【大阪市24区】タワーマンション、どこがベストバイ？　5棟目【中古・新築】

ぶっちゃけコスパだけでOMP選ぶくらいならどう考えても難波のリバーの方が上でしょ。
あそこはOMPみたいに予算内で手が届くからって理由じゃなくて、理解してる人間が実益重視で買ってるパターンが多いし。
リバーはマンション自体は完全に庶民価格の割に、車はベンツだらけでほとんどが高級車。
支払も半数近くが現金一括。
実際リバーはかなりの数の同業者が自分で買ってるってのは有名だし、何より売れ行きが物語ってる。
それに引き替えOMPはおのぼりさんだらけ。
とりあえずOMPは論外でしょ。

OMPより難波リバーがコスパいいのは完全同意ですが、住人層は良くないらしいですよ。購入者が契約会に行って愕然としてました。投資目的ならベストバイですが、自分が住むのは場所柄といい価格といい遠慮したいですね。

確かにリバー難波はリバーという以外はベストバイの話題に上っておかしくない。特に新築の投資対象としては一級かもしれない。
高級バージョンで言えばアップルタワー淀屋橋みたいなもんかも。

まぁ今更なんばリバーの方が良いって言ってもOMPの新築価格じゃリバーの中古は買えないけどね。
そういう意味じゃ新築の一応駅近で46階建免震タワーが格安で買えるって事でOMPもアリっちゃアリかもやけどね。
今時OMPの値段じゃ駅遠板マンがいいとこ。

で、現状の価格相場の物件と過去の価格相場の物件を比べても意味無いけどね。
結果観て判断する事なんて誰でも出来るでしょ。

>>200
中之島の三井って、本当に計画あるのでしょうか??

リバー難波なら一部屋持ってるよ
駐車場込だけど月24万ちょい
それでいて3000万円以下だからね
10年〜15年位で売りに出しても難波駅1分だし買値を下回る事は無いんじゃないかな
ま、だからってベストバイとは思ってないけどね。

高級バージョン アップルターワー淀屋橋って今更、一昔前の貧弱タワー持ち出してきても誰も笑わないけど。

>207
月24万も取れる物件で、そのうえ3000万以下で購入できたって、ちなみに何平米くらいのことなんですか？
ほんとにえらくお得に見えますが。

嘘なんで気にしない方がいいですよ

（仮称）ブランズタワー大阪本町　【大阪府商工会館跡】（東急不動産、近鉄不動産、神鋼不動産）
⇒
ブランズタワー御堂筋本町
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/midosujihommachi/


ついに公式発表されましたね！
これで今販売中の中ではトップは間違いないでしょうね

交通　大阪市営地下鉄御堂筋線「本町」駅から徒歩1分
総戸数　276戸
専有面積　37.91m2～120.17m2(予定)
構造および階数　鉄筋コンクリート造　地上38階・地下1階・塔屋2階建
お引渡し　2017年11月下旬予定





■■■■■■■平成27年6月現在■■■■■■■

＝＝＝＝＝＝（竣工前・完売済）＝＝＝＝＝＝
ジオタワー南堀江
プラウドタワー安堂寺

＝＝＝＝＝＝（竣工前・販売中）＝＝＝＝＝＝
クラッシィタワー南船場
クラッシィタワー淀屋橋
ロジュマンタワー梅田
シティタワー梅田東
エルグレースタワー大阪同心
ローレルタワー南森町ル・サンク
ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH
シャリエ松屋町 タワーレジデンス
阿波座ライズタワーズ フラッグ46
ユニハイム中之島堂島川タワーレジデンス
ピアッツァタワー上本町

＝＝＝＝＝＝（販売待ち）＝＝＝＝＝＝
ザ・パークハウス 中之島タワー
ブランズタワー御堂筋本町

＝＝＝＝＝＝（計画予想・公式サイト無し）＝＝＝＝＝＝
（仮称）曽根崎Link City　【市立大阪北小学校跡、曾根崎幼稚園跡】（住友不動産）
（仮称）サンクタスタワー梅田　【ラマダホテル跡】（オリックス）
（仮称）ファインフラッツタワー梅田　【ホテルコムズ跡】（京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産、サンキョウホーム）
（仮称）シティタワー扇町　【大日本住友製薬堀川ビル跡】（住友不動産）
（仮称）シティタワー備後町　【SPP大阪ビル跡、瀧定大阪本社ビル跡、大和銀行公務部ビル跡】（住友不動産）
（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワー　【総通本社ビル跡】（積水ハウス）
（仮称）プレミストタワー西大橋　【大阪屋本社跡】（大和ハウス工業、近鉄不動産）
（仮称）プレサンスタワー大阪本町　【市立東商業高校跡】（プレサンスコーポレーション）
（仮称）ブランズタワー・ウェリス心斎橋SOUTH　【日本生命長堀橋ビル跡）】（東急不動産、NTT都市開発）
（仮称）プラウドタワー北浜　【北浜駐車場跡】（野村不動産、大林新星和不動産）
（仮称）ローレルタワー南船場　【アーク南船場ビル跡】（近鉄不動産）
（仮称）パークタワー北浜駅直結　【北浜三泉ビル跡】（三井不動産レジデンシャル、京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産、積和不動産関西）

>211
でもあそこ、ほんとに高速目の前ですよ。
環境面ではかなり劣ってしまいます。

高速道路近くは排ガス、騒音で苦しみそうですね。

70平米台だよ。
それと嘘じゃないよ。
駅地下道まで20秒（ほぼ直結）
JR、地下鉄四ツ橋、御堂筋、南海（全て徒歩圏内）雨に濡れない地下道で利用可、+高速バスのターミナル
隣がマックスバリューとライフがありジュンク堂やホームセンター、なんばウォークがありめちゃめちゃ便利
まぁ入り口までだけど表記上は駅徒歩1分だし新築だしね
そのくらいの賃料は取れるよ
価格が安いのはリバーを知ってる人なら常識だよね。

