円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。
円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】
[スレ作成日時]2015-06-08 19:15:53
別に外観悪いと思わないけどな～。
何か異常にむきになっている人いるけれど。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
そんなに外観ダサいでしょうか…。
まだ南側正面が見えないので全体分かりませんが、私はこんなものかなと思いました。
まぁ今大したマンションに住んでいないので笑、そんな私からしたら良く見えてしまいます。
それより、先週末からのドカ雪で、地下鉄徒歩1分という立地にかなり魅力を感じています。
外はホワイトアウト、JRや市電も運休する状態でしたので、やはり冬の札幌では地下鉄距離は重要だなと実感しました。
我が家は子供もいるので、向陵中学校学区で学校すぐ近くなのもいいなと。
私も特に外観は変だと思わないよ。
特別豪華じゃないけどね。
やはり今回の豪雪で地下鉄の近くっていいな～と思います。
ブランズとクレアの価格待ちですが、今の所、ここが一番だな～と思います。
買い換えなのでゆっくり検討します。
webサイトにデカデカと「The Status 円山の誇り」「札幌円山。先駆の地に憩う邸の『美』」と書いてますからね
それに乗せられた購入者は外観が悪くない程度じゃ満足しないでしょう。
ハードル上げすぎましたねｗ
西28で円山とかいったら失笑されそう
札幌以外の人間からすると円山自体が失笑ものなんだが
確かに正確に言えば28丁目の方が合っているのかも知れませんね。
でも古くからこの辺りは北円山地区ですよね。そういうこともあってこの辺にあるマンションには『円山』
とついている物件が多いんでしょうね。因みに私の住んでるマンションもこの界隈ですが『円山』がついていますし、山の手でも『宮の森』とついたマンションが沢山あります。
最近のこの辺で建設中の物件も『クレアホームズ円山』ですし『プレミスト円山北5条』とか『クリーンリバーフィネス円山北6条』などごちゃまぜ？？になっている物件もありますしね。
実際購入する人は『円山』であれ『西28丁目』であれ、大方自分が快適に過ごせる場を求めている訳であまり気にしないのではと思いますけれどね。
札幌市内マンション価格の動向について スレの451にも書きましたが，
マンション名に「円山」がついている方が売れ行きが良くなるため，
不動産会社の戦略で「円山」の範囲が広がってきているということです．
ただ，それは今に始まったことではありませんが．
コンシェルジュの方、何時から何時までいらっしゃるかご存知の方います？
また新しいCMしてますね。完売してないんでしょうか？
ズバリしてませんね（笑）。
東に数分行ったところのプレミストと一緒に苦戦している模様です。
後発のクレアホームズさんとブランズさんはどうなりますか。
場所は西28丁目、価格は円山ですからね
普通に考えて買わないでしょうｗ
円山公園駅と西28丁目って度のくらいの価格差が妥当なんですか？
物件毎に条件が異なりますし、供給量の問題もありますから一概には言えません。でもまあ、実はいま出ている「円山」物件群はここや大和さんの北5条よりもさらに高いので、そういう意味では「（本当の）円山地区よりは安い」と言えないこともありません。どっちにしても絶対値が高いので庶民に買えないという点は同じなのですが。
[No.183～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
書き込みありませんが、売れ行きはどうでしょうか？
プレミスト円山北5条があんだけ売れてないんだから、こっちも苦戦中でしょう。コスパの良い住戸はもう売れちゃったでしょうし。
週末毎に引っ越しが続き、レジデンスもだいぶ賑やかになってきました。少し時間が出来ましたので、自分の購入動機、感想などを書いてみます。ご検討中の皆様のご参考になれば幸いです。
① 掛け値なしの地下鉄１分。
マンションの玄関を出てから、大通り方向の改札まで６０秒ぴったり。（信号もなし） マンション前の歩道は一部がロードヒーティングされており、また道路の北側で日当たりも良く、雪解けが早い。日陰となる道路反対側の歩道とでは、春先で１か月ほど季節感の違いがあります。
一般的には駅近物件とされる徒歩５分圏、東京都心の乾いたアスファルトの上をハイヒールでカツンカツンの徒歩５分なら問題なしとする人が多いでしょうが、雪でツルツル、ベチョベチョの季節が毎年４か月も続くとなると、話は全く変わります。聞くところによると、北国でマンションを買い替える人の多くは、駅の近くへ、近くへ、との引っ越しによるもの。それなら最初からそうした方が、ロスが少ない。
さらに、別の考え方ですが、例えば半径１㎞の土地（314万㎡）に駅が三つあったとすると（旧円山地区全体でこんなもんでしょう）、駅徒歩１分の土地は、半径80mとして、たったの2万100㎡、率にすると0.64%。駅入り口が幾つかあることを考慮しても、実質１％程度。この希少性を理解すれば、他の99%の物件より少しぐらい高くても、黙って買いでしょう。
良い物は高いです。そして上述の理由から、ここからの住み替えは少ないでしょうから、将来的にも、供給に限りのある物は高いです。
② 時間に余裕があるならバスも便利
マンション徒歩２分に、バスターミナルがあり、ここから１時間に１本、札幌駅前行が出ます。屋内待合室があり、始発ですので座って行けて、乗り換えなしの所要時間１９～２０分、料金も２１０円とお得。他には西高、宮の沢、北海道神宮行などがあります。運行を維持するためにも、時にはバスも使いたいですね。
③ あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分
首都圏なら十二分に徒歩圏内とされる距離。実際に上記条件の立派なマンションも沢山あります。天気の良い日にぶらぶら散歩するには、程良い距離だと思います。そこに居るか、そこへ行くかの違いはありますが、タウンマップ片手の躁状態の人達（失礼）からちょっと離れて静かに暮らせるのは、こっちかも知れません。
④ 選択肢は少ないが買い物は便利
スーパー徒歩３分（古いが客付が良く、商品も新鮮、値段も妥当）駅前だけあって、コンビニは隣りに２４時間営業のファミマ、至近にセブン、セイコマ、少し離れてローソンが揃う。
⑤ 100戸以上の大規模物件。
旧円山地区に立つマンション600棟中、100戸以上の大規模物件は、たった10棟ほどとのこと。古くから開けた土地柄ゆえ、なかなか大規模マンションに適した立地がないのがその理由。20~30戸のマンションと100戸以上とでは、10~15年後の大規模改修後の修繕積立金に格段の差が出ると思います。
レジデンスは駅に近く、学区も良く、建物の外観も相応に立派であり、地区のランドマークの一つになることは間違いないでしょう。ランドマーク物件には、クドクドとその利点を説明せずとも、その地区で探している方からの指名買いが安定的に入ります。従って、将来的に中古市場がシュリンクした場合でも、周辺よりは値落ちリスクが低く、また賃貸に回した場合でも集客が容易です。
賃貸時も駐車場が確保できる利点は大きいですね。（駐車場のない賃貸マンションの多いこと）
⑥ 西28丁目の将来性
札幌としては高価格帯のマンション新設が続いている。消費性向の高い新住民の転入が増えることにより、地域が発展する可能性を感じる。総人口が減る中、人口が増えている街というだけでも、全国的に貴重。
⑦ 欠点
共用施設、コンシェルジェがあるので、管理費が高くなりそうなこと。自然環境（緑の近さ）、生活の楽しみ（お店）が円山公園駅前よりかなり劣ること。それこそ、公園前を100とすれば、西28丁目は30未満でしょう。そして駅前廃墟が雰囲気を台無しにしている。しかし、逆に言えば、だからこそ、今ならソコソコの値段で買える訳です。いつの日か、あそこが綺麗になった時は、このあたりの街並みも整い、お店も今よりは増え、もうこの値段で類似の物件は買えないと思います。
完成した姿見ました
パンフレットとかなり違うと思います
なんか変というか ガサイというか
タイル貼ってない部分が目立ちます
買った人が怒るレベルだと思います
外からしか見てませんが、シャンデリア？がCG写真とだいぶ違う感じしました。
西28丁目駅の東側にスーパーほしいですね！
友達がここを購入したので先日遊びに行って来ました。
CGは見ていないけれどもエントランスに応接コーナー？が2つとゲストルームがあったり、コンシェルジェがいたりホテルのような贅沢な感じでしたよ。
西松の施工はどうですかね。丁寧ですか？
先日見学に行って来ました。部屋の作りは特に問題ないように、思えました。西棟はかなり売れており、南棟で苦戦中とのこと。金額は頑張ってくれるようです。プレミストも同様でした。
購入を控えました。一つずつ検証した上ですのでご参考になれば。
① 掛け値なしの地下鉄１分。
これはどれにも代えがたく、今後同じような物件がでることはないと思います。強いていえば、これだけしかメリットがないというのが欠点です。
② 時間に余裕があるならバスも便利
この点はクレアも一緒です。時間に余裕があるといった時点でバスターミナルまでの距離はほとんど関係がないと思います。ブランズとプレミストは遠いと考えられますが、バス停は近くにあり、そこから札幌駅前行きはでていることを考えると、これは長所ではないかと思いました。
③ あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分
これこそクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。
④ 選択肢は少ないが買い物は便利
スーパーは実は大きな道路を渡ることを考えるとクレアに劣ります。夏はいいですが、冬に買い物袋をもって道を待つのは意外と苦痛です。ローソンよりセブンがいいならいいかもしれませんが、個人的にはセコマとローソンが信号またずにいける方がいいのかと思います。
東に行ってもスーパーがないのでプレミスト、ブランズは論外ですが、コンビニに限っていえば同等です。
⑤ 100戸以上の大規模物件。
これは価値観の問題かとは思いますが、個人的には100以上ともなるとどこの誰かわからない人が多くなるという理由であまりメリットとは考えません。大きい方がいいという人と小さめの方がいいという人の割合は同じくらいかと。私は後者です。また、北海道に住んでいる人は戸建てに住んでいる経験がある人が多く、100戸以上のマンションは敬遠されるのではないかと思います。中古で賃貸にだす場合、大きいが故に敬遠する人も多いです。また、いくつか同じマンション内で部屋が賃貸に出されれば価格競争になるのは目に見えています。
駐車場は戸数に対して少ない気がします。ラック式はなかなか不便です。
⑥ 西28丁目の将来性
これはクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。
⑦共用施設、コンシェルジェ
これがかなりネックでした。共用で使う部分が多く、充実しすぎています。それが管理費などに跳ね返ってきます。自分が使わないところにお金を使う気がしませんでした。ましてや、他人の友人のためと考えると無理でした。また、仕事で家にいないことが多いので全く利益を享受できないと判断しました。引退された老夫婦などはいいかもしれません。コンシェルジュも24時間はいないですし、なんでもしてくれるわけではないですし、自分でした方が早いとも感じました。
