デュオヒルズつくばエンブレム 2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-06-12 21:15:58
>331さん
330は次世代型のバイオ式生ゴミ処理機の話です。
家庭から１日に出る生ゴミの量(約700ｇ)を約24時間で分解し、「水」と「CO2」に
変える装置です。
10万円以下で買えるので、ディスポーザは不要じゃないかと思ったもので。
将来はもっと安くなるでしょうから。
TXが土浦まで伸長の可能性は未知だけれど、始発駅が座れない途中駅になるとなると、つくばセンター絶対資産価値信者はショックでしょう。
どう考えてもエンブレムの広告はヘンだよね。購買層をなめているというかなんと言うか・・・
下記のウエブサイトは住友不動産の最近の広告、一流企業と中小企業の差といってしまえばそれまでだけど。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
>>343
自己レスです。
ディスポーザは標準装備でした。失礼しました。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/equipment03.html
でも東陽町だと、さすがに一番広くて85平米ってことか。
たぶん同じ値段で茨城なら100平米越買えるよね。
第二期のスケジュールははもう決まっているのでしょうか。
みずほ銀行は、Softbankのロボットをロビー案内にするそうです。身近ですね。
>>342
では住友不動産は大京と組むと、劣化するということですか？
竣工後4ヶ月、まだ完売できない。「堂々完成」をどう評価しますか？
センスいいですか？
免震、ディスポーザ、スロップシンクなし・・・。
http://www.seasons-ga.com/index.html
この物件が「究極」と謳ったところから、話がずれていったのでしょう。
早く旗を降ろして、「ファミリーマンションです」と説明すればいいのでは？
galはギャルのことではありません。ガルです。
地震の強度を示す指標の一種。
1995年阪神・淡路大震災は818gal、東日本大震災は2933gal
長周期地震動は耐震・免震ともに大きく揺れます。
大きな被害は周期1～2秒のキラーパルスによります。
２つの大きな地震の被害から明らかになりました。
積層ゴムアイソレーター：鋼板とゴムを重ね合わせた装置。
縦の安定性を保ちつつ横の動きを緩徐にできる。
ダンパー：積層ゴムアイソレーターでは吸収できない
地震エネルギーを吸収する装置。
免震クリアランス：横方向の揺れに対する逃げ幅。
>>３５４さん、
「ウエリボ」は、マンションの紹介や説明、ご挨拶が出来るそうです。
歩いたり、ボールを蹴ったり出来るそうです。
この物件は、「究極」を説明できますか？
できるのなら、広告に掲げる意味はありますね^^
イメージキャラ 立候補！
>>357
「究極」にそんなに目くじらを立てなさんな！ 「究極」、販売会社の個人的感想です、とでも小文字で書いておけば良かったかな？ そんなに高級マンションを期待してないよ。ただ、つくばに長く住み、つくぱを愛する者にとって、魅力的な物件だし、確かに駅からは究極に近いと言えます。
ロボットのお話 --- 銀行でロボット（人工知能）を活用する動きが活発化しているそうです。三井住友銀行は、年内にも、米IBMが開発した人工知能「ワトソン」をコールセンター部門に本格的に導入予定, みずほ銀行や三菱東京UFJ銀行もワトソンの導入を進めており、近い将来、3メガバンクすべてが人工知能によるサービスを開始とのことです。
>>360
このスレで、ロボットはどうでも良いのでは？
それより359さんの言う通り、つくば駅周辺ではこれ以上の高層マンションは出来ない
と言う事実を皆さん知った方がが良いかと。
以下は参考までに。
数年前まで分譲マンションに暮らしていました。そこはディスポーザーがついていて、大変便利でした。
夫の転勤で売却し、現在はディスポーザーなしの家に暮らしています。
今の家に引っ越した当初は、夫に冗談混じりで、『ディスポーザーが無いからゴミが増えるし、生ゴミくさいのを出さないようにするのが大変や』と愚痴っていましたが、慣れてしまえば、ディスポーザー無しでもどうってこともなくなりました。
ikunamiさんは現在ご検討されている物件が二件あるとのことですが、マンションの比較基準はもっと大切なことがあるかと思います。
