デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

>65さん、疎いので教えてください。

>今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

って、なぜですか？
デベにとって、どんなメリットがあるのですか？

＞62

ここからの眺望に何を求めるか？　によるでしょう。
年に2日しかない、まつりつくばの眺めは南東・南西も互角。

公園とベニマル、その周りのマンション群、はるか遠くの牛久大仏が良いと思えば南東。

複数箇所で同時に打ち上げられる花火（夏限定）、天城山系～富士山～日光連山（秋・冬・春限定）、日の入りが良いと思うなら、南西になります。

エンブレム公式ページの富士山は小さすぎ、H type のは大きすぎで、肉眼ではその中間程度に見えます。

南西6階以上なら、冬には富士山が見えるでしょう。南東は角のＨ以外は厳しいでしょう。

但し、来年にグランド東雲の向かいの公務員宿舎が払い下げのため、そこに高層マンションが建つようだと、南西でも中央公園よりは富士山が見えなくなるでしょう。

個人的には富士山viewがいいです。

つくば駅近くで富士山が良く見えるマンションは、レーベン系の一部、
西部の隣のOSI（角部屋）、ダイアパレス、エスペリア、ミオカス、メゾンヴェールなどです。

眺望など、どうでも良いという方にも南西はお勧めです。
エレベーターは2基ずつ4基ですが、南東は220戸で2基、南西は132戸で2基です。

南西向きの場合、太陽光は、夏場は高度が高く、マンションの設計上リビング奥まで到達せず、冬は西日が差し込みやすく、エアコンに負担はあまりかからないと実感しています。

>>67
竣工後半年程度で完売できるくらいの高い価格設定であれば、竣工後半年間の管理費を払っても十分儲けが出るねってスタイルでしょう。それが、すぐ完売しそうなので、もっと値段吊り上げておけば儲けられたのにチクショーってことですね。

つまり購入者にとっては何のメリットもない。
ただ、すぐ完売するとも思えないペースではある。
デベとしては、「もっと高値で販売できたのに値付けが安すぎた」という情報を流すことで勘違いして飛びつく購入者を期待して販売促進を図っているつもりかもしれないね。

購入した方、おめでとうございます。
かっこいいCMですね！

＞南東は220戸で2基

これほんとか？
20階建てで110戸/1基って、相当やばいよ。。。

5月・中古マンション売り価格　首都圏上昇続く　東京カンテイ調べ
http://www.asahi.com/and_M/living/jutaku-s/CJSN2015062205.html

東京以外の首都圏でもどんどんマンション価格が上がっていきますね。
建築費や人件費の高騰で供給が絞られているからとのこと。
あと2年でどれだけ上がるんでしょうかね？

半年で完売の計画とか、値上げするとか、情報源は、接触したデベさんの担当者でしょうね。
その場限りの行き当たりばったりって感じですね。
通して読んで気になるのが、価格に対する執着。十分価格帯は高いと思うけど、本当に価格を上げたいと思っているのなら、そんなに無理して売っているの？と心配になる。
Leben the Tsukuba より狭い土地に高層建物に詰め込んでいる。設備で勝る Leben the Tsukubaよりなぜ高くなるの？

半年で完売の計画ってのは新聞に出てましたね。

私は現在は検討中で何の得も無いので中立の立場ですが、
説明を聞いた感じでは第一期2次もかなり好調そうな印象ではありました。
（もちろん売る側からの情報なので鵜呑みにはせきませんけど）

まぁ、半年後を楽しみにします。
Leben the Tsukuba を見送り、買い損ねたことを悔やんでもいます。

>74
出た～！　ネガティブ・キャンペーン！どこのデベさんですか？
それとも、あなたはつくば市の耐震高層マンションで東日本大震災を経験したのですか？
高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

元からのつくば市内マンション住民にとって、免震は大きな買い替え理由になると思います。

>>77さん、そんなに大きなリアクションいらないと思います。ネガでも無いですし。
どのワードに反応したの、情報源はデベ担当者？

よく言われるのは、「デベさん」と名指しする人が「デベさんらしい」

>>78さん、77です。
購入者にとっては充分ネガですよ～

レーベン対比ここまで価格差があるのか疑問ですね。
アベノミクスで、不動産市場全体が上がっているということなのでしょうか？
レーベンは含み益？
そんなこともないと思いのですが、、、