⑧ディベロッパーの問題
北海道は4月に雪が降って積もる地域です。経験があるディベロッパーでも冬期間に問題が起こることがよくあります。経験がないところが作っていると、正直ここからどうなるかわからない不安でした。もちろん修復はされるとは思います。そうなると修繕積立金などがどんどん叩頭するかと思います。購入するとしても一冬超えてからでしょう。
以上を考えると、他の三つの同じような間取りと比べて値段が高すぎますね。駅1分に他と比べてどこまでの価値を見いだすかです。一生住むならいいと思いますが、マンションにいる時間が多くないとただ高い管理費を支払うだけかと思いました。これから少し安くなるなら検討使用かと思います。クレア、プレミストそして、これからブランズが立つのであれば、まだ完売にはならないと思いますし。
>>205 職人さん
欠点をあげる事に必死ですね。
正直、他の近隣の物件に劣る点はないと思います。
価格が高いので購入に繋がる方が限られるのだと思います。
管理費・修繕積立金は比較的安く、総戸数が多いからこそ成立つものが多く、小規模マンションでは実現できないサービスなども満足できています。
とても住みやすいです。
実際、連日入居作業のトラックも停まっていて、日に日に入居者が増えています。
塾考しましたからね。安い買い物ではないですし、控えたため、欠点を多く指摘することになってしまったと思います。
ただ、誰がみても長所と言える点は実は駅が近いという一点のみです。他の特徴は人による価値観の違いだと思います。
購入される人、入居される人は玄関の充実やコンシェルジュサービスであったりを低価格で望む人でしょう。低価格でも他人のためにお金を使っているという感覚になる私はかなりケチなのかもしれません。
また、住みやすさですが、新築はだいたい最初は住みやすいです。私の心配はこの冬を越せるかどうかですから、一年も住まないうちの住みやすさは少し不安ですね。また、入居者が増えるのは当然です。受け皿が大きいですから。
まだ、完売はしていないのでブランズの価格などが出てからでも遅くないかと思いました。
いまってどれくらいの価格なんですか？苦戦して値下げと聞きましたが
＞207
意見を書くのだったら，他の購入者の参考になるよう，
もっと早くに書き込んでください．
すでに竣工していて，多数がすでに購入，入居している物件について
購入していない人が，今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは
野暮というものです．
あなたが良いと思う物件があるのなら，そちらのスレに肯定的な意見を
書き込めば良いだけのことでしょう．
>>207
皆さんそれぞれ安い買い物ではないので他の物件と比較や検討して熟考していると思いますよ。
あなたの熟考の結果、プレミスト、ブランズ、クレア？それともその他？か分かりませんが、ここはあなたの一人語りを聞く場ではありませんよ。
それぞれのライフスタイルもあるでしょうし、予算だってあるでしょうし・・・あなたにぴったり合ったマンションが見つかる事をお祈りしております。
207さん
貴方が希望した完璧なマンション等そうそうありません
金額を気にしないのでしたら一等地で有るでしょう
自分でも「かなりなケチ」「心配は一冬超せるかかどうか？」「1年住まないと分からない」
との記載があるので
そんなことは購入するか賃貸で借りるしか方法はありません
購入者の意見を聞いてもあなたは聞く耳持たないでしょうね
札幌で冬を越せない新築分譲マンション等あったら是非見てみたいですね
209さん
ここは購入した人がその良さを語る掲示板でしょうか？それとも、購入することを検討している人が参考にする掲示板でしょうか？私は後者だと思います。価格がでない状態で比較するのも野暮でしょう。
210さん
一人語る場ではないのであれば、どういう場でしょうか？考えたことをつらつら書いてそれを参考にするかどうかは見た人が判断します。タイトルにも｢資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。 （子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。｣とありますが？聞きたくなければ、参考にしなければいいだけです。あなたはここの管理人でしょうか？であれば、ルールを変えてくださいね。
211さん
世の中、ごくごく一部の人しか自分の理想の家をもつことはできません。何かを妥協することは当然です。だから、比較するのです。私の意見を参考にしろと強制するつもりはありません。途中の文章がよくわかりませんので回答ができませんが、購入者の意見ほど偏った意見はないかと思います。
めんどくさそう
面倒くさそうな人が、ここを避けてくれて良かったという事にしましょう。
＞212
価格が出たのは随分前のことですよ．
本当に購入の参考にして欲しいのであれば
もっと早い時点で，書き込めば良いだけのことだと
言っているでしょうに．
わざわざ竣工，入居後に書き込む必要はありません．
野暮という意味も伝わっていないようですが，
購入者は購入者なりの考え方があるのであって，
それはそれとして，各人が受け止めれば良いだけのこと．
それと自分の考えに相違があるからといって，
わざわざ声高に主観的な反論を書き込む必要はない
と言っているのですよ．
竣工済み物件のスレでネチネチ書き込んでいないで，
あなたの良いと思う新規販売物件のスレで
建設的な意見を述べるのが賢明ですね．
竣工・入居済みといっても、まだ販売中の物件であり、検討されている方がいるのですから、「今さら批判的なことを書くな」というのはいかがなものでしょうか。