立地条件、周辺の環境は言うに及ばず、最近は災害に強いか(免震構造や、制振構造)が重要ですし、マンションを購入する動機として、それを終の住処とするのか、はたまたいずれ売却もお考えかで資産価値としてどうかもきちんとおさえるべきかと思います。
家の中のことはいざとなれば改装すればすみますが、建物全体の構造・躯体や環境は後からではどうにもなりません。
大きな買い物です。ディスポーザーなどという小さなものに囚われるずに、慎重にご検討されることをおすすめします。
>>362
ご賛同ありがとうございます。
私は天井が30cmが高いのと免震が決め手となって、駅まで徒歩10分以内からの引越しです。
あと高さも倍になって、街に賑わいと富士山が一緒に見えることですね。
祭りつくばが楽しみですね。
でもさ、100万円高くなってもいいから、デベさんには、もうちょい頑張ってほしかったと思いませんか？
>>365
思います！ちょっとくらい高くなっていいから、基本的ないいものが揃えてあるマンションだったら、駅近だし免震だし買ったのに、現状はちょっと残念というつくば「プチ贅沢」層は確実にいると思います。
>まさに、プチ贅沢層向けの物件かと思っていた。そういう立地でしょう。
後からできる物件とくらべられ足りないのが嫌なんだ。だから、せめて後付けできないものは付けて欲しかった。
究極の意味は２年後わかるよ～。物価はもっともっと上がって新規でマンションは作られずに値段も上がってくよ～
これが今の国策だよ～でも安心。給料も今より上がるからね～
フーさんも、デュオヒルズつくば吾妻の時からすれば進化させているのでしょう。
以下のスレを読めばわかります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/210460/res/1-2000/
にしても、ここのスレの延びは凄いですね。
上記は2年近くたっても530止まり。ここは6ヶ月でその3倍近く。
契約者用に限っては、1年半で9カキコに対して、3週間で6カキコ。
良きにつけ、悪しきにつけ、注目度が高いのは間違いないでしょう。
次期型の生ごみ処理システムの転換期に、ディスポーザの有無で盛り上がっているのは、
所謂ご時勢ですね。
生ゴミは小バエが集まることが問題のようですね。高層階なら関係ないのでしょうが。
現状のシンク直結の生ごみ処理システムには何らかの欠点があります。
流すモノに制限があるのが面倒臭いです。
いずれにしても、30万以下の予算で、バイオ式（水と炭酸ガスに分解）や
堆肥作成式の生ごみ処理システムをシンクに直結させることができます。
これらだって、相当ディスポーザより（環境面で）優秀ですもの。
現在最も有力なのは、独立してごみ箱のように置ける生ゴミの乾燥、圧縮機
（重量・容積を1/10～1/20にし、殺菌も行う）です。
骨、貝殻もOKで、2万円台で売られています。メンテナンスフリーで、2週～1ヶ月に1度
産生物を捨てる方式です。
バイオ式や堆肥作成式はメンテが面倒のため劣勢のようです。
街中では堆肥の生成は不要で、水と炭酸ガスになるのが望ましい。
メンテナンスフリーのバイオ式が出れば文句なしでしょうが。
いずれにせよ、お湯も流せないディスポーザの有無について論じるのは下らない
ので止めにしませんか？
もう少し、別の論点からの話題・情報が欲しいです。
昨年の出生数は100万人だよ。1000万人単位で日本の人口が減る試算のなかでマンション価格が上昇するのは、オリンピック関連の建設が終わるまで。特に、東京に隣接の関東の人不足が深刻で極端にコストが上がっている。オリンピックが終われば、この物件が割高だったことにきづくよ。
人口減でマンションの価格が下るってのは単純すぎるよ～。
人工が減るから野菜や肉の値段が下がる？お米が安くなる？
洋服が安くなる？もしそうだったらイイ世の中ね～^^今のうちに貯金だね～
あとあの運動会は実は全体からみるとあまり関係ないよ～
ただ不便なマンションは上がらないけどね～。
まぁ不安な人は待ってみても良いんじゃないかな～恐らく今の値段よりは相当上がるよ～
次の物件こそは頑張れフージャーズ！
確かに日本の人口は減っているし、人手不足も明らかだけど、つくば市の人口が減り始めるのはまだまだ先の話。
2020年まで待ったところで、値下がりするかどうかは危うい。
子どもがいる30～40代が待つという選択をすることは、ちょっとギャンブルだと思うけどね。
最悪、子どもがいる間は賃貸でもいいと腹をくくる必要があるのでは？
あるいは転校しないで済むエリアに住んでいるなら、希望の物件が出るまで待ち続けるのもアリだけど、一生出ないかもしれない。
>>374
