パークタワーグランスカイ Part.4

>>770
同感WWW

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今日近くを通ったので初めて「アリエッタ」のパンを買ってみました。
すごく生地がもちもちで美味しかったですよ。
近所に美味しいパン屋さんがあるのはいいですよね。

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三井って売れ残りを値下げとかするの？？

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売れ残りっていっても入居までまだ半年もあるよ。
値下げについては貴方次第でしょ。

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770
ＭＲマニアもいれば、中古マニアってのもいる。
眺望と部屋の設備を見たいだけで、買う気など最初から無さそうな客。
マイスリッパ持参だったりする。

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現地見ました。　あんなに従業員の方が多いのにはびっくり！ビューラウンジ？からの景色は最高でした。　屋上開放は六本木ヒルズとここくらいらしい。品川区の最高１５３メートルマンションの１メートル低い１５２メートル。再開発も国と民間でやってるから税金も使ってるらしい。　五反田駅も信号なしでかなり近く感じます。川沿いから五反田西口もいけるし、　便利ですね。　南東西は周りのビルが見えてしまいますが。　

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ここの棟内モデルルームは、今は契約者の方しか見れないのでしょうか？契約者版のほうにはモデルルームの評価等が書かれてますが、検討版はまともな書き込みがありません。契約者ではなく検討者の目でみた棟内の評価を知りたいです。

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棟内MRは始まったばかりで契約者に先行案内したからだそう。
これから検討者の意見聞きたいね。

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公式見れませんか？

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公式はしょっちゅう消えるよ。
１日も経てば復活する。

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毎週激しく申し込みが入るから、広告規約上その度にＨＰに販売住戸載せなきゃならないみたいよ。しょっちゅう見られなくなるのはその更新のせいでしょ。

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既に5期の販売が開始されてるんですね。
相変わらず、既に客がついてる部屋のこっそり販売のようですが。

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雑誌セオリーでは販売が苦戦していた的な記事が載ってましたが最近はどうなんでしょうか？

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ボリュームゾーンの７、８千万円台はそろそろ終盤だが、問題は１億、２億円台の部屋。特段最上階などのメリットない１億円台の部屋が結構あるが、あと半年で全部はけるのだろうか。
景気回復をあてこんでプレミア住戸の公開をここまで引っ張ったのだろうが。。
１億超えになると、買える層が一段と狭まりそうだし。

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庶民はそう思うんだが、売れちゃうんだよな、これが。

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やっぱ城南五山を下に見る北側が絶対狙い目ですよね？
ジュエルサロンでしたっけ、そこからの眺望は最高でした。
でも高くて買えない。。。

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そうそう！
僭越でゴメン；な感じですが、城南五山を眼下に見おろしちゃいますよね
明るいうちは緑や都市、海、空…と変化に富んだ風景を、夜のとばりがおりれば輝く夜景を楽しめて
ああいいなぁー
現地ＭＲの夜間公開とかしてくれないかしらん。見るだけでいいから

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高額部屋の購入希望者にとっては、とても優遇された状況なのではないでしょうか。
販売を遅らしてくれた上、現地モデルルームまで開始されてますので、眺望イメージを実際に確認してから購入の最終決断が出来るのですから。
デベは高層階の眺望によっぽど自信があったのかも知れません。

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今日価格表が送られてきたけど、やはり北東角は４４，４３Ｆ以外は既分譲済になってますね。
４４Ｆ１１部屋のうち２部屋が既分譲済、さて2億8千万円の部屋はいつ売れるか。。。

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あと何部屋残ってますか？

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城南五山の豪邸群を豆粒の集まりのように一覧できる贅沢な眺望ｗｗ

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カラスも見えるらしい

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未だかなり売れ残ってますね。特に高層階は相当残ってます。

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かなり、相当、とはどれくらいですか？

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つまり、スレにいる人達は高額部屋を買えないで
話題にしてるだけなわけね。

