デュオヒルズつくばエンブレム 2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-06-12 21:15:58
>>289
つくば市役所と雇ってるコンサルとか有識者(笑)が酷い。
貴重な筑波研究学園都市の遺産を維持管理しないで放置→老朽化したとか言って次々壊して安物に交換
元々のデザインが結構凝ってて金かかってるのに、
市役所は路面に赤や青のペンキ一面に塗ってみたりレンガや石畳を壊してアスファルトにしたり
維持管理しない言い訳は金が無いから
それなのに巨大運動公園は作る
つくば市役所はアホの極み
第１期から第２期で価格を引き上げた部屋がありますね。間取り変更も有料だし・・・
今後、益々強気にでてくるのでしょうかねぇ。
2015/07/09Vol.288 中古マンション・住宅地価格ともに9四半期連続でプラス、エリア別平均は全エリアでプラスに（四半期ごとの比較）
http://www.nomu.com/column/money/vol288.html
もう全エリアで不動産は価格上昇になったみたいですね。
恐らくこの状況はしばらく続くのかと思います。
しばらく続いた後、中国株のように暴落するんだろうな。
問題はいつ暴落するかだ。
そんなに財布の中身が厳しいの？って思ってしまう。
上げたい上げたいって、めめしいよね。
ここだけ分譲しているわけでないからほかの物件全体の売れ行きも、財布の中身に影響しているはず。
規模の割に、数、エリアとも事業を広げすぎているんじゃないのかな。
土地の仕入れが終わっているのに、上げなければならない要因ってなに？
まさか、工事請け負った会社が値上げを求めているとか？
それもおかしな話。長谷工に限ってはそんなことないと思うよ。
だから、値上げしなければならない理由が見あたらない。
不動産は相場ですから、中古も上がっていけばそりゃ新築も上がっていくがな。
広告費や金利、デベも人件費やら事務所の家賃やらなんでもかんでも時間とともに上がっていくのが経済の正常な状態。
なにも悲観する事ないと思うけどなー。資産を持っていて下がるとおもうなら賃貸にすれば良いってそれだけでしょ。
茨城県の人口推移予想が載っています。
「２０４０年の未来を考える」（http://arc.or.jp/ARC/201401/ARC1401gatsu/1401chousa.pdf）
つくば市は、２０３５年に人口のピークを向かえ減少、２０４０年時点に人口予想は２３５，５９０人（県内2位）
思ったより増えないように感じます。
２０３５年から減少に転じるそうです。
だから駅前のマンションが上がる。第一期組はプレミアム組になるんじゃ？
１０年経って、当初価格より上がることはない。
１５年で半額位かな。
東南の建物から、割高で、売り始めているのは、西側の建物の価格を相対的に下げる為です。
西向き物件の販売に援助しているのですね。
不動産も株と同じ、相場がある。確かにそうだろう。
だからこそ「下がったときに買い、上がったときに売る」のが鉄則。
今買わなければならない事情の人は買うしかないだろうが、そうでない人、投資的な観点も含め「損をしたくない」」人であれば、今買うのは愚かな選択となるだろうね。
第１期に買う人は、デベさんのおもちゃにされているようなものですよ。
情報もろくにもらえないまま、脅かされ、直前に価格も上げられです。
>>301
何でも良ければ、売れ残りで値下がる低層階を狙うのもあり。
好みを追求するのなら、早く買うしかない。
例えば南東棟。リビングに開放感が欲しい人なら、11 Type 中 2 Type しか選べない。
殆どがリビングと和室に分けるため、バルコニー側の窓の途中に隔壁がある。
エスペリアの殆どが隔壁のあるタイプで、個人的には魅力なし。
>>302
そのデータによると、2040年は、2010年と比較して、日本全国の人口が１６％減少する。
そして、東京都ですら6.5%、神奈川県で7.8%の人口減見込み。
そんな中で、つくばは、人口が増加する見込みなわけだから、全市長村の中でも特筆すべき存在ですね。
ただ、人口が増えるから不動産価格が上がると判断するのは愚の極みです。
