グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>850 マンション検討中さん

読みにくっ！

>>850 マンション検討中さん

つまり他所者の子育て世代がこの地域に割り込むのは困難なので、諦めて他エリアのマンションを選んだ方が得策ということかな。

>>846: マンション検討中さん
京阪タワーの眺望も素晴らしいですよね。間にビルが入るとはいえ正面玄関である大手門側。大手前高校なら高層化建て替えの心配もない。心配なのは合同庁舎くらいか。
対してこちらは職員通用門たる玉造門への通路である久宝寺橋通り。ズレて病院越しではあるが眼前まで難波宮の緑が連なっている。
京阪タワーは竣工が一か月しか違わない関電三井とガッツリ比較されそうですが、金利や世界経済の情勢が不穏な感じになってきているので、ここも今後の売れ行きは正直わからないですね。ただし、公式に出ている北向きビューは既に55平米しかないCタイプのみ。

>>850 マンション検討中さん
このような稚拙な長文を書きつつ、更に偏った考えの人がいるから注意しなさいということですね。

まあマンション単位で加入することがこの地域で一般的ならば、マンション会員になる決議をとった後で管理費から支出すればいいわけで、それなら各戸負担はぐっと減りますし、個別の入退会の面倒を抱え込まなくてもよくなりますね。１期理事会の宿題でしょうか。そうすると町会の役員が回ってくるかどうかも、そのマンションに役員の順番が回ってくるときに担当理事かどうかという巡り合わせの問題かも。。。
>>835さんの疑問ですが、販売が順調であれば入居までの基幹的余裕を活かして、こうした懸念事項についてじっくり考えられるということがあるかもしれませんね。また、大手ゼネコンといえども完全無欠なビルを建てることはできないと思いますので、2年アフターの期間中に出来る限り引き渡し時点ではわからなかった瑕疵を洗い出して修繕していただくというのが修繕積立金の管理上も望ましいと思いますが、もしも竣工時点で売れ残り住戸があって管理組合に売主が入っていると、初動の意見集約もスムーズにいかないかもしれませんね。もちろん、積水さんですからきちんとしたご対応をしていただけるとは思っていますが、こちらには840さんのように管理に対する意識が高く議論をリードする方もいらっしゃるようですし、皆さんで協力して良好な環境を築いていけるといいですね。

ここと同じ並びのセブンイレブン大阪上町店横の空き地はマンションになります。賃貸ですね。
https://www.constnews.com/?p=57847

公式にGM STYLEというページが出来て室内の完成予想CGやメニュープランの間取りが一部出てますね。
完売に向けた施策の一部でしょうか。でもこんなんできるんやったら、もうちょっと早く出してくれればいいのに。

免震ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
購入検討中ですが3LDKを2LDKに変更可能でしょうか？

ダンパー偽装大丈夫なのでしょうか？
3LDKを2LDKに間取り変更可能でしょうか？

>>858 マンション検討中さん

改ざんダンパー、大阪府で98物件だから、ここにも使われている可能性はありますが、取替えたら済む話なので、工事中に発覚でよかったですよね。

>>859:マンション検討中さん
私の場合契約段階になって説明されましたが、無償のメニュープランで3LDKを2LDKに変更できるはずです。今GM STYLEのページでＱタイプのメニュープランで3LDKを2LDKにするプランが出ていますが、そういうプランがほぼすべての部屋にあるはずです。ただし、1期で購入したころの案内内容なので、今の段階でメニュープランで間取り変更できるかはMRで確認されたほうがいいと思います。公式サイトにも出ているということは今でも選択可能なんだということだと思いますが。

免震、部屋割り変更についてご教授有難う御座いました。
30階以上北西角部屋からも大阪城は見えそうでしょうか。

>>862: マンション検討中さん

北西角30F以上なら見えると思います。30Fというとちょうどディーグランセの屋上を超えるくらいですから、水平軸を天守閣とディーグランセ屋上で合わせ、垂直軸を天守閣と北西角の場所に合わせるとこのようになり、間を遮るものはありません。間に入る病院と公園の敷地に何か立たないか心配ですが、病院の建て替え病棟の高さは現状9階建てが計画中で、将来的に15階建てくらいの病棟が整備されても30階ならば大丈夫かと思われます。難波宮跡公園北部ブロックは低層の建物しか設置されなそうな情勢です。なおMRに現地からドローン空撮した写真集がありますから、確認されることをお勧めします。

また、病院の建て替え計画の情報については
>>400
>>425
>>788
を、公園整備の計画については
>>654
>>673
>>680
>>750
あたりをご参照されてください。

ダンパー交換なら大変みたいですね。
NHKによると全体に足場を組んで外壁を外して屋上にクレーン設置して一本づつ交換するみたい。しかもダンパーはその建物専用の品で新しいダンパー供給には2年かかるそうです。
引渡し後に交換なら住民負担になるのでしょうか？

ニュースの映像でも同じですが、ザタワーのHPの免震構造説明のところにダンパの写真が写っています。おそらく交換自体は比較的単純作業なのでは・・？。
この辺契約者に対しては、
１）白か黒か？　さらに　２）黒の場合の交換スケジュール。
それぞれを判明都度説明してほしいですね。
積水さんとの信頼関係良くしていく為にもそうしてほしいですね。

