デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

モデルルームを見学しました。
私は一般市民でして、デベとは全く無関係ですので、あしからず。
モデルルームはC2タイプとHタイプが設置されてて、C2タイプは、オプションの設置が少なく、限りなく原型に近い状況が見られました。以下はC2タイプのはなし。

洗面所はコンパクトですが、女性の意見を聞きながら考えられたとのことで、洗面所のシンクの手前のデッドスペースに引き出しが付いている、三面鏡の右の鏡の最下段が網棚になっていて濡れものも置けるなど、細かい気配りは良いと思いました。お風呂場はコンパクトですが、使用には十分と私には思えます。
リビングと、ベランダに面した隣の洋室は、間の壁が折り畳めるようになっていまして、畳むと、思いきった広さになります。広々で、こういう使い方がいいと思います。
キッチンスペースはC2タイプとHタイプの面積は、ほぼ同じと私には見えました。デスポーザーはないけど、広々したシンクはいいですね！鍋とか洗っても、傷がつかなそう。
以上ですが、このマンションの管理会社、フージャースの関連会社は、住民間のコミュニケーションを促進するために催しなどするそうです。また防災セミナーなどするそうで、あ、これはカタログに載ってたか！
なお、別室で、免震が体験できます！大震災を体で体験した私がやってみますと、確かに、リアルです。同じと思えます。免震は効果はあるもんだと思えますが、とはいえ、私は個人的には、家具をちゃんと固定しとけば耐震だけでもいいかなと思えはします。

この板で、土地取得費用や免震機能のために、中味がチープになったのではないか？というご意見もありましたが、C2タイプのモデルルーム体験した分には、私にはそうは感じませんでした。確かに値段設定は高めであるとは思います、でも駅近です。モデルルーム訪問すれば、価値を見出だせる納得できる方は多いのではとも思えました。長文を失礼しました。

レス数が１０００を超えたら次スレをたてるルールなんだが・・・。

１期の角住戸は抽選かな？？？

1000いったら気がついた人が次スレたてるルールでは？
次スレたててくてた人に感謝しても良いくらいかと。
ルール無視して削除依頼とは何と自分勝手な！
ちなみに前スレ閉鎖したのは管理者ですから

まぁスレは誰がたててもいい気がしますが．誰であろうと立ててくださった方に感謝しながら利用させていただきますよ．

>>5
3です。
5さま　ご配慮ありがとうございます！
もし閉鎖されたら、新しい所にコピペしとこうと思います。
6さま　当方の念頭は、角部屋以外の部屋タイプでして、特定階の複数タイプを伺ったのですが、抽選にならなければならない部屋が殆どでした。他の階の実体はわかりませんが。

なるほどね。
抽選になる部屋が多いけど、70戸しか売り出さない。
デベは「買える客かどうか」をけっこうシビアにみている感じかな。

あ、それから抽選に外れてもすぐに諦めないほうがいい。
以前、７倍で外れたけど、直後に担当さんから「3階上の同じタイプ（これも4,5倍はあった）だったら購入できる可能性あり」といわれ、その夜に「OKです」と連絡が来て購入した経験がある。

12さま、ありがとうございました。
角部屋以外の住戸も普通に抽選とは、ショックです>_<
高階層の一部の角部屋以外は、要望書の時点で調整済ですんなり1倍で決まると思ったのですが>_<
普通、要望書出した人はすんなり買えるように調整するんじゃないんですかね？調整できないほど人気って事かな？

つくば周辺マンションでは例がないほどの人気ですね。立地がいいし、今後は消費税&オリンピックで値段上がるだろうから狙ってる人多いね。設備が悪いとか批判してるひとは申し込んでいるところに競合しないよう伏線を張っているのだろう。

「ここもあそこももう要望入ってて、申し込むと抽選になりますよ」と言われたとしたら、それが「調整」だろうね。

もう登録は始まっているので、本気で買いたいなら登録期間中に行って相談するべき。
70戸は要望書の出ている住戸のはずなので、そこに新たに申し込んでも抽選は必至。
全体のたった1/5しか出していないので同タイプで売り出してない階がたくさんあるはず。そこに誘導されて、1期2次とかでめでたく買える。