ヤバいですね〜
最上階が共用スペースになるみたいです。

今後の北浜駅直結がどうでるか。

価格が気になる…

>>214
まさに立地に勝る物無しですね！
羨ましい…。
唯一デベが財閥なら関西最強ですね。

>>216
そうですね
同時期の徒歩9分位の物件（非財閥）が3800万位だったし財閥系なら1500万位は高くなってたかも。

>>215

どこの最上階が共用スペースになるのですか？

板マンに限るならリバー難波も候補に入るけど
ここはタワマンのベストバイだからね。タワマンで。

リバー難波って当時としても破格だったんですね。
仕入れ値とか建築費が格安だったんでしょうか。
でも確かにうらやましい、、、
自分が住むのは難波はないかなと思いますが、買って貸したかった！

>>218
ブランズタワー御堂筋本町です。

ブランズタワー御堂筋本町は免震じゃなさそうね、残念。

>>222
ホームページには免震と記載されていますよ？
さっそくネガですか…

高くなるのは間違いないから
躯体は備後町レベルで十分。

リバーは立地にひかれてＭＲ行ったが
営業に、ぶっちゃけ賃貸投資用って
言われてひいた

5年ほど住んでからの賃貸を考えてたんで
パスしましたが、最初から賃貸なら優良物件
と思う。

>>214

72㎡で家賃20万の管理費1.5万の駐車場2.5万くらいの設定かな？
3000万以下って事は低層階？
72㎡の低層欲しかったのに・・・
うらやましすぎる。
でも電車はJR、地下鉄御堂筋・四ツ橋、南海だけじゃなくて、地下鉄千日前線・堺筋線（＝阪急？）、近鉄・阪神も雨に濡れずに行けるのでは？
バスも日本全国への高速バスだけじゃなく、イケア行きの無料シャトルバスも抜けてる。
隣のセブンの事も抜けてるし、土日祝も開いてて通常より営業時間の長い郵便局の事も抜けてる。
アピールしきれてないね。
でもJR難波周辺に汚い建物が残り過ぎててとてもじゃないけどベストバイには選べんね。
ベストバイのコスパ部門なら文句はない。

プラウドシティ新大阪も板状でありながら20階超えって事で候補に上がってるし、それなら難波リバーも良いんじゃない？
個人的にはプラウドもリバーもタワーに分類するのは反対かな。
あと、プレサンスとかも除外。

でもベストバイ難しいなぁ。
新しいので言うと、パークタワー梅田と北浜は割安で良かったけど立地が微妙で全体的に何もかもがもう一歩。
シティタワーはどこも立地が厳しい。
グラフロは当然全てが高レベルでも価格が高過ぎる。
サンクタス響きはコスパ抜群で高級感もそこそこでも駅遠でタワーとしては・・・
堂島レジは全てのバランスは良いけど、決め手がなくベストバイには何かが少し足りない気が・・・
ジオタワー天六も高バランスながら、天六に直結でもなぁ・・・
プラウドシティ新大阪はそもそも駅から遠過ぎるし、プラウドにしては安いってだけ。
やっぱりグラフロか・・・
どこも決め手がない
て事で現状ではベストバイ該当なし。
これから正式に発表される所に期待。

>>223
地上38階・地下1階って書かれてたんでてっきり耐震か制震かと思っただけ。

難波リバーが投資賃貸用とかｗｗｗｗｗ
どこの大バカデベが投資賃貸用に免震とかディスポーザーとかコストの掛かる設備を満載すんねんな。
ド素人か！投資用には無駄だらけ。
スロップシンクも地味に高いねんぞ！
敷地面積に対して限界までギュウギュウに住戸詰め込んだり階高低くしたり吹き付け多用したりして建設コストは上手く押さえてるけどその分設備は金掛けてタワマンにも見劣りせんレベルにしてる。
まぁそのおかげで確かに税金とか管理費も激安でコストは安くつくから結果的には投資に最適やわな。
そもそもリバーなんてそんな会社ちゃうやろ？
あそこの社長はこだわりが強くてワンマンやから全てあのメルヘンなデザインと耐震性と緑にこだわってて、そんな人間が投資賃貸用のマンションとかありえへんな。
投資用ならもっともっとコスト削るわな。
どっちにしてもタワーというにはリバーは足りないものが多過ぎ。
タワーベストバイなんてとんでもないわな。

>>228
褒めてるのか貶してるのかサッパリ分かんない。

JR難波はローレルコート、ローレルタワー、近鉄新難波ビル、サンケイ、ルネッサの一角は電線も地中化されて整然として綺麗だし交通利便性は実に最高。都市部としては買い物利便性も非常に充実。程よく難波の繁華街からも離れてるけど確かにすぐ西側の桜川地区の美観が全く改善される様子が無いな。

地下道含めたら一本で行けないところが殆ど無いくらい。
御堂筋線までは地下道が少し長いがこれを可とすれば梅田、新大阪、淀屋橋、天王寺、奈良、名古屋、神戸、関空、伊丹全て一本。さらになにわ筋線計画が具現化すればさらに最強に。

リバー難波はタワマンじゃないのでこのスレの範疇には入らないでしょう。
あそこのエリアは再開発地域なので難波近傍としては住環境の条件がいいのは確かです。
ただしもうタワーを建てるスペースはないでしょうね。
桜川エリアに入ると値打ちがないですから。

難波リバーは一応60ｍ・20階以上のタワマン基準はクリアしてる。
でもあれを見て普通誰もタワマンとは認識しないし、タワマンにとって最大の利点である眺望は期待できないし、天井低いし、高級感も足りないし、やっぱりあの形状ではタワーと呼ぶには疑問符が付く。
そういう意味ではロジュマンタワー梅田、新大阪プラウドも当然同様。
だからリバーは特筆すべき要素は豊富ではあるけども、ベストバイにするにはタワーとしては実力不足か。
ただ、市内でも梅田に次ぐターミナルで全国的にはもっとも有名なミナミエリアでありながら、あの閑静な雰囲気に加えて各種買い物+交通利便性はなかなかない。
タワマン・板マン総合ベストバイを選ぶのであれば候補にはなり得る。
タワマンのベストバイにはなり得ないと思う。

難波リバーはそこそこ良いマンションだとは思いますよ。
でもタワーかなあ？
高さや階数があればタワマンというのは個人的には腑に落ちないですね。

タワーって塔のことだから底面が正方形に近い直方体の形状で高い建物というイメージがある。
いわゆるそびえ立ってるという感じが適切なんじゃないかなあ。

もちろんタワマンであればどれでも全てクオリティが高いとは限らないのが現実ですし
難波リバーは都会のマンションとしては良い条件を満たしている部分はありますが
住民もおそらくタワマンとは思っていないでしょう。

