ザ・パークハウス 狛江ってどうよ？

20年前に世田谷から狛江に越してきました。狛江はやっぱりいいなぁということで物件探していますが、中古なかなか高いです…
色々みてますが、80平米の場合、売出し価格はリフォームやリノベーション未で、新築なみ希望すれば結局5000万(駅から徒歩10分圏内、築浅…)。
新築の6000万台とどちらがいいのかと頭をかかえています。中古物件をみる自分の目にも自信がないため、パークハウス狛江が一番安心なのではと思い始めています。モデルルームも未来を感じたし…(将来子供が巣立ってもここで生活したいな…って)
でも、初めての物件購入のため、今日も内覧巡りしています。新築はもう見たので、最近は中古ばかりですが…

パークハウス価格下がったようですね。
期待してしまいます！！狛江初のパークハウス ですし

価格下がったって、このマンションのこと？

>>61
駅近で5000万ってグランドメゾンでもなかなか無いですよ！
わたしが見た10年以内だと3800ー4700万くらいです。
ちなみにわたしは大規模の共有設備は不要なのでこのパークハウスはいいと思います。

値段下がったってやっぱり客の食いつき悪かったんでしょうね。

新築、中古問わず物件探していますが、中古で同じ築年数なのにエントランスや雰囲気が違うのに驚いています。間取りが気に入ればリノベーションできますが、公共部分はどうしようもできないので。
こちらも共有設備はいらない(子あり)ので、10年以上たっても雰囲気のある物件がいいなと思っています。パークハウス狛江はそういう意味で期待できるのかなぁと思う反面、完成していないので、そこがまた不安でもあります。
他のパークハウスを参考にしていいのでしょうか。

>>65
烏山のパークハウス風情です。
外廊下が鉄格子で外階段は鉄筋に柵。
高級な風情はなかったです。
風通しは良いと思いますが雨がすごい入ってきそうです。

情報ありがとうございます。内廊下はやっぱりいいですか。
狛江で内廊下物件あるのでしょうか。予算内で可能だといいのですが。

ミオカステーロ狛江角部屋90平米くらいが中古4000万前半で売りに出てます。
内廊下だと思います。

私は内廊下でも外廊下でも好みだと思いますがで格子じゃない方が良いんじゃないかと思います。
外から丸見えになりますでしょ？

>>68
狛江駅南口側ですね。確かに広くていいですね。
今まで見てきた中古より割安なのはどこのポイントなのでしょうか。
狛江駅南口側や世田谷通りを渡るとか、そういったことですか？
施工は山田建設さんでした。

>>69
多分リフォームやハウスクリーニング無しとじゃないかなぁ。
色々見てますがしている場合記載されます。
大規模修繕は済んでいると記載ありました。

グランドメゾンより相当高そうだな。狛江含めてマンションの値段はここ1～2年でも上がっているということ？

>>71
そりゃ高いですよ。
グラメは長谷工で共用部で豪華さ演出してるだけですから。

そんなにグランドメゾンと差が出ますかね？

>>73
大規模嫌や共用スペース不要な人も多いです。
そういう人はグランドメゾンは眼中に無いでしょう。
また小学生をお持ちなら1小の混雑具合を懸念される場合もありますよね。

ここだってアウトフレームじゃないし
価格を考えたらよそを偉そうに言えるほどの条件でもないだろ

どう考えても高いですよね。

過去の新築物件の掲示板はほとんどが、分譲時は高いとの投稿ですよね。実はグランドメゾン、中古で探していたら分譲時価格より高かったです…
なので、中古市場も高い今、新築の方が納得できるのではと思いました。結局損なら、疑問の多い中古より、明確な新築かな…と。今は買い時じゃないという意見もありますが、何年も待つのは嫌なので…

>>77
中古の売り出し価格は持ち主の言い値ですからね。
実際の制約価格は素人に不明です。
パークハウスは立地的に我が家に魅力ですがあの外観がなんとも。1000万安ければ即買いです。