＞高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！
つくばってそんなに揺れたんだ。地盤悪いんだね。

つくばで分譲しているマンションは価格帯が分かれているので、購入者の競合は少ないと思っています。
不動産業者の休みの火曜日、水曜日はとても静か、ストレスの溜まる土日を越えた暇な月曜日は荒れる。
なんとなくですが、TX沿線で分譲している業者担当者の嫌がらせにあっているように思います。

それは言えますねぇ。まだ引き渡しまで２年もあるのにこの好況な販売状況じゃ
ネガレスも正直苦しいと思いますが

第一期2次は先着順だそうで、価格が出てますね。
間取りの右上に。

荒れてる？

1期で70戸しか出せなかった現実なのに、盛んに「好調」だの「すぐ完売」だの騒いでる変なポジがいるからからかわれてるんだろ。

>>67
メリットも何もないですよ。
最近、フージャースのマンションの売れ行きは、そんなものって事です。
竣工後、半年以上売れ残っている物件もあります。

ただ、昔は会社の体力がなかったので安く投げても竣工前完売しないと資金の回転が追いつかなかったのですが、いまは会社に体力があるので、売れ残りも値引きして安売処分する必要がないだけです。

ただ、それだけの事です。

ここの物件は、会社の弱気予想に反して良く売れすぎてしまっているのです。

>>77
>高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

これはほんとなの？
本当だとしたら、震災後は高層マンションは免震が必須という感じになりそうだけど。。。
耐震ラッチとかなかったのかな。
仙台ではそうだったみたい（被害の実態はよく知らないけど）で、ここの仙台スレッドでも震災後は「免震必須」と言ってる人が多かった。
うろおぼえだけど、「フージャースの高層マンションだけ免震じゃない、ありえない」とか批判されてたような。。。
その反省でここは免震になったんだろうか。

77です。
ガラス食器ほぼ全滅は控え目に書いたつもりでした。
９階で経験しました。
地震対応ストッパー付食器棚は機能したものの、中で破損したり扉を開ける時にどうしても助からない位置になってしまったのです。

冷蔵庫、液晶ＴＶも壊れ、空調の配管が飛び出した部屋もありました。

地震保険は、破損物品には適応されず、部屋に３０万円が支払われました。マンションでは最高額だとか。

>>89
ありがとう。
お話を聞くと、つくばでは免震必須ですね。
ここか、中古のパークハウスかな。。。

というか、他のエリアにすればいいんだな。
自分は震災当時、東北被災県のマンション８階に住んでたけど、被害は皆無だった。
震源から遠いつくばがそんなだとは知らなかった。
妻の実家があるのでこのあたりでマンション購入を考えたけど、やっぱり都内か出身地の埼玉にするかな。

免震も耐震もその時の地震の質、揺れ方でまったく違ってくるから一概にこうとは言えないよ。
ただあれだけの東北の地震でもマンションは倒壊０でしたので地震で命を守るって意味ではマンションはいい選択だと思います。

一度に捌ける契約数が70戸だったということでしょうか。
あとはバラけるから何とかなるのでは？
もし売れているのであれば、つくばセーターにとって喜ばしいこと。

つくばセーターじゃなくて、つくばセンターでした。
新しい物件の販売動向は、エリアの資産価値に影響する。
頑張って売ってほしい。

徒歩5分の駅近で大型って中古でもほとんど値段崩れないからね。

>>82さんのTX沿線業者担当者の嫌がらせレス説。流山などの物件と価格帯で競合するかな。ただ、つくばのほうが広いし、環境もいいから、比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

＞比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

なるほどね。
そうすると、その業者は流山とかに誘導しないといけないね。
例えばどのコメントがそれに該当するのかな。

>>97さん、そんな必要ないんですよ。評判を落とし、注目から剥がすことが目的だから。あとは、自分の物件に書くと荒れるから。

レーベンザつくばも売れ残るだの高いだの言われてましたがしっかり完売してましたね。
マンションの掲示板てこんな感じなんですね。

>>98
そうかな？
普通は「このエリア」で探す人が多いので、ここから流れるとすると竹園とかでしょ。
価格帯で決める人なんてあまりいないよ。買える上限価格の物件を買うわけじゃないし、広さで調節すればいいだけ。