ようは、７０戸どこを申し込んでも今からじゃ抽選って事ですね。
低階層の一番安い部屋で良いんですが、この調子じゃ、あまり安くならないかな？

買い方としては嫌なことにこれだけ反響があるので供給は絞ってるんじゃないか？？
ギリギリには駆け込みもあるだろうから全く急いでいない。値段を緩やかに上げていきそうな気もしてくる

まぁ立地が立地ですから

要望の入っている部屋は、原則抽選にならないように調整しているようです。

>>20
中央銀行がインフレ政策に舵を切ってるので普通に考えれば物の値段は2年もあれば今の感覚よりも上がるのが健全。
それじゃなくても引き渡し後に消費税で上がる。待てば待つだけ価格が下る時代はもうお終い。

ガタガタ言って波に乗れない奴が損するのか。申し込みを見送ってたけど、どうしよう。

>>25
将来に渡って？？
流れ的にこの物件を買うタイミングとして、今なのか次の期を待つのかの話では？？

>3,12さん、
5ですが・・

>リビングと、ベランダに面した隣の洋室は、間の壁が折り畳めるようになっていまして、畳むと、思いきった広さになります。広々で、こういう使い方がいいと思います。

他のマンションも、今ほとんどそういう仕様ですよ。（特には長谷工の物件は）
他のことも含めて、設備面は決していいとは思いません。
購入対象かは別として、他のマンションも見学なさった方が後で後悔しないと思いますよ。

>>不動産がインフレで値上がりする時代こそとっくに終わってる

アベノミクス、黒田総裁からインフレ政策に切り替わっていますので、２年で終わったという事ですかね？
20年のデフレ時代がまたやってくるんでしょうかね？

確かに足元の消費者物価指数は落ちてますけど、これも原油安の影響でBOJによる金融緩和が継続されれば確実に不動産価格は上昇します。これは欧米各国を見ても絶対と言えます。

どこのマンションを買おうが、今後は資材の高騰、消費税増税で値段は上がる方向に進むよ。それが投資に結びつくほどのものではないけどね。

3さんは申し込んだのかな。

>>27さま
3です。

リビングと隣室の間の壁の折り畳みが一般的ということ、最近の傾向に疎くてすみません。
今回、拝見した部屋あるいはこの南棟全体の部屋の形が、縦長と私には感じられました。なので、リビングのスパンを広くしたい方は、どうしても壁を畳む必要がある。この部屋タイプを拝見して、畳む使い方がいいのではと、思った次第です。部屋はひとつなくなりますが。
この話題に関連して思い出しました！
デベが対応可能な範囲での部屋の改変、たとえば上記の折り畳み壁を取り払うとか、洋室を和室に変更するとか、期限があって、下層階は早くて6月末までらしいです。順次、上層階に改変の期限が登ってゆくとのことでした。
あ、ひとつ訂正です。私がモデルルームで見たのはC2ではなくC1でした。すみません。

27さんは設備面はいいと思わなかったということでしたが、ご覧になって、具体的にどんなところがいいと思わなかったですか？
わたしがC1タイプの部屋で設備面というか配置でいいと思わなかったところは、洗面室の出入り口の位置です。リビングに面しているから、お客さんが来ているときに、ガラガラ開けるわけにもいかない。ましてやシャワーとか。
あと、食器棚を置くなどのスペースがちょっと足りないかな。とはいえ、シンク回りの引き出しは十分あるように私には感じられました。玄関ドアに子供用含めて、覗き穴が２つあります。使うかなあ？私の中で賛否両論。

30さま
購入申し込みについてはノーコメントでお願いします。

多くの物件MRを見学している人は相対評価（他と比べてどうか）となるからね。
初めてモデルルームというものを見た人とは感想が異なるのは当然。

ここはつくば駅4分が全て。
「究極」で売るつもりで免震を採用したものの、資材費や人件費の高騰等で「売れる価格」にするためには仕様を落とさざるを得なかったのだろう。ほんとはもっといい仕様で出したかったんだろうけどね。
買う買わないは個人の価値観しだい。

