流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

>>26649
白と青の車両ですよね。分かります。
銀色の新しいのであればまだマシですね。

東武の急行が運行が始まったのが大きい。
船橋にすぐ行ける。

>>26652
船橋、ですか？

「まちつくり」「都市計画」TXとの「一体化法・宅鉄法」などにご意見があるなら
開発前に政治に参加して、思いっきり語ればよろしかったのでは?


以下は仮定です・・・長いので興味ない方はスルーで


駅徒歩5分未満円周内の50万2,400㎡を、駅前商業地区と仮定して
そのうち30％を道路･ロータリー用地、3％を鉄道用地に使うと33万6,608㎡
区画整理事業面積275haの12.2％になります（現在の駅前商業地が全体面積の7.1％）

駅前商業地区だけで、イオンレイクタウンと同じ敷地面積です
容積率が300～400％だと、102万～136万㎡の延床になってしまいます
店舗面積半分･･･立体Pやバックヤード半分にしても、レイクタウンより広いです

さらにその外側･･･
駅徒歩6～10分未満円周内の150万7,200㎡を、賃貸住宅エリアにしたとして
25％を道路用地･2％を鉄道用地に使うと、住宅建設可能エリアは110万0,256㎡
区画整理事業面積の40.0％になります
（実際は柏市側に14haほど、ハミ出してしまします）

2つの合計で中心地の52.2％を使ってしまいます

ちなみに賃貸住宅エリアの、110万0,256㎡の内
半分を容積率300％（1万㎡に400戸と仮定）で、22,000戸の集合住宅が出来ます

もう半分を容積率200％（1万㎡に250戸と仮定）で、13,750戸の集合住宅が出来ます
合計35,750戸に単身者が全て入ると、人口は35,750人になってしまします
（ワンルームマンションはファミリー向けより面積小さいので、戸数はもっと増えるでしょう）

賃貸エリア面積を半分（5～7.5分円内）にして、容積率200％の13,750戸に
単身者50％･2人家族50％が入居しても、賃貸世帯人口は20,625人です
12月1日現在の、おおたかの森地区世帯数、12,130世帯より集合賃貸物件数が多いです

去年12月時点での、おおたかの森地区内にあるマンションは全部で5555戸になります
これにグランを足して、6,349戸･･･それを倍にすると12,698戸です
現状の賃貸物件数･分譲物件数は不明ですが、賃貸だけで13,750戸も集合住宅があったら
供給過多になるのでデベも地権者さんも、無駄に集合住宅を建てることは無いでしょう

以上の様な街区構成を可能にするとなると、ひと昔前の昭和30～40年代に
公団住宅（UR）として造成した、高島平駅前とか
この近くだと常盤平駅前にある「団地」造成でないと無理なのでは?

そんな昔ながらの団地スタイルの街が、単身者・DINKSに受け入れられるでしょうか?
転入＆転出の繰り返しを生むでしょうか?


公団か民間建築になるかは別として、全て造れば物件供給過多
新しいうちは人が入ったとしても、時間が経てば人気が下がって賃料も下がる
入ってくるのは低賃料物件を求める某外国人・・・
西川口の様なリトル○○タウン化して、高齢化でゴーストシティー化

自分予想では中心部は並以下の郊外都市になりそうな気がします

駅徒歩11分～のエリアはどうなるでしょう?

現在の区画整理地内に徒歩5分までの商業地と、徒歩10分までの賃貸住宅地を入れるとなると
現駅前商業地（19.4ha）にプラスする、商業用地14.2608haと
賃貸住宅用地110.0256haが、今の駅前商業地の外側に必要になります（143.6864ha）

そして以下の施設用地が、今ある場所から外側へ追い出されます
小山小2ha　十太夫近隣公園2ha　西初石（南口）近隣公園2ha　市野谷の森近隣公園3ha　
市野谷調整池3.314ha　おおたかの森浄水場1.5ha　
合計で138.1004ha分の土地が、外側から削られるのですが･･･

残りの外側の区画整理地にある
一般住宅地114.2ha　霊園3.7ha　その他施設用地6.2ha　集合農地1.4ha　沿道市街地12ha
合計137.5を潰しても少し足りません

