安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

メンテを疎かにした機械式駐車場で、築14年で鉄板が錆びて穴があいたパレットをみたことあるが、一度穴があくと、溶接で塞いでもまたそこから錆びてくる。そういうところは３０年は無理だろうなぁ。

↑　悔しさ丸出しだね　連投までして必死の形相ってとこかな　ガンバレよ　笑

機械式駐車場の維持費などの計画は、満車状態では考えていません。
６～７割の間で計画されています。
最初の１０年が満車だとしたら、１１～３０年の２０年間の利用率が半分でも採算は合います。
この基本的なことを知らない管理会社は無いはずです。
管理の基本です。

賃貸マンションの稼働率、ホテルの部屋の稼働率などと考え方は同じ、業態が違いうので割合が違うだけですね。

稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

稼働率？？？　　御題読みなおせや　なに言ってんだか

>>66
機械式駐車場の稼働率はマンション管理の基本ですが、君は知らなんだね。

駐車場の稼働率のことを知らない人がいるから、話はおかしくなるんですね。

>>65
>稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
>基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

駐車場設置率70%（60戸に対して42台分）のマンションで、
駐車場を使用できない者が多くいて困っている（駐車場使用中42戸（満車：稼働率100％）＋駐車場の使用希望（空き待ち）10戸＝52戸・・・全住戸数に対する割合：約87%）という相談の答えが、

「いずれ稼働率は、100％を切ります。」
ですか？

相場より明らかに安ければ稼働率は上がるでしょ
今はどうやって適正化して公平化するか？
が議論なのに、訳の分からない人たちが騒ぎ過ぎ

適正にできたら、そこから始めて稼働率の問題が出てきます。

>>70
>相場より明らかに安ければ稼働率は上がるでしょ

このロジックを教えてください。

当方物件の例
関西都心近くのいわゆる人気地区。築１０年、最寄駅まで５分ほど、戸数50、立体駐車場パズル式20枠。枠によって変わるが賃料平均は1.9万位。対して近隣相場は3万位の感覚。
分譲時は抽選により利用者決定、確か8人ほどがあぶれたと記憶、わたしは6番目で5年ほとで回って来ました。
そんな物件も半年位前から空きが出だして今は恐らく3枠空いてます。
相場より安くても、こんな感じになりました。
駐車場の運営は結構難しいですね。

スレ主です。
皆さん沢山のご意見をありがとうございます。
大変参考になりました。

区分所有法３０条３項を根拠に理事会に公平な駐車場の管理方法の見直しを求めていきたいと思います。

とりあえずは稼働率100％前提で駐車場単独収支がプラスマイナス0になるように駐車場料金を見直し、
稼働率が低下した場合は改めて見直すというような条件付き決議を目指したいです。
パレットの寿命については、とりあえず現時点では30年周期で必要な計画になっているので、いざ修繕が不要になることが確実になった時点で、修繕計画を見直して積立金を減額すればいいかと思います。

また、既得権益化している駐車場の使用権も数年おきに抽選できるように提案していきます。

ちなみに特定されたくないので具体的な金額は控えさせてほしいのですが、駐車場使用料は相場のおよそ半分です。

古いマンションの空きは、高さ制限とかの場合が多いですからね。今後はどうなっていくかです。

７割しか駐車場ないなら稼働率なんて関係ないよ、いつまでも不足は変わらない。
敷地内に駐車スペース確保できないとリセールでも不利だよ、まぁガンバレ。
地方都市は敷地内駐車場１００％以上は当たり前、２台３台持ってる家庭もあるからね。

>>75
根本的なことがわかってないようですね。
駐車場の台数が部屋数の７割と言うのは稼働率ではないです。
稼働率とは、駐車場の台数の内、何台分使われてるかです。
あなたに分り易く教えてあげましょう。
駐車場が１０台で契約者が１０台分なら稼働率は１００％で６台なら稼働率は６０％で、マンションの部屋数とは無関係です。

