デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

>3,12さん、
5ですが・・

>リビングと、ベランダに面した隣の洋室は、間の壁が折り畳めるようになっていまして、畳むと、思いきった広さになります。広々で、こういう使い方がいいと思います。

他のマンションも、今ほとんどそういう仕様ですよ。（特には長谷工の物件は）
他のことも含めて、設備面は決していいとは思いません。
購入対象かは別として、他のマンションも見学なさった方が後で後悔しないと思いますよ。

>>不動産がインフレで値上がりする時代こそとっくに終わってる

アベノミクス、黒田総裁からインフレ政策に切り替わっていますので、２年で終わったという事ですかね？
20年のデフレ時代がまたやってくるんでしょうかね？

確かに足元の消費者物価指数は落ちてますけど、これも原油安の影響でBOJによる金融緩和が継続されれば確実に不動産価格は上昇します。これは欧米各国を見ても絶対と言えます。

どこのマンションを買おうが、今後は資材の高騰、消費税増税で値段は上がる方向に進むよ。それが投資に結びつくほどのものではないけどね。

3さんは申し込んだのかな。

>>27さま
3です。

リビングと隣室の間の壁の折り畳みが一般的ということ、最近の傾向に疎くてすみません。
今回、拝見した部屋あるいはこの南棟全体の部屋の形が、縦長と私には感じられました。なので、リビングのスパンを広くしたい方は、どうしても壁を畳む必要がある。この部屋タイプを拝見して、畳む使い方がいいのではと、思った次第です。部屋はひとつなくなりますが。
この話題に関連して思い出しました！
デベが対応可能な範囲での部屋の改変、たとえば上記の折り畳み壁を取り払うとか、洋室を和室に変更するとか、期限があって、下層階は早くて6月末までらしいです。順次、上層階に改変の期限が登ってゆくとのことでした。
あ、ひとつ訂正です。私がモデルルームで見たのはC2ではなくC1でした。すみません。

27さんは設備面はいいと思わなかったということでしたが、ご覧になって、具体的にどんなところがいいと思わなかったですか？
わたしがC1タイプの部屋で設備面というか配置でいいと思わなかったところは、洗面室の出入り口の位置です。リビングに面しているから、お客さんが来ているときに、ガラガラ開けるわけにもいかない。ましてやシャワーとか。
あと、食器棚を置くなどのスペースがちょっと足りないかな。とはいえ、シンク回りの引き出しは十分あるように私には感じられました。玄関ドアに子供用含めて、覗き穴が２つあります。使うかなあ？私の中で賛否両論。

30さま
購入申し込みについてはノーコメントでお願いします。

多くの物件MRを見学している人は相対評価（他と比べてどうか）となるからね。
初めてモデルルームというものを見た人とは感想が異なるのは当然。

ここはつくば駅4分が全て。
「究極」で売るつもりで免震を採用したものの、資材費や人件費の高騰等で「売れる価格」にするためには仕様を落とさざるを得なかったのだろう。ほんとはもっといい仕様で出したかったんだろうけどね。
買う買わないは個人の価値観しだい。

設備は変えられるものが多いけど、立地は変えられないからね。立地は重要！

冷静になって考えるとここは団地みたいですよね。
つくばに建ってるマンションはどれもこれも同じに見えてしまう。
価格差を感じれない。
まず内廊下じゃないなんてちょっとありえない。
玄関側の窓を開けて音楽聴けますか？
高層階買って景色楽しめるのか？
間取りも単純過ぎる。
和室使うかな？

余計な施設も管理費が上がるだけで（清掃が大変）、
マンション外の住民が入ってきたり、
せっかくマンションを購入したのに親同士の付き合いとかメンドくさそうだし、
トレーニングする人があの程度の規模のマシンで納得いくのか。


つくば自体も道路が広いのは結構だけど、人工的過ぎて・・・
もうちょっとセンスの良い街造りをして欲しかった。
徒歩何分と言っても、
お台場や今のままのつくばみたいな場所は実際より長く感じる。
表参道なんて歩いてると気付けば何十分も歩いてたなんて事もザラで。

