ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

ファミリータイプが多いということはお子さんがいる家族がほとんどなのかな？
同世代の子供が多いと安心できそうですが、
エントランスなどが、小学生のたまり場にならないといいですが。
そういったことを考えると、キッズルームや図書室などがあるといいですね。

毎月払う借地代は、
例えば3年後や10年後、
どんどん上がっていくものなんでしょうか？

借地代金は、70年途中解約不可なのですか。
なんだか、70年後と言われても全くピンと来ないのですが
実際の所、これがお得なのか、無駄なのかどうなんでしょう？
建物は70年は大丈夫！という事なのでしょうか？
それとも途中で建て替えとかあるのでしょうか？
謎だらけです。

>>63
建て替えなど、ある訳ないでしょう。

隣のコインパーキングは建物が建つ予定があると噂を聞きました。
何ができるのでしょうね。

>>65
モデルルームの方がですか？
またマンション？

>>65
仮にマンションとして、定借地権じゃなくて普通の分譲（所有権）ならばうかうかできませんね。
もうマンションいらないんだけどな～
駅近だしマンションになるのが妥当なのかな。

建設地の隣のコインパーキングのことで、モデルルームで営業さんから聞いたそうです。
何ができるかまでははっきり言われなかったみたいで…
やはりマンションの可能性ありますよね。
もしロジュマン千里中央〜だったら、ヒルズ&テラスと時期をずらして定借地権じゃない分譲？！など想像してみたり。
それはさすがにないですかね…

>>61
以前住んでたマンションにもライブラリーなどありましたが、
結局エントランスのソファーが放置っ子のたまり場になりました。

3LDK2900万円台と言うことはだいたい60㎡台位で価格が2950〜2990万位になると思います
最低価格が坪単価で150万前後ですね
私は上新田地区に住んでいましたが
この辺の近隣マンションは大体坪150万位からでしたよ
南町のリバーも坪150万位〜ですし
環状線北側は高いですが上新田、新千里南町辺りはこんなものです
まあ物件によりますが10年前〜今を比べても大して価格変わらず安いエリアですね
通常の所有権ありのマンションと同等の価格で定借マンション売るなんてすごいですね
びっくりしました。

かなり真剣に検討していたのですが借地権と分かって全て白紙です。考え方は人それぞれでしょうが借地権でもこの物件に決めた方の理由をどなたか教えて頂けませんでしょうか？

>>71
誰もきめてないのではないでしょうか。
70年後では、子どもにまで負の遺産を残す事になりそうで。

>>72
そうですよね、数千万払って来たにも関わらず、子供か孫が年老いた頃に立退きに関する諸々の苦労（移転費用や新たな住宅取得資金の負担、話合いのトラブル、精神的な疲れ、労力……）を残す事に………

>>73
そうですよ。普通のマンションだったら、建て替えなどになったら地権者として残れるし、子や孫が住まなくても転売すればいいし、とにかく価値が目減りしようとも資産として残せるのに、ここは何も残らないんでしょう？モデルルームはどう説明しているんでしょうかね？
目先だけ考えてはダメですよ。