とりあえずベストバイはブランズタワー御堂筋本町ってことにしておきます。

>>234
価格が出てない段階でベストバイって、ベストバイの意味分かってないでしょ？
物の良さ（価値）と価格が見合ってる、または割安であるからこそベストバイと言えるのであって、物がいくら良くても価値以上に高ければベストバイではないし、いくら安くても物がお粗末なら当然ベストバイではない。
現段階でベストバイかどうかなんて判断できる訳がない。

>>235
現段階(販売中)でのベストバイは
立地、建物、価格のバランス的に
シティタワー梅田東
クラッシィタワー淀屋橋

分譲済みなら
The Kitahama
が頭ひとつ抜けていて、

あとは
ジオタワー天六
ローレルコート与力町エルグレース
シティタワー西梅田
なんばタワー
グランフロント大阪
どれも横ばい

突出した物件は大阪では今のところありません。

GFOは価格こそはコスパだけを考えると微妙かもしれませんが、長期的に見れば、資産価値はそうそう崩れないので資産ストックとしては最優良物件だと思います。
そういう意味ではベストバイ。

つづいてキタハマ
関西は今のところは
GFOとキタハマの2強ですな

ともに立地・建物も申し分なし
長い目で資産価値はまず落ちませぬ

自分的には
現段階(販売中)でのベストバイは
立地、建物、価格のバランス的に
該当なし

分譲済みなら
The Kitahama
TTO GFO 堂島レジ セントラルマーク
グランメゾン大手前タワー
CTO アップル淀屋橋
なんばタワー 梅田タワー

あとは
ジオタワー天六
パークタワー梅田
パークタワー北浜
シティタワー西梅田

交通の便的に自分としては欠格となるのが
ローレル与力
ジーニス
ヴィークタワー

あくまで個人的にならば

クラッシィタワー淀屋橋
ブランズウェリス心斎橋
シティタワー梅田東

が現在販売中の中ではベストバイかな。
ブランズ御堂筋本町にも注目。高速前だけはかなりのマイナス要因だが。（本当にあのへんうるさい）

中之島の三菱は平均坪220~230万円位で値段を抑えてりゃ
ベストバイに入れても良いかも。実際は坪250くらいになると予想。

シティ梅田東は現在競合物件がないのと価格上昇傾向に支えられてそこそこ販売好調みたいだけど冷静に考えてベストバイとは言いづらい気がする。
駅から数分でも良い駅は南森町、北浜、淀屋橋、福島くらいの駅力がある駅かな。
天六は駅直結であれば環境に目をつぶっても致し方ない(目をつぶる時点でベストでないかも知れんが)が東西南北全方位にちょっとでも離れると環境が悪すぎる。
自転車も非常に多い上にマナーも最上級に悪くてストレスが溜まる。

>>241
そうかな？北東地域は終わってると思うけど
唯一ここが建ってる西側地域だけは落ち着いてる。全然今ある中じゃベストバイでしょ。

南森町もマナーの悪さは大概だし‥

>241
駅力ですが、天六の駅力はかなりすごいと思いますよ。買い物も食事も選択肢多いし、谷町線、堺筋線、阪急の３線利用できますし。
南森町は便利と思いますが、福島は普通に生活するには不便ですし、駅力低いと思います。

何を持って駅力とするかですが、駅の利便性という点においては、福島はあまり駅力ないですね。しかしながら、生活としては非常に充実しているので、人気は高いエリアです。
駅力としては天六や南森町が勝っていると思います。しかしながら、梅田との間には堂山や兎我野といった風俗街がありますので、梅田までの徒歩通勤を選択される場合は福島の方がまだ落ち着いています。実際、天六〜南森町の天満、同心、与力町といったエリアが住居としては非常に住みやすく、住宅街としても落ち着いた所だと思います。特に同心・与力は新築が滅多に供給されない希少なエリアなんですが…。
北区での生活需要では天六〜南森町、福島のふたつに主に分かれます。
どちらも庶民的な風情のある街並ですので、本当の都心生活に憧れる人は中之島近辺の北浜や淀屋橋での生活が望まれると思います。
ここ最近ではタワマンの需要も上がってきたことで、福島や天六といった庶民色が強い場所でも供給されるようになってきました。
実際の所、投資としては安定していると思いますが、北浜や淀屋橋のあたりに比べると長期的に安定できるか不安はあります。これからは北浜、淀屋橋もタワマンがたくさん建ちますので、そちらも何とも言い難いですが…。

福島駅ですが結構便利ですよ
環状線で梅田まで一駅は言うまでもありませんがすぐ近くに東西線と阪神線もありますし梅田までのバスも多いし逆に大阪駅からのバスが多く数分でつきます
駅北側ですが徒歩でも12分位だし途中に変なお店もない
梅田に近いですが程よく離れているので騒がしくもありませんしマナーの良い方の方が多い様に思います
これから北ヤード2期が整備されれば新駅か大阪駅入口が整備され更に徒歩時間短縮されるでしょうし
環境も更に良くなります駅力以上にの魅力が高まる事は間違いないですね
せん
今度の開発を考えれば他地域と比べ様も無いでしょう
地価も大阪トップクラスの上昇率ですし
駅南の中之島側は皆さん言われている通り不便だと思います（きれいだけど）

同心、与力が良い地域なのは同意なのですが、ここではエルグレース大阪同心はあまり挙がっていませんね。売れ行きもかなりいいらしいのになぜでしょう？

>>246
駅から遠すぎる。その割に高すぎる。

>>247
確かに！
買っちゃったけど、本音を言えば駅までもう少し近いか、せめて500万円ぐらい安くしてほしかった（苦笑）

>245
福島駅北側ですが、買い物の便はどうですか？
大きめのスーパーってありましたっけ？

>>166
一部屋持ってるけど、かなかな良い投資物件ですよ。
やはりあの辺りでもう一棟同規模マンションが欲しいところです。

>>249
買い物も便利ですよ
ライフや大丸ピーコック、地場系のストアが 2カ所、コンビニに至っては近隣に10カ所以上です
2〜3分以内にはどこかあます
ファーストフード系もほぼ全て揃ってますし、行列のできるおいしいパン屋さんやほどよくにぎわっている商店街もあります
あと都心に近い割に公園や緑も多く
私もシンフォニーホール前のグランドなどで遊んだりしています。