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都内であちこち見てきて、最終的に大崎と二子玉川で比較検討をしていたの者ですが、ライズのスレ見たら武蔵小杉のことばかり書かれていました。

武蔵小杉は立地・環境・利便性全てが最強で、駅から6分はタワマンでは遠すぎる、とか・・

首都圏で駅近のタワーマンションを、と考えている方で武蔵小杉も検討されている（あるいはされていた）方はいらっしゃいますか？

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ここ検討している人は山手線内側が本線でしょ。
大崎のスミフ物件も検討外。
二子玉川ももちろん論外。
ましてや多摩川越えるなんてあり得ない。

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大崎物件はかなり魅力的でしたよ。過去の掲示板を見ると、分譲時期が近いこともあり、この二つを迷った人はわりといたんではないでしょうか。大崎物件の営業は熱心に「グラスカとの違い」を強調してましたし。

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価格表が送られてきました。残ってますね、結構

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２５０以上残ってますね。

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小杉は交通利便性だけが取り柄（といってもそこだけは抜群ですが）なので、
山手線物件が買えるなら山手線物件がいいでしょう。

ゆったりとした余裕のある暮しを望む（出来る人）なら、二子玉川ライズが
向いていると思います。

間取りの良さを考えればグランスカ、柱と梁が気にならなければ立地に一日の
長がある大崎でしょう。

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797
内側だけで決めるか？
価値観は人それぞれ。視野が狭いな。

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ご意見ありがとうございます。

勤めが川崎方面なもので、横須賀線を使って通勤できれば・・と考えておりました。

こちらの方は山手線沿線でもあり、資産価値も高いと思います。利便性の小杉か、多少離れても都心のステータスをとるか、思案しております。

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山手線の内か外かは、もっと高いレベルの話でしょ。
線路がどっちの方角に見えるかのレベルなんか語っても意味がないし。
ここも隣も駅近ってことで、内か外で差別化しても判断材料にならないな。

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すいません。湘南新宿ラインの間違いでした。

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小杉と大崎なら横浜方面への通勤は大して変わらないと思われるので、
週末など、普段の生活のエリアが、どちらの駅からのほうが便利かで考えればいいのでは？

資産性で考えれば小杉のほうがいいかもね。
こっちはやっぱり割高だと思うし、
個人的価値観で割高感よりもここがいいってことで購入する人が多いと思う。
値段に固執する人は大崎に行ってるというイメージ。
自分はそういった購入層の分断も考慮に入れてこっちに決めました。

もちろんこれは個人的な意見なので、あしからず。

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小杉は、駅間がすごく離れているのが辛いですね

同じ武蔵小杉でも大崎と五反田くらいは離れています

地下連絡通路は作るとは思うのですが

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大崎・五反田地区の再開発指定地域は内側のほうが圧倒的に
面積が広いというのが三井が内側、内側と強調する理由だと
思います。

もっとも数年は工事だらけで落ち着かないというデメリットも
あります。

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内側再開発はタワマンがあと４～５棟建つようなので、武蔵小杉みたいになっちゃうイメージですかね。

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新宿西口の高層ビルはマンハッタンと同じようで
実は違う。大きな違いは建物が道路までせり出ているか、
いないか。

マンハッタンは道路まで建物がせり出しており、ビルの
一階は飲食店や商店になっている。
いわば銀座をそのまま超高層化したのがマンハッタン。
銀座の魅力は道を歩くだけで、いろいろな店をのぞける
ところ。偶然性が待ち歩きの楽しさにつながっているの
だと思う。

それに大して新宿西口の高層ビルは建物と道路の間が広場
になっており歩行者から建物が遠い。
目的のビルに一直線。ビル内にすべての機能をもちそこで
完結させビル間を回遊させるつくりにはなっていない。
防災性には優れ、空き地を広く取っているのでお見合いに
なりにいかもしれないが、各ビル間の連携がなく銀座の
ような道を歩く楽しさには欠ける。