僕は買わないよ～注目してる数少ないマンションだからちゃんとチェックはしてるよ～
多くの人がまた不動産は下がると思うのは無理もないよね～もう２０年も下がってるからね～
でももうそんな時代は終わりだよ～欧米の不動産見てごらん～不動産が下がる＝通貨価値が上がるなんておかしな状態だよ～
何度も言うけどこれは悪いことじゃないからね～ただお金が薄まるだけ～
上がるという人が出てくると、下がるって人が出てくる流れもう飽きたｗ
時は金なり。低金利の恩恵を受けて、住宅ローンの控除もされて、ほぼ元本だけ返していくってのは賃貸より断然良いとおもうんですねぇ。しかも価値が下がりにくい好立地物件を飼っておくのは尚更で。
>>378
確かに。南西を毛嫌いする人がいるが、南東は霞ヶ浦、牛久大仏他、退屈な関東平野を望むのみ。南東はモデルルームCで、南西はモデルルームHで確認できる。まぁ、景色に興味のない人には関係ないでしょうが。
但し、ゲンを担ぐ人なら南東・南西の選択はご自分方の本命卦で調べて選んだ方が良い。
1階は庭付き、天井高い（20cm+）でやや割高、2～17階は1階あたり50～100万円の差。
18階以上（1階より天井高く30cm+）は1階あたり150～200万円の差。
これに納得して買う人と、そうでない人がいるということでしょう。
15階建でも高さは45m。前に15階建のマンションがあるとすると16階から17階以上の階でないと眺望はないということ。つくばセンターは高さ60m20階建までの建物が建つ可能性がある。15階建なら周辺に沢山ある。眺望にこだわる必要はない。陽当たりが重要だと思うけど。
>>379さん、眺望は上3階位しか期待できないですよ。ぐるっと周りの建物を見渡し高さを考えて下さい。東南方向にはレーベンざツクバがあります。
標高差のないつくばセンターには眺望は検討材料にはならない階が多いです。
>>381-382
379です。
残念ながら、お二方ともつくば中心部に住んだことの無い方のようで。
もしくは、何も見えないところに住んでるか、住んだことがないようですね。
数学はできるようだが、実際を知らない。
つくば中心部だが、10階以下で眺望にこだわって住んでますよ。
エンブレムも西武を超える高さになると、眺望は大きいです。
>>383
エンブレムのどこからでも「祭りつくば」が見れるのは確実。
土浦市の全盛時代に小網屋より高いところに住むようなもの。
LALAガーデンを超える高さなら、富士山も夢じゃないね。
だって、人気のつくばセンターなら、これから、まだまだ建つでしょう。
某銀行筋によれば、今後20階以上の高層はないと断言。
>>387さん、384です。
自分は10階以下ですが、比較的高層階なので、
何階より上とは断言できません。
エスペリアは富士山の下にメゾンヴェール（11階建て）が見えるそうですよ。
下妻市からは戸建てで富士山が見えますが、ここはつくばですから。
この物件はセンターでは一番高い建物ですが、価格差を見た時に思ったのですが、自走式駐車場の上に出る階で中低層階が一番いいように思います。中層階がこの物件の基準でそれより上は価格が高くなり、それより下は価格が下がる。この立地を手に入れるには、5階〜8階位でいいように思います。公園の緑を感じるくらいの高さ。免震でもエレベーターは止まりますので歩いて避難できる階も想定したいですね。
中古マンション3000万円超 首都圏６月、新築上昇響く
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDJ21H2F_R20C15A7QM8000/?dg=1
中古マンションは今売り時だね。
私も最近売却したが、5年間タダで住めた感じ。
不動産上がってる言うけど、基軸通貨のドル換算では上がってないかんねー。つまり日本円だともっと上がるという事。
>>391
売却後ホームレスだとそのロジックは完璧ですが、次の物件で値上がり分が跳ね返ってきては意味無いですよね。市場全体の動きに左右されない資金力と限られた寿命の中での家探しなので妥協も大事ですね。値下がりしない物件とは羨ましい限り、やはり駅近ですか？
>>393
いちおう都心といえる立地で最寄り駅からは徒歩5分（都内は駅が多いので徒歩5分以内は当たり前）。
プチバブル崩壊後の購入だったので安かった。そのタイミングで買った人は今なら誰でも買値より高値で売れる。
ちなみに今は賃貸暮らし（自己負担はほとんどなし）。
永住するつもりで買う場合も、相場が下がったタイミングがお得なのは言うまでもない。
まあでも今は低金利だから、ローン組むのなら今買ってもいいと思う。