小学校は一つ減らしてOKとしても、差し引き0で一般住宅地が全て無くなります


賃貸住宅面積を半分（駅5～7.5分）にしても、75haの戸建住宅用地では5,500戸前後しか建てられません
オーベル･クリアヴィスタ･サウスアリーナ･レーベンルミニアは、そのまま残して4つで914戸
合計で6,500未満しか、分譲の住宅が無いのは少なすぎだと思います


子育てファミリーが減って、単身者＆DINKSの比率が増えれば
商業施設やスーパーの需要・売り上げにも影響受けるので
今現在の商業開発規模では、供給過多になると思います

地区人口が5万人以上を長期保証出来るなら、話は別ですが・・・
と「開発マニアが、気持ち悪い計算をしてた結果」でした

>>26653 周辺住民4さん
千葉の一番の街、船橋です。

おおたかの話題ではないですが、
柏駅前、色々と再開発の準備が進みつつあるので、広域エリアでは有り難い話ですが、
おおたかエリアの商業施設への影響も出てきますね。

「そごう柏」三井不が取得　駅前跡地の商業活用期待　地元地権者と交渉終了
https://www.chibanippo.co.jp/news/economics/763382

>>26657 匿名さん
駅前立地ですので三井ショッピングパーク アーバン業態での出店でしょうか。個人的には最上階展望室に当時あった中国料理 ホテルオークラ桃源のような飲食店が戻ってきて欲しいですね。

引きこもるの疲れた。
今年入って電車も乗ってないしSCも行ってないんだけど、SCって人いるの？ガラガラなの？

買って住みたい街ランキングで、おおたかの森は前年度に比べて、50位くらい上がっていますね。おおたかの森が認知されてきたのでしょうか。

ホームズのランキングは、買うために問い合わせをしたランキングというほうが、正確かもしれません。

買って住みたい街を地図にしたものも掲載されていますが、ほとんど買って住みたい街が都心に集中する中、おおたかの森は、郊外で50位くらい上がっているので珍しいケースの1つかと思います。

買って住みたい街ランキングで、おおたかの森は前年度に比べて、50位くらい上がっていますね。おおたかの森が認知されてきたのでしょうか。

ホームズのランキングは、買うために問い合わせをしたランキングというほうが、正確かもしれません。

買って住みたい街を地図にしたものも掲載されていますが、ほとんど買って住みたい街が都心に集中する中、おおたかの森は、郊外で50位くらい上がっているので珍しいケースの1つかと思います。

買って住みたい街ランキングで、おおたかの森は前年度に比べて、50位くらい上がっていますね。おおたかの森が認知されてきたのでしょうか。

ホームズのランキングは、買うために問い合わせをしたランキングというほうが、正確かもしれません。

買って住みたい街を地図にしたものも掲載されていますが、ほとんど買って住みたい街が都心に集中する中、おおたかの森は、郊外で50位くらい上がっているので珍しいケースの1つかと思います。

>>26656
どのあたりが一番でしょうかね。
ごちゃごちゃした街という印象ですし、仮に行くとしても車で行きませんかね？

>>26662
ですよね、ほとんど買って住みたい街が都心に集中しますよね、今がチャンスですもんね。

周辺住民3さん待望のニュースが入ってきましたよ！

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20210210-00010003-chibatelev-l12

スルー推奨

>>26658
髙島屋ありますし、タワマンでは？
タワマンならおおたか駅至近マンション住まいの富裕層の移動があるかもしれませんね。

26665添付のニュースにはコメント欄があり、
参考になりますね。スプロール現象が起きているという指摘がありましたが、全くあたりません、スルー推奨ですね。

>>26657 匿名さん
駅前だから錦糸町のアルカキットのような施設がいいかも。
錦糸町はどでかいダイソー、アカチャンホンポなどが入ってる。
錦糸町もそごうが潰れて、そこを三井が買って、アルカキットをオープンさせたんだよね。

おおたかの森に美味しい蕎麦屋さんって無いですかね？SC内の蕎麦屋はゴムみたいな食感でどうも好きになれなくて南流山の蕎麦屋さんまで食べに行ってます。あと行くのは初石の蕎麦屋さんかな。おおたかの森で個人経営をするには賃料が高そうですし難しいところもありそうですね