要は新築も中古も1～2年前より値段が上がってるんですね。土地も資材も上がってるのかな？パークハウス狛江よりグランドメゾン狛江のほうが立地も良いよね

>>79
グラメ南向きがあんまり無いからなー。
私は最低限南向きの角部屋希望なので

パークハウス狛江の間取り、気になるよね。廊下は無駄に曲がってるし、収納も少ないよな。バルコニーも狭いしね。

価格、間取りが、ベストな住居はないということでしょうか。
まぁあったら、このような掲示板で公表することはないですよね…
誰にも言わず買うのが得ですもんね。
書き込みにバイト料などかかってるのなら別ですが

じつは、グランドメゾン物件、申し込みました。売出し値の価格そのままでしたが負けました…
スピードが大事です。多めの事前審査と、言い値の現金が必要でした。
新築物件の方がスマートな気がしました。

敷地内にJRの送電線があるって事は、上層階は検討出来ない。
色々敷地内に制限もありそうだし。
施工会社の「森本組」って、どんな会社なんでしょう？

うーん、聞かせて頂いてるとやっぱり500万くらい安くないと買えないかな。南向きとかキッチンの大理石とかミストサウナとかちょっとした設備はあるけど、グランドメゾン狛江より高過ぎだよね。

送電線敷地内走ってたら管理組合の収入源になるね

送電線、敷地内の隅っこにかかる程度でも収入源になるのですかね。
しかも、朝や夕方の電気をたくさん必要とするときのみの送電らしいし…
どちらにしても3LDK以上のファミリー世帯の間取りの上にはかかっていないようなので、
自分はあまり気にならないです。自分勝手で申し訳ないですが…

グランドメゾン、やはりお買い得でしたよね。
なんであのとき決断をしなかったんだろう
悔やまれます

購入検討してますが、迷うところです。どれも一長一短ありますからね。

送電線そんな気になります？狛江にずっと住んでて送電線のせいで病気になったとか全く聞きません。

間取りは気になりますね。特に廊下とバルコニーの狭さ。

天上の高さはどれくらいかな？

ノーマルだったと思います。確か二階が少し高かったです。
リバーサイド喜多見よりは低かったかな

なんとなく中途半端なのに値段が高いですよね。

価格が想定より高いですね。狛江駅周辺に小田急不動産のマンションが二軒建つようなので、もうしばらく様子見しようかなと思います。

リーフィア？

喜多見駅でなくて？

和泉多摩川駅周辺のリーフィア(小田急)の戸建てじゃなくって？あそこならもう販売中。

ガーデンプレイス喜多見の裏手に2棟の予定？
リーフィア和泉多摩川の戸建てもなかなかよかったですが、もう半分以上要望書出ている模様。うちはやっぱりマンション希望かな

>>99
プレイスガーデンの裏のこと？
まだデンケン移動すらしてない。
いつ移動予定？

夜道怖そうですよね。この場所

>>101
そうでもないでしょ。

>>102
そうですか？

小田急はリーファイアレジデンスを泉本町1小近くに8階建て、東和泉3中近くに5階建て73戸を建築予定。
電研の一部は東急不動産・三菱地所・小田急でプレイスガーデンⅡ(7階建て139戸)建築予定。

>>104
小学校と中学校近くなんですね。
情報ありがとうございます。
でもあの辺に土地があるとはびっくり！
3中近くなら駅も近いですね。
喜多見駅のリーフィアが高くて売れ残ってるのに大丈夫かいな。と思いつつまだまだ先の話なんでしょうか。

