流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

>>41488 評判気になるさん

不動産コンサルタント 沖 有人さんが書かれた記事ですね。この方は現実のデータを重視し、そこから導かれた結論を展開されるので信頼が置けます。

https://diamond.jp/articles/-/324106?page=4

商業施設が建った頃は喜んでたけど、流山おおたかの森や南流山って、本当はオフィス誘致を進めなければならなかったんじゃないかと思うようになってきた。
企業誘致で、現状だと柏駅や柏の葉に勝てないし、法人税などを得られる手段がなくない？　どうなんだろ。まさか流山市も、柏の葉の企業誘致がうまくいくとは思ってなかっただろうけど。それとも現状の路線で問題ないのか？

>>41485 匿名さん
ステモの成城石井は賑わっていますね

>>41466 評判気になるさん

41467さんが指摘されている通り、あの方は10年以上まもなく大暴落が来ると言い続けていた逆神様ですからね…。

ちょうどこのスレにも数年来粘着しておおたかの衰退を願う荒らしの逆神様がいらっしゃいますけど、
呪詛の言葉を吐きつづけているのに、本人の希望は一向に叶わずおおたかは開発と発展を続けているのが、なんとも小気味よく笑えるところです。
さすがは逆神さま、逆神さまの呪詛は言祝がれ引き続きの繁栄が約束されたと思って、スルーするのが一番ですね。

>>41502 通りがかりさん

おおたかの森はアゼリアテラスで頑張ってますよ。
オフィス誘致。でも保険やAmazonの派遣会社ばかりだから、
通常の法人には賃料合わないんでしょうねえ

>>41496 マンションマニア信者さん
八千代緑が丘はいかがでしょうか。

>>41505 口コミ知りたいさん
そうなんですよね。頑張ってるんですけど、柏の葉のSMCや帝人の新しい研究施設の話を聞いてると、商業施設ばかりじゃなくて、もっと考えて施設開発が必要たったのかなって（もしかしたら多すぎなのかもしれないですし）。個人的に、流山の物流施設ができたことはよかったな、と思ってます。

最近は南口公園に自転車の乗り捨てが目立つな。
盗難自転車だね。
ポイ捨ても増えてるし、思考停止してる人が多い

>>41490 匿名さん
おおたかの森のヨーカドーは頑張ってますよ。
他店舗よりも安いです。

おおたかの森はもともと何もなかったところで、柏の葉の三井不動産のように、企業誘致を進める担い手がいなかったこと、東大やがん研のようなイノベの中核施設もないことから、企業誘致は困難だったかと思います。
ただ、おおたかの森は交通の要所で、ＳＣ等が初期に投資してくれたことや流山市の施策もあり、住民が増加したので、商業施設等が集積したと思います。
柏の葉や柏が企業誘致を進め、働く場や学ぶ場を提供することで、おおたかの森は、都内だけでなく、こうした地域へ行くのに便利な立地の価値は高まり、永続性のある街となるかと思います。
企業誘致についても、ベンチャーラボラ等、少しずつ進めていければ良いのではないかと思います。

>>41502 通りがかりさん
行政単位で考えるのではなく、物理的エリア全体でバランスの良い開発が
行われる方が健全ですね。現状、おおたかの森は日常生活に便利な商業施設が
数多く近接する稀有な住宅地域になっており、企業誘致が進む柏の葉地域とのシナジー効果により、この地域全体が発展していくのが楽しみです。

それはないね、離れてるから。

>>41513 匿名さん
視野が狭すぎる意見でスルーが妥当。

どう発展していくか書けてないので思いつきにつきスルー相当。

>>41511 匿名さん
自治会は不要

昭和の時代と違って今はコミニティーがあちこちにある。自治会にこだわるのは時代錯誤。

>>41515 匿名さん
ありがとうございます。今後その調子で御願いします。

流山おおたかの森は賑わっていると思うけど、この人数でも足りてないんだなってことじゃないの。都内は平日・祝日構わず人が来るから、商業施設が維持できてるんだろう。それと電車移動を想定した街で、コンパクトシティになったから、開発余地が少ない。柏の葉と比較してる人がいたけど、向こうは車移動含めて広い範囲の開発だから、オフィス誘致の余裕がある気がする。さすがに公園を潰すわけにもいかないし、現状で呼び込む策を考えないといけなさそう。