>>72

確かここは60年ですね

>>75
さらに微妙！！
子や孫に、しょーもないマンション買いやがってって言われちゃうよ。

新しい道はあるけど坂道かなりキツイよ〜
この坂道で駅7分は無理！
フラットな徒歩10分と比べても良いくらい

そもそも定借の時点でかなりのマイナスポイントだけどね〜

小学校は近いからいいけど
坂道はしんどい。

ファミマからがかな？
でも、そこからなら1、2分だから、言う程は。
小学校前から旧道を上がればかなりだけど、それでも多くの方が上がり降りされてますよね。

>>76
しかも地代は一括払いって前代未聞じゃないですか?
まともな計算が出来る人なら買わないだろうね。

合わせて113戸だけど完売するの入居後数年は掛かりそう。完売するのかな？

>>79
え？そんな説明なんですか？
地代を一括で払った上に60年後に返せと？
ひえーーーお代官様、それはねえですだー

言う程キツい坂道では全くないかと。。

駅まで徒歩７分内で行けました。

購入する時に安くていいけど、なんだかんだでランニングコストが高そうですね。
中古で売るのは本当に売れなさそうだからずっと住むつもりだったらいいのかな…

>>83
そうですよね…。
それか駅近ですし賃貸に出して貸してもいいかもしれないですね。

千里中央は賃貸需要があるからいいよね
家賃は管理費等込みで20坪(66㎡)で15万位かな
以前こことほぼ同条件の
ローレルコート千里中央（近鉄不動産）
や千里中央レジデンス（野村不動産）
が15万位ででてましたね
この辺は築10年ちょいだからましだけど
20年超えると10万前後位になる物件が多いね
20年後は管理費、修繕積立金も見直しはいって上がってるし固定資産税もあるしね毎月割で考えると家賃の中から4.5万は出て行くからね
ローンを考えると割に合わない
ましてや空室リスクを考えると赤字覚悟だし
最後は地権も残らず消えてなくなる
一生住む人はいいけど
転勤や子供が増えて住み替えとかで賃貸するかも？て人は、この物件かなりリスキーだと思いますよ（地代もあるしね）

このマンションは環境は悪くない方だと思う
ただただ、定期借地権、それに伴う借地代や付随してくる将来の諸費用の問題、そこが一番の問題
上新田周辺に新築で住みたいなら選択肢が少ないから、地主は強気で定借にしたんだろう

だけど、新しいジオが上新田でさらに千里に近い場所にできる以上、価格帯によってはそっちに流れるのが自然だよねえ

既存のジオやジェイグランは遠すぎるし、千里の新築はここ数年は、よみうりか、ジオ上新田の2択になるかもね
とはいえ、条件が良すぎるから値段もバカ高いんだろうけど

ローンを払い終えた後も、地代がかかるっていうのがあるのですよね。
だから普通のマンションよりも、月々の固定費がかかるっていうのはあるのかな。
その分、物件価格がぐーっと抑えられているといいのだけれども。
みなさんも書かれていますが、マンションの周辺環境が良いので、それでも需要はあるという風に見たのでしょう。

30万円プレゼントキャンペーンやってくれるみたいだよ！

要望書がヒルズ、テラス合わせて31戸入って。

いるらしいです。

2階73㎡3580万位かな
定借じゃなかったら候補なのにな〜

桃山台徒歩10分のシンフォニアでは
府公社第2次住宅建て替えの地権買取で1,700万だったらしいです
千里中央徒歩7分なら2000万位にはなるでしょうか
やっぱり所有権有りと無しでは違いますね。

>>92
千中徒歩7分でもここはニュータウンじゃないのでどーでしょうか？

桃山台徒歩10分よりいいでしょう？
ここは。

物件としては所有権がある分シンフォニアの方が良いかも。

家賃一括前払いみたいな定借物件と所有権物件とでは、賃貸か購入か位に方向性違うと思った。
同じ土俵で比べるなら、定借の読売タワー跡地マンション位でしょう。

去年竣工したロジュマン千里中央よりも駅から遠離れる上に定期借地なのにあまり安くなってない気もするけど、どこがメリットになるの？

デメリットしかない
ロジュマン千里中央と比べ
遠い、
地代有り、
解体積立有り
所有権無し（2,000万位の損失）

その割に価格は所有権付きと変わらない。

>>98さん
やっぱりそうですよね。
ここよりはロジュマン千里中央の中古を待つ方が良さそうかな思いました。

こんな不平等条約の様な契約を31人も
要望書出してるなんて驚き！
契約希望の方の意見を聞いてみたい。

≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?