ここの半分以下の規模で、
高級仕様のマンションで静かに暮らしたい層いっぱい居ると思うのだけどな。

>>34
遊歩道は一見の価値がありますよ。車に会わずに緑で囲まれた遊歩道を、これだけの距離歩けるところは他には無いでしょう。舗装が悪いところもありますがね。早く治してほしい。

高い取得価格に見合う賃貸収入は期待できないかな。それに仕事でつくばに住む人用でしょうから、こんなに駅近である必要もない。

>>38
東京外勤に限らず、出張も多いので駅近は魅力ですね〜羽田、成田行きのバスも利用価値高し。新幹線で東京駅についてそのまますぐバスで帰れるのもとても良い。

>>39
その通りだと思います。
時間に余裕があるときバスはとても便利ですね。

月20万円の家賃収入でも割があわないと思います。
年間の収入が240万円。そこから修繕積立金プラス管理費30万円を引くと手元に210万円。210万円÷5,000万円 当初の運用利回り4.2%
但し、建物は減価していく。20年で半分にはなるでしょう。修繕積立金は年々上がるから負担は増える。取得価格が高過ぎるので、とてもリスクの高い通しだと思います。

会社も補助の上限あるでしょう。私の会社の補助は6万円迄です。
個人で負担できる限度はどれくらいでしょうか？

>>34,>>36,>>37,>>41
日曜日に申込み締切だから競合しないよう下げに必死すぎるだろ。立地が良いので人気あるのわかってるのに必死で批判コメって笑える。日曜日を過ぎたら今度は物件価値上げようと肯定コメント連発ですか？

倍率下げのためのネガは理解できるが、理解できないのは42みたいな無意味なポジコメ。
購入希望者なわけないし、どういう人なんだろうね。
必死で「人気がある」とアピールする必要がある立場の人といえば。。。

例えばブリリアタワー池袋（平均坪350万)は1期で90%近い285戸を販売、即日完売し、7週間で全戸完売したそうだ。
人気があるとはそういうのを言う。
1期販売が70戸(わずか20%)というのは都内だと「かなり苦戦が予想される」レベル。
郊外だから仕方ないけどね。

３か月近くも前フリしておいて７０戸に焦る気持ちもわかります。
竣工までかなりありますから、デベさんの丁寧で実直な情報提供を期待します。

最近、表参道やら池袋やら都内と比べる方多いですね。
43さんも書かれてますがここは郊外ですよ。東京でもなければ神奈川埼玉千葉でもない茨城県です。東京と比べられてもねえ。比較対象間違ってないか？

この価格帯なのにフル装備じゃないことに、戸惑いを感じているのではないでしょうか？
高額物件求める人は「見栄」の部分を持っていると思うんだ。本当は駅近じゃなくてもいいのに、一番だろうと思う物件を求める「見栄」を満たしていないから、思ったより進んでいない。価格も販売前に上げるし、同じ間取りでも階による価格差も大きい。デベの都合と私欲を感じざる得ない。

>>45
43だけど、地域差はわかってるからそうコメントしている。
ただ、盛んに「人気がある」と騒ぐ人がいるのはどうにも違和感があってね。
つくばではこれで大人気なの？

一般的に興味のある人はきちんと情報収集して早く動くので、第1期は要望書が短期間で比較的多く集まり、その後は要望書の集積率は指数関数的に減少する。要望書数＝○期販売戸数　なので、期を重ねるほど販売戸数は減っていく（あるいは集積期間が長くなる）のが普通。

No,47さんと同意見。
この茨城県で、この設備仕様等で、この価格帯。
結局、今バブルなつくばという地名によりかかって、駅近・免震だけで、高く売ろうとしている。
飛びつく人、まあ、お金の使い方は自由ですから、ご勝手にどうぞ、ですが。

ブリリアタワー池袋は売り出しは坪350でしょ？今500超えてるよ。
区役所と一体化したここ数年にないNO1マンションとも言えるね。
そんなんとつくばを比べても無意味。ここ坪170だからｗ

このくらいで高いって人はもう新築のマンションやめたほうがいいんじゃないかな？
別にそれが悪いことじゃないと思うし。
築20年位のリノベーションが坪130-140くらいで近くで売ってたよね。それでいいんじゃない？