>251
ありがとうございます。
大丸ピーコックは規模が小さいし、ライフは福島駅近くにありましたっけ？
買い物さえ充実してたら、福島は雰囲気や梅田からの距離等総合的にを考えて天六、南森町より上に行けると思うんですけど、ちょっとそこが残念です。

福島は駅から少し離れると割と綺麗やけど駅前がきたない。
駅もみすぼらしい。

北側にライフ大淀店がありますよ
徒歩圏内です
ただ車で移動する方なので雨の日は屋内駐車場がある土佐堀店も良く使ってます
生鮮系は梅田の大丸や伊勢丹も結構安いので利用できますよ
梅田も徒歩圏内ですし（まぁバスを使いますが）それこそ買い物については選択肢が多い方だと思います
駅については確かに綺麗とは言えませんが普通なんじゃないでしょうか（ほとんど使う事はありませんが）

ベストバイについてですが
シティータワー西梅田、ローレルタワーサンクタス梅田をあげておきます
今後、北ヤード2期工事により福島北側については梅田新駅か新入り口も出来るので徒歩分数短縮されます（表記上は大阪駅徒歩8分とかになるかな）
北ヤード完成時にはグランフロントオーナーズタワーと同等かそれ以上のマンションが建てられる予定です
坪単価400万とも500万とも言われています
そのマンションに隣接している福島北側のシティータワーやローレルタワーサンクタスは坪200万前後ですし北ヤード完成時築10数年の中古といえどもかなりの上乗せが期待できると思います
ということで今後予想されるベストバイタワマンはシティー西梅田とローレルサンクタスだと考えます。
天六や南森町には北ヤードほどの未来はありませんよね。

シティタワー西梅田はいいマンションやけど北ヤードからは流石に離れてるでしょ。
ローレルサンクタスはやや近いけど至近というほどでも無いし現時点で駅も遠すぎる上に隣の広大な空き地。
中古のベストバイに西梅田はかするかもしれないけどローレルサンクタスは無いなあ。

シティタワー西梅田は外観の格好良さと立地もまずまず良いと思いますが、大阪駅の徒歩は時間かかります(徒歩12分)し、ガラスカーテンウォールの住みにくさとそれによる間取りの悪さが難点。ガラス壁の外観は特徴的ですが…。
総合的にみて物件価値はシティタワー梅田東とトントンくらい。
そのあたりはやっぱりスミフですな。
中途半端な立地に豪華な建物。

>>255
ローレルサンクタスはアデニウムと一緒で隣の広大な空き地の計画来てから慌てふためくパターン。
どちらかというと価値下落までのカウントダウンマンション。
安物買いの銭失いの見本のようなマンション。

ローレルタワーの隣は総合病院が建つよ
仮に転売してマンションになったしても地価急騰中の土地、北ヤードが一望できる立地だし坪300万近くなるよ
隣のローレルタワーより倍近いのだから
ローレルタワーの中古はウハウハだよ
何も知らないんだね。

ちなみにローレルの辺りの公示地価の上昇率は1年で9.1%だよ
それだけのエリアを地価下落カウントダウンとは。。

本気でそう思ってるなら中古買いはったら？
去年から今年にかけて170-180でいくらでも売買されてますやん。
皮算用だけで買わないんでしょ?

一部屋買ってるよ
当然でしょ！
4年前に中古を安く買えたから表面9%近くでまわってる
今売ったら多分1000万は乗せらるかな。

>>261
なんで一部屋なん。絶対上がるなら出るたび買えばいいやん。今も中古出てるやん。

4年前に今のキャッシュフローがあったら、もう二部屋ほど買ってたよ
今でも以前の価格で出たら即買いする。

>>262
これだけ人の事を聞いたんだからさ
あなたの目利き（持って物件やベストバイ）も、ちゃんと披露してよ。

私もローレルタワーサンクタス梅田を賃貸中です。261さんと同様、利回りも良く、中古価格も1000万程上がっているようです。
私の部屋は北東角ですが、グランフロント、新梅田スカイビルが目の前に見え、眺望も最高です。8月には、淀川花火大会の特等席となります。
うめきた2期が完成すれば、ヨドバシの北側道路とスカイビルの南側道路が平面で直結し、広大な緑地が出現します。
まだまだ、ローレルタワーサンクタス梅田の資産価値は上がって行くでしょう。

>265
ローレルシリーズは好きだし、悪い物件だと思わないけど、北ヤード２期工事の終了時には、ローレルタワーサンクタス梅田は築何年くらいになるんですかね？
その時には、修繕積立金も相当な額になってるだろうし、中々、微妙だな～とは思います。
考えようによっては、ここ２年～３年が売り時かもしれないですね。

利回りがいいだけなら古いコーポでもいくらでもありますよね。
だからってローレルタワーサンクタスがベストバイとは思わないです。

古いコーポとは出口で違いが出るのでは？

投資額が少くなく高い賃料が取れ
売却益も出る
しかも築浅の為長期の運用ができ
出口にも困らない
管理もラクラク
築古のコーポは利回りはいいが賃借人の属性は選んでられないのでトラブルも多く大変
出口はババ抜き状態（投資物件は投資家やプロにしか売れないから叩かれまくるか最悪は売れずに固定資産税を払い続けるはめになる）
古いコーポと並べてもらっちゃね〜。

ローレルタワーサンクタスの話題はもうたくさんです。
たくさんもうけてよかったですね。

まあここで騒いでる方はグランフロントももちろん買っているんでしょう。

>>262
まだ君の物件を聞いてないんだけど。。

結局君の方が皮算用だけで買わないタイプ？

>>271
と言うことは君はグランフロント持ってるんだろうね？

成果発表よろしく！

＞２６６
うめきた２期の全体は平成３８年度末　完成予定です。

うめきたの新駅は平成３４年度末　完成予定です。

ちなみに、阪神百貨店建替えの完成予定は、平成３５年
　　　　　
　　　　　中央郵便局建替えの完成予定は、平成３１年　です。

ローレルタワーサンクタス梅田は、ポテンシャルに優れていると思いますよ。

>>265
>>中古価格も1000万程上がっているようです。

今中古販売中が2部屋あります
そうすると平成19年当事は梅田の新築タワーマンションの高層階の70㎡以上3,700万円前後で
販売されてたいたということですか？
価格表見つからなかったのでなんとも言えませんが･･･

今年完成した中津駅直結のセントラルマークタワーの未入居中古の売り出し価格が10～20％くらい新築より高いのは知っていますが築8年でそんなことありますか？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/?query=%E3%83%AD%...