>>92
目安になるか分かりませんが、路線価ではここは155位でシンフォニアあたりは180位かなぁ。

そんなに安い土地なんですね↓

新千里南町より上新田は安いイメージはありましたがシンフォニアの辺りは千里中央にも遠く桃山台へも10分と遠いし
火葬場も近いので安いのかな？と思ってました
上新田って思ってた以上に安いんですね。

>>102
これ、ソースつけて下さい。

ここに関しては何とも言えないけど。

上新田は竹山がほとんどだからね
元々は二束三文
と言っても需要がある訳だから価値はあると思うけど
地代払って貸して頂く程の土地ではないわな。

新街区や10分以内の上新田は、今後のジオも含めて分譲マンション出揃ったところで、資産価値は上がってくるだろう。
ここは、借地を外すとこからだけど。

>>105
そのまんまですが最新の路線価図です。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/osaka/osaka/prices/g34501fr.htm

ここが42028で、シンフォニアが42043。
これでもここら辺は開発が進んで以前より路線価が少しアップしてますよ。

>>108
わかりやすいのをありがとうございます。
結局、路線価が最終的な分譲価格にも反映してきますけど、上新田が千里中央に近いのは間違いなく、坂が許容範囲の場所は買いですよね。
ここも、借地でなければ競合となり得たでしょうけど。

シンフォニアよりも安い土地なら
せめて価値や条件（所有権）などが同じ位にして欲しかったですね
それなら買ってたと思います

高い土地が所有権付きで価格も安く
安い土地が所有権無しで価格も高い（地代も払う）
なんてバカげいます

企業としては条件が悪かろうと何処かを開発しないと仕事にならないんだろうけど
これは無茶ですね

価値が低い場所に負荷条件付け過ぎ

よっぽど事情がある人か、アホな人じゃないとこんな条件のめない。

今も昔も地主が一番強いってことですね
しかし東町ならいざ知らず、上新田で定期借地とはガメツいことしなさる

と言っても千里中央10分以内の新築物件って今はほとんど無いタイミングなんですよね
どうしても千里中央に住みたい人は2.3年
賃貸に住んだ方が良いと思いますよ
例えば今なら南町のリバーなら75.74㎡で
15.9万（管理費込）です
15万は高そうに思えますが
ここと比べると
管理費等約2万+地代約1万+固定資産税月割約2万+ローン金利
あとリバーは駐車場もかなり安い

このへんを考えると実質負担は
ヒルズ、テラスでローン組むより安くなると思うよ

千里中央は物件が出難い場所じゃないから
そのうち良い物件が出たら移ればいいし

賃貸って何も残らず資産にならないけど
ヒルズ、テラスも同じだしね

新築の美味しい内だけ住んで
古くなったら簡単に移れる分賃貸の方が良いよね。

ごめん！固定資産税は要らなかったね
その分地代が上がるから
結局賃貸の方が割安でお手軽。

確かに千里中央の物件は今は枯れてる。
待てる人は焦らないことだ。

東町ならいざ知らず？
東西南北の町は、府営の建て替え待ちだよね。
ジェイグランのように、他の地区でも府営の後ろに分譲が建つ例も増えてるけど。

既存のロジュマン千里中央（無印）はほぼ真横というか徒歩30秒レベルなので遠いというほど差がないような…
どちらかといえばあちらは戸建数も多いので、コンセプトの方向性が違うかもしれませんね。

ここを選ぶ方は…おそらく新築が欲しい層、かつ消去法をしていった結果なのでしょうか。
またここを検討している方は、千里中央に近いことを譲れない第一条件にしている方が多そうですし。

法律制度としてどんどん増えていくだろう定期借地権マンションのメリット、デメリットを理解したうえで
もし自分が選択するとすれば…。

駅近10分圏内という選択肢だと、15分～20分の既存のジオ千里中央やジェイグランは問題外。
シンフォニア第三期は桃山台寄りなので、候補から外すとして…。
よみうりのタワー予定はおそらく千里タワー並の高額になるのは間違いないので…厳しいかな。
千里徒歩圏で新築を望むなら、ここか、ジオ上新田？の金額と間取り次第でしょうか。