東京２３区内で駐車場１００％なんて無いでしょうね。
田舎の話じゃないから、黙っててもらっていいですか？

そうすると、そもそもの立地条件を聞かないと、話は進まないですね

>駐車場の台数が部屋数の７割と言うのは稼働率ではないです。
そんなこと解って書いてますが、お宅こそ理解できないのかな？

７割しか駐車場ないなら稼働率なんて関係ないよといってますよ。
稼働率は１００％、スレ主は７割では不足していると言っていますね。
そのため駐車場利用を抽選制にしたいなどの希望をおもちのようです。
都市部でも居住用マンションなら敷地内駐車場が有ると無いでは需要量がダンチだよ。


とりあえず、稼働率とか関係ない議論は要りませんよ。

>>77
２３区？　それどころか新宿でも駐車場１００％越えはザラにありますよ、月４万円以上は仕方ないけどね。
田舎者は想像で物書かないでね。

都心で駐車場100%
いつまでメリットとして認識されるでしょうか。
外部に貸し安い形状ならいいでしょうが。

都心でも駐車場は必要。　駐車場が無いと居住用なら賃貸に出しても不利。
マンション外部で駐車場借りるなら敷地内が便利で安心なのは当たり前。
車が必要な人は現実に多い、公共交通機関利用者ばかりでは無いからね。
超高級マンションでは趣味の車で賑やかですしね。
マンション買う時は車庫も確保してからですよ、後になって騒いでも無駄です。

そこらへんは戦略だと思う。
車持ってない人は最近多いし、立地によるでしょ。

スレ主のとこは、そもそも100%ない上に、値段も安いから、埋まってる、待ちも多い　というのが今のとこ
今だったら、周辺相場と一緒にしても埋まるだろうし、積立金危ないし
てのが今のとこの問題でしょう。

単純に言えば車庫不足で利用していないのに共用部としての修繕等の費用負担が嫌だと言うだけ。
車庫の数が無いのが解っていて購入し、その後因縁つけても無駄な抵抗、タダのゴロツキ。
購入前の重説でもその類の説明は必ずあるし、解っているはず。

スレ主でてこないね。
駐車場ひと月いくらなんだろう。
そとが三万でマンション内が二万くらいかな？

駐車場が分譲したときの先着順だったらしいから、スレ主は売れ残り三割以下の時点で買ったのでしょ？300万円くらい値引きしたのかな？だいたい完売するのに最近は一年以上かかってるのでは？

>>80
＞２３区？　それどころか新宿でも駐車場１００％越えはザラにありますよ、月４万円以上は仕方ないけどね。
田舎者は想像で物書かないでね。

１０年以内の物件では見当たりませんよ？
昭和の時代の物件の話ですか？

４０２とか４０９とかなんで買うのかわからん。そういう売れ残りはすごい値引きとか家具一式、電化製品一式とか付けて売るから駐車場の割り当てがない不利益は調整されているものと思われる。

88はちょっと違うんじゃないかな？
　いくらで買うかは区分所有権には関係ない。
　管理組合が成立すれば、区分所有法３０条（区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。 ）の規制を受ける。
　よって駐車場の公平な利用を求める権利はある。

先着順で七割は駐車場を確保できて
残り三割は空きが出たら、という条件は売買金額に織り込まれたものである

スレ主です

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
いくつか論点になってる点があるようなので、特定され無い程度に書いておきます。

まず、条件ですが、関西の人気地区で都心部まで20分以内、最寄駅まで徒歩5分以内です。
駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。
値引きの話ですが、うちは竣工前に完売してまして、私はかなり後の方でしたが、それでも竣工3カ月前でした。もちろんその時点で駐車場は満車でした。入居時の抽選はありません。

↑あら、都島区ですか？

>91
全国のマンション管理士会が今年五月に再編されましたから、マンション管理士会に相談にいってみたら？
地域ごとに窓口はひとつになりました。

１００％埋まってるなら、
周りの相場より、高くするのが正解。
なぜなら、マンションの駐車場の方が便利だから。

どういう方法で現状変更するかは、地域性、民度も考えないと。

手段は好きにすればいいけど、駐車場は住民全員の資産だから、
利益を最大限に得られる駐車料金を設定するべき。
そうでないと、不公平。

管理会社を変えてしまう方法もあり。
駐車場料金適正化(値上げ)と管理費削減を同時に行う。
現在の管理費と修繕積立金と駐車場料金の合計額が現状より減るなら反対するひとはいませんね。

