ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

借地の地代毎月約1万円として、６０年間で約７００万円｡表面３５００万円でも、実際は４２００万円のローン組むのと同じということでしょうか?

先日見学に行ったときにもらったカタログに書いてたのを転載すると
地代はある程度、販売価格にすでに折り込んであるみたいですね。

販売価格は、建物代金＋建物消費税＋前払いの地代(半分程度の地代を折り込み済み）

実際には、土地分の固定資産税がかからないのと、建物は解体しない（無償譲渡）ので
いわゆる建設解体費（解体準備金）の積み立てが無い、とのこと。

モデルルーム拝見しましたが、管理費・共益費など、インターネット（イオ光）や
ホームセキュリティ（関電SOS）など全部コミコミで、2万半ぐらいだったかな。
ハンズフリーの電子キーが標準なのと回覧板不要の電子掲示板システムがついてました。

>>124
内訳的には理解できるのですが
定借の場合、最初から地権を放棄する条件での契約である事や
居住権が60年で終わること
それに伴い他者への売買が難しく
定借物件の売買の場合、通常の市場価格より2〜3割安く出される(そこまでしても成約し難い)というデメリットが付いてまわります
その部分が差し引かれた価格ならば納得できるのですが
この価格と条件ではメリットを感じられない人の方が殆どなのでは。

買って4、5年の人から、丸ごと半額で買いたたく、って無理があるような・・・
ただでさえ入居戸数が少な目な物件なので余計に。

基本的に場所が徒歩10分圏内で、売るにしても買うにしても需要はありそうですので
私なら賃貸として貸し出しますね。

永住派と建替派で散々揉めている世の中、生まれた定期借地権は世の流れの一つとは思いますし。

>>127
そうですね。住民が共有する仕組みがデメリットが多くマンション建て替えが進まずスラム化の危機から考えられたのが借地権ですから、今後はマンションはこの方式が主流になると思います。
賃貸も最近は2年契約とかが多いですし、借りるのも有期の契約で困らないと思いますから、将来的には賃貸も良いでしょうね。立ち退きで揉める心配も無く、何事においても揉める可能性が低い物件ですね。

定借が主流になる？
それはないでしょ。

確かに、127さんの言うとおり、割りきって賃貸前提に買う人も多いかも。そうなると、隣上下入居者がコロコロ変わる可能性が高そうですね。近所付き合いが難しいかも。

ここはしかし、広告を見る限り広めでファミリー層をターゲットにしてますけどね。

賃貸の話が出ているのでシュミレーションしてみましょうか
価格3600万として毎月の平均コストは

3600÷(60×12)=5万円ですが
60年間ですからね稼働率としては70%位でしょうか
そうすると実稼働月数は500ヶ月位
平均コストは7.2万になります
それと管理費等2万+地代1万かかりますから
7.2+2+1=10.2万
それと資金が借入の場合は利息
仮に平均1%としてもその期間は+3万ね

利息は無かったとしても
毎月のコストは10.2万

新築時は16万位で賃貸できるでしょうが
築30年超では10万位で客が付くかどうかですよね
もうボランティアです
高い賃料の間だけで売り抜けできれば
かなりの利益も見込めますが
ここは難しいですからね

稼働率100%(有り得ませんが)でも8.2万
60年の後半戦を平均10万で貸せても
どれだけの利益がでるのかな？

勝ち抜けが難しい物件ですし
60年貸し続ける自信がある人しか投資は難しいと思いますよ。

>>133
最初から賃貸の収益物件と思ってる人はいないのでは？読売タワーなら別ですが、ここは上新田物件ですよ。
まあ、途中で賃貸に切り替えても、損はしないレベルで貸せれば良いんじゃ無いの。
分譲マンションでも容積率に余裕が有る物件で無ければ、築50もすれば建替えも出来ず資産価値なんて無いに等しいですから。

127 128さんがおっしゃてるのでシュミレーションしてみたのですが
お気に召しませんでしたか？

途中で賃貸に切り替え損しない程度とありますが利益がでるのは最初だけで

途中からは稼働率を考えても賃貸にしたら損しますよ！って話しです
なにせ60年逃れられないのですから. . .

>>134
50年もすれば廃墟とありますが
廃墟になる様な管理体制のマンションを50年も持ち続けるからよくないのでは？
私なら売買します
(ここは難しそうですが)

万が一住み続けた場合でもリノベ住宅にしたり買取業者に売ったりは可能ですよね
建て替えだけが策ではないのでは？

色々な出口方法がとれるのは
この物件に無い地権所有権があってこそです

よって定借と所有権有りマンションは
同じ様なものではないのです。

借地権無しをなんとか正当化したいんだろうけど
無理あるよ。

所有権ね。

買ってからどんなに充実して楽しく過ごせば過ごすほど、そこはかとない虚無感に襲われるかも。

いずれは自分の物では無くなるって虚しいよね
どれだけキレイにつかっても最後は意味の無いものになる

感覚的には賃貸に近いかな。

そうそう、買った人と同じくらい払うのにね。
普通は、早くローン終わって自分のものに、と思うのに、払って払って消えてしまうってね。
賃貸なら住み替えも出来るけど、賃貸にしちゃ投資大きいよね。しかも、その後の処理も一手間かかかりそうだしね。