上新田に住みたい、千里中央に徒歩10分以内、っていうのにこだわらなければシンフォニアも？
第三期の価格で3LDK（専有67.44m2）3728万円、4LDK（専有82.73m2）5148万円とありますね。
平米単価と桃山台徒歩10分と考えると、高いかもしれないですが…。

私は新ジオの情報待ちですが、上新田は周りも静かで、聞こえるのは子供たちの笑い声ぐらいで…
本当にいいところだと思います。

それぞれが定期借地権をＯＫとするか、しないか。極論を言えばもうこの考え方の2択でしょうね。

>>116
よく勉強されていると思いますね。
おっしゃる通りだと思いますよ。
私自身も、千里中央駅徒歩10分圏内、しかも限りなく坂無し、ストレスフリー、子どもの通学の選択肢としてモノレールに近いのは上新田になりました。
上新田の新街区も、残された土地を見ればジオとロジュマンヒルズ、テラスとその周辺の駐車場ぐらい。また、東西南北の新千里を考えても、新築マンションが早々に出て来そうにありません。

借地は後々の事が不安なので見送るとして、ジオがどれ位で出てくるかと私も思っています。
パークホームズくらいでしょうかね。
しかし、それくらいなら、買いますね。

借地の地代毎月約1万円として、６０年間で約７００万円｡表面３５００万円でも、実際は４２００万円のローン組むのと同じということでしょうか?

先日見学に行ったときにもらったカタログに書いてたのを転載すると
地代はある程度、販売価格にすでに折り込んであるみたいですね。

販売価格は、建物代金＋建物消費税＋前払いの地代(半分程度の地代を折り込み済み）

実際には、土地分の固定資産税がかからないのと、建物は解体しない（無償譲渡）ので
いわゆる建設解体費（解体準備金）の積み立てが無い、とのこと。

モデルルーム拝見しましたが、管理費・共益費など、インターネット（イオ光）や
ホームセキュリティ（関電SOS）など全部コミコミで、2万半ぐらいだったかな。
ハンズフリーの電子キーが標準なのと回覧板不要の電子掲示板システムがついてました。

>>124
内訳的には理解できるのですが
定借の場合、最初から地権を放棄する条件での契約である事や
居住権が60年で終わること
それに伴い他者への売買が難しく
定借物件の売買の場合、通常の市場価格より2〜3割安く出される(そこまでしても成約し難い)というデメリットが付いてまわります
その部分が差し引かれた価格ならば納得できるのですが
この価格と条件ではメリットを感じられない人の方が殆どなのでは。

買って4、5年の人から、丸ごと半額で買いたたく、って無理があるような・・・
ただでさえ入居戸数が少な目な物件なので余計に。

基本的に場所が徒歩10分圏内で、売るにしても買うにしても需要はありそうですので
私なら賃貸として貸し出しますね。

永住派と建替派で散々揉めている世の中、生まれた定期借地権は世の流れの一つとは思いますし。

>>127
そうですね。住民が共有する仕組みがデメリットが多くマンション建て替えが進まずスラム化の危機から考えられたのが借地権ですから、今後はマンションはこの方式が主流になると思います。
賃貸も最近は2年契約とかが多いですし、借りるのも有期の契約で困らないと思いますから、将来的には賃貸も良いでしょうね。立ち退きで揉める心配も無く、何事においても揉める可能性が低い物件ですね。