＞駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。

変な話です。
近隣相場に合わせた駐車場料金設定が普通なのに、近隣相場の半分以下ですね。
現実のマンションでは考えられない話です。

新築当時の近隣の相場が4,000～10,000円なら有り得ます。

なぜ近隣より安くしたか？
想像ですが大阪市内では駅に近いマンションの機械式駐車場の空きが多いのです。
安くしないと埋まらないと考えたかも。
実際、駐車場が安いからクルマを買ったひともいるかもね。駐車場が月4000円で済むならね。
安いから埋まっている、という側面もあるはずですよ。

それにしても安すぎ。
１００％埋まってるなら、周りより高くしても良いくらい。

そのマンション買い遅れたひとの愚痴ですよ、高級賃貸も同じ状態。
裁判所がジャッジしてくれる問題じゃないよ。

そういう問題じゃないよね。
明らかに不公平。
駐車場は住民全員の資産ですので、
利益が最大になるよう管理すべき。

すべては最初の契約条件だよ、初期に契約した人の利益や権利も尊重しないと無理だね。
後だしジャンケンがズルイのは子どもでも知ってるよ。　笑

>>102
あ～　ごめんなさい　貴方の言うことは駐車場が全ての住戸分１００％あるなら通用するよ。笑～～

販売側の勝手って理解して無いのかな？？　なにを持って公平と騒ぐんだろうね？　アタマ悪い？

機械式駐車場だと1台当たりの維持費と更新積立を考えて最低額を設定しているよな。
特に６０戸の７０％だから４２台って言う小規模な機械式駐車場だと割高になる。
維持費だけを考えても１台当たり１万円以上じゃないと合わない１万５千円が妥当な金額だろうな。
平置きなら解るが敷地が狭いから４２台も置けないな。

上げたら空きだらけになるかも。

現在では、自動車離れという社会状況や、マンション居住者の高齢化などを背景に、空き待ちではなく、反対に、駐車場利用者が足りず、空き区画が生ずることが多くなっています。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php

一部の話だよ　高齢者ばかりのマンションなんて論外　そんな古くなるまで住まないよ

↑田舎の方でしょう。

↑　それはおたくでしょ　おじいさん

金持ち高齢者は都市回帰してるような。

>なにを持って公平と騒ぐんだろうね？

何が公平かは明確ですよ。
駐車場は住民全員の資産です。
住民全員が駐車場の経営者ですので、
最も売り上げが上がる価格に設定するのが、当たり前です。
周りの相場に合わせるのが一般的でしょう。

＞機械式駐車場だと1台当たりの維持費と更新積立を考えて最低額を設定しているよな。

それはおかしな考え方です。
同じ機械式でも都心と郊外では駐車料金は異なります。
駐車場はあくまでマンション住人の資産ですので、
その資産に見合った運用益を出せるように、
運用しなくてはいけません。

共有財産なんだわ、全ては最高決定機関の総会決議で決めるんだわ、それが公平ってもんよ。
無駄な抵抗はするな、数の力がすべて。

一部の住民（駐車場利用者）だけが不当に利益を享受してるんだから、裁判すれば良いんじゃないかな。
勝てるでしょ。

やってみれば　結果教えてね　裁判所が決めるなら管理規約も細則も要らないわな　笑

家は近隣相場に合わせて、駐車場代、変更しました。
裁判するまでもない。

裁判所が決めても、規約で徴収するわ
っつか、今のところ被害無いだろ

＞一部の住民（駐車場利用者）だけが不当に利益を享受してるんだから

無知には呆れる　エレベーターに関わる費用　一階の所有者も負担は同じマンションがほとんどだが
共用部専用使用部の意味を理解してから書けよ　無知ちゃん

スレ主がでてこないね。
都島区とか、城東区ではないのか？

>120
程度の問題でしょ。
明らかに不公平が出てるんだから是正するのが
普通の考え。

＞１２０
根本的な考え方がおかしい。
住民の資産である駐車場の収入を増やそうとするのは、
当たり前の話。

売主は事後的に下げるより上げるほうが簡単だと考えたんでしょう。
だから安くしたんですね。
一般に、駐車場収入は修繕積立金会計の収入にするが、
空きがでると修繕積立金の不足が生じるからね。

