パークタワーグランスカイ Part.4

五反田東口、もつ焼き「ばん」
これぞ赤提灯の醍醐味！

大崎センタービルの目黒川サイドですが、夜通りがかったら意外に雰囲気が
よかったです。ベースは飲食店5店ほど入っているだけですが、なんでもない
エスカレーターの照明がポイントになりなかなか良い雰囲気
を醸し出していると思いました。

このあたりは北品川5丁目再開発とデッキでつながっていくようですから
飲食、物販店が連続的に集積するのを楽しみにしています。

雰囲気が良かったとしても、とにかくガラガラ。
再開発待てずに撤退というオチかな。

雰囲気が良かったとしても、とにかくガラガラ。
再開発待てずに撤退というオチかな。

意外に入ってますね。ガラガラは大崎ニューシティの間違いじゃない。あっ反応してしまった…

意外に入ってますね。ガラガラは大崎ニューシティの間違いじゃない。あっ反応してしまった…

意外に入っている程度じゃどっちみち撤退じゃないでしょうか。

あの辺の店は平日のランチタイムでリーマンに使われてたらいいのよ。
それで採算は合うでしょ。
住民は使わないし。

キリンシティと魚匠？だっけ、はまだ使いやすいけど。
後はthinkparkのフットボールバー以外はなんでもいいや。

つか日南週末も開けてくんないかな。

何で風俗関係については、みんなあきらめムードなんですか？
どうしようもないみたいに聞こえるのですが？あまり詳しくないのですが、五反田には、風俗エリアが縮小できない何か事情があるのでしょうか？

平日のランチタイムだけで採算が合うなんてあり得ない。
ランチタイムなんて１時間程度だし回転率も限られている。
客単価は追加オーダーもなく千円にも満たないし、そのうち純利益は微々たるもの。
家賃は未だしも人件費の足しになる程度じゃなかろうか。

平日ランチタイムでペイする訳ねーだろ。なんだ、その｢いいのよ｣って。

>401
土日の家賃分も平日のランチタイムでペイできるって事ですか。

確かにランチタイムだけってなると採算あわないか、すんません。
夜もリーマン相手にそこそこ客ははいるから大丈夫かなと。
アートビレッジのあんなまずい居酒屋でも客が入りますからね。
やっぱりオフィスビルにあるというのは強いですよ。

あとはチェーン店でも
ニューシティの四国なんかは休日でも結構客は行ってたと思いますが、
やっぱそれなりに特徴があっておいしいものじゃなければ週末は厳しい。
じゃなきゃ店が変わることになります。

ニューシティのお茶漬けと杵やはまだあるんでしょうか？

≫402
というか、なんでアナタなど一部の新参者のために、
歴史ある街の風土や風俗、文化を縮小しなきゃいけないんですか？
以前、プラウドに入った人が「向かいのオフィスビルから丸見え。ブラインドをつけてくれるよう要望しようかな」と言ってましたが、それと同じレベルですね。オフィス側にしてみれば「あとから来たのはアナタのほうでしょ。自分の部屋の窓にカーテンをつけるべきでは!?」と憤慨して当然です。ちょっと極論してしまえば、そんなヒステリックで身勝手な考え方が、ファシズムの元ともいえるのです。
たとえば渋谷の隣の神泉にしても、ここ五反田にしても、風俗関係が多いのには、きちんとした歴史(行政による特区など)を経てきた理由があるのです。現在でもこの街が果たしている役割は大きいし、そんな五反田に惹かれている人も多いはず。要するに私が言いたいのは
「後から来ておいて、ぐちぐち文句を言うな！」ってことですね。

>407さん

新参者と言いますが再開発をする以上、そういうことも受け入れるべきでしょ。
歴史と言われますが、その風俗が出来る以前にも歴史はあります。
時代の流れと共に古いものの上に新しいものが積み重なって歴史になるのではないでしょうか。
いずれは「ぐちぐち文句を言うな！」と言っていた方々よりも（住みやすくするために）
「ぐちぐち文句を言う」人々の方が増え、新たな街になるのでしょう。
行政による特区により風俗関係が多くなったとのことですが、今後再開発が進む（拡大）して
行けば、それに見合うように（majorityによって）特区の見直しがされるのは極々自然だと思いますよ。