設備は変えられるものが多いけど、立地は変えられないからね。立地は重要！

冷静になって考えるとここは団地みたいですよね。
つくばに建ってるマンションはどれもこれも同じに見えてしまう。
価格差を感じれない。
まず内廊下じゃないなんてちょっとありえない。
玄関側の窓を開けて音楽聴けますか？
高層階買って景色楽しめるのか？
間取りも単純過ぎる。
和室使うかな？

余計な施設も管理費が上がるだけで（清掃が大変）、
マンション外の住民が入ってきたり、
せっかくマンションを購入したのに親同士の付き合いとかメンドくさそうだし、
トレーニングする人があの程度の規模のマシンで納得いくのか。


つくば自体も道路が広いのは結構だけど、人工的過ぎて・・・
もうちょっとセンスの良い街造りをして欲しかった。
徒歩何分と言っても、
お台場や今のままのつくばみたいな場所は実際より長く感じる。
表参道なんて歩いてると気付けば何十分も歩いてたなんて事もザラで。

ここの半分以下の規模で、
高級仕様のマンションで静かに暮らしたい層いっぱい居ると思うのだけどな。

>>34
遊歩道は一見の価値がありますよ。車に会わずに緑で囲まれた遊歩道を、これだけの距離歩けるところは他には無いでしょう。舗装が悪いところもありますがね。早く治してほしい。

高い取得価格に見合う賃貸収入は期待できないかな。それに仕事でつくばに住む人用でしょうから、こんなに駅近である必要もない。

>>38
東京外勤に限らず、出張も多いので駅近は魅力ですね〜羽田、成田行きのバスも利用価値高し。新幹線で東京駅についてそのまますぐバスで帰れるのもとても良い。

>>39
その通りだと思います。
時間に余裕があるときバスはとても便利ですね。

月20万円の家賃収入でも割があわないと思います。
年間の収入が240万円。そこから修繕積立金プラス管理費30万円を引くと手元に210万円。210万円÷5,000万円 当初の運用利回り4.2%
但し、建物は減価していく。20年で半分にはなるでしょう。修繕積立金は年々上がるから負担は増える。取得価格が高過ぎるので、とてもリスクの高い通しだと思います。

会社も補助の上限あるでしょう。私の会社の補助は6万円迄です。
個人で負担できる限度はどれくらいでしょうか？

>>34,>>36,>>37,>>41
日曜日に申込み締切だから競合しないよう下げに必死すぎるだろ。立地が良いので人気あるのわかってるのに必死で批判コメって笑える。日曜日を過ぎたら今度は物件価値上げようと肯定コメント連発ですか？

倍率下げのためのネガは理解できるが、理解できないのは42みたいな無意味なポジコメ。
購入希望者なわけないし、どういう人なんだろうね。
必死で「人気がある」とアピールする必要がある立場の人といえば。。。

例えばブリリアタワー池袋（平均坪350万)は1期で90%近い285戸を販売、即日完売し、7週間で全戸完売したそうだ。
人気があるとはそういうのを言う。
1期販売が70戸(わずか20%)というのは都内だと「かなり苦戦が予想される」レベル。
郊外だから仕方ないけどね。

３か月近くも前フリしておいて７０戸に焦る気持ちもわかります。
竣工までかなりありますから、デベさんの丁寧で実直な情報提供を期待します。

最近、表参道やら池袋やら都内と比べる方多いですね。
43さんも書かれてますがここは郊外ですよ。東京でもなければ神奈川埼玉千葉でもない茨城県です。東京と比べられてもねえ。比較対象間違ってないか？

この価格帯なのにフル装備じゃないことに、戸惑いを感じているのではないでしょうか？
高額物件求める人は「見栄」の部分を持っていると思うんだ。本当は駅近じゃなくてもいいのに、一番だろうと思う物件を求める「見栄」を満たしていないから、思ったより進んでいない。価格も販売前に上げるし、同じ間取りでも階による価格差も大きい。デベの都合と私欲を感じざる得ない。

>>45
43だけど、地域差はわかってるからそうコメントしている。
ただ、盛んに「人気がある」と騒ぐ人がいるのはどうにも違和感があってね。
つくばではこれで大人気なの？