住んでいるマンションについて批判されたくないというお気持ちは分かりますが、ここが「検討」のスレッドである以上、肯定否定双方の書き込みがされることは当然では？
＞216
何か勘違いをされているのかもしれませんが
私は購入も検討していないし，こちらの物件に対して
過去にネガティブな書き込みもしていますよ．
でも，今になって入居者の感想をあげつらうような
センスは自分は持ち合わせてはいませんね．
例えば，買い物に行って迷っている人に助言はしても，
納得して買ってレジで精算した人に向かって
「そんなセンスのないの買っちゃってねえ」とか
言いませんよ．（まあ，あなたは言うのでしょうが）
だいたい，そんなに参考になると言うなら
毎回わざわざ名前を変えて書き込む必要はないでしょうに．
実社会においても最初から物言わず，事後にあれこれ
批評する人ほど扱いにくい人はいませんが，
その典型でしょうね．
何か勘違いをされているのかもしれませんが、私は212の方ではありませんよ。
貴方が「センス」なるものに則して書き込みをされないのはもちろん自由ですし、212の方の書き込みを批判されるのもまた自由ですが、「ここに書いてないで他に行け」は宜しくないと思います。それは傲慢というものでしょう。是々非々で話し合えば良いではないですか。
>>217 元購入検討中さん
購入検討してねぇなら、コメントすんなよ。別に見るなとは言わないけど。てか、検討もせず、よく批判とかできるな。それこそ、センスを疑うよ。その批判とか一番信頼できないだろ。検討して、やめたやつのがまだマシ。
217の人って円山関連のスレによく出没してる円山評論家の人ですよね！
ここに書き込むことが趣味なんですかね？
自分のコメントを批判されてイライラしてるのをよく見かけます。
>>意見を書くのだったら，他の購入者の参考になるよう，
>>もっと早くに書き込んでください．
>>すでに竣工していて，多数がすでに購入，入居している物件について
>>購入していない人が，今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは
>>野暮というものです
これと
>>何も竣工・入居後には一切悪い情報を書くなと言っているわけではなく
>>内容や書き方に一定の配慮があってしかるべきだろう
これは、だいぶ違うだろうと思いますけどね。真意は後者だったんだって言うなら、それこぞ「書き方に一定の配慮があってしかるべき」って話になっちゃうし。
＞＞２２１
＞＞今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは 野暮というものです．
＞＞竣工済み物件のスレでネチネチ書き込んでいないで
＞＞今になって入居者の感想をあげつらうようなセンスは自分は持ち合わせてはいませんね．
＞＞実社会においても最初から物言わず，事後にあれこれ批評する人ほど扱いにくい人はいませんが、その典型でしょうね
＞＞「購入者の意見ほど偏った意見はない」などと言う方が、私には，よっぽど傲慢に思えますが
よくもまあ、ここまで個人を否定できますね。あなたがやっていることは個人に対するただの誹謗中傷。そんな人が｢入居者への配慮｣と言われてもね。あなたのせいでだいぶコメント欄が無駄になっているのをわかってくださいね。
＞222
真意が伝わらなかったようで，すみません．
購入しなかった理由を書き込むのが悪いといっているわけではなく，
わざわざ，購入者が買って良かったという感想の直後に
それを引用して全否定する形での書き込みは「野暮」であり
配慮が足りないだろうという意味です．
どこの物件にも欠点はあり，それにばかり目が向きますが
数少ない購入者のポジティブな感想は，
購入決断の決め手を考えるうえで貴重であり
大いに参考になると思いますね．
プレミスト、クレアと比較した上でここを購入しました。
ブランズも検討の中に入っていましたが、価格がまだ出ていないので何とも言えませんが・・・
どの物件も大きな違いはないと言うのが、私の本音です。
あとはそれぞれのご家庭のライフスタイルだったり、ドアやキッチンの色やデザインの好みだったり・・・
そして営業マンの感じの良さ？もちょっとあるかもしれません。
色々議論されていますが、疑問があったらどの物件でも自分が営業マンに直接納得いくまでお聞きするのが一番だと思いますよ。
あくまでもここは参考までに・・
高くても見合った価値がある、コスパ良と判断されればすぐ売れるわけで。
残っているにはそれなりの理由があるのだから、どう分析しようと勝手では。
上層階からの南面の眺望はかなり素晴らしいのですが、向かいの謎の廃墟？がいつか高層マンションになってしまう恐怖はありますよね。もう30年以上廃墟のままだと思うのですが、札幌でもかなりの一等地をなんで寝かしっぱなしにしてるんでしょうね？
あの辺りは地権者が分散していて用地買収が難しいらしいですよ。
だからこの物件も希少性はあるらしいです
西28丁目の駅近に結構大きい空き地あるけれど、そういう事情なんですね。
角の廃墟に関しては薬品会社の管理地とありますから，
その会社の持ち物のようにも思われますが，
周囲の駐車場代を固定資産税の足しにしている状況が
長いこと続いているようですね．
放置されているところを見ると，
実際には複雑な権利関係なんでしょうかね．
それとも何か土地の浄化が必要で，そのコストが高くて
売るに売れない状況という可能性もありますが．
（どこかで聞いた話ですが）
あそこは谷口太陽薬品の社屋があったところでしょう？薬品会社ではなくて医薬品の卸売会社でした（いまは会社としては兄弟筋にあたるモロオに吸収されてなくなっています）。ですから土壌汚染という可能性は低いと思いますが。
円山の近くということで変に地価が上がってしまって、活用法が難しそうですよね
マンション建てても高くて売れないし、商業施設を建てても採算が取れないでしょうし