三井不動産の五反田・大崎地区における街づくりは
西新宿風ではなくマンハッタン風を目指しているのではない
だろうか。

パークタワー東京サウスの街区がそういう方向性を目指して
いる。広場は道路と建物を隔てるのではなくパティオにして
歩道に建物を近づけるつくりとなっている。
ただ意気込みは買うものの楽しさを演出するはずの１Ｆの
店舗がへんなメガネ屋というのがもの悲しいが・・・。

タワーマンションというのは住んでいる人にとっては快適
かもしれないが、ビル風や圧迫感、日照の問題など周囲には
迷惑をかけるケースが多い。

その土地のバリューをあげるような方向性を探っているのが
三井の偉いところだと思う。

住友のシティータワーシリーズはデザイン性が高く住んだら
眺望もよいのだが、シティタワーが建つことでその土地の価値
を上げるというよりはマンションですべてを完結させるイメージ。
マンション単体としてバリューの最大化を図るアプローチ。
いわば西新宿形の開発って気がする。

どっちが好きかは好みだけど、大崎・五反田地区は１０年
２０年レベルで街自体の価値を上げようという三井のアプローチ
に気迫を感じます。

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マンハッタンの高級タワーコンドーは
１５階くらいまでは　オフィスや　美術館などが入っている。

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>796さん
都内、埼玉、横浜へ通うため、武蔵小杉と大崎を検討したものです。

武蔵小杉のメリットは交通のアクセスが非常にいいところ。
東急東横線から三田線、南北線、日比谷線、みなとみらい線が使え、
JR側は横須賀線、湘南新宿ライン、成田エクスプレス、そして南武線。
将来的には相鉄線ともつながる予定。
現在、再開発地域にはタワーマンションがいくつもあり、今後も3〜4つ建つ予定。便利になる予感。

ただ、そのメリットがデメリットにも。
三つの路線は全て地上にあり、マンション群を囲むような立地のため、かなり騒音を感じました。
また再開発地域はまだまだ殺風景で、再開発されていない地域はごちゃごちゃしてます。
眺望も今は抜けてますが、今後のマンション計画によっては、かなり邪魔になりそうなところもありました。

値段も大崎に比べ坪単価も低いし、間取りも惹かれるものがあったのですが、
周りからよりは、一方向からの騒音の方が耐えられる気がして、大崎に決めました。
あとはあまりに横浜に近すぎて、埼玉、都内方面にちょっと不公平な感じもありましたし。

大崎駅の反対側も検討しましたが、好みの間取りがなかったのと、全熱交換式空調とはいえ、
FIX窓だらけで風が通らない（＝暑い）のでは？との不安から、候補から外しました。

横浜方面で生活されるならば、武蔵小杉はいい選択だと思います。
参考になればと思い、ちょっと長々しく書き込んでしまいました。

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810
三井のヨイショに気迫を感じますね。

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812さん　非常に参考になるご意見ありがとうございます。

武蔵小杉は大変便利になりそうですが、実際家族で生活することや子育てする環境まで考えるとちょっと厳しい感じがしました。もともと都内を考えていたので、やはり違うかな、と思いました。

二子玉川は都内かつ環境抜群ですが、交通の便でやや不利な点があります。個人的にはこちらが気になるのですが、妻は二子玉川を非常に気に入っており・・・結論が出ない状況です。

いずれもまだ再開発の真っ最中のようですし、まだマンションが出来るのなら無理に結論出さないでもう少し様子を見てもよいか、とも思うようになってきました。

我ながら優柔不断で、楽しいはず家探しが、最近迷い過ぎてしんどくなってきました（汗

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武蔵小杉は色んな路線はあるが、川崎市内な故に目的地まで乗車アクセス時間が掛かる。
アクセスが非常に良い、はアクセス時間を無視しており言い過ぎ。