そうだね。そういう選択はあると思う。
結局ここにいる人は、もう少し何とかならなかったのか？と残念がっている組の人ですよね。
私自身所得は低くないと思います。今回の賞与の所得税額は25万円でした。半分ぐらいは手元資金で準備できる。
でも、迷いますね。決め手不足、物足りなくて妥協できない。もっと何とかなっただろうと思う。

竣工後、半年で完売する計画だったのに、予想以上の反響で困っているそうです。
明らかな価格設定ミスですね。

大本営発表ウケる。

しかしながら、もったいない立地ではありますね。

所得の自慢は他でしてくれ。

物件申し込む前に、銀行でどれくらいまで借入できるか？返済額はどれくらいになるか？くらいは聞いておいたほうがいいですよ。
抽選当たったけど、資金繰りつかずで解約するなんてやめてほしいから。

自分の資力を過信しないでね。

ただ眺めているだけの無責任な者ですが、今日、申し込み締め切りだったのですか？
今だに設備仕様とかＨＰでちゃんとオープンになってないんですね。
今まで、こんなの記憶にない。ひどい会社だと、客観的に思いますけどね。
冷静にものを見て購入しようとしているんですかね。申し込んだ方。
このネットの時代に、誠意が感じらないデぺだな、と思うけどな。

デぺw

珍しいよね。
でも、まだ300戸近く残ってるんでしょ？
まだまだ新規の客に来てもらわないといけないから、当分はHPに載せないつもりかもね。
しかしHPに載せられないって、どんな「設備仕様」なんやねん。。。

入居がまだ1年10ヶ月も先のつくばでこの状況っていい加減ネガレスも苦しいかと

>竣工後、半年で完売する計画だった

あまりの弱気にびっくり。
竣工前完売が当たり前で、竣工後売れ残りがあるマンションは「不人気物件」以外の何者でもない。
入居後は管理費等の支払いが生じる（売れてない部屋はデベ負担）ので、スミフのように体力があって高値でじっくり売れるデベ以外は竣工前完売を目指すのが当然。
フージャースがそんなに体力あるとは思えないが。

>>64
フージャースは、既にその体力があるのですよ。今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

それでも、価格設定ミスったり恐ろしく人気の物件は竣工前1年で完売したりもしてますが。

ここは明らかな完売設定ミスなので竣工前に早期完売でしょう。

フージャースはプチスミフってことか。
それって、購入者は割高で買わされてるってことなんだけどね。
だって竣工後売れ残り部屋の管理費の原資は客から取ってるカネなんだから。

>65さん、疎いので教えてください。

>今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

って、なぜですか？
デベにとって、どんなメリットがあるのですか？

＞62

ここからの眺望に何を求めるか？　によるでしょう。
年に2日しかない、まつりつくばの眺めは南東・南西も互角。

公園とベニマル、その周りのマンション群、はるか遠くの牛久大仏が良いと思えば南東。

複数箇所で同時に打ち上げられる花火（夏限定）、天城山系～富士山～日光連山（秋・冬・春限定）、日の入りが良いと思うなら、南西になります。

エンブレム公式ページの富士山は小さすぎ、H type のは大きすぎで、肉眼ではその中間程度に見えます。

南西6階以上なら、冬には富士山が見えるでしょう。南東は角のＨ以外は厳しいでしょう。

但し、来年にグランド東雲の向かいの公務員宿舎が払い下げのため、そこに高層マンションが建つようだと、南西でも中央公園よりは富士山が見えなくなるでしょう。

個人的には富士山viewがいいです。

つくば駅近くで富士山が良く見えるマンションは、レーベン系の一部、
西部の隣のOSI（角部屋）、ダイアパレス、エスペリア、ミオカス、メゾンヴェールなどです。

眺望など、どうでも良いという方にも南西はお勧めです。
エレベーターは2基ずつ4基ですが、南東は220戸で2基、南西は132戸で2基です。

南西向きの場合、太陽光は、夏場は高度が高く、マンションの設計上リビング奥まで到達せず、冬は西日が差し込みやすく、エアコンに負担はあまりかからないと実感しています。