ローレルタワーサンクタス梅田

所在階　方位　間取り　専有面積　価格
37階　東　2LDK　73.89m2　4,650万円
38階　南　1LDK　98.41m2　6,180万円

37階で坪207万ってたいして人気でも無いね。

実際にはもっと安い取引き事例が多いし本当に1000万も上がったんですかね

>>277
それの階数が分かればいい情報だなー

ローレルが立った時期は今とは間逆で土地も安くて材料コストや職人も安くで調達できた
材料や設備にお金をかけて豪華にするのが当然で且つ安く出さないと売れないデフレの真っ只中の物件
お宝なのは当然だよ
今は立地もあまりよくなく外廊下や内側柱やディスポーザーがなかったりキッチンが標準だったり天井高が2,600以下だったりする坪単価が高いだけの低価値物件ばかりだもの

ローレルタワーサンクタス梅田は免振タワーで内廊下。
施工は竹中工務店。
ディスポーザーも付いてるし、キッチンはＴＯＹＯ ＫＩＴＣＨＥＮ ＳＴＹＬＥだよ。
http://www.toyokitchen.co.jp/ja/products/kitchen/bay/

>>276
その部屋は良い部屋だけど部屋と部屋に挟まれた場所だからね。

>>276
ローレルはさ築8年の古〜い物件だからさ
そんなもんだよ
でもさ築15年でも余裕で坪200どころか
もっと高くなってたらすごくない？

梅田新駅7〜8分は強いよね

今、ローレルより高い=高級？物件はたくさんあるけどローレルよりスペック的に上回ってる物件ってどれだけある？

どれもこれも高いだけで貧弱な物件ばかりでしょ？

駅も遠いし、いつになるやら北ヤード夢見て、何十年も実現しないなにわ筋線の駅が出来ると信じ続けるのはご勝手ですけどどうみてもただの古い中級マンション。
悪いとは言わないがベストバイなわけがなかろう。

北ヤードは決定済み。

>>285
だからさ
文句だけつけるのは卑怯でしょ

あなたの物件&ベストバイを出してよ。

どう考えても、ローレルサンクタスよりシティタワー西梅田の方が格上ですよ。
ローレルサンクタスは知名度も低い。

そうそう！ちゃんと対案を出してくれて
ありがとう！
そうしないと話しが進まない

私もシティー西梅田は良いと思います
ガラスウォールの件はあるけど、
そうしないとあの外観は出せないよね
当初は住友が強気価格のせいで
売れ残っていたけど
今となっては、もう安い価格に思えてくる
元値がローレルより高いので利回りはさがるけど
バランスいいんじゃないかな。

福島駅限定ならベストタワーはシティタワー西梅田かタワー大阪の二択かな。
大阪全体ではベスト10に入るか否かといったところ。
ただそれ相応の価格なのでベストマンションではあるけどベストバイかは難しいところ。
ローレルタワーサンクタス梅田は中級価格の中級マンションだと思う。

高価格を出して高級マンションなのは当たり前
だけど今は高価格なのに中級以下のマンションだらけだからそれでも良しって感じかな
ローレルはシティー西梅田と比べれば、おっしゃる通り中価格の中級マンション
福島駅までも7分だしあまり近くない
でも駅の方からマンションへ近づいてきてくれる稀なマンション（梅田新駅7 〜8分）
窓からの景色も劇的に変わった
見るに耐えないほどの汚い貨物倉庫から
グランフロントへ、そしてこれから大阪のセントラルパークが完成する（ニューヨークよりかなり小さいけど）
他のローレルの人も言ってたけど
あべのハルカスから神戸方面までみわたせる270度の大パノラマ、グランフロント、大阪駅、hepの観覧車、北摂の夜景、ほとんど見上げなくても目の前で見れる大花火、今まで数多くのマンションを見てきたけどローレルタワーからの眺望に勝るものはなかったよ
それがこれからさらに良くなるんだから価値が上がらない訳がない
マンションの中級は変わりようがないけど立地は最高級になるよ
中級から最高級へ価値が上がるからこそベストバイでは。

今は中級だけどね。

そうそう梅田スカイビルを忘れてた
ここも目の前だし良く見えるよ
まぁ日本人にはあまり人気ないみたいだけど外国人には大人気みたい
「世界を代表する２０の建造物」に選ばれたからね
ギリシャにある世界遺産のパルテノン神殿やイタリアのコロッセウム、スペインのサグラダ・ファミリアなど同レベルの扱いらしよ
私らが海外に行った時、世界遺産を見て「この近くのマンションって高いんだろうなぁ」なんて思ったりするんだけど
外国人から見たらここもそんな感じなのかなぁ
古くなってもいろんな出口がありそうだね。

ローレルとシティタワーはとある角部屋高層階が売りに出たらほしい。数年不動産をチェックしてるけど、誰も手放さないのか、ほぼ売りに出ていない。狙ってる人多いのかな。

シティタワー西梅田は建物はいいですが、残念ながら所在が福島区がネックとなります。
梅田を希望する方は、当然北区で検索しますから、福島区は漏れてしまいます。

高級、中級って言ってるけど、明確な基準を答えられるんですかね？
素人のあやふやな感覚論でしかない。
シティタワー西梅田は、ガラスカーテンウォールで派手だけど、設備仕様はいたって普通。
ローレルタワーサンクタス梅田と変わらない。