バカげている。人をなんだと思っている。江戸時代じゃないぞ。

>>141
定借の事を理解せずに購入する方いたらかわいそう。
そこは何とか止めてあげたい。
後悔して欲しくない。

と語るジオ上新田の営業マンであった。

>>144
ジオ上新田
もう販売開始されてるんですか？

ジオ上新田（仮称）とは？


同じ上新田、ほぼ同じ時期に、２つの新築マンションが竣工する。

ジオ上新田（仮称）の竣工時期が、2017年の03月。
ロジュマン・ヒルズの竣工時期が、2016年の12月。

その差3か月。規模も戸建数も違う方向性だが、場所的にはロジュマン・ヒルズの競合物件である。

一番大きな違いは、定期借地権のロジュマン、土地買取のジオ上新田。

ジオの名前と、千里中央駅にも近い（モノレールまで5分程度）ほどよい好立地から
本スレでは販売はかなり強気と言われている。
販売中のジオ千里中央よりも高額が予想され、70㎡・3LDKで4000万スタートぐらいとの噂。
ただし、本スレでマンション包囲網問題と眺望、中国道の光化学スモッグの不安の声も多い。


なお、ジオ千里中央の売れ残りが多数あり、販売力を落とすわけにいかない状況から
現在のモデルルームが更新できず、表立ってジオ上新田の宣伝を進めにくい状況である。
（ジオ上新田の情報を出せば、間違いなくジオ千里中央の買い控えがさらに加速する）

完成まで1年半を切るのに公式サイトもない、積極的に情報もあまり出せない、という
出来の悪い兄（＝ジオ千里中央）に足を引っ張られる状況に陥っている。

その為、ジオ上新田は情報公開と新しいモデルルームが出来るまでは、出来うる限り
同じ地域を考えている顧客が、競合するマンションを購入するのをなんとしても阻止したいことだろう。

ジオ北千里は管理組合がいろいろとうるさそう。
他を検討しています。

>>148
なるほど・・・
定期的に短文の煽りが連投されている理由、なんとなく察しました
お仕事とはいえ、ジオさん大変ですね

間違えました、>>146さんへです、失礼しました

>>146
よくまとめられて素晴らしいですよ。
本スレにも書かれてはいかが？

>>146
私も素晴らしいと感じます。
本来このような貴重な情報を欲してます。
E棟はどうするんですかね？

ジオ上新田（仮称）良いですね！
駅6分で所有権付のマンション
価格は4000万位との予想ですが
ここは周りがマンションに囲まれている分景色に難があるので
価格は3480万〜から辺りになるのではないでしょうか
眺望に拘らず利便性と価格で考えれば有りですね！
貴重な情報ありがとうございます。

ロジュマンスレはロジュマン賛美の為にあるわけではないでしょう
比較対象があれば良い面悪い面を理解し易い
カタログ見れば分かる様な単調な情報より
146さんの様な情報は有難いと私は思いますが

これを嫌がると言う事は、あなたこそ営業なんじゃないですか？

いや、146書いたの私ですけど

もっとはっきり言うとロジュマンヒルズとジオ上新田の検討者ですので
正直にロジュマンヒルズの問題点＝定借、ジオ上新田の問題点＝周りの環境と過去の失敗


どちらにも苦言と賛美をつらつらと書いている単なる１書き込みですよ
なぜそこまでブチ切れているのかは知りませんが

>>156
確かに色んな情報が欲しいので内容が具体的であれば嬉しいものです。
ここはまだ住人いないので気分を害するのは営業マンだけでは？

すみませんが、ここにほぼ決めたものがいます。住民予定です。

もちろん定借のリスクも知ってますし、逆に、現住所が近いので
予定地周辺の過ごしやすさ、環境の良さも知ってます。
また私以外にも間取りなどが気に入って決められた方もおられることでしょう。

このスレ、さかのぼってみれば
「ここを買うのは馬鹿、かわいそう」とか「定借はありえない」
「買おうとしている方を止めて」「情報弱者」などの言葉が乱舞して
もはや検討の討論ではなく罵倒で書き込みが構成されていましたよね。

私は検討当時から大変心を痛めながら拝見しておりました。
他の検討者の方達は、気分を害されなかったでしょうか？

私のような検討者・決定者が気になってスレを見に来ています。
そういった方が他にもいることに気付いて頂ければ幸いです。


比較検討スレとしては千里中央マンションスレがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372128/

ジオ上新田で盛り上がるなら該当スレをオススメします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561218/

>>159
色んな事をご理解されているお方の様ですが
ここを購入される理由をもう少し教えて頂けないでしょうか？

近所と言うことですが小学校は新田小学
中学校は九中ですからエリア的に選択肢は色々ありそうですし
定借を選択する位なら分譲賃貸もありますしね(千中は分譲賃貸多いですし)

購入決定者だからこそ解る事もあると思います
よろしくお願いいたします。

>>159
私もほぼ同意見です。

人の価値観が様々なのは分かりますが、
自身の価値観に合わなければ、誹謗中傷されるのは.....寂しいですね.....

