匿名さん
[更新日時] 2015-10-06 22:30:10
デュオヒルズつくばエンブレム 2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地:茨城県つくば市吾妻1-14-1(地番)
交通:つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取:3LDK・4LDK
面積:75.79平米~100.40平米
売主:フージャースコーポレーション
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
こちらは過去スレです。
デュオヒルズつくばエンブレムの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2015-06-12 21:15:58
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物件概要 |
所在地 |
茨城県つくば市吾妻1-14-1(地番) |
交通 |
つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
352戸(他に管理事務室1戸、ゲストルーム兼パーティルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上20階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2017年02月下旬予定 入居可能時期:2017年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社フージャースコーポレーション
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
デュオヒルズつくばエンブレム口コミ掲示板・評判
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401
匿名さん
>>400
ムクドリ、問題ですね。
低層階は五月蝿いらしいですが、高層階はそうでもありません。
我がMSでは毎年、夏前に高木の剪定を行って、集まらないように
しています。
センター前でも、「嫌な音攻撃」をする装置がありますが、
フンで生臭いのは避けられません。
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402
匿名さん
>>397
今は「郊外」に住んでいて、次に買う候補のひとつがこのあたり。
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403
周辺住民さん
>>400
椋鳥だけど、同じ木でも角というより周囲の照明の加減もある感じがする。
つくば駅周辺だと、ロイネットホテルの北側歩道(三井住友銀行正面の木)
ペデストリアンデッキだと宰一ホテルから郵便局までの間がひどい。
逆に郵便局の西側(サーパス入口)からデュオヒルズ方向は少なくなるから
この物件周辺は今のところ少ない。だけど建物とか周囲の植栽が出来たら
鳥の行動も変わる可能性はあるのでなんとも言えない。
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404
匿名さん
第2期締め切りは8月2日、販売戸数21戸だから、抽選か?
出し惜しみの戸数です。
上層階はもう無いのでしょう?
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405
匿名さん
要望書受付が8月2日まででしょ。
そこで販売戸数を正式決定(増える可能性あるか)、登録はそのあとに始まるんだろう。
抽選に外れても、2期2次で希望の間取りが買えるよ。
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406
匿名さん
必要以上に出さない出し惜しみしてますよね。
ここでよく言われる全体的にじわじわ上がりなので立地がいい案件ではどこもその傾向らしいです
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407
匿名さん
>>405
>抽選に外れても、2期2次で希望の間取りが買えるよ。
そりゃぁ無理でしょう。縦1列埋まってるところばかりなのに。
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408
匿名さん
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409
匿名さん
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410
匿名さん
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411
匿名さん
>>409さん、残りは売れ残るということですね。
出し惜しみなんてするわけないじゃん。
早く売って販売にかかるランニングコストを下げれば儲かる。
次の物件に人が割ける。
好循環になる。
第1期110戸完売!第2期25戸完売!絵にならないよ。
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412
匿名さん [男性 50代]
>>411
少なくいっておいて、多く売れた、というのは、絵になる。
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413
匿名さん
2期で50戸は売れるかな。
なんとなくのイメージだけど、
第n期販売戸数=N1(1/2)^(n-1) (N1:第1期販売戸数)
てな感じが一般的かな。
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414
匿名さん
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415
匿名さん
若いうちは職住近接が基本だろう。
進学大学が県外(東京メイン)なのはTX沿線でも(というかだからこそ)当然だろう。
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416
ご近所さん [ 40代]
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417
購入検討中さん
引き渡しまではあと2年とありますが消費増税がありますので、契約は2016/9までに完了しなければ8%の適用を受けれませんね。住宅の2%は大きいですもんね。ローン審査等々を考えるともう1年を切ってますし、来年になればさらに駆け込み需要も増え選択肢も減ってくるとなると、今なのかなとも思います。
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418
匿名さん
>>417
土地価格を除く住宅価格に消費税がかかるので、単純に2%上がるわけではない。
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419
匿名さん
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420
匿名さん
ウェリス竹園は、第一次販売で140戸契約があったようです。
大々的には発表もしていませんが・・・。
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421
匿名さん
>>420
ソースを教えてください。
駅からの徒歩圏内にこだわらなければあそこも良いかもしれませんね。
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422
匿名さん
そうなんですよ。取得価格で1000万円違っても売るときには1000万円は差がつかない。ここの方が目減り額は大きい。
駅を親、子共々使わないのであれば、ここを選択する必要は無いです。学校も遠いし、子には負担大きいね。
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423
匿名さん
多分、一戸当たりの土地の面積が大きい物件の方が固定資産税評価額は高くなる。ここは、節税になる物件ですね。
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424
匿名さん
>>422
立地、免震の有無、野ざらし駐車場か屋根つきか、天井の高さ(50~150cm)、
設備、ステータス性、ランドマークになりうるか、などを鑑みると、
1000万円差はいい勝負ですね。
最上階(85平米前後)だけで比較してみます。
最上階が14階と20階。ウェリスは13階と14階で130万円の差をつけ、それより
下の階は大差ありません。つまり、これは天井高(245cmと265cmの差)です。
ここはそれより15cm高い280cmなので約100万円。
参考までに天井高を2~14階で比較すると、ウェリス245cmに対してここは250cmです。
高層MSの相場として、1階あたり50~100万円高くなるので、最上階の差で、
少なく見積もって50万円×(20-14)階=300万円
免震で300万円、立地で300万円。屋根付き駐車場で50万円。
装備貧弱(ディスポーザー、スロップシンクなし)=-50万円
合計100+300+300+300+50-50=1000万円。
(立地300万円は低すぎですか?)