東京都や神奈川県の人口減により、都内やその周辺の不動産価格は下落するはずです。
そして、都内の地価下落に伴い、その郊外であるつくばの不動産価格も下落するはずです。
東京郊外で人口23万人に過ぎないつくばの物件だけ独歩高になるとは考えられません。
（たとえば、都心のマンションを6000万円で買える時代に、同程度の条件のマンションを同額でつくばに買う人はいないということです。）
不動産価格下落要素としては、以下の要素もあります。
不動産の主要購買層の30~40歳の収入や資産が現在よりも乏しくなる見込みであること
団塊の世代等の高齢者が老人ホーム等に多数入所するようになり、空き家がさらに増加すること
もちろん、インフレにより、「通貨（円）に比して」不動産価格が上がることは予想されますが、「現在の不動産価格の水準に比して」2040年の不動産価格が上がることは考え難いです。
インフレ対策なら、米ドルや金地金の方が有効。
地価っていうのは全体が平均的に変動するわけではないのです。
そこらへんが米ドルや金とは違います。
全体が下がっている時代の中でもスポット的に逆行している場所があるものです。
つくば駅前などはそういう場所のような気がしますね。
茨城県全体としては現在も地価は下がり続けていますが、例外はあるということなのでしょうね。
人口も同じように国全体としては減少でも、地域によっては例外的に増加のところもあるわけです。
つくばの場合、人口23万ほどですが、鉄道駅が極端に少なく、
逆にいうと中心性を発揮できる場所が極端に絞られてきます。
この絞られるというのが例外地域発生のポイントかなと思います。
ちなみにつくばの中心はいままでもこれからもつくばセンター地区周辺で、これは割とはっきりしていると思います。
日本が元気だった時代、世界の国々から熱い視線が送られていた時代に
国の威信をかけて造った学園都市の中心地は、やはり今後も市の中心であり続けると考えるのは妥当だし、
今月発表された路線価でつくば駅前が県都水戸から初めて首位の座を奪ったことなどを踏まえれば、
市の中心どころか県の中心地になりつつあるといっても過言ではないでしょう。
たしかに不動産全体で考えれば投資には値しないかもれませんが、
例外中の例外をピンポイントで見つけ出してそこに投資するというのはありだと思いますよ。
駅前でありながら駐車場が1台分以上必要との声が大きい街です。鉄道の駅前の重視度は他よりも低いように思います。
インフレ対策に金はわかるけど、米ドル？通貨ですよ？米ドルの方が円よりインフレが進んでるんですが
日本の財政状況は、危険水域だから、基軸通貨のドルを資産の中に保有する人は増えていますね。
古い言葉ですが、「有事のドル」
インフレの要因の一つに円安がありますね。対ドルは、80円から122円まで変動、早めにドルを資産に組み入れ儲けた方も多いのではないでしょうか。
マンションが数十年経って住むには危険となった時、マンションの価値ってどうなのでしょう。私はゼロで済めばいいなっと思います。建物を取り壊す費用が土地の時価を上回ることもあるでしょう。大規模な高層建物は一人一人の持分の土地は微々たるものなので、実はマイナス資産かもしれません。
資産価値？今後は都心にしか存在しえない
いくら学園都市だろうが駅前だろうが、こんな茨城の田舎に過大な期待を持つのはちょっと恥ずかしいですよ
つくばの人間は井の中の蛙と揶揄されないようにしたいものです
間取りには流行があるようです。
ちょっと前み発売されたマンションの間取りの半数以上は「横長リビング」タイプ。ウォールドアが取り入れられてからは、「縦長リビング」タイプが主流です。狭いマンションの室内を効率的に活用できるように変わってきています。背景には、より多くの戸数を切り取る為、間口を狭くしたことがウォールドアも導入になったように気がします。
私の今住んでいます間取りは「横長リビング」 二人暮らし向きの間取りだと思います。リビングの奥の部屋は、寝室にも客間にも使いにくい、中途半端です。2LDKと割り切ってください。
東南角部屋なので明るいのはいいですが、期待していた眺望は、関東平野は単調で飽きてしまいました。山が近いとか、湖や海が見えるとか、変化がないとつまらないですよ。