まぁまぁ、お互いに仲良くやりませんか。

２丁目が再開発されて、
１丁目は客が増えたと喜んでいますよ。

実家が大崎なので、何十年も住んでいますが、
やっぱり風俗関連はなくなってほしいなあ。

大崎周辺にマンションがたくさん建って、住民が増えれば、
風俗関連が縮小されていくのは、仕方ないことだと思います。

これだけビジネス街になっても、
風俗は衰えるどころか力を増しているようなので、
住民が増えてもあまり関係ない気がします。

風俗に行く人の気持ちがわからないけど、、、そんなに需要があるってことか

大崎警察署が管轄の限りなくなりません

私は風俗とか周辺とか向かいのビルが古くて暗いとか環境が嫌でここをやめました。

それは別に、あなただけではありませんから、
改めて言う必要も無いかと。

まあどうでもいいわ。ネガを否定すれば、「有益な情報を否定するな、閉鎖的、息がつまる」と繰り返すだけだもんね。

風俗とは共存共栄していくしかない。
大崎は下手したらゴーストタウン化の懸念もあるが、
五反田は逆に大丈夫でしょう。

人気のある駅は、
住宅街だけではなく人が遊びに来る様な場所も共存しています。
そういった場所に風俗は必ずあります。
風俗があったほうがいいとは言いませんが、人が増えれば存在の仕方は変わります。
ウザいキャバとマッサージの呼び込みは目の見えるところからは減っていくでしょう。
けど風俗自体がなくなることはないと思います。

街も小さな国みたいなもんですから、
いい部分悪い部分はあります、両方が上手く共存して初めて魅力ある有機的な街になると思います。
そういった部分を感じられるのが五反田のいいところでもあると思います。
確かに、今は女性などにはあまりよくない状況であることは認めます。

無機的な管理された街をお望みなら大崎がいいと思います。
といってもどちらも徒歩圏ですので
純粋に環境のみで選んでもいいと思います。
あくまで大崎五反田で選んだ場合ですが、、

415さん
よろしければ、是非ともあなたが決められた(検討されている)物件を教えてもらえませんか？

大崎五反田、だけがマンション販売している街ではないですし。

2ヶ月前からこどもの認可・認証含めて保育園を探してますが、ほぼ全滅です。
このままでは保育園がみつからず入居を遅らせることになりそうです（涙
すでに契約された方で保育園みつかったかたいらっしゃいますか？
もう泣きそうです。。。品川区激戦区でした。。

となりのプラウド、北向き２３階　７５平米　中古が８７３０万円で出ていますが、食指うごきますか？

>422さん

保育園は悩みの種ですね。
こっちで入れるまで現在通っているところに通わせます。
勤務地の側なので朝は自分が連れて行き、帰りは妻が迎えに行くことになりそうです。
距離があるので、もうちょっと近いところに通わせたいです。

マンション内に予定されているのは保育園でしたっけ？
新たに出来るならそこはどうなんでしょうね？

プラウド高いですね。坪３８０ですか。五反田に寄りすぎな立地がネックですね。当然、値段も。これなら新築を購入しますね。

目黒のタワーのように至近にパチンコ屋があり夜もネオンの光が障るなら実害も
大きいでしょうが、ちょっと歩いたところに歓楽街があるのはそんな気にならない
ですけどね。

旧正田低の近所に住んでいる人は同じくちょっと歩いたところにある有楽街のこと、
どう思っていて周囲にどう説明しているのでしょうかねー。

「池田山のほうに住んでます」なんて五反田という地名を意識して隠すのでしょうか？
あるいは金持ち喧嘩せずの余裕で「いやーあの五反田なんですよー」なんて軽く
スルーするんでしょうかね。私は後者がむしろ多い気がします。

そう思うと一面のみの知識しかなく「あ、不味いこと聞いちゃった」逆に
「きゃー、あの五反田だってさー」なんて、思いこむほうが恥しいですね。

恥ずかしいかどうかに関係なく世の中の人は、一面のみの知識しかないのが大部分ですから。
その大部分の人が、どう思うかで街のイメージは決まります。

五反田といえば、大崎と込みで再開発地区のイメージ強くなってきたよ　

長年目黒に住んでいますが、五反田と言って恥じるイメージが全く理解出来ません。目黒にも恵比寿にも猥雑な場所ありますよね。多分マスコミ情報しか入らない田舎の方のイメージと思いますよ。先入観で判断する人はそもそも検討しないのが得策！そういう方々と議論してもはじまらないので。