一般的に興味のある人はきちんと情報収集して早く動くので、第1期は要望書が短期間で比較的多く集まり、その後は要望書の集積率は指数関数的に減少する。要望書数＝○期販売戸数　なので、期を重ねるほど販売戸数は減っていく（あるいは集積期間が長くなる）のが普通。

No,47さんと同意見。
この茨城県で、この設備仕様等で、この価格帯。
結局、今バブルなつくばという地名によりかかって、駅近・免震だけで、高く売ろうとしている。
飛びつく人、まあ、お金の使い方は自由ですから、ご勝手にどうぞ、ですが。

ブリリアタワー池袋は売り出しは坪350でしょ？今500超えてるよ。
区役所と一体化したここ数年にないNO1マンションとも言えるね。
そんなんとつくばを比べても無意味。ここ坪170だからｗ

このくらいで高いって人はもう新築のマンションやめたほうがいいんじゃないかな？
別にそれが悪いことじゃないと思うし。
築20年位のリノベーションが坪130-140くらいで近くで売ってたよね。それでいいんじゃない？

そうだね。そういう選択はあると思う。
結局ここにいる人は、もう少し何とかならなかったのか？と残念がっている組の人ですよね。
私自身所得は低くないと思います。今回の賞与の所得税額は25万円でした。半分ぐらいは手元資金で準備できる。
でも、迷いますね。決め手不足、物足りなくて妥協できない。もっと何とかなっただろうと思う。

竣工後、半年で完売する計画だったのに、予想以上の反響で困っているそうです。
明らかな価格設定ミスですね。

大本営発表ウケる。

しかしながら、もったいない立地ではありますね。

所得の自慢は他でしてくれ。

物件申し込む前に、銀行でどれくらいまで借入できるか？返済額はどれくらいになるか？くらいは聞いておいたほうがいいですよ。
抽選当たったけど、資金繰りつかずで解約するなんてやめてほしいから。

自分の資力を過信しないでね。

ただ眺めているだけの無責任な者ですが、今日、申し込み締め切りだったのですか？
今だに設備仕様とかＨＰでちゃんとオープンになってないんですね。
今まで、こんなの記憶にない。ひどい会社だと、客観的に思いますけどね。
冷静にものを見て購入しようとしているんですかね。申し込んだ方。
このネットの時代に、誠意が感じらないデぺだな、と思うけどな。

デぺw

珍しいよね。
でも、まだ300戸近く残ってるんでしょ？
まだまだ新規の客に来てもらわないといけないから、当分はHPに載せないつもりかもね。
しかしHPに載せられないって、どんな「設備仕様」なんやねん。。。

入居がまだ1年10ヶ月も先のつくばでこの状況っていい加減ネガレスも苦しいかと

>竣工後、半年で完売する計画だった

あまりの弱気にびっくり。
竣工前完売が当たり前で、竣工後売れ残りがあるマンションは「不人気物件」以外の何者でもない。
入居後は管理費等の支払いが生じる（売れてない部屋はデベ負担）ので、スミフのように体力があって高値でじっくり売れるデベ以外は竣工前完売を目指すのが当然。
フージャースがそんなに体力あるとは思えないが。

>>64
フージャースは、既にその体力があるのですよ。今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

それでも、価格設定ミスったり恐ろしく人気の物件は竣工前1年で完売したりもしてますが。

ここは明らかな完売設定ミスなので竣工前に早期完売でしょう。

フージャースはプチスミフってことか。
それって、購入者は割高で買わされてるってことなんだけどね。
だって竣工後売れ残り部屋の管理費の原資は客から取ってるカネなんだから。