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立地は一長一短だけど、間取りが丁寧に設計されているのは
こことライズだな。

こどもが高校生になったときの、家族それぞれの暮しを想像
してみると、小杉や大崎には買いたい間取りが少ない。

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グランスカイとライズは間取りはよく考えられていて正直迷いましたが、坪単価が高く、永住を考えていない自分にとっては5年～10年後の騰落率が気になって手が出せませんでした。地域の開発によって、ますます価値が上がると確信までは持てませんでした。
あくまでも個人的な推測ですが、OWCTで人気のある間取りであれば騰落率は、それ程悪くならないのではないかと思い決めました。どのマンションを選ぶかは何を優先して決めるかと好みで変わってくると思います。

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大崎は街として特に文化もなく景気次第では将来性が心配。
その点、五反田は文化もあり大丈夫だと思う。

大崎次第では騰落ありうるOWCTよりは五反田も使えるグランスカイの方が資産的には安全だと思う。

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それも元値が適正であることが前提になるから、何ともいえないな～　迷うな～
ＯＷＣＴの方も山手線直結が岩盤ともいえるし、そうすると今の単価なら、大崎の開発スピード自体はあまり影響ないかもしれない・・・

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五反田の文化って風俗？
文化の無い街があったら教えてほしいもんだ

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グラスカは魅力的だと思うが、この先同地区に似たようなタワマンが数本建つことを考えると、山手線直結という事実は稀少性が増すような。。

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この先同地区に大崎駅直結できるかもしれませんよ。
それも山手線内側。
直結の稀少性なんて所詮、今だけの話し。

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なるほど。であればグラスカ購入はリスク高そうですね。有り難うございました。

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>823
そうそう止めときな。
アンタにはOWCTがお似合いだよ。
さっさとホームのスレに戻りな。

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昨年まではここと大崎WCTの売れ行き比較ではこちらに軍配があったようだが明らかに逆転している
ようですね。三井は竣工前に完売させる戦略を取るだろうからこれから値下げが出てくるのでしょうか。

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あちらは昨年夏に竣工、とっくに入居開始してる物件。
こちらはまだ建設中で入居はまだ半年先。それで「逆転」とか言われてもなあ。

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昨年までは明らかに大崎の方が売れてたでしょう。
MRの人の多さも圧倒的に大崎のほうが上だった。

今年になってグラスカも棟内MRができて対等になって
人も販売スピードも追いついてくる感じだと思います。

話は変わりますがセオリー読んできましたが、
すごいウェストシティも持ち上げ具合にびっくりしました。
あれだけ宣伝されると自分は逆に引いてしまいますね。

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こちらはまだ建築中って、考えてみれば発売開始が早かったので
長く販売していますよね。

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ここを購入する人は、OWCTではなくこれから近隣に数本建つ三井のタワマン影響を気にしてるのでは？

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一体化した街づくりも良いですがヘタしたら
同じ様なマンション乱立でまさに現代板タワマン団地が
出来上がりそう

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大崎はあれ以上の発展はないから選択肢からはずしたけど、

五反田は有楽街も含めて上手く再開発できれば、
城南3山もあるし伸びしろはあると思うんですけどね。

しかし、有楽街はさすがに難しいかー。
とりあえず東急の隣のビルとパチンコをどうにかしてくれたらうれしすぎる。

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OWCTに比べ、なぜグランスカイはそれなりの大規模マンションなのに、セオリーだけでなく、注目のマンションとして取り上げられることがあまり多くなく、ネットのマンション人気ランキングなどでもあまり上位に来なかったりするのでしょうか？
同じ三井のパークコート麻布十番ザタワーなどは、シティタワー麻布十番以上に十分注目されていると思うのですが・・・。

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グラスカが五反田なのか大崎なのか悩むところですが大崎周辺の再開発は完了してしまえばその先大きく発展する青写真は見えないですね。