プラウドは今の価格では厳しいです。共用部の充実度から考えて、新築志向です。

プラウドの中古物件の新築価格知ってる方いらっしゃいませんか？

先日東五反田を歩いていて巡回中の警官と話す機会がありました。
どうですか、最近のこの周辺の風俗は？との問いに、斜陽産業です、明らかに客が減って衰退しはじめています、との返事でした。
五反田駅東口の工事はバリアフリーになるそうですね。
エレベーターができるのか、屋根の付いたエスカレーターができるのか御存知の方はいらっしゃいますか？

この不景気、客が減ってるのは
他の商売も同じだろうに。

景気が悪くなって危ない商売が増えなければいいのですが。
警察も心配でしょうね。

まさか警官が「お客さん入ってますよ～」とも言えないだろうに。。。

このネタはどう触れても、マスコミ情報に踊らされた遠地や業者の方々が喜んでやってきますね(笑)

警察からの情報ですｗ
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

エントランスなどの工事はどこまで進んでいるのでしょうか。現地に行く機会がないので何方か最近の写真を
UPして戴けませんか。

エントランス含め、外溝工事は大分進んでますよ。現在は、東、南側、西側一部に街路灯設置済み。東側、植樹完了。南側植樹開始です。写真は近日中にアップしますね。

今日、前通ったので写真撮ればよかったですね。
今週末か来週頭にまた行くかもしれないので撮っておきます。

439さん440さん
写真を楽しみにしていますので宜しくお願いします。

グランスカイはいいマンションだとは思いますが、大崎周辺のマンションと比べても割高な気がします。
5年後の下落率はそれなりに覚悟した方がよろしいでしょうか？それが怖くて、手が出せません。

一つの考え方です。同等の部屋を賃借した仮定で考えました。70平米台で安く見積りしても年300万の賃料はかかります。5年で1500万これに礼敷が加わると…もちろんもっと保有しますので、価格↓の影響があったとしても、相殺されると思っています。税金、金利、優遇税制諸々は無視してますが。

近くのＵＲ賃貸タワーなら、礼金無し。敷金はほぼ全額戻る。
大地震でも安心な免震構造。

アートヴィレッジもオーバルコートも、家賃高いですよ。

No.443さん、分かりやすい説明ありがとうございました。
6年前に購入した恵比寿のマンションが買った時よりも高く売れたので、2匹目のどじょうを探してしまいました。
それは虫が良過ぎますね。
説明にあるように、「借りるより、買った方が得」だとは私自身も思いますが、「資産運用という面では、少しでも下落率の低いマンションを購入した方がより良い」と思うので、グランスカイ以外のマンションも色々検討してみたいと思います。
そういった観点でお勧めのマンションってありますか？

>>446

現在販売されている新築マンションという限定であればグランスカイは下落率は
低いほうでないかと思います。下落率＝（購入価格－売却価格）/購入価格となりますが
売却価格というのは相手あってのものでコントロールができません。
下落率を最小化したいのであれば少しでも購入価格を低く抑えることです。

そういう意味では中古のほうが売主の個別事情により価格交渉が可能なので
資産運用が最優先事項であれば、中古マンションの購入をしたほうがいいかもしれませんね。

ここの近隣でいえば大崎ウェストシティタワーズやプラウドタワーなど同時期に発売された
物件だとともかくル・サンク大崎など圧倒的に分譲価格が安かったので、中古になったとき
脅威かもしれません（分譲価格が安かった分、売主が安くだす可能性があるので）

>>447

中古マンションのご提案ありがとうございます。
ただ、私の個人的な考えとしては、どうせ買うなら新築で気分良く住みたいので、新築の中で下落率の低い資産価値の高いマンションを選びたいと思ってます。

「現在販売されている新築マンションという限定であればグランスカイは下落率は低いほうでないかと思います。」
とありますが、下落率が低いであろうと推測する理由ってありますか？
グランスカイと大崎ウェストシティタワーズを比べると、同じような間取りだとグランスカイの方が少し高いと思いので、どちらもメリット、デメリットがある中、仮に5年後に中古で販売となった場合、同じような価格になるような気がします。