あとはステータス性、ランドマーク性をどう評価するかですね。
少なくともマイナス評価にはならないでしょう。
ここの装備は少し貧弱ですが、「武士は食わねど高楊枝」。
フェラーリオーナーでなくてもクルマ好きだったら、野ざらし駐車場はあり得ません。
機械式も嫌ですけどね。
ウェリスは他に例がない程、階による価格差がないので、上層階が狙いやすいのが
メリットですね。
ここは18~20階の場合、1階あたり100~200万円の価格差です。
天上高に差のある、17階以下と18階の差はもっと大きいです。
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425
匿名さん
ウエリスの第一次販売戸数は、物件概要からの推測です。
「予定販売価格(税込) 2,800万円台~4,800万円台※100万円単位、第2期以降販売予定の全住戸(187戸)に対応」と物件概要に書かれていました。差額が第一期契約戸数140戸。
ここの物件概要、どんどん小さくなり、目立たない位置になっています。
超消極的。二期は21戸スタートですね。
完成物件を見てからでも間に合いそうな勢いです。
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426
匿名さん
竹園って、竹園ですよ。駅からそこまで離れるなら戸建ての拘り物件を新築で建てても良いと思ってしまいます。
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427
購入検討中さん
ウェリス竹園とは値段帯が違う。今は価値が高い物件の方が値崩れしにくい
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428
周辺住民さん
まあ、投資ならそのとおりだろうけど、車通勤の自分が住むなら
駐車場は屋根無しでも平置きが圧倒的にいいので価値差は一応ゼロだな。
で、120だったか130だったか広さなら竹園の圧勝だな。
車が日常の足でなく、断捨離が出来て駅近でTXで通勤して買い物は徒歩ならこっちだな。
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429
購入検討中さん [男性 30代]
中古物件を参考にした値下がり予想です。
デュオヒルズつくば竹園 徒歩13分 築年月2007/12
3,380万円 105.32㎡ 32.1万円/㎡ 4/14階 南西 中住戸
ウエリス竹園 徒歩15分 築年月2016/5
4,648万円 101.18㎡ 45.9万円/㎡ 4/14階 南西 角住戸
デュオ竹園の中住戸と比較するためウエリスの角住戸プレミア価格(10%)を
割り引くと41.7/万円/㎡(45.9万円/㎡÷1.1)になります。
デュオ32.1万円/㎡÷ウエリス41.7万円/㎡=約76.9%
したがってウエリス竹園は築後8~9年で20%強は値下がりするのではと思います。
エンブレムは徒歩4分なので築後8~9年で15~20%までの値下がりを想定すればよいのではと思います。
ちなみに上記の中古のデュオヒルズつくば竹園を実際に見に行きました。
ワイドスパン(10mくらいあるかも)で収納も多く大変いい間取りでした。
住環境はウエリスよりバルコニーが大通り沿いではない分いいかもしれません。
駐車場は機械式しか空きが無いようでした。
ウエリス検討者の方で中古も視野に入れている方なら一度検討してもいいでしょう。
電車通勤の私はエンブレムに気持ちは傾きます。
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430
マンション投資家さん
そもそも値下がりすると予想する物件を、
新築で買おうとするのが間違ってる。
茨城の物件は管理費も馬鹿高いから酷いもんだ。
中古で買うにしても、
バルコニーで洗濯物を干す様な部屋が、一軒、二軒では済まない。
外から見えて萎えるんだよな。
何を管理してるのだ?と、疑う。
牛久、つくばは違うのかと思って現地を色々見てきてガッカリした。
購入時より売却時の方が高く売れる様な物件が建って欲しい。
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431
匿名さん
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432
匿名さん
お金の話ばかり。
家族全員の住みやすさは二の次?
独身の方が求めているのかしら?
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433
匿名さん
値上がりを期待して買う短期保有の人は、詰まるところ、ここの住民ではないです。そんな人の意見なんて生活の場として考えているファミリーには的外れ。
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434
匿名さん
マンションは5年住んだら売るべしって聞いたことあります。
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435
匿名さん
そんな方の見る目は、お金だけ、相容れない関係です。
そんな人のスレだから、だんだん過疎ってしまう。物件のイメージも悪くなっている。
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436
匿名さん
茨城のマンションで投資を考えているひとがいることにびっくり。
茨城のマンション投資って儲かるんですか??