茨城県は人口は300万弱とそこそこ多い
つまりこれは茨城に地縁のある人＝茨城県内に住む・住み続ける一定以上の必然性をもった層
がそこそこ多いということです。
それでそういう集団がこの物件のような地域の中心の不動産の価格を吊り上げるわけです。
ですからこの物件の価格（都内のマンションも十分に買える価格）に対して
多くの人が高すぎるという印象を抱くのは当然です。
ただこの価格に対して首都圏4000万の人たち全員が支持する必要はまったくないのです。
3999万がＮＯで良いのです。
上でも述べましたが、茨城県というのは鉄道駅が極端に少なく
不動産投資をするに値するスポットがかなり少ないように思います。
千葉埼玉と比較してもその選択肢は50分の１ぐらいのように感じます。
つまり地縁のある人の数に対しての供給量がかなり少ないということ。
そこにつくば駅前のお買い得要素があるような気がしますね。
もちろん全体としては不動産に手を出すべきではないですね
つくば駅前以外の茨城県内もしくは北関東すべては投資するに値しないと思っています。
こういう方が不動産の市場を支えるのかもしれません。
資産価値に捉われて肝心の住まいとして納得していないと、景気のサイクルに左右される不動産市況です。低迷時は胃が痛くなることもあるかと思います。
投資家が購入するには遅かったと思います。もし、投資家が購入しているとすると、竣工後、賃貸が出たり、売却物件が出ると思います。売れ行き、賃料が楽しみです。
>>313
その通りです。南東棟希望の皆様。つくばの高台に住んで、最低1年は考えたいものです。
南東は牛久大仏以外、何かあるのですか？
霞ヶ浦でも見えれば凄いと思います。
>>314
参考にして下さい。このデータを見ると研究学園駅周辺の方には申し訳ないのですが、
快速が停まるのは現状ではキビシイかと。
http://suumo.jp/edit/sumi_machi/2015/kanto/kenbetsu/#ibaraki
http://www.mir.co.jp/company/number.html
南東側はベランダから土浦の花火大会が見えるというのは本当でしょうか？
>>320
研究学園からつくば駅周辺に電車で行く人はなく、殆ど東京方面でしょう。
純粋に研究学園駅は通勤客依存になるので、もっと人口が増えないと・・・
>>319
ミオカステーロが邪魔しないので、見えると思いますが、実際に見える花火大会の数は
遠近織り交ぜて、南西棟の方が多いと思います。
但し、来年払い下げの公務員住宅跡地に高層マンションが建つとわかりません。
といっても、ここに建つマンションの場合、出入り口は駅前通りの一方通行だけになり、
不便ですが。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
>>322
あれだけ一戸建てが増えたのに6000人程度にしかならないことを懸念しているのです。
もう増える要素（場所）もないようで。
まだ、竹園以東（土浦方面）の方が伸びしろがありそうです。
そういう意味ではウェリス竹園にもまだチャンスはあるでしょうか？
筑波大学春日キャンパス正面入口に面した北２駐車場は土浦ナンバーの車が結構多い。その多くはＴＸ駅方面出口に集中して停車している。そこからＴＸ駅改札口までは徒歩３～４分。エンプレム広告の駅まで徒歩４分（実際は改札口まで徒歩７～８分？）よりはるかに近いね。つまり「竹園以東（土浦方面）の方が伸びしろがありそうです」は正解だな。
車で駅に行くっていう発想、都市計画がもう貧しいよね
本当に勿体無い
地下を通せばいい。
土浦市の活性化策として有効だよ。
>331さん
330は次世代型のバイオ式生ゴミ処理機の話です。
家庭から１日に出る生ゴミの量(約700ｇ)を約24時間で分解し、「水」と「CO2」に
変える装置です。
10万円以下で買えるので、ディスポーザは不要じゃないかと思ったもので。
将来はもっと安くなるでしょうから。
TXが土浦まで伸長の可能性は未知だけれど、始発駅が座れない途中駅になるとなると、つくばセンター絶対資産価値信者はショックでしょう。