地価が上がっても、当事者にはとっては単純に喜べないもんなんですねぇ。
勉強になりました。
これから賃金が上がり、花見酒で酔えるバブル景気満開にでもなるような期待が醸成されれば
また違ってくるのでしょうが。
固定資産税はきちんと上がっていきますから、社会には貢献できますね。
>>232
谷口ではありません。谷黒です。
>>231
該当する施設跡が、旧谷黒太陽薬品の跡地だということ、またその会社が
薬品の卸売業であったことなどは、少しネットで調べれば分かることです。
それを、いい加減な情報に基づいて「土地の浄化が必要なのでは？」＝
「土地が汚染されているのでは？」などと書く。
そのソースを示せるならばまだしも、「どこかで聞いた」などという
曖昧な根拠で。
ここは、その施設の目の前にあるマンションのスレッドであり、すでに
竣工し、入居が始まっていて、多数の方が住んでいるにもかかわらず。
実際の汚染の有無にかかわらず、その書き方は余りにも無神経でしょう。
もう少し、入居者の方への配慮をいただけないでしょうか。
土地の用途って市長さん代わったりすると、簡単に変更有りますよね。今はそうだけど未来永劫保証されても居ないような。西28丁目辺りは大丈夫かもしれないけれど
「入居者の方へ配慮した書き込みにしてくれ」って言ってるのに対して「お気に召さなかったようであればお詫びします」って、もの凄くズレてますね（笑）。
それはさておき、南側の廃墟からさらに団地を挟んで南側にシロクマっていう中華料理屋さんがありますよね。前はラーメン屋さんだったと思うのですが、ここ、妙に敷地が広くて、その割に建物が小さくて不思議ですね。結果、駐車場が過剰にある状態になってますけど。小さめのマンションなら建ちませんかね。
建つ時はすぐ建つしわかりませんね
各社が西28丁目で大苦戦中です。完成在庫はかなりの数になるはず。
そこに新たにマンションを建てるのはかなりのリスクがある気がします。
過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。
土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。
歩道の水たまり なんとかならないか？
Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ
西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。
徒歩1分に免じて・
＞246
地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．
もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。
公式サイトには残り9戸と書いてますよ？
しかも最終とはなってないから隠れ在庫がありそう
まだあと70戸程度売れ残ってるみたいですよ。
帰り道なのでよく通りますが、まったく電気ついてないです。
最初価格見たとき、厳しいなぁとは思ったけど、HPみるとほぼすべての間取りが売れ残ってますよね。仮にも徒歩１分なわけですけどそろそろバブル崩壊といったところなんですかね。
西28丁目駅徒歩1分ですからね
西28丁目は人気が無いのに値段だけ上がって全く売れなくなってます
円山公園駅徒歩1分なら高くてもすぐ売れると思いますが
西28って人気ないんですか？
円山公園駅までも徒歩圏内で人気かと思ってました。
＞254
人気はあると思いますよ．
いくら徒歩１分でも円山公園と同じ値付けでは厳しいということでしょう．
ただ，ここは土地の取得に多額の費用が掛かっていますので
高くせざるを得なかったのだとは思いますが．
京阪がこの辺りの円山公園との微妙な違いを
読み誤ったというのもあるかもしれません．
西28丁目駅付近と円山公園との微妙な違いを読み誤ったというのは、たぶん順番というか因果が逆で、土地の購入コスト的に現在の価格帯にせにゃならんというのが前提としてあって、であれば「円山」で押すしかあるまい、ということだった（のだろう）と思います。
しかしまあ、今回の数物件に限らず、このへんは昔から「ここも円山です！」って言って売るエリアだったんですよ。ただし価格的に差があって、「円山なのにこのお値段」的な訴求があったわけですが。
実は今でも真・円山とは価格差がけっこうあるんですが、どっちも高くて買えない水準なので庶民にはその差が無意味になってます。
254です。
ありがとうございます。
円山公園駅付近はおしゃれなお店が多過ぎて、ファミリーで住むには西28辺りのごちゃっとした感じの方が住みやすいかと思っていました。
琴似は繁華街っぽいし、大通寄りはオフィス街っぽいので。
他にも西28のマンション苦戦中なのは価格なんですかねぇ。
失礼だわ、名古屋の人ですか?
お洒落のイメージは皆違うので、思うのは勝手ですがあの程度？っていうのは、何様？って感じですよね。
私は28丁目が便利で良いと思います。駅から5分に住んでいますが、もっと近くに買い替えようと思います。
28丁目はなんか駅前うらぶれてるよね
これから変わっていくと思いますか
28丁目便利ですよ。
地下鉄だけではなくこの春から本数は少ないけれど札幌駅直行バスも運行するようになりましたね。
貴方どこの人？
札幌の方じゃないですね〜
ここは札幌・北海道の新築分譲マンション掲示板ですから
どこの人でもよろしいのです。
夏場はバス便利だけれど、乗り換えないから
タクシーでもいいけれど
私は東区の生まれ、いまは白石区に
住んでいる。
南向き、西向き、西・北・東角住戸といろいろ向きがあるのですが
できれば南向きに住みたいと考えている人が多いかなとは思います。
ちなみに、西向きはやはり西日がきつくて夏場は住みにくいのでしようか?