ローレルタワーサンクタス梅田が中級なら、大阪のマンションの9割が、下級になるよ。

あなたがそう思いたいならそう思えばいいでしょう。
そんなことを言い出したら世の集合住宅は全て同格となりますしそう思いたいなら誰も止めません。
その言い分なら世の中の上品な人って何を基準に決めるのとか言い出しかねない。
それを平等とお思いならそれで結構でしょう？
自分は世の中には明確な基準や区分けがなくとも格式や高級さや品はあると思っています。

ローレルタワーサンクタス梅田だと少し前振りが長過ぎると思うけどね。
あの界隈の地価は当時に比べれば上がってるだろうし、お買い得物件だったのかもしれないけど、誰も興味無いと思う。

>>296
確かにそうだね。

>>300
それ鉄板です。

>>299
コストパフォーマンスも考え出すと順位はなかなか付けられないと思いますが歴史的な意味合いも多少含めてしまうと候補に上がるのは
グランフロント
堂島レジデンス
ザ・梅田タワー
シティタワー西梅田
ザ・タワー大阪
ザ・キタハマ
シティタワー大阪
ザ・なんばタワー
アップルタワーレジデンス
パークタワー北浜
グランドメゾン大手前
セントラルマーク
OAPレジデンス
あたりかなと思います。
築浅やコスパも含めてある程度のグレードもあるとなると準候補として
ジオグランデ
ジオタワー天六
パークタワー梅田
ヴィークタワー大阪
ジーニス
ローレル与力
ローレル梅田
ローレル難波
N4タワー
あたりと思います。上本町エリアや堀江エリアにも準候補はありそうですがちょっと詳しくはわかりません。

>>300
それ鉄板です。

>>302
ヴィークタワー大阪は上に入れても良いかもです。コストパフォーマンスの良さで注目されますが、眺望も素晴らしそうです。

ヴィークタワーは中古を見に行った事があります
窓から中央公会堂が見えるかなと期待していたのですがベランダに出ないと見えませんでした
見えるかなと期待していたのですがベランダに出ないとみえませんでした
あの時は残念だった。

文章が残念になってました
すいません。

心斎橋は入りませんか？
初の心斎橋だし、長堀から1分かからないし、値段もそこそこ。

>>307
いいかもね。
東側の治安面の不安を割り引いても、下段には入れても良いでしょう。

単なる大阪のタワーリストｗｗｗ
小学生でも並べられる。

>>309
だいぶ抜かれてるやん。
シティタワー大阪天満
アデニウム
ロジュマンタワー大阪
ロジュマンタワー大阪天満橋
レジデンス梅田ローレルタワー
OSAKA福島タワー
福島ガーデンズタワー
シティタワー大阪福島
クロスベイタワー
グランスイート中之島タワー
キングマンション堂島川
ローレルタワーサンクタス梅田
パークタワー中之島フロント
DグラフォートNYタワー
アーバンライフ御堂筋本町タワー
リーガルタワー大阪
アップルタワー谷町
ウェリスジオ梅田レジデンス
ロイヤルタワー谷町
ビオール大阪大手前タワー
まだまだいくらでもありますやん。
ちなみに上本町エリアや堀江エリアは除外したけどそのエリアにも30や40位はあるんじゃないの。

あの、グランフロントって大阪駅に近いし豪華ぽいと思うのですが値段も高いじゃないですか
今さらなのですが
グランフロントの良いところを教えてもらえませんか？

販売当時の価格より、高値で取引きされてる物件は、少なからずベストバイであったと言う事でしょうね。
思い当たる所だけでも沢山ありそうです。
ただし、これは、今の新築価格の高騰に引っ張られての一時的な物である可能性は高い訳で...。
これがオリンピック終了後に、どう変わるか？ですかね。

>>311
302の者ですが
>>290>>299>>302
の流れのとおり、ベストバイではなくベストマンションと考えたラインナップです。
コスパ重視だと変わってくるかもしれません。

リーガルタワー
プレサンスタワー
エスリードタワー

なんかは、どのくらいに位置しますか？

CT大阪天満が残り1戸になってるよ。
売れるもんだな。ビックリ！

今買うならどう考えても
天満じゃなく梅田東買うよね。

残り1戸とはいえ大変そー！

梅田東は間取り最強と聞きますが、実際どーなんでしょーね。とは言え、すみふなんで•••ぼちぼち値上げか。立地はいいと思うけど。

間取り自由なだけに排水の詰まりのメンテナンスはどうなのでしょうね。

固定資産税は、超高層の場合は高いでしょうか

>>315
まだ売ってたのにビックリ
築５年半の新築かよ



http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tenma/
シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス


平成22年1月5日完成済

ＪR大阪駅の徒歩圏のタワーマンションか。
これが、ベストバイを決めて。

北浜は京阪ローカル、天六は長柄ローカル。
阪神間や北摂の富裕層にとっては何の魅力もかんじない場所。

グランフロントとジオグランデと堂島レジデンス

徒歩圏ベストバイなら間違いなくこれだろ。

これ以上広げるとどこもトントン。

やはりグランフロントは一つ飛び抜けて別格だけどね。

グランフロントは、マンションのコストが安い時期に関わらず高額でした。

>>321
阪神間や北摂の富裕層‥‥って語ってるけど、あなたがその富裕層？？でなければ何故、何の魅力も感じないって言えるんだろ？？
そうだったらごめんなさいね。

私は阪神間の富裕層（年収億以上）の人、数名知り合い居ますが、そんなこだわり聞いたことないので。

そういう方は住むなら阪神間、投資なら場所を問わずやってます。

とは言えリーマン以降は徐々にコスト高なんだよね。

コスト別のベストバイなら全く違うって事だけは解るかな。

＞325
投資だからこそ、大阪駅徒歩圏が重要になるのです。
大阪駅は関西の中心、大阪の中心だからこそです。
大阪駅なら全国区。

天六駅は、大半の大阪市民は行った事のないコテコテのローカル駅。
北浜駅も京阪沿線住民、近隣オフィスワーカーしか認知されていないローカル駅です。

全国区で認知されていれば、需要が高く資産価値が高くなります。
上がる時は、真っ先に、かつ上昇率も高くなります。
下がる時は、一番下がりにくくなります。


せ

グラフロや堂島レジってある意味賃貸でしょ？
誰も自分で所有して家族で住まないよね。

ちゃんと住んでますよ
でもセカンド利用なので毎日はおりませんが・・

値段があがっているのかいないのかは
よくわかりませんが、
便利ですし、落ち着けるすまいなので
満足していますよ

>>327
投資って場所だけではかれないよ。
もう少し勉強しましょう。

>>327

仮に下落率が少なくても、上がってる物件は絶対額で下げ幅は大きくなりますよ。

それに、北浜を知らない全国の不動産投資家とか、ほんとにいるの？
また、タワーマンショマンを検討する層が北浜認知してない？

330さんと同じ意見です。もう少し勉強したほうがいいですよ。

>330

全国区をうたうんなら、東京しか買えないはずですよ。

口だけのバカ丸出し。。

ギリシャのデフォで海外投資家連中は爆売りに入るのでしょうか？

となれば東京に限らず、主要都市のタワーは値崩れすることになりそうです。

先が怖い。

あんなちんけな国がどうなろうと、
世界の実体経済にはほとんど影響ないね。

我々ハゲタカは、
大きな祭りになってほしいとは思ってますが。。

タワマン林立で10年後には普通に立地優位性で相場格差が発生します。しかし立地価格差はここ数年の新築供給であきらかにつきます。
時すでに遅しですね。
場所劣る建築費高騰による高額タワマンだけは冷静にご検討下さい

林立すれば、地域でひとまとめという評価になりますね。

負けタワーの横にできるタワーは負けタワーになるし、
勝ちタワーの横にできるタワーは勝ちタワーになる。

将来の成長余地を考えると、うめきた2期周辺のタワーマンションがベストバイですね。
新駅、公共緑地、ヨドバシ2期、中央郵便局跡と変貌する要素がまだまだ有ります。

アップルタワーが一番いいかも

部屋をホテル営業するのが流行ってますねー
流れ的には禁止されるより規制が緩くなるのかな。
梅田や難波に近い物件は外国人の宿泊が増えそうで、
家族で住む事を考えると観光客に便利な駅近物件はパス！な一方、
ホテル営業に適する物件は「買い」になるよね。

>>339
ほとんどの物件の規約でホテル営業はダメになってると思うので、追い出される可能性高いですけどね。

>>340
実際は対策無理やん

行政が動いたり警察が動いた事例が無い気がする。
犯罪でも起こらない限り取り締まりもせず、、、
このまま認めざるを得ない方向で進んでいくんじゃないの。
五輪控えて空家対策とかするらしいから、
マンションだってホテル貸し出来る様になっても不思議じゃない。

東京・江東区のタワーマンション「ブリリアマーレ有明」の理事会が専有部の個人貸し出しを禁止する規定を追加したらしいよ
総会で決議すればOKだから問題が表面化したマンションは一年以内には対策とられる可能性が大。

いや、だからほとんどのマンションの規約では営業行為はダメって最初から書かれてると思います。

今回サンクタスタワーでもあったみたいだけど、結局営業停止になってるっぽいしね。

最初は規約無視して営業するかもですが、そのうちバレて停止措置取られるのが実情ですね。理事会の動き次第だけどね。

グランフロントは個人のホテル営業を容認しているのか、禁止されるそぶりがないね。
インタコと業務提携きれるかもしれないし。どうなるんだろ。

金持ちは小さい事は気にしません
グランフロントは駐車場収入だけで他のタワーマンションの何倍もあるので、不安は少ないでしょう。
今、売り出し中のタワーマンションは場所悪いのに何処も坪単価が高いですね。狭い部屋を沢山作って、販売価格を安く見せているので本来タワーマンションに住まない方が良い人も買うので管理が難しいでしょう。
タワーマンションは贅沢品で、贅沢には金がかかる事を認識すべきです。狭さを辛抱してなんとか買えると無理して買うべきでは無いと思います。
北浜の三井か曽根崎の住友、中津のラマダ跡に建つかもしれないマンションに期待しています。

曽根崎に期待！

タワーマンションが贅沢品というのは、どうして？ランニングコストはかかえって小規模マンションが高いように思いますけど。

当たり前のことだけど物件によります
タワマンと板マンではタワマンの方が高いし
小規模といっても高級なもの「とこれって賃貸？」て思うものでも全く違う
それだけのこと。
要は身の丈に合わせて買いなさいよてことでしょ。

北浜駅って
地下鉄路線、JRへの乗り換え、伊丹空港と関西空港へ、
どれをとっても不便だと思うけど何であんなブランド化したんだろう？
中之島公園の整備事業のお陰？

これからも北浜に計画されてるし

■公式サイト有り

ブランズタワー御堂筋本町　大阪府商工会館跡地　平成25年9月土地取得

プラサンスレジェンド堺筋本町タワー　市立東商業高等学校跡地　平成26年3月土地取得

プレミストタワー大阪新町ローレルコート　大阪屋本社ビル跡地　平成26年4月土地取得


■公式サイト無し

（仮称）グランドメゾン谷町四丁目　総通本社跡地　平成26年3月土地取得

（仮称）プラウドタワー北浜　駐車場跡地　平成26年3月土地取得

（仮称）パークタワー北浜駅直結　北浜三泉ビル跡地　平成27年1月土地取得

地盤と中之島のお陰。
御堂筋線沿いのマンションは最強ですな。

北浜駅とリストアップした物件は関係ないと思うけどｗ
その感覚では北浜の事はわからないと思います

>>348 >>349
当たり前のことだけど物件によりますが
タワマンより価格の高い板マンもありますよ。
タワマンといっても高級なものとこれって賃貸？て思うショボイものとは全く違う。
タワマン大衆化でタワマンが贅沢という時代は終わったでしょう。
立地のいい板マンもだけど贅を極めている小規模マンションにプレミアムはあると思うよ。

北浜はスーパーが駅上にあり都会の割りに
程よく静かだからでしょう京阪もあるし淀屋橋も、
歩ける距離。

スーパーってフレスコのこと？
無いよりはマシだけどね...