基本的にオフィス街って、食事を会社近くでとって、買い物も駅近くで済ませるから、そんな影響あるのかな。一番恩恵を受けるのは銭湯だろうな。あそこは盤石。

>>41516
昭和の自治会なんて要らないゆう文脈なんですが。
コミニティーとか時代錯誤。

おおたかの森は平日でも飲食店等混んでいるよ。グランドアベニューは平日でも混んでいるし、ミスドは今でも多くの人が並んでいる。

ＳＣ3階の飲食店街も平日でも店内入るまでけっこう待つこと多いし、コトエの飲食店棟の多くの店はお母さんたちで賑わっている。

都内等に働きに出ている人は知らんと思うけど、おおたかの森は平日昼あたりでも、相当賑わっており、テナントの稼働率も良いと思うよ。

おおたかの森は商業施設等が少なく、需要に追いついていないのが実感。魚べとか何時間待ちとか多いし、ミスドやスタバはいつも行列。店足らんと思うよ。

自治会は入らなくても全く問題ないよ
回覧板とゴミ拾いしかやることない

どうした？

ゴミ拾いなんか各戸でやれる範囲で済まないのか？

うちらの自治会は街路樹の剪定とともに市にやらせてるが。

普段は開店閉店に一喜一憂してればいいが、日頃から市の行政に協力しておかないと、発災時に何もしてもらえないぞ。

まぁ、任意か強制か以前に自治会ないんだから、誰かが作らないかぎり動きはないよ。
ま、おおたかは日頃から備えてる教養のある人たちばかりだから、発災時も市は安心して流山市他地域の支援に回れる。市に頼りにされてるだろうよ。

自治会の活動や有無について語り合いたい方は
住環境スレッドへ移動してみてはいかがでしょうか？

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/605347/



図書館に残っている区画整理事業を行う前の「新市街地地区の都市計画構想」では
・駅前直近にサテライトオフィスビル
・パーク＆ライドを目的とした、大型の立体駐車場
などの現在の街とは大きく違う、計画構想案も幾つか出ていました



おおたかの森の区画整理地内にも「その他施設用地」として
事業所や研究施設などが入居している区画があります

全体の275haのうち、6.2ha（約2.3％）ですので、この面積比率が
地価が高くなっているエリアで、バランスが取れているのか
少ないのかは、個人的に判断出来ません

https://www.ur-net.go.jp/takuchi/archive/lrmhph00000110wa-att/shinshig...

第1回の事業変更で現おおたかの森3丁目エリアへ、水色「その他施設用地」を増やしています
第8回の事業変更で警察署周辺の「その他施設用地」を除外し、事業面積を10ha減らしています
（流山警察署近くの工業団地を、事業範囲から外した感じです）

その時代のニーズに合わせて、バランスを取りつつ計画を変更している様です


おおたかの森地区にも
ディップソール株式会社テクニカルセンター
タナックス株式会社（センパ地区から移転）
兼松サステック株式会社開発部
桜調温工業（駅前から移転）
関商店・関紙業（駅北側エリアから移転）
の他、工務店や鉄工所など、複数の事業者さんが入居されています


主要国道も街道も無いですし、空港までのゴールドラインでも無い
ほぼ無名だった流山ですので、大企業本社が移転してくる様なことは無いと思いますが・・・

都市軸道路が繋がったり、人口増で雇用が見込めるTX沿線エリアなので
今後支店オフィスを構えたり、工場や本社などの移転を考えてくれる
事業所なども増えてくる可能性は、残っていると思います
（地価賃料がちょっと高すぎるかな？）


