流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

すみません・・・タイプミスしてました

×）新食店業界
○）飲食店業界


以前にもレスしましたが・・・飲食店は1年で約35％、2年で約5割
3年で約7割が閉店するそうです

アジア料理、ラーメン、そばうどん、居酒屋はそれより閉店率が高く
すし、フランス料理は調理技術が必要なので競合が少なく、個人経営でも閉店率が低いそうです


おおたかの森の場合は、SC＆フードコート出店の飲食店は
リニューアル等で、やや入れ替えが激しい方ですが
周辺テナントへの出店は、そこまで閉店は多くない気がします

今後は居酒屋も増えそうですし、寿司店も競合店が増えてきていますので
飲食店テナントビル等が、新規に建設されないと
賃料の上昇もあって、閉店や入れ替わりが進むのかもしれません



市HPでもカウントダウン告知が出ていますが
本日発行の広報ながれやま12月11日号に、12月16日（土曜日）11～17時に
森のまち広場（南口駅前広場）にて、「森のマルシェ・ド・ノエル」が開催と出ています

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pa...

今週末は賑やかになりそうです

今日、自治会のヒマ人仲間数名とニコタマ行って付近を歩いたりしてきた。おおたかと何が違うのかと。
駅まで戻ってきて、ただただ思ったのは、路線力が圧倒的に違いすぎること。街の価値がまるで違う。違いすぎる。

>>43652 匿名さん

そんなの自明だろ
渋谷に行ってたくさんの人に驚く田舎者かよ

>>43653 マンコミュファンさん
何をそんなに怒ってるの？　自明のことを書いただけなら、そんなキツい口調じゃなくてもいいんじゃないの。

>>43654 通りがかりさん

ごめんね。そうだよね。

おおたかの森はまだ歴史が浅いからな
これからも一極集中投資で洗練された街になっていってほしいね

>>43652 匿名さん
そこはかとない面白さが漂う文章だな。

>>43656 匿名さん
一極集中は有権者が許さないんだろうな

あっちは再開発できれい。

テレビ埼玉の「美味い！美味すぎる！」ってCMを思い出しました

東急が今の規模になるまでは、渋沢栄一とかが開発に関わったり
「大東急」と言われた小田急・京王・京浜と合併してた時代を経ています
（その頃は相模鉄道・江ノ電・箱根登山鉄道も関連会社でした）

二子玉川も川沿いに料亭が何軒か建っていた時代や、世田谷の水田地帯を
玉川電鉄が1両で走っていたり、川砂利を運ぶ貨物＋電車がメーンだった時代もあって
その後東急に吸収されて、新玉川線が開業したりしています
どの時代からが開発の出発点かのかは、人それぞれだと思います

https://smtrc.jp/town-archives/city/sangenjaya/index.html



おおたかの森はTX開通から18年、区画整理事業前の地区計画変更からだと平成10年なので23年？
東急沿線の開発と肩を並べる街になるとは思いませんが、今後のTX利用者の増加や
おおたかの森駅以外の駅の周辺開発で、路線力？が変わっていく楽しさもあります

世田谷エリアは今後世代交代で、空き家を賃貸に出す物件が大量に出て
程よい賃料で暮らせるエリアが増えるそうなので、都内に憧れる方は
「リノベOKな戸建て賃貸」とかで、世田谷区を選ぶのも有りかも知れませんね


1枚目・・・北口の飲食店ビル　

ルアナ3Fの「沖縄料理　よなばる」さんは
22日オープンの告知が貼られていました


2枚目・・・148カフェの斜向かい

都市軸道路沿いでバーン＆フォレストのある、「おおたかの森北」交差点の角にあった
ナビパークが営業を終了して、整地作業を行っています

マルエツ側は沿道緑地があるので、車両等の出入り口は造れませんが
TX側の隣地と合わせれば、複合施設も建設出来そうな広さなので
地区内の都市軸道路沿いでは、最後の大型開発になるかも知れません
（おそらく地権者さんは別なので、ちょっと難しいかな？）

医療モール希望ですが周りにクリニックが点在しているから厳しいですかね。

流山の田舎でほどよい暮らしもいいんじゃない。

実家が東京で度々行くけど、毎回おおたかの森に帰って来ると本当にホッとする。
道が広い。緑が多い。視界を遮るものが少ないからかな？と個人的に思う。それでいて不便でない。
すごく魅力がある事だと最近思う。