リーフィアレジデンス計画

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30975

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=30974

続けてすみません

東和泉の方は線路近く駅徒歩5分なのでパークハウスより高そう！

ここも新しいリーフィアも1小なのでただでさえ満帆なので学区編成で学区変わるかもですね

でも、リーフィアだったらパークハウスのほうが良いかな。

>>108
それでは狛江で検討なら是非パークハウスお買いになってください！

東和泉のリーフィアは保育園と場所が重なっていますね。ファミサポも仮園舎跡地に来るらしいし、複合施設のようなマンションになるのでしょうか。賑やかになりそうですね。

>>110
重なってる？
隣じゃなくて？

>>113
インテリアデザイナーが都心風なデザインを押したらしいです。
オプションだけで800万ですって。
でもまぁ長谷工のグラメ比べると…
せめてプラウドと比較してくださいって感じでは？

グラメは、狛江の中では超一等地ですからね。それにゴミを玄関まで取りに来てくれるとか、生ゴミのディスポーザーがあるとか、日常生活のサポートも充実してるみたいでリセール時も絶対有利、買い損なって悔やんでます。マンションは、ブランドよりも立地と景観、それとプラスアルファの付加価値ですよ。ここは立地以外は何もないですよねぇ。

>>116
そうそうグラメは安いから子供がうるさいらしいです。
小学校もすぐ横で砂も飛ぶしね。前の開けた住戸は交通量の多い道路向きですし。
南向きも少ないしダイオキシンの土地だし(影響無いとは言え)あんまいい印象ないな。
15年後のキッズルームとかきっと埃だらけ
ですよ。
管理組合も大規模だとまとまらなさそうだし(もしかしたら棟ごとにあるのかもだけど)修繕などの決議なども取りにくそう。
子供が小さく小学校も隣に行くなら良いかもだけど中年を少し過ぎる40代半ば以降、DINKS決定夫婦なら老後も考えたらパークハウスでは？
(管理組合のまとまりも中規模でありそうだし価格が高いから子供だらけって言うマンションにはならなさそう)

私もグラメの中古を見に行きましたが共用廊下がなんか生活感に溢れていてやめました。(具体的い書くのは場所も特定されそうなのでやめますが)
子供が多い大規模だから仕方ないと思う人も多いんでしょうがね…

売れ残りマンションがある中でこのパークハウスや更に新しく２棟を狛江に計画しているなんて供給過剰な気がしますが、やはり小田急の複々線の完成による需要増を見込んでるのかしら。
複々線の影響で狛江市の発展は期待できますでしょうか。
資産価値が上がるなら高めの設定でもいいかも。

>>118
狛江市の特別な(二子玉やムサコみたいな)発展はないんじゃないかなぁ。
行政としても会社移転でマンションが出来てる訳で企業の税収も減ってるし。
住民税より企業からの税収の方がはるかに高い訳ですしね。

一応東京で新宿に1本。各停でも30分で着くっていう感じなのが不便すぎず手頃な価格(世田谷より)で買えるのが良いのかも。

グラメは部屋の格差がありすぎ。条件のよい角部屋とか南向きは5％くらいでは？ その5％は立地、眺望(富士山、南アルプス、あちこちの花火)、陽当たりなどでかなりの価値ありと思います。あとの95%はぜんぜんダメ。パークハウスの格差はどうなんですかね？

この周辺だと
グランドメゾン狛江⇒積水ハウス
パークホームズ調布桜堤通り⇒三井不動産
プラウドシティ仙川⇒野村不動産
グランドメゾン仙川⇒積水ハウス
プレイスガーデン喜多見⇒小田急、東急、三菱
プラウドシティ南山⇒野村不動産
全て、施工会社は長谷工グループですね。
大手ゼネコンでもない森本組はどうなんでしょう？

送電線下でこの価格。驚きでした。
販売の方に聞いたところ、送電線は価格に全く反映なしとのこと。かなり強気な様子で、該当下のルーバル有りの部屋の分を売り切ればいいだけの話だし、と。
狛江でこの価格。なしですね。

>>123
大手とはスーパーゼネコン？
今の時期は難しいでしょうね。
施工会社ウンヌンを言うなら地所は避けた方がいいのでは？
高樹町の地所と鹿島でヤッチマッタ歴史もありますし。