アートビレッジが高い家賃設定できるのは何故なんでしょいか？

URのアードヴィレッジやオーバルコートは1年位前はほとんど空き室がなかったのが
オーバルコートで常に7～10室、アートヴィレッジで20～30室は空いてます。

http://sumai.ur-net.go.jp/Sumai/Map/Index.html?RBC=10

20万円/月以上の高額賃貸需要が減っている今、この物件を貸しに出して借り手を見つけるのは
結構大変だと思いますよ。

転売は未だできそうですが。

>>449
駅近で雨にも濡れずに山手線ダイレクトだからでしょう

友人がアートヴィレッジに住んでますが、６０平米で２０万台後半の家賃なのに、山手線に面していて電車の音が辛いらしい。場所は住みやすく良いらしいので、ルサンクの中古かグラスカで迷っています。

>>448

大した理由はありませんが、五反田大崎地区は再開発でバリューアップするだろうし、
やはり最寄り駅が山手線というのは普遍的な価値があると思うからです。
大崎とどちらがいいかといえば、大崎、五反田の差より間取りや方角など個別差の
ほうが大きいと考えますので、趣味に合う方を選べばいいかと思います。

大崎は再開発地域がシンクパーク周辺に限られるので、開発余地があるという意味では
五反田有利という気がします。白金や目黒が徒歩圏内だし。
まあ、趣味で選んでいいと思うよ・

プラウド中古の値付けはスゴイなーと正直思いました（高い）。再開発バリューで価値を高値維持できるといいですなあ。

資産価値という点では山手線の内側か外側かも影響してくると思います。

昨日、マンションを家族と見に行きました。大崎と五反田の両方を歩いて見ましたが、五反田のほうが近いですね。大きな通りをあるけば治安も心配なさそうでし。
大崎は雨の日だけかな。アップダウンが多いから時間がかかる気がします。写真を撮りましたのでまたアップします。

中古物件は売主が、相場に関係なく好きな売値を付けられますからね。
実際の契約価格を見ないと。

年明けに建築内モデルルームオープンというお知らせのハガキ今日届いた。

455さんの言われているように、資産価値という観点で、山手線の内、外では違ってくると思いますが、駅から直結の徒歩3分か、徒歩6分かでも違ってくる気がします。
それぞれにメリット、デメリットがあると思うので、要するに、最後は好みで決めればいいということですかね？
仮に5年後に販売するとして、下落率があまりなくて済むかどうかは、その時の買い手次第ですもんね。

徒歩３分は誇大広告。
実際に倍も違わない。
２駅使えるのはメリット。

２駅使えるは聞こえが良いけど、
実際は駅と駅の中間で
どっちにも駅近ではない。

２、３分の話で言い争っても、しょうがないね。エレベーターの待ち時間で吹っ飛ぶレベルでしょう。それより足を使わなきゃ退化するぞ、現代人！

資産価値という観点で見れば徒歩５分以内かどうかは大きい。

大崎は、駅のデッキの端(THINK PARKに着いたところ)と、
マンション固有のデッキまでの距離から算出されています。
改札口から部屋までなら、大崎も五反田もほぼ同じでしょう。

先日、新百合ヶ丘在住の知人宅に遊びに行ったけど、遠っ！やっと駅に着いたら、さらに駅からバス…。「バスで町田も行けるのよ。二駅使えて便利～♪」ですと。同じ二駅利用でもずいぶん違うものですな。山手線の駅から３分か６分かで迷っている私には郊外ライフはとても無理…

確かに大崎のスミフ物件は徒歩３分じゃ無理。
ただここと違って立地が最大のセールスポイントだから、
デベの誇張したくなる心理はよくわかる。

実際には８～１０分（気分と体調による）位かかりますね

敷地内からも歩くし

駅３分って言ってるウエストシティもエントランス前から実測で５分弱かかりますしが

今日も点灯していました。Happy Merry Christmas!

実際に測ってみても五反田駅へ６分かからないですよね。
何方かのご指摘のように駅（しかも山手線）から５分以内かどうかは
ｾｰﾙｽ上大きな意味合いの違いがあるのに、なぜわざわざ６分としたのか？

どうしても最寄駅を大崎にしたかったらとしか考えられないです。
三井は大崎、という意思表示か、また野村との差別化（対抗意識）か？

しかし分譲販売の戦術としては？ですね。その点スミフは表示規制ぎりぎりの計測
でその”あざとさ”もある意味好ましい。まあ中古で売り出すときは五反田駅から
５分以内で出せるはずですから別にいいですが。