どう考えてもエンブレムの広告はヘンだよね。購買層をなめているというかなんと言うか・・・
下記のウエブサイトは住友不動産の最近の広告、一流企業と中小企業の差といってしまえばそれまでだけど。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
>>343
自己レスです。
ディスポーザは標準装備でした。失礼しました。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/equipment03.html
でも東陽町だと、さすがに一番広くて85平米ってことか。
たぶん同じ値段で茨城なら100平米越買えるよね。
第二期のスケジュールははもう決まっているのでしょうか。
みずほ銀行は、Softbankのロボットをロビー案内にするそうです。身近ですね。
>>342
では住友不動産は大京と組むと、劣化するということですか？
竣工後4ヶ月、まだ完売できない。「堂々完成」をどう評価しますか？
センスいいですか？
免震、ディスポーザ、スロップシンクなし・・・。
http://www.seasons-ga.com/index.html
この物件が「究極」と謳ったところから、話がずれていったのでしょう。
早く旗を降ろして、「ファミリーマンションです」と説明すればいいのでは？
galはギャルのことではありません。ガルです。
地震の強度を示す指標の一種。
1995年阪神・淡路大震災は818gal、東日本大震災は2933gal
長周期地震動は耐震・免震ともに大きく揺れます。
大きな被害は周期1～2秒のキラーパルスによります。
２つの大きな地震の被害から明らかになりました。
積層ゴムアイソレーター：鋼板とゴムを重ね合わせた装置。
縦の安定性を保ちつつ横の動きを緩徐にできる。
ダンパー：積層ゴムアイソレーターでは吸収できない
地震エネルギーを吸収する装置。
免震クリアランス：横方向の揺れに対する逃げ幅。
>>３５４さん、
「ウエリボ」は、マンションの紹介や説明、ご挨拶が出来るそうです。
歩いたり、ボールを蹴ったり出来るそうです。
この物件は、「究極」を説明できますか？
できるのなら、広告に掲げる意味はありますね^^
イメージキャラ 立候補！
>>357
「究極」にそんなに目くじらを立てなさんな！ 「究極」、販売会社の個人的感想です、とでも小文字で書いておけば良かったかな？ そんなに高級マンションを期待してないよ。ただ、つくばに長く住み、つくぱを愛する者にとって、魅力的な物件だし、確かに駅からは究極に近いと言えます。
ロボットのお話 --- 銀行でロボット（人工知能）を活用する動きが活発化しているそうです。三井住友銀行は、年内にも、米IBMが開発した人工知能「ワトソン」をコールセンター部門に本格的に導入予定, みずほ銀行や三菱東京UFJ銀行もワトソンの導入を進めており、近い将来、3メガバンクすべてが人工知能によるサービスを開始とのことです。
>>360
このスレで、ロボットはどうでも良いのでは？
それより359さんの言う通り、つくば駅周辺ではこれ以上の高層マンションは出来ない
と言う事実を皆さん知った方がが良いかと。
以下は参考までに。
数年前まで分譲マンションに暮らしていました。そこはディスポーザーがついていて、大変便利でした。
夫の転勤で売却し、現在はディスポーザーなしの家に暮らしています。
今の家に引っ越した当初は、夫に冗談混じりで、『ディスポーザーが無いからゴミが増えるし、生ゴミくさいのを出さないようにするのが大変や』と愚痴っていましたが、慣れてしまえば、ディスポーザー無しでもどうってこともなくなりました。
ikunamiさんは現在ご検討されている物件が二件あるとのことですが、マンションの比較基準はもっと大切なことがあるかと思います。
立地条件、周辺の環境は言うに及ばず、最近は災害に強いか(免震構造や、制振構造)が重要ですし、マンションを購入する動機として、それを終の住処とするのか、はたまたいずれ売却もお考えかで資産価値としてどうかもきちんとおさえるべきかと思います。
家の中のことはいざとなれば改装すればすみますが、建物全体の構造・躯体や環境は後からではどうにもなりません。