日当たりが気になる人は間取りの広さと考えて選ばないといけないでしょうね。
エアコンあれば札幌なら西日はあまり気にならないのでは。むしろ冬日が短いので悪い点ばかりでもないとおもいます。
札幌の人気順は南向き＞西向き＞東向きです。
西向きのリビングはよく有りますが、東向きはほとんどありません。
やはり冬場の日当たりを重視しているのでしょう。
東京以西では西より東向きが人気があるようです。
夏場の西日は強烈ですから。
札幌でも、最近は真夏日が珍しくなく西向きは、かなり暑いですが、ほんの一時です。
プレミアムプランいいですね
近くのプレミストは大幅値下げですか
売れ残ってhpだと800万円値下げされてますね
西向きは冬暖かいので人気ですよ。
800万のキャッシュバックでも、売れてないんだ。円山も人気落ちたねぇ～
住所的には円山だけれど最寄駅が西28丁目ですしこの辺マンション建ちすぎ
800もっても、高すぎな値段設定だしな
まだ、売れてないの？早く売らないと皆、次々新しい物件に行ってしまう
プレミストやブランズよりは売れているようだよ
そりゃまだ完成してないブランズより売れてなかったら相当でしょう
みんな急げ！！
８００万円もらえるぞ－－！！
元値いくらのお部屋の話ですか？
それは大変だ・急がなくっちゃ！
６０８と９０９号室かな。
値下げじゃなくて アマゾンポイントまたはビットコインのキャッシュバックなら考える。
キャッシュバックの意味がよくわからないです
単純に値下げするわけではなく、キャッシュバック？
何か家具を付けるとか、諸経費を無料にするとかそういうのを含めてのことなんでしょうか。
ただただキャッシュバックされると、それって贈与税がかかってきたりしないんですか？
よくわからないなぁ。
モデルルーム見に行けばわかるよ
800万引いたからくりを聞いたけど、なるほどと思ったね。
293＞ 気になるう。大体でいいので教えてくんなまし。
でも何だかんだ言っても今の28付近ではここが一番かなと思う。俺には買えないけどな。
立地的には間違いなくここがいちばんいい。
でも、いま残ってる住戸の大半は陽当たりがなあ。
南西北の3面に窓があるFタイプ買える人は幸せになれると思うけど、価格が…
>>294
私もマンションとか車とかの値引きとキャッシュバックの違いがわからなかったけど、いろいろ予想してみました。
1 800万の値引きだとそのマンションの全体の価値が落ちて、定価で買った購買者の反発が大きい。
2 住宅ローンをフルに使って、住宅ローン減税を限度いっぱいまで使う。800万はキャッシュでもっていられる。
3 会社や法人が購買者の場合経費算入できるため、購入額は多いほうが節税できる。（マンションだと原価償却に なるので単年ではそんなにだろうけど。
またキャッシュバックの800万を社長個人が受け取って申告しなければ大きな節税（脱税）になる。
ただ消費税とか価格に応じてかかる経費は値引きのほうが有利だと思う。
素人考えなので全然違うかもしれませんが、違ってても罵倒しないでね。
で、結局キャッシュバックの答えは
どんな感じなのでしょうか？
教えて知ってる人。
いくらの部屋がキャッシュバック対象なんですかね？
キャッシュバック対象になっている部屋の番号は表向きは出ていないんですね。単純に考えると４００万円ずつ？というようになるとは思いますが、専有面積や価格差などは鑑みられるのでしょう。
キャッシュバックって値引きとは違うのでしょうね…帳簿的な考え方だと全く違うものなので。
適正価格で大手ハウスメーカーの２ランク家のものが標準である、と書かれていました
実際に比べてみないとわからないんですが…
どうやってどういうところをみて比べて見ればいいのでしょうね。
長期優良住宅が標準で適用されるのはいいのかもしれないなとは思いますけれども。
ここは、買いですよ。丸山じゃないとか言ってる買えない奴は、ほっとけばいい。
物件のどこが「買い」なのでしょうか？
価格がそんなにひいてくれるなら即買わないとね。
買いの理由は、このエリアの小学校が転勤族が多いことなので賃貸需要が見込まれるね。
転勤族以外のジモティーには、ピンと来ないよ。
いいと思いますよ、ここ！
800万引いてくれるのはＭＲと同タイプだから4LDKでしょう？仮に6,000万円の住戸を5,200万円で買えたとして、賃貸に回して300ヶ月償却と考えると家賃設定は14万円強。管理費・修繕積立金を家賃に上乗せするとすれば18万近くになります。立地や物件のクラスを考えると「高すぎる」とは思いませんが、その家賃で長期的に安定した店子が見つかるかどうかはさすがに怪しいかと。
ホームページのキャッシュバックのページからして安っぽいな
307さんへ
公式ホームページのトップページ画面から下に見ていくとあるよ
>>308
トップページ画面から下に見ていくと、800万円キャッシュバックの告知は出てきますが、そこからキャッシュバックのページに飛べないんですよ。何かブラウザの問題なんでしょうか。Chromeですが。
309さんへ
トップページ下のバナーみたいなの・・ネット上での情報はこれだけということでしょうね。
多分モデルルーム物件なので多少の傷み汚れを理解し使用が終わるまで入居できないとか？？
※詳細は係員におたずねください・・と記してあるしね。