>>43663 匿名さん

都心は道が狭すぎてストレスだよな。一通も多い。
駐車場も無いか高過ぎるし。公園はタバコ吸ってたり酒飲んでる大人が常にいて、安心して子どもを遊ばせられない。

おおたかの森の安心感は半端ない。
都心から来た人にとって。

>>43663 匿名さん
空は狭くなっちゃったから、もう少し調整してほしかったなぁ

>>43660 ☆周辺住民3さん

勿体無いけどアパート立つだろうな

>>43660
空き家は売りに出されるのですよ。

>>43663 匿名さん

都内を居住地に選択する以上、多少の道路事情や緑地（公園）の狭さ少なさは許容し
通勤距離などの良さで、住まわれる方が多いのだと思われます

都内で人気のエリアなら、生活利便度もそこそこ高いでしょうが
近年は共働き＆マイカー無しでの世帯比率が高くなってきているので
駅近が更に求められる時代になってきました

1995～2000年頃は専業主婦世帯と共働き世帯が、世帯数で拮抗していましたが
今現在は共働き世帯（子供有り無しを含め）が、圧倒的多数になっています
世帯あたりの自家用自動車保有率は、H17～18年をピークに下がっています


自分が上で例に上げた世田谷区でも、H30年調査で空き家5万軒で全国1位
そのうち賃貸空き物件や、売却予定の空き屋は約38,000軒で
市場に流通していない「その他空き家」は、約12,000軒だそうです

世田谷区は高度成長期に、水田の宅地化が進み住宅が建ち並びました
その時の入居者は、「一生ここで暮らす」予定で、住み続けてきたけど
子供は別の所に居住地が有り、高齢・介護・死去（相続問題）により
今は空き家になる住宅が、増え続けているのが現状です

23区で一番面積の大きいのも、世田谷区の空き屋数の多い理由ですが
やはり駅から少し離れたエリアは、交通移動利便とスーパーなどの生活利便が下がり
マンションでも賃貸戸建てでも、成約率や値下がり率が下がるそうです

相続で受け継いだ家も、場所によっては資産価値が低いし
取り壊さないと固定資産税高いし、賃貸や売却でも成約しなかったりで
駅から離れた物件は、家賃が低くなって行くそうですよ



自分も皆さんがおっしゃる通り、おおたかの森の静かさや空気の良さ
緑地や水辺と言った自然環境に、歩道の広さ（交通量は増えるかも知れないけど）
スーパーストア選択肢の多さに、市民窓口やSC等の利便性の高さもあって
都内には戻る気も無いし、最近は車も要らないかなぁと思い始めています

ここ数年で食材＆日用品は、徒歩＆自転車で渋滞ストレス無いし
お墓参りとホムセンで大きな買い物した時以外、車を使う機会が減って来て
維持費を考えるとレンタカーか、カーシェアで十分な気がします
（自分に車の所有欲？が無いのも、その要因かも知れませんが）

これ、世田谷区を流山市に置き換えたら、まんま50年後の流山市だよね↓


その時の入居者は、「一生ここで暮らす」予定で、住み続けてきたけど 子供は別の所に居住地が有り、高齢・介護・死去（相続問題）により 今は空き家になる住宅が、増え続けているのが現状です 23区で一番面積の大きいのも、世田谷区の空き屋数の多い理由ですが やはり駅から少し離れたエリアは、交通移動利便とスーパーなどの生活利便が下がり マンションでも賃貸戸建てでも、成約率や値下がり率が下がるそうです 相続で受け継いだ家も、場所によっては資産価値が低いし 取り壊さないと固定資産税高いし、賃貸や売却でも成約しなかったりで 駅から離れた物件は、家賃が低くなって行くそうですよ

>>43669 匿名さん
流山おおたかの森は駅チカだから違うと考える人たちもいるかもしれないけど、結局駅から遠目の住人も商業施設を支えてるから、そこらが弱るとどうなるかわからんね。

流山市全体の話をしてます。
おおたかの森の話ではありません。

☆は世田谷区と流山おおたかの森を比べてますが恥

>>43671 匿名さん
残念ながら派手なスレチです

おおたかの森以外の流山にはあまり興味ないよね
柏や柏の葉には興味あるけど

江戸川台を必死で持ち上げてるツイートたまに見るけど痛々しいね
そこでしか家買えなかっただけだろ

>>43675 匿名さん
江戸川台が開発された時期はおおたかの森はなかった時代です。
そのころ江戸川台はこの方面では高級な住宅地として注目されていました。
金利も今では想像できないくらい高い時代で、支払総額は借りた金額の
倍以上になっています。今おおたかの森が億を超えても買えるのはひとえに
金利が異常に低いからだということを忘れないようにすることが大切です。
今後高金利の時代を迎えれば、今のような高価格を維持することは難しくなるでしょう。
但し、他の地域も安くなるので相対的な優位性は維持できると思います。

>>43673

43668に言わないと。
言えないよね？笑

>>43674
流山市おおたかの森、では？
(/ω・＼)

>>43676
他の地域は下がってももともと安いからたいして影響ないけど、派手に一気に開発されたところは、高金利で変動ベッタリが一斉に逃げ出して価格下がると鼻息荒かった店舗まで逃げ出して一気に衰退した感じ満載で萎える。