>>26582 口コミ知りたいさん
アロハテーブルとかもいいね
ウルフギャング来てほしい
もしくはさわやか
または、クアアイナ
美味しいお肉ゴリゴリハンバーガー知りませんか？

>>26659 匿名さん
めっちゃ人いるw

>>26670 通りがかりさん
すずめ庵は？

>>26636 南2丁目住民さん

野焼き辞めさせろ

>>26657 匿名さん

記事の続きを読んできました
旧そごう本館建物は、地下1階～地上3階の一部までを46人の地権者
地上3階～12階までを西武が所有していたそうです

2017年3月に44人の地権者が、三井に売却
2018年2月に西武が、三井に売却
2019年6月に1人の地権者が、三井に売却
2020年11月に最後の地権者が、三井に売却と言う流れだったそうです

スカイプラザの方も、一部を大手建設会社が所有しているそうです



建物自体はS56の耐震基準規格前の物なので、使い続けるのは無理があると思います
おそらく柏高島屋本館建て替え時に、3年ぐらい移転先店舗として使ってから
解体して複合ビルになるのでは?と予想しています

高島屋本館を建て替えないと、西口再開発とタワーマンション3棟の建設も始められないので
三井は高島屋の移転時利用で、協力すると思われます

旧そごうとスカイプラザは、近接する専用駐車場を三井のマンションに建て変えてしまったので
地下駐車場を建設するしかありませんが・・・それはコストが掛かるので
造ったとしても小規模（地下2F～地上1Fぐらいが限度）だと思います

駐車場を用意出来ない以上、大規模小売店舗立地法で決められている
「小売店舗のピーク時来車台数」×「平均駐車時間係数」＝「駐車場必要台数」
をオーバーする面積の大型店舗や、係数の大きくなるシネコンなどは造れません

おそらく地下P～地上1階P・地上1階～3or4階までが商業フロア
5階から上はホテル・オフィス・住居区画などの、複合ビルになると思います

三井が容積率800％をフル活用して、大型モールを造れたとしても
ステーションモールや丸井に、需要のあるテナントを抑えられているので
今から賃料の高いビルに、入ってくれる店は限られてくるでしょう

個人的には一人勝ちに近い高島屋＆東神の、デパート＆ステーションモールに
三井が大型モールで勝負を仕掛ける可能性は、低いと予想しています

毎度毎度のFLAPS近況報告

1枚目
正面から2Fへの階段設置作業がはじまりました

2枚目
本館側入り口前で、プランターボックス?の組み立て設置を行ってます

3枚目
ベンチっぽい物も搬入されてました
材質はカナダ杉かな?

4枚目
裏側の搬入口前の歩道は、トラックやクレーンなどで痛んでいましたが
再舗装を行ってキレイになっていました
重量物の搬入出は終わったみたいです

5枚目
向小金に出来た天然温泉が9日プレオープンとのことで
ジョギングついでに、様子を見てきましたが

行列を作ってました・・・10日グランドオープンです


6枚目
大堀川水辺公園から、今日の夕焼け空

＞＞26675　周辺住民3

柏駅西口北地区市街地再開発は都市計画決定もなされていません。
準備組合は都市計画決定から着工まで早くて3年半を目指しているとのことなので、
着工は4年以上先になりそうです。
さすがにそれまでそごうの建物をそのままにできないのでは
（つなぎの用途があれば別ですが）
パークホームズ柏タワーレジデンスの売れ行きもよかったことから
低層を商業施設としたタワーマンションに早々に建て替えるのではないでしょうか。

>>26672 匿名さん
まじかよ引きこもり辞めようかな

>>26670 通りがかりさん
おおたかではないです！
南流山の図書館の隣が美味いです

>>26677 匿名さん
それって高島屋解体前にそごう跡地が完成していればいいですよね！そごう跡地解体から完成まで大体3、4年くらいかかるのでは？そこにすぐ高島屋が一時移転すればスムーズに行きそう....