大きな買い物です。ディスポーザーなどという小さなものに囚われるずに、慎重にご検討されることをおすすめします。
>>362
ご賛同ありがとうございます。
私は天井が30cmが高いのと免震が決め手となって、駅まで徒歩10分以内からの引越しです。
あと高さも倍になって、街に賑わいと富士山が一緒に見えることですね。
祭りつくばが楽しみですね。
でもさ、100万円高くなってもいいから、デベさんには、もうちょい頑張ってほしかったと思いませんか？
>>365
思います！ちょっとくらい高くなっていいから、基本的ないいものが揃えてあるマンションだったら、駅近だし免震だし買ったのに、現状はちょっと残念というつくば「プチ贅沢」層は確実にいると思います。
>まさに、プチ贅沢層向けの物件かと思っていた。そういう立地でしょう。
後からできる物件とくらべられ足りないのが嫌なんだ。だから、せめて後付けできないものは付けて欲しかった。
究極の意味は２年後わかるよ～。物価はもっともっと上がって新規でマンションは作られずに値段も上がってくよ～
これが今の国策だよ～でも安心。給料も今より上がるからね～
フーさんも、デュオヒルズつくば吾妻の時からすれば進化させているのでしょう。
以下のスレを読めばわかります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/210460/res/1-2000/
にしても、ここのスレの延びは凄いですね。
上記は2年近くたっても530止まり。ここは6ヶ月でその3倍近く。
契約者用に限っては、1年半で9カキコに対して、3週間で6カキコ。
良きにつけ、悪しきにつけ、注目度が高いのは間違いないでしょう。
次期型の生ごみ処理システムの転換期に、ディスポーザの有無で盛り上がっているのは、
所謂ご時勢ですね。
生ゴミは小バエが集まることが問題のようですね。高層階なら関係ないのでしょうが。
現状のシンク直結の生ごみ処理システムには何らかの欠点があります。
流すモノに制限があるのが面倒臭いです。
いずれにしても、30万以下の予算で、バイオ式（水と炭酸ガスに分解）や
堆肥作成式の生ごみ処理システムをシンクに直結させることができます。
これらだって、相当ディスポーザより（環境面で）優秀ですもの。
現在最も有力なのは、独立してごみ箱のように置ける生ゴミの乾燥、圧縮機
（重量・容積を1/10～1/20にし、殺菌も行う）です。
骨、貝殻もOKで、2万円台で売られています。メンテナンスフリーで、2週～1ヶ月に1度
産生物を捨てる方式です。
バイオ式や堆肥作成式はメンテが面倒のため劣勢のようです。
街中では堆肥の生成は不要で、水と炭酸ガスになるのが望ましい。
メンテナンスフリーのバイオ式が出れば文句なしでしょうが。
いずれにせよ、お湯も流せないディスポーザの有無について論じるのは下らない
ので止めにしませんか？
もう少し、別の論点からの話題・情報が欲しいです。
昨年の出生数は100万人だよ。1000万人単位で日本の人口が減る試算のなかでマンション価格が上昇するのは、オリンピック関連の建設が終わるまで。特に、東京に隣接の関東の人不足が深刻で極端にコストが上がっている。オリンピックが終われば、この物件が割高だったことにきづくよ。
人口減でマンションの価格が下るってのは単純すぎるよ～。
人工が減るから野菜や肉の値段が下がる？お米が安くなる？
洋服が安くなる？もしそうだったらイイ世の中ね～^^今のうちに貯金だね～
あとあの運動会は実は全体からみるとあまり関係ないよ～
ただ不便なマンションは上がらないけどね～。
まぁ不安な人は待ってみても良いんじゃないかな～恐らく今の値段よりは相当上がるよ～
次の物件こそは頑張れフージャーズ！
確かに日本の人口は減っているし、人手不足も明らかだけど、つくば市の人口が減り始めるのはまだまだ先の話。
2020年まで待ったところで、値下がりするかどうかは危うい。
子どもがいる30～40代が待つという選択をすることは、ちょっとギャンブルだと思うけどね。
最悪、子どもがいる間は賃貸でもいいと腹をくくる必要があるのでは？