高すぎる。 喜多見のプレイスガーデンもだけど、狛江でこれだけ出すって、付加価値なに？ なんにもないですよ。

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

この価格だと、内廊下じゃないと。
天井カセットエアコンが標準、ディスボーザ、ミストサウナ、食洗機も標準。
狛江エリアではマーケットアウトしてるよね！！

>>129
リーフィアなら喜多見のマンション見学されてみては？
うちも検討していましたが中住戸の梁と自転車一台しか置けずやめました。

狛江でこの価格、ないなぁ。外観もなんか微妙ですし。これならプレイスガーデン喜多見の方がよっぽどいいですね。

>>126
同意見。

>>132
プレイスガーデン直床だよ。
竣工前に値引きしてもらっ人もいるので空き部屋狙い目ですよ。
うちは直床時点で却下です。

>>134
直床と二重床どちらの物件も住んだ経験からの結論なのでしょうか？
よろしければどういう点がどのくらい違ってくるのか教えてくれませんか？

本などをみても直床はリフォームが多少制限される程度だが他は特に変わりないという意見もあり、二重床がどこまでメリットとなるのかわからなくて。

グランメゾンも確か二重床だったと思うけど、住民スレなど見ると、
上階の子供の足音がうるさいなどという苦情もあるようですしね・・・
新築のちゃんとしたマンションでもそんなに騒音するんだなと再認識。

>>135
プレイスガーデンは直床なのに天井高が240(私が見た部屋は。他は知りません。)

しかも狛江のパークハウスのMRで二重床か聞いたら担当の営業が「今時直床なんてね…」と言っっていました。プレイスガーデンが直床な事を突っ込んだらモグモグモグしてましたが。

己の会社も三社のうちの一社なのに一体ね…

直床売ってるマンションは「今の直床はウンヌンカンヌン」と直床を褒めて推してくる
二重床売ってるマンションは「今時直床なんて…」と言ってくる


口が上手いのが不動産屋なので自分で調べるのも大切です。

二重床も直床も響くとマナー違反の住人いれば思いますが、それなりの二重床仕様なら普通に生活して入れ気になら無いのでは？

私は10年位で床のリフォームも考えているので二重床以外考えられません

私も二重床信者でしたが、いろいろ調べて今は直床でも良いと思っています。
現役設計者の方のブログが参考になりました。ゼネコンのデータをあげて検証しています。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

この方のブログすべて読みましたが、二重床の遮音性が悪いという訳ではなく、
施工が難しい為にしっかりつくらないと酷い太鼓現象がおきてしまうみたいですね。
リフォームも直床物件でも水周りは二重床になっているので特に問題ないようです。
間取りを完全に違うものにするのであれば無理ですが。

いずれにせよ騒音問題は周りの住人次第ということで、
入居前に判断することは難しいですね。
直床の最大のメリットは天井高だと思うので、直床で天井高250以下は
個人的には論外かなと思います。

確かに、直床で天井高255センチのマンションをリフォームした部屋
を見たことがあるけど、バリアフリーと床暖房にするために、
もともと二重床になっている洗面所などと床の高さをあわせて全部屋
かさ上げしたため、今までよりすごく天井が低く感じられてました。
梁のある場所や、廊下など天井が低い場所はなおさらです。
さらに腰高窓の位置も変な感じになってました。

やはりあとから床をかさ上げするのはいろいろ問題だなと実感。

>>140
管理規約でリフォーム時にに直床を二重にかさ上げする事は認められても、遮音等級などを考えても逆は認められませんもんね。

でも直床を二重かさ上げするのもやはり天井高が無いと不可能でしょうしね。

今のマンションは床暖入ってるのが当り前だし、
水まわりと他の部屋との段差もないから、
あえて後から二重床にすることはないかな。
フローリング張替えもできるし。
でも中古物件を購入する場合は注意した方がよさそうですね。