定借が主流になる？
それはないでしょ。

確かに、127さんの言うとおり、割りきって賃貸前提に買う人も多いかも。そうなると、隣上下入居者がコロコロ変わる可能性が高そうですね。近所付き合いが難しいかも。

ここはしかし、広告を見る限り広めでファミリー層をターゲットにしてますけどね。

賃貸の話が出ているのでシュミレーションしてみましょうか
価格3600万として毎月の平均コストは

3600÷(60×12)=5万円ですが
60年間ですからね稼働率としては70%位でしょうか
そうすると実稼働月数は500ヶ月位
平均コストは7.2万になります
それと管理費等2万+地代1万かかりますから
7.2+2+1=10.2万
それと資金が借入の場合は利息
仮に平均1%としてもその期間は+3万ね

利息は無かったとしても
毎月のコストは10.2万

新築時は16万位で賃貸できるでしょうが
築30年超では10万位で客が付くかどうかですよね
もうボランティアです
高い賃料の間だけで売り抜けできれば
かなりの利益も見込めますが
ここは難しいですからね

稼働率100%(有り得ませんが)でも8.2万
60年の後半戦を平均10万で貸せても
どれだけの利益がでるのかな？

勝ち抜けが難しい物件ですし
60年貸し続ける自信がある人しか投資は難しいと思いますよ。

>>133
最初から賃貸の収益物件と思ってる人はいないのでは？読売タワーなら別ですが、ここは上新田物件ですよ。
まあ、途中で賃貸に切り替えても、損はしないレベルで貸せれば良いんじゃ無いの。
分譲マンションでも容積率に余裕が有る物件で無ければ、築50もすれば建替えも出来ず資産価値なんて無いに等しいですから。

127 128さんがおっしゃてるのでシュミレーションしてみたのですが
お気に召しませんでしたか？

途中で賃貸に切り替え損しない程度とありますが利益がでるのは最初だけで

途中からは稼働率を考えても賃貸にしたら損しますよ！って話しです
なにせ60年逃れられないのですから. . .

>>134
50年もすれば廃墟とありますが
廃墟になる様な管理体制のマンションを50年も持ち続けるからよくないのでは？
私なら売買します
(ここは難しそうですが)

万が一住み続けた場合でもリノベ住宅にしたり買取業者に売ったりは可能ですよね
建て替えだけが策ではないのでは？

色々な出口方法がとれるのは
この物件に無い地権所有権があってこそです

よって定借と所有権有りマンションは
同じ様なものではないのです。

借地権無しをなんとか正当化したいんだろうけど
無理あるよ。

所有権ね。

買ってからどんなに充実して楽しく過ごせば過ごすほど、そこはかとない虚無感に襲われるかも。

いずれは自分の物では無くなるって虚しいよね
どれだけキレイにつかっても最後は意味の無いものになる

感覚的には賃貸に近いかな。

そうそう、買った人と同じくらい払うのにね。
普通は、早くローン終わって自分のものに、と思うのに、払って払って消えてしまうってね。
賃貸なら住み替えも出来るけど、賃貸にしちゃ投資大きいよね。しかも、その後の処理も一手間かかかりそうだしね。

バカげている。人をなんだと思っている。江戸時代じゃないぞ。

>>141
定借の事を理解せずに購入する方いたらかわいそう。
そこは何とか止めてあげたい。
後悔して欲しくない。

と語るジオ上新田の営業マンであった。

>>144
ジオ上新田
もう販売開始されてるんですか？

ジオ上新田（仮称）とは？


同じ上新田、ほぼ同じ時期に、２つの新築マンションが竣工する。

ジオ上新田（仮称）の竣工時期が、2017年の03月。
ロジュマン・ヒルズの竣工時期が、2016年の12月。

その差3か月。規模も戸建数も違う方向性だが、場所的にはロジュマン・ヒルズの競合物件である。

一番大きな違いは、定期借地権のロジュマン、土地買取のジオ上新田。

ジオの名前と、千里中央駅にも近い（モノレールまで5分程度）ほどよい好立地から
本スレでは販売はかなり強気と言われている。
販売中のジオ千里中央よりも高額が予想され、70㎡・3LDKで4000万スタートぐらいとの噂。
ただし、本スレでマンション包囲網問題と眺望、中国道の光化学スモッグの不安の声も多い。