茨城のような郊外はあんまり相場の変動がないしね（つくばは特別、とかは思わないほうがいいかもね）。
ちなみに390さんのデータは首都圏のものなので、茨城県は入っていない。
茨城県は下がってるだろ、今売り出し中の物件を見てもわかる。
つくばも公務員宿舎廃止パニックで一時的に売買が盛んになった時から
今は取引件数も相場も以前とほぼ同じに落ち着いてきている。
国交省の土地総合情報システムの不動産取引件数や実勢価格を見るといいよ。
批判的な意見しかなくて、嫌な掲示板だね。
大人、子ども、高齢者、それぞれの目線からの住みやすさを語って欲しいですね。資産価値を語る？そんな短期保有目的が涎を滴ながらのコメントはゴメンだね。
今住んでいるマンションは、ここと同じように交差点にあります。
悩みは、ムクドリの鳴き声と臭い、すごい数なので恐怖すら感じます。
広めの交差点の角の木に集まる習性があるように感じます。
ここはどうでしょうか？夕方近く行かれた方はいませんか？
（県外に住んでいますので・・・）
>>400
ムクドリ、問題ですね。
低層階は五月蝿いらしいですが、高層階はそうでもありません。
我がMSでは毎年、夏前に高木の剪定を行って、集まらないように
しています。
センター前でも、「嫌な音攻撃」をする装置がありますが、
フンで生臭いのは避けられません。
>>400
椋鳥だけど、同じ木でも角というより周囲の照明の加減もある感じがする。
つくば駅周辺だと、ロイネットホテルの北側歩道（三井住友銀行正面の木）
ペデストリアンデッキだと宰一ホテルから郵便局までの間がひどい。
逆に郵便局の西側（サーパス入口）からデュオヒルズ方向は少なくなるから
この物件周辺は今のところ少ない。だけど建物とか周囲の植栽が出来たら
鳥の行動も変わる可能性はあるのでなんとも言えない。
第２期締め切りは8月2日、販売戸数21戸だから、抽選か？
出し惜しみの戸数です。
上層階はもう無いのでしょう？
要望書受付が8月２日まででしょ。
そこで販売戸数を正式決定(増える可能性あるか)、登録はそのあとに始まるんだろう。
抽選に外れても、2期2次で希望の間取りが買えるよ。
必要以上に出さない出し惜しみしてますよね。
ここでよく言われる全体的にじわじわ上がりなので立地がいい案件ではどこもその傾向らしいです
まだ、3分の1しか売れていないから。
その3分の1が良いとこばっかりだったら？
>>409さん、残りは売れ残るということですね。
出し惜しみなんてするわけないじゃん。
早く売って販売にかかるランニングコストを下げれば儲かる。
次の物件に人が割ける。
好循環になる。
第1期110戸完売！第２期25戸完売！絵にならないよ。
2期で50戸は売れるかな。
なんとなくのイメージだけど、
第n期販売戸数＝N1(1/2)^(n-1) (N1：第1期販売戸数）
てな感じが一般的かな。
本日の茨城新聞のトップ記事
「首都圏移住者の半数 県外大学進学し就職」
http://news.goo.ne.jp/article/ibaraki/region/ibaraki-32590348.html
TX鉛線なら充分通学・通勤圏だと思うのですがね。
若いうちは職住近接が基本だろう。
進学大学が県外(東京メイン)なのはTX沿線でも(というかだからこそ)当然だろう。
引き渡しまではあと2年とありますが消費増税がありますので、契約は2016/9までに完了しなければ8%の適用を受けれませんね。住宅の2%は大きいですもんね。ローン審査等々を考えるともう1年を切ってますし、来年になればさらに駆け込み需要も増え選択肢も減ってくるとなると、今なのかなとも思います。
もういい加減セコイ話は辞めて、買う・買わないの本筋に戻りませんか？
このスレ伸びてると言っても、以下の都会レベルには全然かなわないわけですので。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/353798/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555104/
ウェリス竹園は、第一次販売で１４０戸契約があったようです。
大々的には発表もしていませんが・・・。
そうなんですよ。取得価格で1000万円違っても売るときには1000万円は差がつかない。ここの方が目減り額は大きい。
駅を親、子共々使わないのであれば、ここを選択する必要は無いです。学校も遠いし、子には負担大きいね。
多分、一戸当たりの土地の面積が大きい物件の方が固定資産税評価額は高くなる。ここは、節税になる物件ですね。