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そりゃ三井が金出さないからよ

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>833
OWCTはそういうところに宣伝費を大量投入しているだけ。
真に受けている人がいるという事はスミフ大成功だね。

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＞835
確かに大々的な広告などはスミフが宣伝費をかけてのものだと思いますが、雑誌に評論家が書き込んだり、人気マンションのアクセスランキングが、スミフの宣伝費によってだけのものとは、とても思えません。
ただ、企業側からの働きかけが全くないとも思ってません。でもそれは三井だって行っていることだと思います。
仮に宣伝費によって左右されているとしても、三井はパークコート麻布十番ザタワーには宣伝費をかけて、グランスカイには何故宣伝費をかけないのでしょうか？

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それは、宣伝費をかけなくてもそれなりに売れると踏んでいるからでしょう。
宣伝費も費用対効果でプライオリティを決めて行きますしね。
事実、それでも竣工半年前で売れ行きは大崎と変わらないのが物語っていますよ。

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雑誌や折り込みチラシなど大衆的な広告で動くお値ごろな２Ｌなどボリュームゾーンの部屋はほとんどはけてしまったからね。今後は高層階１、２億超えのプレミア住戸をどうさばくか。年収制限ある会員誌に特集記事入れたり、優良顧客名簿から豪華な案内送ったりしてるよ。三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸だからね。
広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

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竣工前後は会社の戦略が違うから関係ない。公平にみてスミフ大崎のほうが売れているでしょう。
でも宣伝費は三井のほうが掛けているのでは？DMの打ち方も半端じゃない。

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＞839
839さんの言うように、三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸で、それなりの階層の方に順調に売れればいいですが、個人的には世間からの注目のされ方や、最近のグランスカイの売れ行きから、現在残っている物件は少し苦戦する気がします。
私はグランスカイと迷った上にOWCTにましたが、OWCTにしてもプレミア住戸が売れていくのはまだこれからだと思うので、どちらが順調に売れていくのか楽しみに見守りたいと思います。

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＞広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

ま、そういうことでしょうね。
ここは「内側」にこだわるプライド高い人が多いと思われますね。
教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭でないと肩身が狭い思いをしそうです。

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教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭？？？
この辺のグルメって？　どこのレストランのこと？
多分、子持ちやグルメじゃなくても肩身の狭い思いをする心配なんてないと思いますが

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プライドの高い人が東五反田に住むなら別のお山に行くでしょう。

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そのとおりですね

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そうです！マンションの目の前だし日野学園に行く気満々で～す。行かせる、か。
グルメ？！子供いるからおしゃれなお店とは無縁だし。。

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そういえば、たまに話題になる五反田と大崎どっちなの？という話で
地図上でエントランスから改札までの実際に歩く距離を測ってみたらこんな感じでした
ついでに近場のOWCTと、数年後？に予定されている北品川と4-1地区でしたっけ
その辺もどうなるのかなぁと思って予想線引いてみました
距離と80m/分に換算した場合の時間です

グラスカ　五反田440m(5分30秒)、大崎490m(6分10秒)
OWCT　大崎360m(4分30秒)、五反田1350m(17分)
北品川予定地　大崎460m(5分45秒)、五反田1000m(12分30秒)
4-1地区予定地　大崎560m(7分)、五反田740m(9分15秒)

グラスカは他と違って2駅にほとんど差がないからどっちもどっちというところなんでしょうね
しかし法規上で計算される徒歩時間表示って、現実と差がありすぎる場合もあってあまり当てになりませんねぇ

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この距離見るとグラスカは十分恵まれてるじゃない。

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時間だけじゃなくどんな道かも重要ですよ
階段の上り下りや信号待ちが
多いと恵まれてるとは思えない

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大崎、五反田両物件は現地が見れるので実際に行って音や駅アプローチのしやすさ等を体感するしかないですね。感じ方は人それぞれですし。朝の通勤時間帯、夜の人通り等を見ておくとよいでしょう。

