトは「究極を、語れるか」です。

単に「究極を、語れなかった」だけというわけですね。

http://www.duo-ibaraki.net/concept/

決算書上の販売促進費は５％程度だったよ。
一戸当たり２００万円ということです。
大したことない。

原価率は６０％程度です。
マンションの実際の建築費は、４０００万円×６０％≒２４００万円
固定資産税評価額が低いのも頷ける。

>>750
何をもってして究極かは主観の判断もあるでしょうね。故にこういうスレで細々情報交換をしている意味があるわけで、国語の授業はもう良いのでは。

個人で考えたら、間違いなく付けるだろうと思うものをケチってしまいますね。共用部分なので、隣同士合意しても手が出せない。腹ただしい。

まだ間に合うんでしょ。騙し広告減らして実を付けたマンションにしてください。

734です。

「TSUKUBA THE NEXIO」、「パス水戸駅南中央通り」も、ここと同様のバルコニー戸境壁の造りです。地方ＭＳでは現在のスタンダードなんでしょう。
古いところでは、OSI吾妻IIもそうでした。

現在住むＭＳは、厚いコンクリート壁の下部に、消防法の最低限度に近いペラボー隔て板（脱出口）の付いた仕様ですが、何回か隣戸のペットボトルが転がってきました。缶の転がる音も聞こえます。

脱出口がある限り、隣の気配を感じることについては「大差ない」かも。

人の振り見て我が振り直せ！
ここは悪い例です。

低いレベルのところを見て、安心してしまう。
プライドのない作り手に残念。

免震以外に何か自慢できることはありますか？

>>758
立地、デザイナー、つくば駅近で三井ビルに次ぐ高さ。

>>758
>>ここは悪い例です。

それじゃぁ、良い例を挙げてくれないと説得力ないですよ。

キッチンの幅は？２５５ｍｍ？

>>761
壁心込みで2630mmなので、2550mmが妥当なところ。

>>760
無理だと思うので諦めて下さい。悪い例の投稿です。笑

>>760

758みたいな人は
デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定し、
大手デベ並の設備・仕様にすると高価格過ぎて買えないと否定するんですよ。
説得力ある返答は期待できないでしょう。

つくば吾妻アドレスの基準地価格は微々増、横ばいでした。

都心の上昇幅をみると、つくばはもっと上昇しても当たり前かと思ったけど、微々増。
感覚的には頭打ちになった！？ように感じました。

ちょっとショックです。

景気が上向き、所得が増えそうだと思うだけで、より都心志向に向かう。
つくばから離れていく。そんな感じのする２７年基準地価発表でした。

「デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定する。」は当たっている。

つくばセンターの中心地でしょ。周辺物件のよいところをすべて備えた一番館を造って欲しかったな。

フルにしたらどれくらい違っていたのだろう。
２００万円位？価格乗せればいいじゃない。
価格を乗せられず、ケチるのがここの業者さんの小心なところです。

ボロ儲けなんてとんでもなさそうだな、フージャースの株価みたら倒産するんじゃないかってくらいの下げ。
ほんとこの会社は大丈夫なの？？

自己資本も4割切ってるし、前期から在庫も相当積み上がってきてるんですが・・
まぁ株価を見れば全部わかると思いますけどね。アベノミクスで株高なはずだけど・・