>>26677
普通に考えればそうなりますね。
柏高島屋本館建て替え時に、3年ぐらい移転先店舗として使ってからって、あれ、私が小学生の頃から建ってるんですよね。
高島屋本館を建て替えないと、西口再開発とタワーマンション3棟の建設も始められないなら、いっそのこと西口と東口を換地したりすればサプライズですね。

周辺住民3さん

西口の信号そろそろ稼働でしょうか…

買って住みたいのランキング見てきました
以前ネットの記事で「コロナ禍でR16周辺の街が需要増」てな話を聞いたので
それを踏まえて国道16号圏の変動を拾ってみました

買って住みたい街　　　　　　　　借りて住みたい街
2021←2020年　　　　　　　　　　2021←2020年

6位←6位　八王子駅　　　　　　　4位←7位　八王子駅
7位←15位　柏駅　　　　　　　　 9位←16位　柏駅
11位←42位　橋本駅　　　　　　　11位←42位　橋本駅
13位←62位　千葉駅　　　　　　　6位←14位　千葉駅
15位←24位　大宮駅　　　　　　　2位←5位　大宮駅
21位←8位　町田駅
26位←41位　稲毛駅
36位←82位　流山おおたかの森駅
55位←43位　川越駅　　　　　　　81位←89位　川越駅
56位←103位　柏の葉キャンパス駅　
66位←53位　八千代緑ヶ丘駅
79位←57位　稲毛海岸駅
86位←188位　検見川浜駅
99位←248位　新検見川駅
　　　　　　　　　　　　　　　　65位←87位　相模大野
　　　　　　　　　　　　　　　　76位←104位　西八王子駅
　　　　　　　　　　　　　　　　85位←125位　小田急相模原駅
　　　　　　　　　　　　　　　　97位←139位　淵野辺駅


買って住みたい行政区　　　　　　借りて住みたい行政区
2021←2020年　　　　　　　　　　2021←2020年

11位←15位　八王子市　　　　　　16位←22位　八王子市
13位←18位　柏市　　　　　　　　27位←28位　柏市
27位←31位　川越市　　　　　　　35位←37位　川越市
32位←33位　町田市　　　　　　　34位←35位　町田市
35位←42位　千葉市中央区　　　　30位←29位　千葉市中央区
38位←43位　八千代市　　　　　　72位←81位　八千代市
40位←53位　流山市　　　　　　　49位←67位　流山市
50位←48位　春日部市　　　　　　62位←79位　春日部市
53位←56位　相模原市南区　　　　38位←43位　相模原市南区
55位←50位　相模原市中央区　　　45位←54位　相模原市中央区
60位←83位　相模原市緑区　　　　92位←100位　相模原市緑区
69位←72位　千葉市花見川区　　　72位←64位　千葉市花見川区
71位←76位　千葉市稲毛区　　　　86位←82位　千葉市稲毛区
74位←84位　千葉市緑区
77位←80位　大和市　　　　　　　41位←53位　大和市
78位←114位　狭山市
85位←90位　千葉市若葉区
90位←69位　さいたま市南区　　　57位←58位　さいたま市南区
92位←120位　入間市
　　　　　　　　　　　　　　　　66位←70位　さいたま市大宮区


都心側が有利なのは当たり前として、本厚木の上昇などは面白いです
山・始発・高速ICなど、都心との一定距離と交通
環境バランスに優れているのかも知れません

千葉市は借りて住みたいがダウンして、買って住みたいがアップ
さいたま市は買って住みたいがダウンして、借りて住みたいがアップ
R16周辺の駅や行政区は、ランクアップの傾向を確認出来ました

>>26677 匿名さん

柏駅西口の都市計画は、来年度中に準備委員会が提案を市に提出
早ければ来年度中に計画決定って感じでしょうか?

三井の40階建て?タワーマンション3棟は、2024年着工で
2028年～2030年の竣工を目指すらしいです
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2020/11/post-5750ad.ht...

今年度中には決定して、早々に高島屋本館・立体駐車場・岡田病院の解体に入いらないと
新商業施設やバスターミナルの開業が遅れて
マンションの建設開始にも、影響が出る可能性もあります

柏高島屋が「完全休業」か、「ステーションモール内への移転」で一部の継続営業を行って
そごう跡を一時利用しない可能性もあるので・・・
旧そごう建物は「即効で解体＆複合マンション」の可能性もありますね


>>26682 近隣住民さん

交差点に設置してある工事看板は2月28日までになっています
信号点灯の当日に、西側横断歩道のペイント実施と
「横断歩道あり」の標識取り外しを行って、工事終了になると思います