絵に描いた餅にならないように、との配慮なのですよ。
近隣の相場に合わせれば、当初の修繕積立金は半額になっていたはず。
そうしてはいないところに注目すべきでしょう。

＞明らかに不公平が出てるんだから是正するのが

なにが不公平なのか意味不だわ　全ては契約　スレ主が解ってした契約だ　後で騒ぐな

>>114
機械式駐車場1台当たりの金額は、維持費と機械の更新を考えて最低額を設定し、それと近隣駐車場の金額設定を考え、近隣駐車場が５千円だとしても１万円くらいにしないといけないと言うことでしょう？
運用して利益を上げるものではないですよ。
あなたが言ってるのは個人の資産として賃貸マンションと駐車場を持っている場合の考えですよ。

決めるのはそこの管理組合総会の決議、おまえが何言おうが関係ないよ。

>127
近隣の相場に合わせれば、修繕費が足りないなんてことないでしょ。
近隣はそれこそお金儲けしてるんだから。

スレ主が住んでるところはっきり言わないから空論になる。大阪市内で駅まで徒歩五分だというなら料金は適正です。

近隣に合わせたら近隣と同じように空きだらけになる。

近隣、空だらけなの？

大阪市内のマンション駐車場空きだらけですよ

そもそもクルマいりませんよ。

なら、このスレと矛盾。空待ち10戸らしいから。

ワンルームマンションも空き家が多い。
エレベーターなし四階とかだったら家賃2万円以下。

あ、だからスレ主のところは相場の半額だから、4000円で借りれる上段なら空いたらローンで買いましょ、って感じでは？
浮いた1万円でローン組めるし。

>137
ちょっと言いたいことがわからない。
もう少し、丁寧に説明願います。

マンションデベロッパーはいろいろ建ててるから、空きが出ないような料金にしたのでしょう。空いていても塗装などの保守は必要だし、相場にあわせて三割、四割の空きがでるくらいなら、半値にしてフル稼働にしようと考えたと想像する。
実際、管理会社の担当が言うには、駐車場が半分以上空いてるマンションがあってそこの理事長が機械式駐車場潰そうと調べてみたら
大阪市の条例で戸数の5０パーセント未満にできないから撤去できないっていってたらしいよ。

相場に合わせて3割4割空のほうが、
半額フル稼働より収入多いね。
そもそも周辺に空があるかもよく分からないし。

上段、中段は不人気でなかなかうまらない。だからスレ主のところは破格の4000円。

空きは修繕積立金の欠損に直結するからね。フル稼働でお金が予定どおりに入るほうがよい。

相場の半額で、待ちもあるんだから、駐車料金上げた方が良いでしょう。

大阪は衰退してるから仕方ないわ　過疎へ向かって一直線だからね

スレ主は大阪じゃないでしょ　駐車場不足で空きを待ってる人がいるんだから

上段、中段で４０００円だから、空いたらラッキーと思って待ってるだけだと思う！
府営住宅の付属の駐車場で３０００円くらいなんだけど、それくらいだとほとんど乗らなくてもクルマ持ってる人結構いる。

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、駐車費用が安いからクルマを持つとか次元低過ぎ。

↑スレ主は関西だよ

関西に人気地区で市内中心部から２０分で最寄り駅から徒歩五分となれば都島区か城東区であろう。

都島、城東って人気なのか?