>65さん、疎いので教えてください。

>今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

って、なぜですか？
デベにとって、どんなメリットがあるのですか？

＞62

ここからの眺望に何を求めるか？　によるでしょう。
年に2日しかない、まつりつくばの眺めは南東・南西も互角。

公園とベニマル、その周りのマンション群、はるか遠くの牛久大仏が良いと思えば南東。

複数箇所で同時に打ち上げられる花火（夏限定）、天城山系～富士山～日光連山（秋・冬・春限定）、日の入りが良いと思うなら、南西になります。

エンブレム公式ページの富士山は小さすぎ、H type のは大きすぎで、肉眼ではその中間程度に見えます。

南西6階以上なら、冬には富士山が見えるでしょう。南東は角のＨ以外は厳しいでしょう。

但し、来年にグランド東雲の向かいの公務員宿舎が払い下げのため、そこに高層マンションが建つようだと、南西でも中央公園よりは富士山が見えなくなるでしょう。

個人的には富士山viewがいいです。

つくば駅近くで富士山が良く見えるマンションは、レーベン系の一部、
西部の隣のOSI（角部屋）、ダイアパレス、エスペリア、ミオカス、メゾンヴェールなどです。

眺望など、どうでも良いという方にも南西はお勧めです。
エレベーターは2基ずつ4基ですが、南東は220戸で2基、南西は132戸で2基です。

南西向きの場合、太陽光は、夏場は高度が高く、マンションの設計上リビング奥まで到達せず、冬は西日が差し込みやすく、エアコンに負担はあまりかからないと実感しています。

>>67
竣工後半年程度で完売できるくらいの高い価格設定であれば、竣工後半年間の管理費を払っても十分儲けが出るねってスタイルでしょう。それが、すぐ完売しそうなので、もっと値段吊り上げておけば儲けられたのにチクショーってことですね。

つまり購入者にとっては何のメリットもない。
ただ、すぐ完売するとも思えないペースではある。
デベとしては、「もっと高値で販売できたのに値付けが安すぎた」という情報を流すことで勘違いして飛びつく購入者を期待して販売促進を図っているつもりかもしれないね。

購入した方、おめでとうございます。
かっこいいCMですね！

＞南東は220戸で2基

これほんとか？
20階建てで110戸/1基って、相当やばいよ。。。

5月・中古マンション売り価格　首都圏上昇続く　東京カンテイ調べ
http://www.asahi.com/and_M/living/jutaku-s/CJSN2015062205.html

東京以外の首都圏でもどんどんマンション価格が上がっていきますね。
建築費や人件費の高騰で供給が絞られているからとのこと。
あと2年でどれだけ上がるんでしょうかね？

半年で完売の計画とか、値上げするとか、情報源は、接触したデベさんの担当者でしょうね。
その場限りの行き当たりばったりって感じですね。
通して読んで気になるのが、価格に対する執着。十分価格帯は高いと思うけど、本当に価格を上げたいと思っているのなら、そんなに無理して売っているの？と心配になる。
Leben the Tsukuba より狭い土地に高層建物に詰め込んでいる。設備で勝る Leben the Tsukubaよりなぜ高くなるの？

半年で完売の計画ってのは新聞に出てましたね。

私は現在は検討中で何の得も無いので中立の立場ですが、
説明を聞いた感じでは第一期2次もかなり好調そうな印象ではありました。
（もちろん売る側からの情報なので鵜呑みにはせきませんけど）

まぁ、半年後を楽しみにします。
Leben the Tsukuba を見送り、買い損ねたことを悔やんでもいます。

>74
出た～！　ネガティブ・キャンペーン！どこのデベさんですか？
それとも、あなたはつくば市の耐震高層マンションで東日本大震災を経験したのですか？
高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

元からのつくば市内マンション住民にとって、免震は大きな買い替え理由になると思います。

>>77さん、そんなに大きなリアクションいらないと思います。ネガでも無いですし。
どのワードに反応したの、情報源はデベ担当者？

よく言われるのは、「デベさん」と名指しする人が「デベさんらしい」

>>78さん、77です。
購入者にとっては充分ネガですよ～

レーベン対比ここまで価格差があるのか疑問ですね。
アベノミクスで、不動産市場全体が上がっているということなのでしょうか？
レーベンは含み益？
そんなこともないと思いのですが、、、

＞高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！
つくばってそんなに揺れたんだ。地盤悪いんだね。

つくばで分譲しているマンションは価格帯が分かれているので、購入者の競合は少ないと思っています。
不動産業者の休みの火曜日、水曜日はとても静か、ストレスの溜まる土日を越えた暇な月曜日は荒れる。
なんとなくですが、TX沿線で分譲している業者担当者の嫌がらせにあっているように思います。