流山おおたかの森は、商業施設にとって土地が高い割に、消費者が高単価を出せないから、結構つらそうなんだよな。今は数の力でどうにかしてるけど、江戸川台や流山セントラルパークなどに安めの店舗が来たら厳しくなりそう。

上のレスで間違えました

「成約率や値下がり率が下がるそうです」ではなく
「成約率は下がり値下がり率は上がるそうです」が正しいですね




50年後とか言ってる方が居ますが・・・

流山市も合併前の流山町で「昭和30年代にはいっても2万人に満たなかった」ですし
昭和42年の市制施行時で、人口42,649人
2年後の昭和44年に5万人達成
昭和54年に10万人達成

TX開通前のH11年6月09日で15万人達成ですので、開発規模こそ違いますが
都内と同じく高度成長期を通して、13万人は人口増加しています

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/life/1001780/1001785/1001824/1001...


その過去も経て、空き屋対策も住み替え斡旋も行い
高齢者福祉施設や有料老人ホームも増え、高齢化率も下がりつつある現状で
何故50年後なんでしょうね

もしかして国も調査していない50年後の人口推計や、住宅件数の予想データをお持ちなのか
自宅に未来の世界から来た「ネコ型ロボット」でも居るのでしょうか？
もし未来から来た方なら、TXが中央区地下鉄と繋がってるか教えて欲しいですね

まぁ江戸川台東エリアの様に、大田区の高級住宅街に憧れて
市内の戸建て敷地面積の最低限度を、全て50坪（165㎡）に制限してしまったとしたら
空き家だらけになって大変かも知れませんが・・・

おおたかの森だと西4丁目と南1丁目の、旧住宅街で120㎡
それ以外の旧十太夫（東映団地・小田急団地）や諏訪の森住宅団地も135㎡になっているので
地区内の最低限度は、今の住宅ニーズには合っている様ですし
周辺は特に制限が無い様ですので、住み替えや建て替えは進んでいます

西初石4丁目の第一住宅団地に関しては、最低限度が165㎡の様ですね
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pa...

江戸川台東も2丁目だけは、300㎡（約90坪）を165と135に分割は可能な様ですが
やはり165㎡として残る区画は、ちょっと大きすぎる様で
総数は把握できませんが江戸川台東エリアは、空き屋は多い感じがします


まぁそれでも廃墟化して「森に帰る」ぐらいになっている空き家は
市内でも見かける機会が少ないので、まだ管理はされていて
耐震補強がされていれば、賃貸などに貸し出しは可能なのかも知れません

https://note.bs-tbs.co.jp/n/n1cc050ec184f

https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20230727a.html



「おおたかの森駅前クリニック」と言う名前の診療所が、2024年3月に
アゼリアテラス3Fに開院するそうで、スタッフ募集が出ています


50年後だとTXは株式上場して、大手私鉄が株を大きく所有して
三セクから外れていたりするのでしょうか？
都県や沿線自治体は株を売らずに、配当で潤ってたりするのかな？

>>43680 匿名さん

運動公園地区は地価が上昇中なので、ディスカウントストアーだと
開発初期段階では商圏人口が少なすぎて、新期参入は難しいかと思います
（オーケーは島忠ホームズの救済で、入店することが多いですが）

江戸川台は業務スーパーが、再出店したそうで
店舗面積は小さいですが、駅前でも商売可能な様です

これから出店するスーパーストアは、複合型で余裕のある駐車台数が必要になるので
1～2万㎡にイオン系か7＆I、地方系だとフォルテ（ベルク）とかでしょうか？

流山セントラルパークのマミーマートが生鮮市場TOPになったり、業態転換で戦いに来るかもしれないから、安穏とはしてられないとは思うわ。柏の葉の店舗はすごい勢いだったし。

>>43683
センパのマミマ、あの閑散ぶりを見てると業態変更は十分ありそうだね。
間違いなくクリエイトに相当客取られてる。
西平井にはマミープラスがあるから、やっぱり生鮮市場TOPかね？
生鮮市場TOPだったら、結構広範囲から客引っ張れそうだね。

生鮮食品は大量に運搬したほうが輸送料を抑制できるし、量と質で戦えるだろうな

おまえらおおたかの森の話ししろよ

根拠は？

50年後ならおおたかに限らず日本中ヤバいと思うぞ、高齢化率ナンパーよ、子どもいないだろうし。おおたかだけの話じゃない。

有明でスケートボードのマナーが悪すぎて騒動になってますね。あちこち傷だらけ。未成年で喫煙もしてタバコのポイ捨ても多いとか。

警察や議員に訴えても何もしてくれない。そもそも誘致してたからな。

流山セントラルパークでスケボー場が完成したら同じ問題が起きますよ。

>>43689
おおたかの話をしてるんだよ。
ごまかすな。

公共物の破損・騒音・暴力事件、流行の裏でトラブル大発生！街中にあふれる「スケボー被害」
https://www.jprime.jp/articles/-/24640?display=b