↑大阪市内ではましなほうである。

それと、やはり２ＣＨでも過去記事あり。スレ主のマンションの駐車場が安いのは途中から空きが出て資金不足でもめないようにというデベの配慮である。

【不動産】都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1408501348/

もし、駐車場を月２万円に設定して１０台空きが出てしまった場合、
月２０万円の収入不足（一般には修繕積み立て金会計の収入不足）が生じて、６０戸で割ると月３３３３円補填しないといけない。
当てにしてるとダメージがでかいのである。

ひとりで大連投して意味解りませんが、スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

妄想癖があるようですね、病院行って診てもらいなさい。

↑理解力ないのね。

スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、だから空き待ち。

スレ主です。

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
正直ここまでスレが伸びるとは思っていなかったので驚いています。

当方のマンションは大阪市内ではありませんが、スーモ等の関西の住みたいまちランキングにはまず載っている場所です。
同じマンションの住人に気づかれたくないので、場所に関する情報はこれ以上はご容赦下さい。

自分でも色々調べているのですが、共用部分の費用負担に関してよく例に挙げられる1階住人のエレベーターの維持費負担ですが、あれは1階の住民も好きなだけエレベーター使えるのだから公平という考え方みたいですね（役に立つかどうかは別として）。しかしながら駐車場の場合は特定の使用者に占用許可を与えているため、エレベーターとは少し違うのかと思いました。

マンションの駐車場経営についてですが、利益を出すべきか否かという議論も出ていましたが、『空き待ちがたくさんあるような状況で、赤字を出してまで近隣駐車場の半分の使用料で駐車場を経営する』というのは少なくとも間違いでは無いのでしょうか？
最低限収支トントンの状態で、まだ需要があるなら利益を出すかどうかの議論を、収支トントンだと空きが出るような状況であれば、住民アンケートでもとって赤字が最低になる需給バランスの使用料設定をしていくべきではないのかと思っています。

最後に、賃貸マンションや月極駐車場と比較した先着者の既得権についてですが、これは分譲マンション内における区分所有者間とは状況が違うと思います。賃貸マンションや月極駐車場は全区画がオーナーのものであり、オーナーが貸しているものなので、早い者勝ちで先に契約した人との契約を優先するのは当然でしょう。しかしながら分譲マンションは全員が戸数に応じた区分所有権を持っているため、マンション全員が駐車場契約者に貸しています。そのため、自らの資産を貸している訳ですから、使用者の応分負担にして入居者間の負担を公平にするのは当然かと思います。そうすることで出た駐車場の黒字は管理費会計に周り、全員に還元され、赤字になれば管理費が不足し全員が負担増となる事で区分所有者間の公平が保たれるのではないのでしょうか。
竣工時は駐車場は先着順でしたが、この既得権は当マンションの管理規約や分譲契約の中で保護されている訳ではありませんでした。

仮に値上げが総会で認められなかったとしても、区分所有法で違法となるならば裁判を起こせば勝てるのではないでしょうか。裁判所の命令は強制力があるため、判決が出れば総会で何と言おうが反対はできないかと思います。

違法にするには、被害がいると思うな。
そして、規約が全て。

そして、正解の金額が誰にもわからない
値上げするとしても、価格差をどうするか

是正しようとしても、結構難易度高いですよ

事例がたくさんあるからマンション管理士会に相談したらいいよ。
スレ主のマンションはたぶん豊中市！

＞＞157

不公平な負担を強いられていることは被害ではないのでしょうか？
駐車場を収支トントンにするのに必要な各区画の使用料が目安にならないでしょうか？
それを元に段階的な値上げで経過措置をとるというような方法が落としどころかと思っています。

もちろん難易度は難しいのはわかっていますが、はっきり違法とわかっていれば、訴訟されたら負けるとの理由で多数派が折れることもありえるような気がしてきました。
下に区分所有法の条文を記載しましたが、使用権も定期的に抽選せず一部の人しか使用できないにもかかわらず、駐車場使用料を赤字で経営し、その赤字を使用者全員が負担するというのは、どう見ても同法に違反していますし、法律で定めているため、規約でこれに反することを定めても無効になるかと思います。（第三十条1項の「この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」 との条文から管理組合の規約より法律が優先することがわかります）


建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

どうせ１０年以内に１０軒はでていくから騒がなくても解決しますよ。
引っ越したら、次の人に駐車場の使用権が移転しないことだけ徹底したらいいよ。