私は元々千里ニュータウン（北町）で育ち、現在は東町分譲賃貸に住んでますし、
幼馴染も沢山いてますが、現時点の東・北町より上新田ロジュマン環境が気に入りました。（私個人の価値観です）

もしロジュマンの抽選に外れれば上新田ジオ狙いですが。
定借以外はほぼ同条件ですからね！

もっと前向きな投稿もあると嬉しいです！

>>161
あなたの投稿は上新田の価値を変えるかも。
個人的な意見ですが、私も上新田の新街区は新しく出来たので何もかも新しいし、千里中央から近くて街並みが明るい。賃貸も分譲も植樹されて、
公園は遅くまでとても賑やか。
まだまだ、残された駐車場に、店舗やマンションが期待され、活気のあるエリアになると思います。

マンション自体は立地がよく、設備もよさそうなので、中古売却時の価格下落リスク、６０年の地代支払の固定化リスク(中途解約不可)、地代の変動リスク(３年ごとに見直しタイミングあり)、６０年後には無価値(建物所有権を地主に無償譲渡)といった経済的デメリットを理解したうえで、それでも困らない経済的余裕がある人か、一生、千里中央上新田に賃貸で永住することを決めていた人で、建て替え問題のしがらみがほぼない分、子供に住宅を残す必要なく、自分の世代をロジュマンヒルズで過ごせればいいという価値観ならば、 定期借地権のロジュマンヒルズを買うメリットがあるかもしれませんね。

あと５００万〜１０００万程度安ければ上記の経済的デメリットに見合うかもしれませんが、 定期借地権の将来的な経済的デメリットの具体的金額が読めないので、購入価格が適正なのかの判断が難しいと思っています。
本来は購入者に経済的メリットがあるからこその定期借地権のはずなのに、建設費用の高騰が価格にそのまま反映され、経済的メリットが減殺されている気がします。

とはいえ、人によってメリット、デメリットの優先順位が異なるので、購入者が一概に情報弱者とはいいきれないと思います。

マンションの資産価値を気にする必要がないくらい経済的余裕があれば、ジオ上新田より駅から遠いですが、眺望のあるロジュマンヒルズに住みたいという人もいると思います。

私はマンションギャラリーで説明を聞いて、上記の経済的デメリットが気になるので、ジオ上新田の方がいいと思っていますが、ロジュマンヒルズが所有権マンションならロジュマンヒルズを選ぶかもしれません。
定期借地権なのが残念です。

ここって本当、南側の眺望もよく、静かで車の通りも少ないのと、間取りと収納が充実しているようなので
おそらく土地付きだったら、個人的にはほぼ最高評価を与えてもいいぐらい良物件と思います。

問題は定期借地権オンリーといっても過言でないぐらい。
なんで土地付きにしなかったのかなあ…。60年めいっぱい住むつもりならよいのでしょうけど。

通常の定期借地と違って、60年がたっても建物を取り壊さずに土地権利者に無償譲渡する形なので
土地所有者が変わるだけで、実際にはリノベしてマンション自体は賃貸で継続させる可能性もありますが…。

未来は誰にもわからないし、何とも言えませんね。

上新田って地主様の権力が強いエリアだよね
基本関わることは少ないと思うんだけど
小中学校のお子さんがいる人は気をつけてね
結構大変だから。

ジオ上新田のスレにも書いてるね。

ここに住むにあたっては
これも結構重要なことかなと思ったのですが
触れない方が良い話題だったかな？

ん？地主の居住区と影響力が強いのは1丁目だよ？
ロジュマンの2丁目はどちらかというと、昔から建売の小さい戸建てばかりのエリア。

≫159さん
諸費用３０万円と家電３０万円をサービスするチラシが
何回もばらまかれています。

たぶん申し込み者が信じられないくらい少ないからだと思いますが
あなたのような申し込み希望者が何人おられるかご存知ですか。

ご存じなら後学のために教えてください。

>>169
横やりだけど予想と違って、売れ行きは好調の模様
先週モデルルームに行ったらすでに決まった部屋には
赤い花印が貼られていて、ほとんど埋まってる状態
情報公開してるんだし見てきたら？

>>170
分譲開始は今月上旬。まだ１つも決まってません。
要望書を提出した数、それに上乗せして赤い花が付けられているのでしょう。マンション販売では普通の事。

>159さん
私もずっと同じ気持ちでおりました。

>169さん
先日サロンに行きましたが、もうかなり埋まっていました。