つくばは流入人口が多いんでしょ。
だからここはＴＸ沿線に大々的に広告を張ったのでしょう。
ＴＸ沿線のマンション販売業者は煩かったと思うよ。

価格帯が違うことは、購入層が違ってくるということです。
エンブレムとデュオTXみらいヒルズで競合しますか？

ローンで買う人が大半なので、価格帯は重要なファクターですよね。
そりゃ、資金面で豊かな人は、すべての物件から選べるでしょう。でも全額現金なんて人は一角だと思います。

流山市だけで7物件分譲販売されています。大手さんから中堅、中小業者。ＴＸ沿線は競合が多いです。
価格帯もまちまちですが、ちょっと狭い住戸が多いですね。戸建で育った人は狭いと感じるでしょうね。
価格は思ったより高い。つくばには広い物件がある。街もきれい。魅力的に感じると思います。

流山の物件ってどういうのがあるのかちょっと見てみたけど、販売会社でいうと
三井：ここと地所の営業さんはこういうところに書き込まない印象あり
住友（ウェリス、ルフォンの代理）：ここの営業は書き込む可能性あるかも
あとはレーベンとか？レーベンとかデュオはよく知らんが、書き込んでそうな印象はあるな。

-部屋番-----床面積(平米)----坪単価 / 価格(万円)
H_2011-------100.4---------230.4 / 6998
H_1911-------100.4---------223.8 / 6798
H_0911-------100.4---------190.2 / 5778
H_0211-------100.4---------179.4 / 5448
B_0801-------95.03---------162.6 / 5248
C1_0902------80.96---------166.5 / 4078
C1_0302------80.96---------160.4 / 3928
E_0407-------80.96---------159.2 / 3898
I_2012--------85.67---------192.9/ 4998
（部屋番は上２桁が階、下２桁が立地。01～11が南東棟、12～18が南西棟）

C1とE、面積が同じなのにEの方が安く、HとIでは15平米も違わないのに、2000万円の価格差があるんですね。
他に気づくところはありませんか？

>>106
>>金に糸目を付けない人が 一番高い住戸を買うって聞いたけど

その通りなんじゃないですか？H Typeは9階と2階しか残ってませんよ。
105は先着順住戸だけの表示ではないのでは？

１－２次先着組です。どんどん売れてますね。

第一期＜110戸＞即日完売御礼とのことです。追加してもまだまだ問い合わせが絶えないとのこと。
年内完売ペースですかね。

>>108
>>１－２次先着組です。

申込予定さん、おめでとうございます。
私は、１－１次組です。お互い良いご近所さんに恵まれますように。

画像は、昨日までの進捗状況です。
免震構造が鉄筋に囲まれました。

この立地で坪160なら割安だな、確かに。
平均175というが、お手頃な価格の部屋もけっこうある。
これはお買い得かもね。

HとC1は完売しました。
BとEは先着順の分は終了し、第二期の販売となります。

>>111
何対比割安なんですか？
根拠を教えていただけますか？

投資対象になりうるのでしょうか？

つくば駅から徒歩16分築23年中古リノベでたしか坪130くらいででてたよね。
新築で駅から近くでこっちの方が全然お得に思うけど。

リノベは中身は綺麗になっても近年の建築資材の進化ってすごいですからね。
あまり注目されてないけど外壁からパイプから何から何まで経年劣化の度合いは今の新築とは全く違います。
防災対策は言うまでもなく。

ここの坪170はちょっと意外でしたね。仰るとおりに多分年内完売でしょう。

年内完売はデベが早期に売る気があればの話です。
最近はどうも不動産自体がじり高で供給自体を絞ってる雰囲気。
ここも2年先なので価格の見直しを入れてる可能性は否定できないかと。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で、事前の予告広告で販売戸数を示してからマンションを販売するルール。
物件概要には販売戸数７０戸としながら、実際は１１０戸売るのは違反？