素人からすると都内でもあるまいし儲かるイメージがわかないのです。あくまでも茨城に限ったお話です。
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437
購入検討中さん [男性]
買った直後から価値は償却と思われるのが賢明かと。
のんびしした街がつくばの良さだと思うので、長〜い目でみて満足出来る住居かどうかかと、思っています。長い先でも物件価値があるなら他にも需要があるということで他にもマンションが建つでしょうし、暴落なら逆にデベロッパーはつくばを魅力ある投資先と捉えないと思います。駅の周辺は土地は見渡すとありますしね。
街の寿命は長いでしょうけど、哲学的ですが人の住居を買うタイミングの選択肢は限定的な気もしますしね。
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438
マンション投資家さん
投資=短期保有となる思考こそ短絡的で意味不明。
買ってズルズル価値が下がる物件が家族にとって住み易いのでしょうか?
すぐお金の話になるって、
ただで住ませて貰えてランニングコストも掛からないとでも?
将来に渡って資産価値が維持される物件に住みたくないのでしょうか?
買ったらそれで終わりじゃなくて、
子供が独立し、広すぎるからと買い換え為の資金になったり、
転勤になったり、親の介護等で貸す事になった際でも、
高い家賃が取れたら良くないですか?
資産価値って住民が築いていく部分も大きいと思うのですが。
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439
物件比較中さん
資産価値を気にするようでは茨城では難しいのでは。
駅近でいい条件のマンションが建った瞬間下がる。つくばはそんな条件の土地も何年か先に出るようだしね。
エンブレムは見送って今後の物件待ちの人もいるのでは。
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440
匿名さん
>>436
近所のデュオヒルズつくば吾妻は入居始まったとたんに転売の部屋が2つ出ましたよ。
500万くらい上乗せされてたけど速攻で売れてました。
あちらは数少ない公園前で希少物件になると気付いた人が儲かると判断したんでしょうが、
こちらで同じ事やってうまくいくかは分かりません。
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441
匿名さん
上手く売り抜けるといいですね。
私は、25年くらいで価値はゼロくらいのイメージなので、毎年4% 150万円位は減価していくと思っています。そういう風に思ってライフプランを設計しています。その方が、気が楽でしょう? 高く売ろうと、傷は?汚れは?なんて気を遣って生活したくないです。
購入時に資金プランが一杯一杯になるような求め方はしない。重要なことなんじゃないでしょうか。
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442
匿名さん
>>440.441
新築時の転売で、500万の上乗せでは殆ど利益がでないのではないですか?
築10年以上のダイヤパレスやメゾンヴェールは8~10割(時にはそれ以上)の価格で中古販売に出ているものがあります。
441さん同様、MSの劣化を気にして生活するのは嫌ですね。
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443
匿名さん
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444
ご近所さん
デュオヒルズ吾妻の転売は丁度タイミングが良かったのではないかと思う。
デフレ不況のどん底で安く建てられた。駐車場も半分は平置きで
1階が遊歩道と同じ高さまでかさ上げされた国策造成地だから土地もいい
買い手もおそらく少ない時期だった。
完成して引き渡したとたんに、宿舎大量廃止で特につくば地区でプチバブルが起こった。
国土交通省の不動産取引情報みると、吾妻の転売物件は提示価格から値引き無しで売れてるし
中古物件の売買件数も宿舎廃止発表の翌年だけ突出してる。
特に今年に入ってからは中古価格が落ち着いてるのは買う人はもう買っちゃって
あとは賃貸でいいと考えてるか、新規物件をじっくり待てる層だからだろう。
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445
マンション投資家さん
資産価値をどうしても気にしたくないんですね(笑)
毎年4%も価値が下がるという想定の物件を新築で買うんですね。
普段どんな生活をするのか知りませんが、
150万もあれば、ルームクリーニングと壁紙、フローリングの張替え位余裕なんですが。
自分ならいつまでも変わらない価値のある物件を購入し、
住民の質、管理状況によって更に価値のあるマンションにしていきたいと
前向きに考えますが。
住んでると付帯設備も古くなってきますし、
茨城なのでマンション購入した事が無い方が多い様に見受けられますね。
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-
446
匿名さん
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447
マンション投資家さん
>>446
ちょっと何言ってるのか良く分からないんで
推敲してから書き直してください
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448
匿名さん
>>447
すいません。中学時代に数学の成績が茨城県内で4番になったことがあるので、
過程を省略しちゃいましたか?
もっとも、445の方が余程推敲しないといけないと思いますけど。
例え話にわかりやすく申します。
3000万円の物件が、毎年4%目減りすると、10年経過すしたら40%価値が下がるので、
3000(万円)×0.4=1200円価値が減って、3000-1200=1800万円に下がるということですね?
複利だったらもっと下がるということでいいですね?
だから、つくば市内でそんなに値下がりしたMSの物件をあげて下さいということですよ。
投資家ならそんなこと簡単ですよね?今度はご理解いただけましたか?
対案が出ない限り、風評被害ということで宜しいですね?
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449
匿名さん
>>448
自己レスです。
>>
3000(万円)×0.4=1200円価値が減って、3000-1200=1800万円に下がるということですね?
訂正します。
3000(万円)×0.4=1200万円価値が減って、3000-1200=1800万円に下がるということですね?
万が抜けていました。
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450
匿名さん
>>447さん、余裕ないんですね。そういう感想を持ちました。
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