柏の葉にしても、市有地売却で入札者が無かった時もありますし
2つ目の小学校予定地も、計画変更で三井に売却しました
事業完了時期も土地収用の遅れで延期（事業変更）になっています

市立病院の移転計画も、現地建て替えに変更で流れてしまったので
全て当初の計画通りになっている訳ではありません

おおたかの森は商業と居住エリアに、全振りしているイメージもありますが
沿線で一番先に完成（売り切れ）し、TX沿線全体の牽引役にもなっていますので
これはこれで成功していると思います（大成功かどうかは・・・人それぞれ）

エリア内に雑草の生えた、大きな空地が残り続けるのは
他の土地から見に来た人には、人気の無い「売れ残り」にしか見えませんので
ちょっと残念なイメージを残すよりは、商＆住オンリーの街でも良いといます

インター付近の開発で事業所も入居可能な、マルチテナントの大型物流施設も増えるので
おおたかの森駅や周辺施設利用者も、更なる増加が期待出来ますし
多少は法人税の収入増も見込めるのではないでしょうか？

商＆住オンリーの街笑
レゴブロックかよ笑

☆は子育てする中で、街にはいろんな人がいていろんな施設があるものだということを体感していないのか？

コンパクトシティ構想においておおたかの森は市内各方面から人が集う前提になっている。いずれ市役所とか児童相談所とか警察署が移転してくるかもしれない。

マンションに住んでるに人も地域の自治会に入って、回覧板を回したりゴミ拾いして欲しい。

中身のない回覧板の苦行を体験してほしい

よっぽどトラウマになってるんだな笑

柏の葉が、三井不動産に土地を売ったのはよかったんじゃないの。行政に任せて変なもんができるよりマシでしょ。

>>41530 ☆周辺住民3さん
今後、流山市が他の地域にも開発費を振り分けるなら、多少法人税が増えただけだと、流山おおたかの森への振り分けが減ってしまいそう。開発も終わったし、もういいのかな。

>>41530 ☆周辺住民3さん
「沿線で一番先に完成（売り切れ）し、TX沿線全体の牽引役にもなっています」
これは素晴らしいんだけど、お高い商業施設が残らない理由でもあるよね。流山おおたかの森のイメージと、住人の可処分所得にズレがある。これから流入する住人なら、購入できる物品でも、価格的に元々の住人だと敬遠されたりする。ミスタードーナツが混むのは当然。だって、住人層とマッチしてるから。将来的にSCの高島屋らしさが維持できるのかが心配だわ。

>>41539
沿線全体の牽引役なんて期待されてないんだよね、コンパクトシティ構想の中心にすぎないんだから。それなのにどういうわけか約一名、流山におさまらないんだよなー。

>>41539
ミスタードーナッツが混むのは、競合するミスドが近辺に少ないだけかと思います
TX沿線では・・・

LaLaテラス南千住ショップ
北千住ショップ（マルイ）
八潮フレスポショップ
イオンタウン守谷ショップ
研究学園のイーアスつくばショップ
つくば駅のトナリエキュートショップ

いずれも駅からは近いですが、商業施設内への出店です

近隣ですと・・・

スカイプラザ柏ショップ（駅前商業施設）
モラージュ柏ショップ（ロードサイドモール）
野田花井ショップ（ロードサイド単独出店）

ららぽーと柏の葉のミスドは閉店してしまいましたし
近隣の店舗は駅から遠いロードサイドへの出店ですので
スカイプラザ柏ショップを除けば、鉄道乗換時に購入出来るTX流山おおたかの森ショップは
TX沿線と野田線沿線の広範囲で、商圏吸収の人口が多い店舗になります

TXグランドアベニューは、改札直近で広範囲からの集客が望める
チェーンストアにとっても、条件の良い場所なのではないでしょうか？
（JRが駅ナカにチカラを注いでるのも、これと同じことです）