この2つはいつ発表されるの？


（仮称）プラウドタワー北浜　駐車場跡地　平成26年3月土地取得

（仮称）パークタワー北浜駅直結　北浜三泉ビル跡地　平成27年1月土地取得

ひとえにベストバイと言っても、購入目的が投資用か自己居住用かによっても違いますよね。
最近であれば、投資用ならクラッシィタワー淀屋橋、自己居住用ならエルグレースタワー大阪同心かな。

北浜って地盤良いですか？

エルグレースタワー大阪同心は駅遠だけど車あれば良いよね

ここ買う人は車ぐらい持ってるか

北浜って、過疎化しているって言われてるけど、その分どんどん夜間人口が増えてきそうだね。こりゃ、少しずつ便利な街になるんじゃないかな。

土曜の昼限定でランチに行くが人はホントに少ないよ

ここらのタワマンの人はどこに出かけてるんだろうって思うぐらい

まだまだビジネス街なのかなって印象です

ただ、休日をゆっくり過ごせるという意味では良い場所だと思いますよ

中央大通りより南はホントに人が多いので

>>360
最初にシティタワー大阪が出来たときはスーパーも何もないし生活不便でしたね。
その頃に比べればスーパーもマンションも土日に空いてるレストランもだいぶ増えました。デパートや商業ビルや本社機能がどんどん撤退してるからこそですが都心の住宅地然とはしてきました。
北浜最大の欠点はやはり梅田に一本で繋がっていない点。さらには難波も心斎橋も天王寺も新大阪も一本で行けない地下鉄路線としては致命的に交通利便性が劣る点ですね。

大阪で一番のタワマンはグランフロント大阪オーナーズタワーで間違いないでしょうね。

>>363
そうでしょうね

でも家賃見るとこの程度なんだなって感じてしまうよね
何でも東京と比較する必要はないけど東京の30％くらいの家賃だからね

大阪で投資マンションって本当に厳しいと思うわ
20万円超える家賃は入居者募集がやたらと厳しいし
中古資産価値維持率も低いし流通もなかなかしないし
投資するなら土地勘無くても東京都心5区限定だろうな

http://chintai.door.ac/detail/free4245218.htm
グランフロント大阪オーナーズタワーの空室一覧（全23件）

表面5%で、20万の240カ月で、4800万。この値段で今買える物件となると20万とれそうなものは無いですね。4%でも6000万だから、これで漸く候補が出てくる感じですね。実際は空室や税金もあり、厳しいですね。

（仮称）プラウドタワー北浜　駐車場跡地　平成26年3月土地取得

きょう、上記予定地が囲い取られていてパーキング設備が設置されてました。計画白紙になったのですか？？

>>365
そもそも大阪で家賃20万出せる人なんてほとんどいないからね
成約率悪すぎる。

タワマンの予定が駐車場になるケースが増えてるね。
今のコストだと坪300万くらいになってしまってさすがに売れないんでしょう。
横浜の杭ミスもコスト増に拍車をかけるし、
民泊で利回り計算の根底が変わろうとしてるので高値になりやすい。
今後、都心部のタワマンは出てこないか、相当高額の高級タワマンしか当面は無理っぽい。

>>368
ちなみにどこですか？

積水ハウス（大阪市北区）は大阪・福島駅近くに３９階建てのタワーマンションを計画している。建物高さは１３３㍍で、延べ約３・６万平方㍍。分譲マンションのほか、低層部に飲食店舗、事務所が入る。６月１日の着工を予定している。

何処？

どこですか？

現在販売中の中之島、天六ツイン、梅田東もありますが、中古ふくめてどこがベストバイですか？　参考までに
http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/archives/50815073.html

ザ タワー梅田、ローレルタワー梅田、チャスカ梅田の２棟から！

中古が高いから新築が安く見える

御堂筋線中津駅のセントラルマークタワーはパークタワー梅田より20％も万高くなってぼったくりと思ってたけど
今思えば買っとけば良かった

シティタワー梅田東でも良かったけど中津駅にできる2本のタワーの詳細を待ってます
梅田徒歩15分圏内意外買う気が起こらない

自分は中之島がベストバイかな。

>>376

同意。

>>377
自分はザキタハマかなぁ

>>378

自分はグラフロだね

>>379
グラフロもいいですね。
少なくとも中之島はベストではない。

>>378
あれ高いだけで古いじゃん

最近はロクなタワマン無いですねえ。

>>382
ホンマそれ

買えないひがみw

新築時73平米で4800万くらいだったThe Kitahama買っといたらよかったー

OMPタワー

>>386

冗談だろ、、、笑

大阪城
通天閣
丸ビル

独身だと北区でファミリーだと中央区辺り？
車持ファミリーなら郊外だろうし、
年収や家族環境によって求めるものは違うのでどれがいいと言えないですね

パークハウス中之島っすね！
70m2で5千万くらいとリーズナブル、大規模！
住所が自慢しまくれるし、20年後には発展してそうで、リセール良さそう！
福島駅、玉川駅、阿波座駅全て徒歩15分でいけるし。
無理してでも買います！

>>390

無理して買って維持していけますか？
パークハウスは物件価格がバカ高くなくても維持管理費が高めだよ。
パークハウスに長く住むには、そこそこの年収がないと毎月のランニングコストを負担に感じると思うから、よく計算して購入すべきだと思うけどね。

維持費が安い物件の方が最初に弾くけどw

>>390
大阪市内ならどの物件でも15分もあれば複数の駅に行けますよ。

>>392
だよねー

>>392.394
391さんは390に対して、無理して買ったら維持費が高いから無理して買ったら苦労するよって言ってるんだよ？？わかるかな？？

何も維持費が高いことに関して、文句を言ってるんじゃないよね。
文章よく読んでから書き込んだほうが…。

>>395
>>392の「維持費が安い物件の方が最初に弾く」というのに賛同しただけなんだけど
>>391に対してのコメントではないですが勝手に解釈してわかる？とか言われてもｗ
文章よく読んでから書き込んだほうがよろしいのでは

>>392が>>391に対していっているようにもとれなくもないけどアンカーついてないしね

>>390

福島区のリバーマンションなら負担が少なくてライフプランが立て易いですよ。

>>390

5000万がリーズナブルで無理して買うらしいから、きっと妄想の世界に浸っていらっしゃるのでしょう。
こういう愉快犯は相手すればするだけ、喜ぶだけでしょうから良識ある方はスルーしましょうね。

中之島なんて孤島やん・・・

中之島タワーって関西初の東京都心部レベルと同等のタワマンですね。