>>422
立地、免震の有無、野ざらし駐車場か屋根つきか、天井の高さ（50～150cm）、
設備、ステータス性、ランドマークになりうるか、などを鑑みると、
1000万円差はいい勝負ですね。
最上階（85平米前後）だけで比較してみます。
最上階が14階と20階。ウェリスは13階と14階で130万円の差をつけ、それより
下の階は大差ありません。つまり、これは天井高（245cmと265cmの差）です。
ここはそれより15cm高い280cmなので約100万円。
参考までに天井高を2～14階で比較すると、ウェリス245cmに対してここは250cmです。
高層MSの相場として、１階あたり50～100万円高くなるので、最上階の差で、
少なく見積もって50万円×（20-14）階＝300万円
免震で300万円、立地で300万円。屋根付き駐車場で50万円。
装備貧弱（ディスポーザー、スロップシンクなし）＝-50万円
合計100+300+300+300+50-50＝1000万円。
（立地300万円は低すぎですか？）
あとはステータス性、ランドマーク性をどう評価するかですね。
少なくともマイナス評価にはならないでしょう。
ここの装備は少し貧弱ですが、「武士は食わねど高楊枝」。
フェラーリオーナーでなくてもクルマ好きだったら、野ざらし駐車場はあり得ません。
機械式も嫌ですけどね。
ウェリスは他に例がない程、階による価格差がないので、上層階が狙いやすいのが
メリットですね。
ここは18～20階の場合、１階あたり100～200万円の価格差です。
天上高に差のある、17階以下と18階の差はもっと大きいです。
ウエリスの第一次販売戸数は、物件概要からの推測です。
「予定販売価格（税込） 2,800万円台～4,800万円台※100万円単位、第2期以降販売予定の全住戸（187戸）に対応」と物件概要に書かれていました。差額が第一期契約戸数１４０戸。
ここの物件概要、どんどん小さくなり、目立たない位置になっています。
超消極的。二期は２１戸スタートですね。
完成物件を見てからでも間に合いそうな勢いです。
竹園って、竹園ですよ。駅からそこまで離れるなら戸建ての拘り物件を新築で建てても良いと思ってしまいます。
ウェリス竹園とは値段帯が違う。今は価値が高い物件の方が値崩れしにくい
まあ、投資ならそのとおりだろうけど、車通勤の自分が住むなら
駐車場は屋根無しでも平置きが圧倒的にいいので価値差は一応ゼロだな。
で、120だったか130だったか広さなら竹園の圧勝だな。
車が日常の足でなく、断捨離が出来て駅近でTXで通勤して買い物は徒歩ならこっちだな。
中古物件を参考にした値下がり予想です。
デュオヒルズつくば竹園 徒歩13分 築年月2007/12
3,380万円 105.32㎡ 32.1万円/㎡ 4/14階 南西 中住戸
ウエリス竹園 徒歩15分 築年月2016/5
4,648万円 101.18㎡ 45.9万円/㎡ 4/14階 南西 角住戸
デュオ竹園の中住戸と比較するためウエリスの角住戸プレミア価格（10％）を
割り引くと41.7/万円/㎡（45.9万円/㎡÷1.1）になります。
デュオ32.1万円/㎡÷ウエリス41.7万円/㎡＝約76.9％
したがってウエリス竹園は築後8～9年で20％強は値下がりするのではと思います。
エンブレムは徒歩4分なので築後8～9年で15～20％までの値下がりを想定すればよいのではと思います。
ちなみに上記の中古のデュオヒルズつくば竹園を実際に見に行きました。
ワイドスパン（10ｍくらいあるかも）で収納も多く大変いい間取りでした。
住環境はウエリスよりバルコニーが大通り沿いではない分いいかもしれません。
駐車場は機械式しか空きが無いようでした。
ウエリス検討者の方で中古も視野に入れている方なら一度検討してもいいでしょう。
電車通勤の私はエンブレムに気持ちは傾きます。
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
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2900万円台～5200万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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63.8m2～80.4m2 |
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総戸数 138戸 |