あるいは転校しないで済むエリアに住んでいるなら、希望の物件が出るまで待ち続けるのもアリだけど、一生出ないかもしれない。
>>374
僕は買わないよ～注目してる数少ないマンションだからちゃんとチェックはしてるよ～
多くの人がまた不動産は下がると思うのは無理もないよね～もう２０年も下がってるからね～
でももうそんな時代は終わりだよ～欧米の不動産見てごらん～不動産が下がる＝通貨価値が上がるなんておかしな状態だよ～
何度も言うけどこれは悪いことじゃないからね～ただお金が薄まるだけ～
上がるという人が出てくると、下がるって人が出てくる流れもう飽きたｗ
時は金なり。低金利の恩恵を受けて、住宅ローンの控除もされて、ほぼ元本だけ返していくってのは賃貸より断然良いとおもうんですねぇ。しかも価値が下がりにくい好立地物件を飼っておくのは尚更で。
>>378
確かに。南西を毛嫌いする人がいるが、南東は霞ヶ浦、牛久大仏他、退屈な関東平野を望むのみ。南東はモデルルームCで、南西はモデルルームHで確認できる。まぁ、景色に興味のない人には関係ないでしょうが。
但し、ゲンを担ぐ人なら南東・南西の選択はご自分方の本命卦で調べて選んだ方が良い。
1階は庭付き、天井高い（20cm+）でやや割高、2～17階は1階あたり50～100万円の差。
18階以上（1階より天井高く30cm+）は1階あたり150～200万円の差。
これに納得して買う人と、そうでない人がいるということでしょう。
15階建でも高さは45m。前に15階建のマンションがあるとすると16階から17階以上の階でないと眺望はないということ。つくばセンターは高さ60m20階建までの建物が建つ可能性がある。15階建なら周辺に沢山ある。眺望にこだわる必要はない。陽当たりが重要だと思うけど。
>>379さん、眺望は上3階位しか期待できないですよ。ぐるっと周りの建物を見渡し高さを考えて下さい。東南方向にはレーベンざツクバがあります。
標高差のないつくばセンターには眺望は検討材料にはならない階が多いです。
>>381-382
379です。
残念ながら、お二方ともつくば中心部に住んだことの無い方のようで。
もしくは、何も見えないところに住んでるか、住んだことがないようですね。
数学はできるようだが、実際を知らない。
つくば中心部だが、10階以下で眺望にこだわって住んでますよ。
エンブレムも西武を超える高さになると、眺望は大きいです。
>>383
エンブレムのどこからでも「祭りつくば」が見れるのは確実。
土浦市の全盛時代に小網屋より高いところに住むようなもの。
LALAガーデンを超える高さなら、富士山も夢じゃないね。
だって、人気のつくばセンターなら、これから、まだまだ建つでしょう。
某銀行筋によれば、今後20階以上の高層はないと断言。
>>387さん、384です。
自分は10階以下ですが、比較的高層階なので、
何階より上とは断言できません。
エスペリアは富士山の下にメゾンヴェール（11階建て）が見えるそうですよ。
下妻市からは戸建てで富士山が見えますが、ここはつくばですから。
この物件はセンターでは一番高い建物ですが、価格差を見た時に思ったのですが、自走式駐車場の上に出る階で中低層階が一番いいように思います。中層階がこの物件の基準でそれより上は価格が高くなり、それより下は価格が下がる。この立地を手に入れるには、5階〜8階位でいいように思います。公園の緑を感じるくらいの高さ。免震でもエレベーターは止まりますので歩いて避難できる階も想定したいですね。
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
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2900万円台～5200万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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63.8m2～80.4m2 |
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総戸数 138戸 |