え－？じゃあ「キャッシュバックのページ」でもなんでもないじゃないですか。いい加減だなあ。
毎日このマンションの前を通ってるものですが、いつまでも入居者募集の看板と、夜になっても南側の窓に明かりが点いてないところを見ると相当数売れ残ってる感じがしますが、南側の部屋はこれから販売？これから入居なのでしょうか？
円山ザ・レジデンス、プレミスト、クレアホームズ、どれが先に完売になりますかね。さらにブランズとデュオヒルズが加わって、供給過多に見えますね。
戸数が圧倒的に少ないセントラルさんが最初に売り抜けるでしょう。最後まで残るのはダイワのような気が。
なるほど。ただ、戸数が少なくても、クレアはちと高い気が。値引きするんでしょうね。
はてさて、円山ザ・レジデンス、クレアホームズ、プレミスト、全部完売するのはいつになるやら。
ここを「丸山」と名乗るには無理がある。それゆえネームや価格からして「無理して買う」の物件になるのだろう。買う側はアホばかりではない
ごもっともですが、であれば、せめてその「名乗るべきではない」地名くらいは正確に書いた方がいいと思いますよ（笑）。
ココとミッドマークス円山ならどっちがいいのかな。まぁ上下左右の住人は選べないからそれは運だな～
南円山の方が環境学校は良い感じだけれど
駅からここは近いから
特に冬の雪道はねー。
しかし俺には買えない。羨ましいわ。
昨日今日のように、大雪に加えて暴風なんて日になると、地下鉄駅に近い物件のありがたみが増しますが、さすがに年にそうそうあるもんでもないですからねえ。
朝刊にチラシ入ってましたね。８００万円キャッシュバックは良いけど、完成後ほぼ１年たつのに、駐車場９５台中３５台分空となってました。管理費か修繕積立金の値上げは必須ではないでしょうか？
リビングダイニングを見ていて思ったんですが、床暖房の面積がそこまで広くないのが気になりました。そういうものなんでしょうか。主に人が過ごすエリアに置いている、ということということなんですか。
床暖房、設置するためのコストも掛かるということだとは思いますが。
>>323 匿名さん
単純にコストカットのためです。設置コストだけでなくランニングコスト両方ですかね。
風呂、トイレ等を含む全床全面に床暖房を敷き詰めた集合住宅は日本では普通見ないですが、寒冷な先進国だと普通にあります。
日本だとフルに床暖が入っていれば高級と理解して間違い無いと思いますが、部分的床暖の物件は宣伝文句や世間体で高級と称していても、実態はそれ程大した物件ではないという事です。
プレミアムプランと名のつくところは、さすがにすごいですね。
普通に専有面積がありますし、
大型収納がいくつかあっても、専有面積がかなりあるので、居室やリビングなどが圧迫される感じがしないですから。
その分、お値段が…なんでしょうけれど^^;
プレミアムと言いたければ100m2規模だとせいぜい2LDKまで。
なので宣伝文句に惑わされてはいけないけれど完成後1年にして残住戸の坪単価は今時にしては結構お得感ありそう。
円山って響きや立地が好きな人には改装（4LDK->2LDKなど）すれば良い物件だと思う。
居室やリビングダイニングなどが細長くなっている間取りもありますが
そもそもの広さがありますので、
狭すぎるということはないのだな、ということは感じました。
それから収納がかなり大きなものがいくつもついているので
収納で困ることはないでしょうね。
なんか、HPみると結構残ってますね。
だいじょうぶなんでしょうか
単純に作りすぎなんじゃないですか。
プレミストもクレアホームズもブランズもあって、今後デュオヒルズもできますから。プレミストとザ・レジデンスは、完売までさらに1年ぐらいはかける、つもりじゃないですかね。
しばらく投稿がありませんね。
当方、今更ながら、この秋から初めてこちらを検討しています。
できれば背中を押されたいので、すでに住まわれている方に良かったところを教えていただきたいのですが。
札幌にマンションを探しているときに、ホームページやパンフレットでこれはいいと思ったのですが、ほかの物件と実際に居住することを考えて検討すると、駅の隣というのは非常にいいが、成金趣味は私には合わないと感じました。 結局、円山公園の南側の物件を購入しました。 28丁目、円山公園近辺の新築、中古の物件を多く訪れましたが不動産のピークは過ぎている感じで新築でもかなりの値引きが感じられました。
いま活性化してるのは都心部でしょうねえ。円山駅・西28丁目駅物件は2016年あたりにガバッと出過ぎて飽和したまま現在に至るってカンジなので、売る側も腰を据えちゃってるのかもしれません。
ここのマンション結構残ってる感じがするから結構値引きとかあるんでしょうか？
成金趣味ではないけど住んでみたいマンションな気がします。情報ある方教えて下さい！
一声８００万円キャッシュバックとの事です。
お急ぎを。
となりのプレミストはとっくに完売、どこが違うんだろ？
プレミストは最高3割引きまでしたらしい！！
そこが、違いか！
さすがプレミスト、3割引きのバーゲンセール！！
ここはそこまでやりません。
800万円の値引きは入居者の怒りがでないことを祈る！
駅も近いですし良いマンションだと思っています。
特に寒い日や雨の日は駅近くて良かった！と思います。
こちらに引っ越してから車だけではなく地下鉄も便利なので使い分けできるようになりました。