>>67
竣工後半年程度で完売できるくらいの高い価格設定であれば、竣工後半年間の管理費を払っても十分儲けが出るねってスタイルでしょう。それが、すぐ完売しそうなので、もっと値段吊り上げておけば儲けられたのにチクショーってことですね。

つまり購入者にとっては何のメリットもない。
ただ、すぐ完売するとも思えないペースではある。
デベとしては、「もっと高値で販売できたのに値付けが安すぎた」という情報を流すことで勘違いして飛びつく購入者を期待して販売促進を図っているつもりかもしれないね。

購入した方、おめでとうございます。
かっこいいCMですね！

＞南東は220戸で2基

これほんとか？
20階建てで110戸/1基って、相当やばいよ。。。

5月・中古マンション売り価格　首都圏上昇続く　東京カンテイ調べ
http://www.asahi.com/and_M/living/jutaku-s/CJSN2015062205.html

東京以外の首都圏でもどんどんマンション価格が上がっていきますね。
建築費や人件費の高騰で供給が絞られているからとのこと。
あと2年でどれだけ上がるんでしょうかね？

半年で完売の計画とか、値上げするとか、情報源は、接触したデベさんの担当者でしょうね。
その場限りの行き当たりばったりって感じですね。
通して読んで気になるのが、価格に対する執着。十分価格帯は高いと思うけど、本当に価格を上げたいと思っているのなら、そんなに無理して売っているの？と心配になる。
Leben the Tsukuba より狭い土地に高層建物に詰め込んでいる。設備で勝る Leben the Tsukubaよりなぜ高くなるの？

半年で完売の計画ってのは新聞に出てましたね。

私は現在は検討中で何の得も無いので中立の立場ですが、
説明を聞いた感じでは第一期2次もかなり好調そうな印象ではありました。
（もちろん売る側からの情報なので鵜呑みにはせきませんけど）

まぁ、半年後を楽しみにします。
Leben the Tsukuba を見送り、買い損ねたことを悔やんでもいます。

>74
出た～！　ネガティブ・キャンペーン！どこのデベさんですか？
それとも、あなたはつくば市の耐震高層マンションで東日本大震災を経験したのですか？
高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

元からのつくば市内マンション住民にとって、免震は大きな買い替え理由になると思います。

>>77さん、そんなに大きなリアクションいらないと思います。ネガでも無いですし。
どのワードに反応したの、情報源はデベ担当者？

よく言われるのは、「デベさん」と名指しする人が「デベさんらしい」

>>78さん、77です。
購入者にとっては充分ネガですよ～

レーベン対比ここまで価格差があるのか疑問ですね。
アベノミクスで、不動産市場全体が上がっているということなのでしょうか？
レーベンは含み益？
そんなこともないと思いのですが、、、

＞高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！
つくばってそんなに揺れたんだ。地盤悪いんだね。

つくばで分譲しているマンションは価格帯が分かれているので、購入者の競合は少ないと思っています。
不動産業者の休みの火曜日、水曜日はとても静か、ストレスの溜まる土日を越えた暇な月曜日は荒れる。
なんとなくですが、TX沿線で分譲している業者担当者の嫌がらせにあっているように思います。

それは言えますねぇ。まだ引き渡しまで２年もあるのにこの好況な販売状況じゃ
ネガレスも正直苦しいと思いますが

第一期2次は先着順だそうで、価格が出てますね。
間取りの右上に。

荒れてる？

1期で70戸しか出せなかった現実なのに、盛んに「好調」だの「すぐ完売」だの騒いでる変なポジがいるからからかわれてるんだろ。

>>67
メリットも何もないですよ。
最近、フージャースのマンションの売れ行きは、そんなものって事です。
竣工後、半年以上売れ残っている物件もあります。

ただ、昔は会社の体力がなかったので安く投げても竣工前完売しないと資金の回転が追いつかなかったのですが、いまは会社に体力があるので、売れ残りも値引きして安売処分する必要がないだけです。