>>469
普通に歩いたら大崎からも五反田からも6分かかったけど。歩道橋も信号もあるし。
前提が違う上で思いこみを大上段に並べられても「はー？」って感じ。
「ボクちゃんの推理は間違い無い」ですか。

実測、ご苦労様です。
でも、徒歩何分かの表記は、距離から算出することになっています。
そして、５分１秒でも繰り上げて、６分表記となります。
デベが勝手に増やしたり減らしたりはできません。

中古でも、徒歩５分表記は、まずいですね。
あとで訴えられかねませんよ。

３連投で失礼。でも、東急の横にでも五反田駅の新しい出口が地下からつながれば、
駅４分くらいになるかと思いますよ。
地上に出るところまでが、駅の敷地になりますから。

売却するときは駅徒歩3分と6分では大きく違う。実質なんて関係ない。ネット検索徒歩5分以内でヒット
するかどうかで全然違うとうこと。

ヒットも何も、ここは指名買いじゃないか？
もちろん大崎のスミフも。

そもそも山手線駅まで６分で不満な人は賃貸にでも住んだ方がいいよ。

屋上の照明は綺麗ですね。

でも無駄に電気代かかるんでしょう。
無駄な共用施設作りすぎですね

将来中古で指名買いされるようなマンションではない。だとすると駅徒歩６分ではやはり厳しい。

>>470
ＪＲ五反田駅なら歩道橋や信号は無しでいける。
「ボクちゃんの推理は抜けが無い」でちゅか。

478さん
言い方がちっちゃすぎますよ。
見てるこっちが恥ずかしい。

478さん
言い方がちっちゃすぎますよ。
見てるこっちが恥ずかしい。

営業か何かわかりませんが、1分にしつこいですなぁ。資産価値を言うなら、ベースの地価の違いを論じないと検討にならない。それに駅から１分のマンションでも住みたくないところはいくらでもありますよ。駅からの所要分数に反比例して資産価格が上がるなら、何も悩む必要はないですよ。

八ツ山通りのところ(マツヤの隣)の歩道から、すでにグランスカイの敷地です。
そこまでが五反田駅から４分。
だから、ズルするなら、徒歩４分表記もできるのでは？
その歩道も、グランスカイ住民が管理費を負担しているのだし。

大崎のスミフは自称徒歩３分の立地が生命線だからズルするのもしょうがない。
グランスカイは余裕の構えだね。

＞482
っていうか、そんな道にまで管理費を払わなきゃいかんのかい！

徒歩２分ブンの管理費？

今、必死に駅近アピールしてるじゃん、ココ。駅近が重要だからアピールしてるんでしょ？それにここの立地環境ってウリになるポイントって何があるの？

駅近アピールはOWCTの関係者では？誰もそこはアピールしていない。まー得意気にネガるのは勝手でしょうが。

駅近のアピールポイントも無いなんて売却するときには致命的ですね。

少なくとも４８２さんは五反田駅までの近さを必死にアピールしてますが。

>>468
この照明、今は綺麗だけど、人が入居したら窓の光に埋もれて意味なくない？

>>482さんじゃないけど東急口から5分（400m）以内でJR（しかも入口じゃなく改札！）につく
　のは事実だ。待ち時間を考慮しない＝エレベータ待ち時間も考慮しないでいいからねー。


不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、不動産の広告を規制する
「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」により、徒歩1分が80
メートルに相当するものとして計算する（不動産の表示に関する公正競争規約
規約第15条第11号）。

さらに詳しく言うと、徒歩所要時間は次のルールで算出する必要がある。
1）直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離（道路距離）をもとにする。
2）道路距離80メートルを徒歩1分に換算する。
3）80メートル未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。例えば道路距離が
　100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。
4）駅からすぐに物件があるときでも、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」
　と表示しなければならない。
5）車両通行量が多い道路や鉄道などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏み切りを
　経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。
6）横断歩道や踏み切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。
7）坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、やはり道路距離80mを徒歩1分に換算
　してよい

周辺を歩きましたが電車の音が反響して騒音が思ったよりひどかったです。。。
五反田は湘南新宿ライン、埼京線が通過するからスピード出している、
線路の継ぎ目がちょうどマンションの目の前、、、、
窓閉めててもあの音は防げないかな。。。

>>492 ＯＷＣＴも騒音あるね。貨物線の引き込みもあるから、同じようなもん。気になる人は住宅地物件が良いのでは？私は車の音の方が気になるなぁ。