お友達も呼びやすいですしゲスト用の駐車場もほぼ予約とれます。
管理人さんもコンシェルジュさんも感じいいです。
成金趣味と書かれている方もいましたがエントランスが華やかで綺麗だなと今でも感じます。 円山じゃないと言われますがマルヤマクラス や円山公園へは歩いて行けますよ。人気の円山小学校の学区ならもっと売れたのかもしれないですね。 他のマンションの事はわかりませんがうちはここに決めて良かったです、検討されてる方いらっしゃいましたらお値下げしてる部屋もあるようなので一度見に来てみてはいかがでしょうか。
近所でも同地域でもないけれど「地域にお住いの皆様へ」の見出しで「最大800万円キャッシュバックキャンペーン+東芝レグザプレゼント」ってチラシが入っていました。
100m2の住戸は7260万円でモデルルーム家具付き。93m2の住戸は6480万円で800万円のキャッシュバック。立地はまあまあなので興味はある・・・
チラシによると100m2の方は「広いベットルームを2室設けた」だとか。「ベットルーム」って何か、はさておき洋室2はぎりぎりツインベッドが置ける広さなので手を加える必要はないでしょう。洋室3は完全撤去してリビングと一体化。洋室1は所詮シングルかセミダブルベッド位しか入らないので趣味部屋に。でも7000万円台ですよね。
93m2の方は洋室1と2をつなぎ洋室3との間のクローゼットを移動すれば100m2物件と似た使い方が出来そうなんだけれど、5000万円台後半だし工事費や税金、諸係、引越費用等も考えるとかなりきつい。
DINKSなので2LDKで問題ないですが、やはりどちらも手が出ない。
チラシをみてちょっとだけ夢をみてみました。
隣の声や音は聞こえますか？？
おっしゃる通り、「100m2の洋室2はぎりぎりツインベッドが置ける。洋室3は完全撤去してリビングと一体化。洋室1は趣味部屋。」が正解でしょう。90-100m2位だと2LDK程度が良い使い勝手です。
そのチラシはあちこちバラまいているようです。ウチなんか遠方もいいところだけれど数ヶ月前に入っていました。「ベット」が強烈な印象だったので記憶してます。「住宅を売るのに『ベット』か？さすが京阪」と。公式ウエブサイトにも「800万円」がずっと出ています。そろそろ手仕舞いたいのでしょう。
1000万円は、かたいらしいが
実際はキャッシュバックはしないでしょうけどね(笑)
公取的には大丈夫なんですかね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
もともと言われていたことですが、価格設定が無茶過ぎましたね。
マンションの周りを歩けばわかりますが、とても円山なんて雰囲気はないですし、そんなマンションに大金を出す市民はいなかったということでしょう。
価格設定云々の前に名称（ノーメンクレチャー）の無茶過ぎで転げ落ちました。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
いよいよ４ＬＤＫは最終1邸（Ｆタイプ206）ですね。1
西向き３ＬＤＫもラスト1邸。いよいよ完売が見えてきましたね。
良かったですね。土地を高く仕入れて割高だったのにもうすく完売おめでとうございます
値引きはかなりあると思いますが交渉次第でしょう。釧路エリアにしては元が高いからね。
この物件の土地取得代が高かったのって本当なんですか？
ここって国家公務員宿舎の北円山住宅があったところですよね。
普通、国の財産が払い下げ（？）られるときって安く土地取得できるはずなんですけどねぇ。例えば農試公園東地区に建設中のクリーンリバー琴似なんかは、けっこう割安な価格設定になっているけれど、国家公務員宿舎の処分土地を安くクリーンリバー社が取得したからだと思ってました。
>>354
そう思うでしょ？それが相場より高く落札したらしい
当時の新聞に載ってました。札幌市の相場ご存知なかったのかも？
それとも、どうしても入札して手に入れて札幌市に進出したかったかのどちららみたいですよ
355さん、本当だったんですね。まぁ確かに一等地ではあるし、他社と競ったなら高くなっちゃうかもしれませんね。
財務局がここを売って潤ったわけだから納税者としては喜ぶべきか。
竣工してから2年。
どうなるのでしょう
西28丁目だけれど、一応円山ってことで場所も悪くないので、そのうち売れるでしょ？いつかは
この辺マンション乱立しすぎたのよね
良いとこなのに
いよいよあと三室！
Jタイプ（4LDKを3LDKに変更）はキャンセル住戸とのことで、通常の800万円キャッシュバックに加えて、もう一声いけそうですね。駅直横で93㎡の広々生活、憧れるなぁ。
築2年でキャンセル住戸と言うのは、竣工前に契約して後にキャンセルされてから2年以上売れていないということでしょうか？
いえ、キャンセル住戸として広告にあがってきたのは最近です。
15階西北東向き角部屋が中古で出ましたね。79.9㎡で6190万円。さすが眺望が最高です。駐車場も空きありみたいなので、これはいいかも。
↑分譲のほうは3～4LDKがやっと完売になったので、満を持して出してきたのでしょうね。
最上階とはいえ、この西北東角の区画で6千万円は超えてなかったように思うから、やっぱり最上階角部屋を狙っている人にプレミアつけてきたね
強気だね。円山小学校の区域でもないのに