ただ、それだけの事です。

ここの物件は、会社の弱気予想に反して良く売れすぎてしまっているのです。

>>77
>高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

これはほんとなの？
本当だとしたら、震災後は高層マンションは免震が必須という感じになりそうだけど。。。
耐震ラッチとかなかったのかな。
仙台ではそうだったみたい（被害の実態はよく知らないけど）で、ここの仙台スレッドでも震災後は「免震必須」と言ってる人が多かった。
うろおぼえだけど、「フージャースの高層マンションだけ免震じゃない、ありえない」とか批判されてたような。。。
その反省でここは免震になったんだろうか。

77です。
ガラス食器ほぼ全滅は控え目に書いたつもりでした。
９階で経験しました。
地震対応ストッパー付食器棚は機能したものの、中で破損したり扉を開ける時にどうしても助からない位置になってしまったのです。

冷蔵庫、液晶ＴＶも壊れ、空調の配管が飛び出した部屋もありました。

地震保険は、破損物品には適応されず、部屋に３０万円が支払われました。マンションでは最高額だとか。

>>89
ありがとう。
お話を聞くと、つくばでは免震必須ですね。
ここか、中古のパークハウスかな。。。

というか、他のエリアにすればいいんだな。
自分は震災当時、東北被災県のマンション８階に住んでたけど、被害は皆無だった。
震源から遠いつくばがそんなだとは知らなかった。
妻の実家があるのでこのあたりでマンション購入を考えたけど、やっぱり都内か出身地の埼玉にするかな。

免震も耐震もその時の地震の質、揺れ方でまったく違ってくるから一概にこうとは言えないよ。
ただあれだけの東北の地震でもマンションは倒壊０でしたので地震で命を守るって意味ではマンションはいい選択だと思います。

一度に捌ける契約数が70戸だったということでしょうか。
あとはバラけるから何とかなるのでは？
もし売れているのであれば、つくばセーターにとって喜ばしいこと。

つくばセーターじゃなくて、つくばセンターでした。
新しい物件の販売動向は、エリアの資産価値に影響する。
頑張って売ってほしい。

徒歩5分の駅近で大型って中古でもほとんど値段崩れないからね。

>>82さんのTX沿線業者担当者の嫌がらせレス説。流山などの物件と価格帯で競合するかな。ただ、つくばのほうが広いし、環境もいいから、比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

＞比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

なるほどね。
そうすると、その業者は流山とかに誘導しないといけないね。
例えばどのコメントがそれに該当するのかな。

>>97さん、そんな必要ないんですよ。評判を落とし、注目から剥がすことが目的だから。あとは、自分の物件に書くと荒れるから。

レーベンザつくばも売れ残るだの高いだの言われてましたがしっかり完売してましたね。
マンションの掲示板てこんな感じなんですね。

>>98
そうかな？
普通は「このエリア」で探す人が多いので、ここから流れるとすると竹園とかでしょ。
価格帯で決める人なんてあまりいないよ。買える上限価格の物件を買うわけじゃないし、広さで調節すればいいだけ。

つくばは流入人口が多いんでしょ。
だからここはＴＸ沿線に大々的に広告を張ったのでしょう。
ＴＸ沿線のマンション販売業者は煩かったと思うよ。

価格帯が違うことは、購入層が違ってくるということです。
エンブレムとデュオTXみらいヒルズで競合しますか？

ローンで買う人が大半なので、価格帯は重要なファクターですよね。
そりゃ、資金面で豊かな人は、すべての物件から選べるでしょう。でも全額現金なんて人は一角だと思います。

流山市だけで7物件分譲販売されています。大手さんから中堅、中小業者。ＴＸ沿線は競合が多いです。
価格帯もまちまちですが、ちょっと狭い住戸が多いですね。戸建で育った人は狭いと感じるでしょうね。
価格は思ったより高い。つくばには広い物件がある。街もきれい。魅力的に感じると思います。

流山の物件ってどういうのがあるのかちょっと見てみたけど、販売会社でいうと
三井：ここと地所の営業さんはこういうところに書き込まない印象あり
住友（ウェリス、ルフォンの代理）：ここの営業は書き込む可能性あるかも
あとはレーベンとか？レーベンとかデュオはよく知らんが、書き込んでそうな印象はあるな。