135です。
皆さんご意見ありがとうございました。
やはりいろんな意見があるようですね。

個人的には、駅近の方が重要なので床はあくまでも数ある判断材料の一つという程度かなと感じました。
これ以上、直床か二重床かという話はスレの趣旨から外れるのでやめておきます。

失礼いたしました。

>>143
駅近重視ならここより小田急リーフィアの方が近いです。
先ほど現地を見に行きましたが道路より一本奥まっているので線路沿いの割には人や車通りも少なさそうです。

↑
喜多見で無く今建設中の虹の光保育園の隣(後ろ)の現場です

皆様のアドバイスや情報ありがとうございます。
今回のパークハウス第１期の購入、見合わせる方向です。
1年待てばリーフィア東和泉の駅近が適正価格で購入できるかもしれませんし。
一生の買い物と思えば1年や2年は短いはず。
ひとときの気持ちの高揚に惑わされず、しっかりと価値を判断する努力をしたいと思います。

接している野川緑地って元は野川なのかな

やっぱりグランドメゾン狛江のほうが買えばよかったかな。パークハウスという名前だけで高くなってるよね。

三井、三菱はやはり違うと思いますよ

2014年 東京都内 70m2の平均価格は6673万円。
年収の10.61倍だそうです。
2013年より500万円ほど高くなってます。
今年はさらに高くなってますね！
待つのがイイのか、買うのがイイのか？
悩みますな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-new.pdf

グラメは売り出すと片っ端から完売したからね。安かったのもあるけど、付加価値高いですから。なにせ立地が完璧。グラメ隣のセントラルハイツも条件酷似してて、築35年以上経ってもいまだに中古4千万で売っている。マンションの価値ってブランドよりも立地ですよ、あとは眺望かな。

>>151
今回の杭の問題なんか見ても大規模って意見割れて色々大変そう。やっぱ多くて100世帯以内ぐらいが良いなーとおもいました。

>>151
グラメ新築販売時、入居開始後も売れ残って車内広告に最終⚪︎邸！としばらく残ってたのご存知ない？

153
確か、グランドメゾン狛江は最初の入居から半年先の入居まで
入居の時期が3回位にわかれていたような？

グラメって大規模だけあって、最後に売り出した裏のほうの棟は条件最悪だからね。グラメのメリット何も享受できてない、そりゃ残って車内広告出すでしょ。その代わり75平米で4100〜4200万近辺でしたよ。でも狛江の適正価格は本来このくらいだよなぁ。

狛江での適正価格、その通りなのかもしれませんが、現在では正直築10年以上の中古リフォーム前物件がその価格。
この状態、いつまで続くのでしょうか。
来年、再来年には適正になるのでしょうか。

>>155
激しく同意。
70平米で3980
これが適正価格でしたよね。

実際今皆さんの年収って上がっているんですか？
収入変わらず物件価格だけ上がったならばローンで苦しむ事になりますよね。

我が家は景気に関係無い仕事なのでアベノミクスの享受はありませんが給与が下がる事もないのでローン計画はしやすいです

収入は物件価格ほど上がっている人はほとんどいないと思いますが、ローンの金利はかなり下がってますからね。
仮に4000万を35年で借りるとすると、金利が1%違うとトータルの支払いは1000万円弱かわりますよ？さらに住宅ローン減税もありますし。
まぁローン組まない人にとっては関係ない話ですけどね。

不動産会社の回し者みたいになりましたが、そういう事実もあることは理解した方がいいと思います。

ブリリア→プレイスガーデン→パークハウスって、5千万台で次々と価格が釣り上がるのはなぜ？ その前のライオンズ→グラメの頃は4千万台中心でほぼ適正だったのではないでしょうか。消費税とアベノミクスってことですか。

>>159
震災復興とオリンピックで建材大工などの職人が手が空いていないと言うのが大きいんじゃないかな。


今や欧米人アジア人建築現場で見ますが会話は成り立っているのかな？

手抜き工事されないか心配ですね。