なお、ジオ千里中央の売れ残りが多数あり、販売力を落とすわけにいかない状況から
現在のモデルルームが更新できず、表立ってジオ上新田の宣伝を進めにくい状況である。
（ジオ上新田の情報を出せば、間違いなくジオ千里中央の買い控えがさらに加速する）

完成まで1年半を切るのに公式サイトもない、積極的に情報もあまり出せない、という
出来の悪い兄（＝ジオ千里中央）に足を引っ張られる状況に陥っている。

その為、ジオ上新田は情報公開と新しいモデルルームが出来るまでは、出来うる限り
同じ地域を考えている顧客が、競合するマンションを購入するのをなんとしても阻止したいことだろう。

ジオ北千里は管理組合がいろいろとうるさそう。
他を検討しています。

>>148
なるほど・・・
定期的に短文の煽りが連投されている理由、なんとなく察しました
お仕事とはいえ、ジオさん大変ですね

間違えました、>>146さんへです、失礼しました

>>146
よくまとめられて素晴らしいですよ。
本スレにも書かれてはいかが？

>>146
私も素晴らしいと感じます。
本来このような貴重な情報を欲してます。
E棟はどうするんですかね？

ジオ上新田（仮称）良いですね！
駅6分で所有権付のマンション
価格は4000万位との予想ですが
ここは周りがマンションに囲まれている分景色に難があるので
価格は3480万〜から辺りになるのではないでしょうか
眺望に拘らず利便性と価格で考えれば有りですね！
貴重な情報ありがとうございます。

ロジュマンスレはロジュマン賛美の為にあるわけではないでしょう
比較対象があれば良い面悪い面を理解し易い
カタログ見れば分かる様な単調な情報より
146さんの様な情報は有難いと私は思いますが

これを嫌がると言う事は、あなたこそ営業なんじゃないですか？

いや、146書いたの私ですけど

もっとはっきり言うとロジュマンヒルズとジオ上新田の検討者ですので
正直にロジュマンヒルズの問題点＝定借、ジオ上新田の問題点＝周りの環境と過去の失敗


どちらにも苦言と賛美をつらつらと書いている単なる１書き込みですよ
なぜそこまでブチ切れているのかは知りませんが

>>156
確かに色んな情報が欲しいので内容が具体的であれば嬉しいものです。
ここはまだ住人いないので気分を害するのは営業マンだけでは？

すみませんが、ここにほぼ決めたものがいます。住民予定です。

もちろん定借のリスクも知ってますし、逆に、現住所が近いので
予定地周辺の過ごしやすさ、環境の良さも知ってます。
また私以外にも間取りなどが気に入って決められた方もおられることでしょう。

このスレ、さかのぼってみれば
「ここを買うのは馬鹿、かわいそう」とか「定借はありえない」
「買おうとしている方を止めて」「情報弱者」などの言葉が乱舞して
もはや検討の討論ではなく罵倒で書き込みが構成されていましたよね。

私は検討当時から大変心を痛めながら拝見しておりました。
他の検討者の方達は、気分を害されなかったでしょうか？

私のような検討者・決定者が気になってスレを見に来ています。
そういった方が他にもいることに気付いて頂ければ幸いです。


比較検討スレとしては千里中央マンションスレがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372128/

ジオ上新田で盛り上がるなら該当スレをオススメします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561218/

>>159
色んな事をご理解されているお方の様ですが
ここを購入される理由をもう少し教えて頂けないでしょうか？

近所と言うことですが小学校は新田小学
中学校は九中ですからエリア的に選択肢は色々ありそうですし
定借を選択する位なら分譲賃貸もありますしね(千中は分譲賃貸多いですし)

購入決定者だからこそ解る事もあると思います
よろしくお願いいたします。