-部屋番-----床面積(平米)----坪単価 / 価格(万円)
H_2011-------100.4---------230.4 / 6998
H_1911-------100.4---------223.8 / 6798
H_0911-------100.4---------190.2 / 5778
H_0211-------100.4---------179.4 / 5448
B_0801-------95.03---------162.6 / 5248
C1_0902------80.96---------166.5 / 4078
C1_0302------80.96---------160.4 / 3928
E_0407-------80.96---------159.2 / 3898
I_2012--------85.67---------192.9/ 4998
（部屋番は上２桁が階、下２桁が立地。01～11が南東棟、12～18が南西棟）

C1とE、面積が同じなのにEの方が安く、HとIでは15平米も違わないのに、2000万円の価格差があるんですね。
他に気づくところはありませんか？

>>106
>>金に糸目を付けない人が 一番高い住戸を買うって聞いたけど

その通りなんじゃないですか？H Typeは9階と2階しか残ってませんよ。
105は先着順住戸だけの表示ではないのでは？

１－２次先着組です。どんどん売れてますね。

第一期＜110戸＞即日完売御礼とのことです。追加してもまだまだ問い合わせが絶えないとのこと。
年内完売ペースですかね。

>>108
>>１－２次先着組です。

申込予定さん、おめでとうございます。
私は、１－１次組です。お互い良いご近所さんに恵まれますように。

画像は、昨日までの進捗状況です。
免震構造が鉄筋に囲まれました。

この立地で坪160なら割安だな、確かに。
平均175というが、お手頃な価格の部屋もけっこうある。
これはお買い得かもね。

HとC1は完売しました。
BとEは先着順の分は終了し、第二期の販売となります。

>>111
何対比割安なんですか？
根拠を教えていただけますか？

投資対象になりうるのでしょうか？

つくば駅から徒歩16分築23年中古リノベでたしか坪130くらいででてたよね。
新築で駅から近くでこっちの方が全然お得に思うけど。

リノベは中身は綺麗になっても近年の建築資材の進化ってすごいですからね。
あまり注目されてないけど外壁からパイプから何から何まで経年劣化の度合いは今の新築とは全く違います。
防災対策は言うまでもなく。

ここの坪170はちょっと意外でしたね。仰るとおりに多分年内完売でしょう。

年内完売はデベが早期に売る気があればの話です。
最近はどうも不動産自体がじり高で供給自体を絞ってる雰囲気。
ここも2年先なので価格の見直しを入れてる可能性は否定できないかと。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で、事前の予告広告で販売戸数を示してからマンションを販売するルール。
物件概要には販売戸数７０戸としながら、実際は１１０戸売るのは違反？

役所に聞いてみて。
ついでに、デベがこういう掲示板に購入煽り書込をすることがゆるされるのかを消費者庁に聞いてみて。

デベじゃない。こういうスレでは稀に話題になる。
デベはルールは守るから、本当は110戸も売れていないのではないか。とかね。

次は15戸となっています。消極ですね。

スレがpart2になってから、業者の情報提供の場のようになってきました。書き込みが不自然な程繋がって流れていきます。
誰かのブログのような感じですね。

売れているということは、情報のないままでも魅力があるということでしょう。すべての情報が揃った時にも契約者の満足度が維持されるように業者さんは頑張って欲しいです。ローン組めないとの理由ならキャンセルできますから、そういう人が多数出ないことを祈ります。

ポジレスが続けばデベだと騒ぎ、ネガレスが続けばライバル業者の嫌がらせだと騒ぐｗ

契約者が出ればポジレスが出てくる傾向でしょう。
申し込んでもう1/3が即完売ですから嬉しさもありますよね。

自分も120と同じ感想。
どちらにしても根拠なくデベ扱いはちょっと下品だよね。見ていて見苦しい。

>>113
111だけど、それこそ自分は素人で業者じゃないんで明確な根拠はない。自分なりの相場感からかな。
投資用には難しいでしょ。
自分は投資用マンション(賃貸中）も持ってるけど、築10年くらいの都内駅近小さめがおすすめ。
ただ今は買い時じゃないよ、かなり値上がりしてる。

契約前に重要事項説明書を事前に渡されると思います。真実が書いてありますので、業者の説明を鵜呑みにしないで、まるめこまれないようにね。