スケボー専用施設は効果なしと書かれてます。

スケボーは五輪選手が大麻で逮捕されたり、警察に中指で挑発したりと、ルールやマナーを守らない文化。

今更スケボー場をなくすのは難しいでしょう。東京みたいな人の集まり方はしないだろうし、ひどい荒れ方はしないんじゃないの。

>>43691 匿名さん
いつもながら悔しいのぅ

>>43694
悔しいのか。
歯を食いしばれ。

>>43692
そういうのが集まってるんだな、おおたかは。

世田谷区の例でもあるとおり、都内でも駅遠とか不便なところには誰も住みたくないし、子どもたちも住みたくないだろう。だから空き家が放置され衰退していく。

人口減少が待ったなしで進むので、不便なところは観光地とか企業誘致でもしない限り、衰退は免れない。

おおたかの森は都内へのアクセスがそこそこよく、柏や柏の葉等のアクセスも良いので、おおたかの森駅周辺の商住のニーズは高いままだろう。

流山市も不便なところは衰退は免れないだろうし、おおたかの森の商業施設の商圏人口に影響は出る可能性はあるが、ＴＸ沿線人口は日本でも最も人口が増加している地域であり、都市軸4車線化、筑波までつながったりすれば商圏は維持されるのではないかと。また東京直結、羽田や有明等に繋がれば、さらにおおたかの森駅周辺の商住ニーズは高まるのではないかと。

わざわざ電車乗って買い物来るかね？

国がR2年の国勢調査から出した全国推計では・・・

65歳以上人口　出生（死亡）中位推計
R2年　　3,603万人　28.6％
2032年　3,704 万人へと増加　33.9％（3人にひとり）
2043年　3,953 万人　約35％(第二次ベビーブーム世代が65歳へ入りピークへ）
2070年　3,367 万人　38.7％

年少人口　出生中位推計
1980年代　2,700万人から
R2年　1,503万人まで減少　 11.9％
2053年には 1,000万人を割り
2070年には 797万人

2026年に　10.9％
2034年に　10.0％
2070年に　9.2％



国が出してる流山市の推計はH30年結果で、2045年までの％が（2050年までのは近く発表）

3区分　2015年　2020年　2025年　2030年　2035年　2040年　2045年
年少　　14.2　　14.6　　14.6　　14.3　　14.1　　14.1　　14.0
生産　　61.6　　60.2　　60.3　　60.4　　59.9　　57.6　　55.9
65歳以上24.2　　25.1　　25.1　　25.3　　26.1　　28.4　　30.1

総人口では2045年の20万65人まで、推計では微増し続けています
年少人口は2040年が28,152人でピーク
生産人口は2035年が119,099人でピーク
65歳以上は2045年の60,287人まで増え続けています


実際の市人口は2023年10月現在で、総人口210,462人
年少　34,504人　16.39％　　
生産　128,731人　61.16％　　
65歳以上　47,227人　22.43％



65歳以上の人口は、近年1,600～1,700人前後で増えていますが
今はこの数字とほぼ同じペースで、転出＆自然数減少（死亡）しています
それもあって65歳人口割合は、H29年の24.0％から毎年減少中
（あと数年は毎年0.1～0.2％ポイントのペースで、率は減少するでしょう）

出生は現在毎年2,000人ペース

センパ地区のR12年事業完了予定によって
生産人口がR12～17年（2030～2035年）まで、ゆっくりと転入増加し続けますので
生産人口が2035年ピーク、年少人口が2040年ピークなのは
国の推計と変わらずで、割合は推計とはややズレると予想されます

全国平均と比較して、2045年で年少人口は5～6％ポイント大きく
65歳以上人口は、最低でも5％ポイント少なく
もしかしたら10％ポイントぐらい、少なくなるかも知れません
（これは高齢者の健康長寿命化や、福祉施設の増加で大きく変化します）



流山市はコンパクトシティ化の推奨で、鉄道駅やTXから800mの距離地域へ
住宅居住地を誘導しています

過疎地域や買物難民エリアが、減る訳では無いですが
駅に近いエリアへの病院・商業の誘致と、市の窓口＆公共施設整備

駅から800m以上のエリアに、スーパーの移動販売地点を設けたり
ぐりーんバスの運行で、生活不便の解消を行っています

おおたかの森から宮園経由で南流山へ向かいましたが、南流山駅の歩道橋を撤去したところの交差点が歩車分離式にしたため渋滞が酷いですね。あそこは避けて通ったほうが良さそうです。