それは言えますねぇ。まだ引き渡しまで２年もあるのにこの好況な販売状況じゃ
ネガレスも正直苦しいと思いますが

第一期2次は先着順だそうで、価格が出てますね。
間取りの右上に。

荒れてる？

1期で70戸しか出せなかった現実なのに、盛んに「好調」だの「すぐ完売」だの騒いでる変なポジがいるからからかわれてるんだろ。

>>67
メリットも何もないですよ。
最近、フージャースのマンションの売れ行きは、そんなものって事です。
竣工後、半年以上売れ残っている物件もあります。

ただ、昔は会社の体力がなかったので安く投げても竣工前完売しないと資金の回転が追いつかなかったのですが、いまは会社に体力があるので、売れ残りも値引きして安売処分する必要がないだけです。

ただ、それだけの事です。

ここの物件は、会社の弱気予想に反して良く売れすぎてしまっているのです。

>>77
>高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

これはほんとなの？
本当だとしたら、震災後は高層マンションは免震が必須という感じになりそうだけど。。。
耐震ラッチとかなかったのかな。
仙台ではそうだったみたい（被害の実態はよく知らないけど）で、ここの仙台スレッドでも震災後は「免震必須」と言ってる人が多かった。
うろおぼえだけど、「フージャースの高層マンションだけ免震じゃない、ありえない」とか批判されてたような。。。
その反省でここは免震になったんだろうか。

77です。
ガラス食器ほぼ全滅は控え目に書いたつもりでした。
９階で経験しました。
地震対応ストッパー付食器棚は機能したものの、中で破損したり扉を開ける時にどうしても助からない位置になってしまったのです。

冷蔵庫、液晶ＴＶも壊れ、空調の配管が飛び出した部屋もありました。

地震保険は、破損物品には適応されず、部屋に３０万円が支払われました。マンションでは最高額だとか。

>>89
ありがとう。
お話を聞くと、つくばでは免震必須ですね。
ここか、中古のパークハウスかな。。。

というか、他のエリアにすればいいんだな。
自分は震災当時、東北被災県のマンション８階に住んでたけど、被害は皆無だった。
震源から遠いつくばがそんなだとは知らなかった。
妻の実家があるのでこのあたりでマンション購入を考えたけど、やっぱり都内か出身地の埼玉にするかな。

免震も耐震もその時の地震の質、揺れ方でまったく違ってくるから一概にこうとは言えないよ。
ただあれだけの東北の地震でもマンションは倒壊０でしたので地震で命を守るって意味ではマンションはいい選択だと思います。

一度に捌ける契約数が70戸だったということでしょうか。
あとはバラけるから何とかなるのでは？
もし売れているのであれば、つくばセーターにとって喜ばしいこと。

つくばセーターじゃなくて、つくばセンターでした。
新しい物件の販売動向は、エリアの資産価値に影響する。
頑張って売ってほしい。

徒歩5分の駅近で大型って中古でもほとんど値段崩れないからね。

>>82さんのTX沿線業者担当者の嫌がらせレス説。流山などの物件と価格帯で競合するかな。ただ、つくばのほうが広いし、環境もいいから、比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

＞比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

なるほどね。
そうすると、その業者は流山とかに誘導しないといけないね。
例えばどのコメントがそれに該当するのかな。

>>97さん、そんな必要ないんですよ。評判を落とし、注目から剥がすことが目的だから。あとは、自分の物件に書くと荒れるから。

レーベンザつくばも売れ残るだの高いだの言われてましたがしっかり完売してましたね。
マンションの掲示板てこんな感じなんですね。

>>98
そうかな？
普通は「このエリア」で探す人が多いので、ここから流れるとすると竹園とかでしょ。
価格帯で決める人なんてあまりいないよ。買える上限価格の物件を買うわけじゃないし、広さで調節すればいいだけ。

つくばは流入人口が多いんでしょ。
だからここはＴＸ沿線に大々的に広告を張ったのでしょう。
ＴＸ沿線のマンション販売業者は煩かったと思うよ。