東神開発としては、ミスドにSCの本館2～3Fに入って貰う方が
建物全体への吸引効果を期待出来ると思いますが、ショップ側は駅ナカの方が
客数と売上でアベニューから離れない方が有利だと、認識していると思います
（その分賃料も高そうですが・・・）


「おおたかの森エリアの住人購買層＝SC全体の購買層」には、ならないと思いますよ
コトエの駐車場も野田ナンバー以外の車を、多く見かけます

ロピアは柏市に2店舗出店していますが、おおたかの森近隣住民以外からの集客で混んでいるので
コトエ全体も広範囲からの、商圏吸収になっているのではないでしょうか？

古いデータではありますが、流山市がアンケート調査したH23年の商圏調査報告書によると
SCへの来方手段は・・・
　　　徒歩　／　自転車　／　バス　／　鉄道　／　自家用車　／　バイク
平日　8.0％　／　7.0％　／　1.5％　／33.3％　／　50.2％　／　0％　（総票数201）
休日　4.9％　／　1.9％　／　1.9％　／36.4％　／　54.3％　／　0.6％（総票数162）

現在は商業店舗面積も、商圏人口も住人の平均年齢も違うので
このデータとは同じになりませんが、おおたかの森エリアの商業施設来訪者は
近隣住民よりその外側からの来訪者で、大きく構成されているので
駅周辺住民のニーズだけに寄り添う形の、店舗構成は難しいのではないでしょうか？

>>41539 マンション掲示板さん

すみません・・・レスアンカーが名前無しになってしまいました

一番先に完成（売り切れ）・・・の元ネタは、2021年7月4日の
ダイヤモンドオンラインに出ていた、市長へのインタビュー記事からの引用です

「急激な少子高齢化を乗り越え、TXの沿線開発で財政危機を招かないためにどうすればよいか。
　そのためには、TX沿線で一番早くかつ一番高く売れる町をつくればよい。
　市長就任からの18年間、ずっと取り組んできています。」



特に市の目標や、おおたかの森の目標と言う訳ではないですが
おおたかの森の完成（完売）が、流山市全体の付加価値を上昇させて
流山市の価値が上がれば、TX沿線全体のイメージアップになると思います

TX沿線の他の商業施設に比べて、SCの客単価が高くなるかは
もっと長い時間が経過しないと、結果として表れないと思います

あんなにミスタードーナツが混雑するのは初めてみたよ。いくら競合が少ないとはいえさ。商業施設が足りてないというより、住人の可処分所得にあった店舗が少ないんだろう。もっと庶民的なチェーン店を呼び込んだほうが喜ばれそう。

>>41542 ☆周辺住民3さん
「急激な少子高齢化を乗り越え、TXの沿線開発で財政危機を招かないためにどうすればよいか。
　そのためには、TX沿線で一番早くかつ一番高く売れる町をつくればよい。
　市長就任からの18年間、ずっと取り組んできています。」

納得だわー。少子高齢化対策などで流山おおたかの森の開発を進めたのに、なぜか高級路線だと勘違いしている人たちがいるからミスマッチしてるんだ。市としてはわざわざ高級ではありません、とは言わないけど、住人たちの意識とズレがあったのかもな。

>>41543 匿名さん
野田線に乗り換える人も呼び込めてると思うよ。

おおたかの森は単価の安い店も、単価の高い店も賑わっているんだよねぇ。

単価の安い店はおおたかの森の賃料が高いから、回転率が高い人気の店でないと利益がでづらいので、ある程度限られるかと思うよ。

平均単価が高いのところもたくさんあるし、人気店なら単価の安いところも今後も出店するだろうから、多様な店舗構成になって、おおたかの森は賑わいのある街になるよ。

単価どんどん下がってくるよー

TXグランドアベニューの薩摩雅咲亭が心配

>>41539 マンション掲示板さん

scの高級路線は10年前に崩壊してる
開店当初は高級ブランドが多く、UNIQLOも入店出来なかった

ユニクロのところコムサだったよね

https://www.toshin-dev.co.jp/img/info/10003_announcement_link.pdf