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地図上で測っても意味ない。
五反田からは歩道橋もあるし。
まあいずれなんとかしてくれるんでしょうが。。

単純に駅からのアプローチは大崎物件に
軍配上がりますね。
フラットアプローチ、雨に濡れないのは魅力。

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でも、中古になったとき
広告に表示するのは実際の徒歩分数ではなく、法規上の徒歩分数ですからね。
中古マンションを買う客は、法規上の分数で駅からの遠近を判断し、第一印象を持ってしまう。

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ここの売りは、駅近ではなく、豪華な共用施設にあるのでは？

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＞847
実地調査をされるとは流石です。不動産広告に頼らない姿勢は大きい買い物をする際には重要でしょう。
只ここまでされるかたがどれ程おられるかということもあるのではないでしょうか。何がいいたいかと
いうとリセールを考えたときに徒歩３分と出せるか、徒歩６分となってしまうのか大きく影響するという
ことです。多くの人は公示の内容で一次選別をしてしまうのが現実ではないかな。でも終の棲家とする
ならこんなことも関係ないし気に入ったものを買えばいいんでしょうね。

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グランスカイは五反田駅からよく見えるし、体感としては徒歩5分弱、歩道橋もわたる必要なし。駅からの距離の問題は、中古価格にあまり影響しないと予想します。

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847は地図上でと書いてあるので実地調査した訳ではないでしょう

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信号あるいは歩道橋を通らないといけない五反田と、駅直結は単純な
距離だけでは比較できないのは事実ですね
OWCTがその面で優れているのは紛れもない事実でしょうし、それを
否定する人もいないかと思います

実地調査は･･･人間常に同じ速度で歩けないので、だいたいの感覚になって
しまって難しいかもですね
まぁただ、坂や階段はまだしも、敷地の端から駅施設の端までの距離でよい
とされる法規はもう少し厳密にしたほうがいい気はしますけどね
こんなところで言っても意味はないことだけど

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先週、五反田駅の改札を東急の４階から入ってみました。
今まで歩道橋わたってましたが、案外いいです。
今まで何年も歩道橋使ってたのに盲点でした。
お試しあれ。

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東急経由も結局一度階段登って四階からまた降りなきゃダメなんですよね。。。

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階段を上るは必要ないですね。
エスカレーターかエレベーターであがれます。
で、１階分階段下る感じです。
今まではその下りがすごく無駄のようで敬遠してたんですが、
行ってみると、トータルの労力ではこちらに軍配のような気がします。
五反田駅の大崎側の端から入れるので距離的にも最短です。

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駅のホームからの話です。
山手線から東急線まで一度階段登ります

上り下りが多いと面倒ですね

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要点は、
それでも行ってみると案外楽でしたよってことでしょ？

別に階段上り下りの衆知事実で反論されても筋違い。
自分も実際行ってみれば？

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行ったから言ってんだけどね。。。

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これくらいの階段乗り降りを厭うようだと、間もなくメタボだろうなぁ。

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ここの大半は坪350から400万あたりですよ。
500の部屋しかなかったら自分も十番とかあたりにします。
明らかにミスリードでしょう。

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そんなに高いかあ？
御殿山、池田山あたりのこじんまりしたマンションだと、80平米で１億超えとか普通にあるよ？管理費やたら高いやつ。
赤坂だの麻布だのに最敬礼してるようだけど、みんなが住みたいわけじゃないし。

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私も高輪からの買い替えですが、むしろ安いと思いました。
売却した値段で１０平米も広い部屋を買えて満足です。

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恵泉、といってるあたり、土地勘なしがバレバレですね。
有明あたりを見たついでにりんかい線で大崎へ。冷やかしでＯＷＣＴとグラスカのＭＲ覗いて、
「有明の方がずっと眺望がいいのに、なんでこんなに高いのかしらねえ、お父さん」
といったところかな。
まあけっして安くはないですね。

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