てことは、今月末の点灯になるのかな?
（この一ヶ月は信号化の、周知期間なのかも知れません）

>>26683
西柏台2丁目住まいですと柏のランクアップ待望ですかね。
ユーミン聴きたくなりました。

久々におおたかの森に遊びに行きましたが、ここで暗い感じのするという不評のFLAPSですがむしろ私は木目調のデッキや階段と調和した茶色味のあるグレーに見えて印象良かったです。人によって感じ方に差がありますね

柏の西口、タワマン3棟、東口のそごう跡地の開発で、柏の人口は、柏の葉とあわせて、しばらく増え続きそうですね。

タワマン建設時には、羽田空港も成田空港も柏から、直通でいけるようになるでしょうから、需要も増えますね。

おおたかの森にとっては、柏の人口増加は、交流人口増加になるので、良いことかと思います。また、空港へのアクセスも良くなるかもしれませんね。

>>26684 周辺住民3さん
回答ありがとうございました！
今朝初めて工事の皆さんを見かけたので、そろそろ稼働かなと思った次第です。

>>26687
そんなに空港アクセス大事ですかね？

南口前の工事中で狭くなってる通路、あちこちに「自転車は押して歩いてください」って書いてあるのに颯爽と乗ったまま通り抜ける人、どういう神経してるんですかね。
幼児がよちよち歩いてたりするのに。
ヨーカドー付近の駐輪場目指してる人が多い印象ですが。

>>26690
どういうもなにも、無神経なんだと思いますね。

>>26689 周辺住民4さん いざという時に結構大事ですよ..

>>26690 匿名さん
すれ違ったり追い越される時に、降りたり避けたりする気配もないので結局こちらが避けなきゃいけないんですよね。
腹が立ったのでこの前は後ろの自転車気づかないふりしてやりました！
交番目の前なんだから注意くらいして欲しいわ。

>>26683　訂正

橋本駅の借りて住みたいランクが、間違ってました
32位←62位　橋本駅が、正しいランクです




☆★☆★☆★☆★FLAPSネタバレ情報☆★☆★☆★☆★

開業までお楽しみを取っておく方は、添付画像下までスルーしてください

















まだ公式情報発表前なので、確定していない「漏れ情報」としてお楽しみください


1枚目・・・docomoショップ側から撮影（少しブレました）

1Fの4店舗目が判明しました
「綱具屋」TUNAGUYA　の、ロゴマークサインが見えます

綱具屋を運営する「株式会社アイトー」の、店舗紹介ページ
https://aito.bz/archives/1067

綱具屋SETORe
https://setore.theshop.jp/

瀬戸焼きのお店だそうです
（カフェ併設店舗もあるそうです）


2枚目
綱具屋さんの右側（ANNEX館寄り）にエスカレータと
その奥に「わくわく」の店舗サインが見えます

写真の左手と、綱具屋さんの向かい（手前側）と、右手側もテナントスペースっぽいです
（綱具屋さんの裏側も店舗かな?）

1Fのテナントは5～7ブロックぐらいに分かれている感じです
テナント数はもっと多いかも知れません

3枚目
正面側のFLAPSサインが点灯していました

4枚目
連絡デッキ上のフットランプもテスト点灯中

5枚目
デッキ下を照らすスポットライトも点灯していました
こちらは向きの調整前かも知れません

建物全体は内装の他に、電気関係や消防設備などの工事が行われている様です

>>26689 周辺住民4さん
私は新幹線より飛行機派なのでリムジンバスはめちゃくちゃ重宝していますよ

コカゲテラスの通路を自転車こいで通過する人が多いので普通なんじゃないですかね？
南口の調整池の前の道で自転車事故があったみたいですね。警察の目撃情報提供依頼の看板が立て掛けてあります。
自ら痛い目にあわないと分からない位、平和ボケしてます。

>>26686 マンション検討中さん

私は暗い感じが嫌ではなく、壁の色ムラが気になります。
安っぽいです。

>>26696 通りがかりさん
あそこは自転車飛ばせるから、子どもと接触しないか心配ですよね。

>>26698 マンション検討中さん

そのうち自転車と分ける線引かれてしまうかも知れませんね。
あの道は引ったくりにも気にしなくてはいけません。
怖いです。

もう一度、お金配らないっすかねー。
貧乏株で一攫千金！