デュオヒルズつくばエンブレム　Part2

長谷工間取りでしょうに。。。

>>409さん、残りは売れ残るということですね。
出し惜しみなんてするわけないじゃん。
早く売って販売にかかるランニングコストを下げれば儲かる。
次の物件に人が割ける。
好循環になる。

第1期110戸完売！第２期25戸完売！絵にならないよ。

>>411
少なくいっておいて、多く売れた、というのは、絵になる。

2期で50戸は売れるかな。
なんとなくのイメージだけど、

第n期販売戸数＝N1(1/2)^(n-1) (N1：第1期販売戸数）

てな感じが一般的かな。

本日の茨城新聞のトップ記事
「首都圏移住者の半数　県外大学進学し就職」

http://news.goo.ne.jp/article/ibaraki/region/ibaraki-32590348.html

TX鉛線なら充分通学・通勤圏だと思うのですがね。

若いうちは職住近接が基本だろう。
進学大学が県外(東京メイン)なのはTX沿線でも(というかだからこそ)当然だろう。

エンブレム問題でまたケチがついた東京五輪

http://blogos.com/outline/125412/

引き渡しまではあと2年とありますが消費増税がありますので、契約は2016/9までに完了しなければ8%の適用を受けれませんね。住宅の2%は大きいですもんね。ローン審査等々を考えるともう1年を切ってますし、来年になればさらに駆け込み需要も増え選択肢も減ってくるとなると、今なのかなとも思います。

>>417
土地価格を除く住宅価格に消費税がかかるので、単純に2%上がるわけではない。

もういい加減セコイ話は辞めて、買う・買わないの本筋に戻りませんか？
このスレ伸びてると言っても、以下の都会レベルには全然かなわないわけですので。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/353798/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555104/

ウェリス竹園は、第一次販売で１４０戸契約があったようです。
大々的には発表もしていませんが・・・。

>>420
ソースを教えてください。

駅からの徒歩圏内にこだわらなければあそこも良いかもしれませんね。

そうなんですよ。取得価格で1000万円違っても売るときには1000万円は差がつかない。ここの方が目減り額は大きい。
駅を親、子共々使わないのであれば、ここを選択する必要は無いです。学校も遠いし、子には負担大きいね。

多分、一戸当たりの土地の面積が大きい物件の方が固定資産税評価額は高くなる。ここは、節税になる物件ですね。

>>422
立地、免震の有無、野ざらし駐車場か屋根つきか、天井の高さ（50～150cm）、
設備、ステータス性、ランドマークになりうるか、などを鑑みると、
1000万円差はいい勝負ですね。

最上階（85平米前後）だけで比較してみます。
最上階が14階と20階。ウェリスは13階と14階で130万円の差をつけ、それより
下の階は大差ありません。つまり、これは天井高（245cmと265cmの差）です。
ここはそれより15cm高い280cmなので約100万円。
参考までに天井高を2～14階で比較すると、ウェリス245cmに対してここは250cmです。

高層MSの相場として、１階あたり50～100万円高くなるので、最上階の差で、
少なく見積もって50万円×（20-14）階＝300万円

免震で300万円、立地で300万円。屋根付き駐車場で50万円。
装備貧弱（ディスポーザー、スロップシンクなし）＝-50万円

合計100+300+300+300+50-50＝1000万円。
（立地300万円は低すぎですか？）

あとはステータス性、ランドマーク性をどう評価するかですね。
少なくともマイナス評価にはならないでしょう。

ここの装備は少し貧弱ですが、「武士は食わねど高楊枝」。
フェラーリオーナーでなくてもクルマ好きだったら、野ざらし駐車場はあり得ません。
機械式も嫌ですけどね。

ウェリスは他に例がない程、階による価格差がないので、上層階が狙いやすいのが
メリットですね。
ここは18～20階の場合、１階あたり100～200万円の価格差です。
天上高に差のある、17階以下と18階の差はもっと大きいです。

ウエリスの第一次販売戸数は、物件概要からの推測です。
「予定販売価格（税込） 2,800万円台～4,800万円台※100万円単位、第2期以降販売予定の全住戸（187戸）に対応」と物件概要に書かれていました。差額が第一期契約戸数１４０戸。

ここの物件概要、どんどん小さくなり、目立たない位置になっています。
超消極的。二期は２１戸スタートですね。
完成物件を見てからでも間に合いそうな勢いです。

竹園って、竹園ですよ。駅からそこまで離れるなら戸建ての拘り物件を新築で建てても良いと思ってしまいます。

ウェリス竹園とは値段帯が違う。今は価値が高い物件の方が値崩れしにくい

中古物件を参考にした値下がり予想です。

デュオヒルズつくば竹園　徒歩13分　築年月2007/12
3,380万円　105.32㎡　32.1万円/㎡　4/14階　南西　中住戸

ウエリス竹園　徒歩15分　築年月2016/5
4,648万円　101.18㎡　45.9万円/㎡　4/14階　南西　角住戸

デュオ竹園の中住戸と比較するためウエリスの角住戸プレミア価格（10％）を
割り引くと41.7/万円/㎡（45.9万円/㎡÷1.1）になります。

デュオ32.1万円/㎡÷ウエリス41.7万円/㎡＝約76.9％

したがってウエリス竹園は築後8～9年で20％強は値下がりするのではと思います。
エンブレムは徒歩4分なので築後8～9年で15～20％までの値下がりを想定すればよいのではと思います。

ちなみに上記の中古のデュオヒルズつくば竹園を実際に見に行きました。
ワイドスパン（10ｍくらいあるかも）で収納も多く大変いい間取りでした。
住環境はウエリスよりバルコニーが大通り沿いではない分いいかもしれません。
駐車場は機械式しか空きが無いようでした。
ウエリス検討者の方で中古も視野に入れている方なら一度検討してもいいでしょう。

電車通勤の私はエンブレムに気持ちは傾きます。