タワマン全体で投げ売り買い控えで暴落しないか心配です。

>>864: マンション検討中さん
それは外壁内側に埋め込まれた制震ダンパーの話で、本物件は建物地下の免震システムにしかダンパーは使われていないのでそのような交換作業は発生しないものと思います。
免震装置の基準外変形・損傷の引渡し後のアフターサービス期間は10年ですが、そもそも納品された部品が不良品だったと明らかになったなら基準以前の問題であり、国交省が問題の２社に交換を指示しているのでメーカー負担の交換、もしくは売主が自費で交換後メーカーに損害賠償請求かと。

いや、まだ工場中で建物は積水に引き渡される前だから一旦は鴻池組負担でメーカーに請求ということもあり得るかな？

専用品というのは、ダンパーの規格自体はいくつか決まっていて求められる仕様の長さやダンパーオイルの粘度などを変えたりしてして強さを調整するくらいのことじゃないでしょうか？設計製造まで特注仕様にして商売になるとは思えない。
流石に40％のズレは製造公差とは言えないでしょうが、点検してみて一定以内のズレならば実際の免震性能に致命的な影響は無いとして引き渡し後の交換になる可能性もありますね。引き渡し延期は売主にとっても違約金とか遅延損害金を争われるリスクもあるし。

杭打ち偽装もコンクリ偽装も免震ゴム偽装も発覚した後で今の相場があるから個別の物件ならともかく、タワマン全体で暴落なんてあるかなあ？とも思う。

巨大で重そうなダンパーを地下？に搬入して交換できるような構造になってたら良いのですが、、。重機は使えるのかな？

>>869 マンション検討中さん

ダンパー自体、永久に使えるものではないから元々経年変化したら交換できる構造になってると思う。
それに工事中なら何とでもなると思う。外構の前ならクレーン車も入ってこれるし。
大変なのは既に住んでいるマンションだわ。

>>867 匿名さん

今回の件で思ったのですが、免震構造って僅か数個のダンパーが命運を握ってるんだなと。
建築物でありながら機械みたいなもんなんですね。

>>866 マンション検討中さん
だからといって免震構造ではないマンションが安全でしょうか？

>>872 通りがかりさん

中低層なら耐震でも安全でしょう。
そもそも免震、制震構造でないとタワマンは無理だしね。

>>871: 匿名さん
そうですね。あとこれが発覚していなかった場合、10年アフターの期間を越えてから点検した際に、そもそも最初から精度に基準値を超えたバラツキがあったのに「免震ダンパーが１本基準値より（強く／弱く）なってきているので、交換が必要です。経年劣化ですし、アフター期間も過ぎているので保障の対象外となり、費用は修繕積立金からの拠出となります」となっていた可能性もありますよね。品質検査を意図的に怠ることによって、不当な拠出を強いられていた管理組合もあったかもしれません。
いくらアフター期間内に保障対象の修繕項目を見つけようとしても、免震ダンパーの不具合というのは組合が依頼出来るレベルの業者のインスペクションでは如何ともしがたいのではないでしょうか。非常に怖いと思いました。

やっぱ枯れた技術の普通の耐震マンションのが無難なんかなぁって思うわ。

それちょっと違うのでは？
今回の問題は耐震・免震技術の実績があるかどうかという話ではなく
部品メーカーの不正の問題ですよ。

基準を外れたアンバランスなダンパーで構成され制震構造ってのは、躯体に損傷さえも与えてしまうような気がするわ。

制震ダンパーって毎年点検するのでしょうか？
なんか繊細そうな装置のようなので、何年かしたら油圧のバランスとか変わってそうな気がします。新しい技術だから長期的な経年変化のデータとかまだないよね。

免震装置はそのままであれば建物の法定耐用年数以上の寿命を持っています。しかし、建物と同様にその一部である「免震装置」も充分な機能を発揮するためには日常点検などの維持管理が必要不可欠です。
点検の頻度や内容は、免震の設計者が設計段階で定めますが、一般的には竣工時検査の後は定期点検として毎年一回の目視検査を行い、２年目、５年目、１０年目などの節目には計測検査なども行います。
また、大きな地震を受けた後や台風、洪水などの災害、火災などがあった場合はその直後、速やかに影響の有無を詳細に確認する応急点検を行います。
　

>>879 住人さん

免震は点検や計測可能と思うけど、制震は目視できても計測になるとおいそれとできないように思いますが、、、このマンションの話じゃないけど

地面師&ダンパー地獄

売り上げは、１兆、２兆の単位です！
経常利益は、今年２０００億円以上出ているので、１００億程度は大した事なく

損金計上するだけです！

>>882 購入さん

とはいえ株価下がってるで。

>> 883: 匿名さん　

五反田の土地は８０ー１００億の実勢価格でした。
トップの司令社長案件のため、買いを急ぐしかありませんでした。

>>884 事情通さん

いやそんなことより株価が上がる条件あるの？

>>884 事情通さん

なぜかその下手こいた社長は今は会長になってるけどな。

阿部俊則会長が業界の宝！和田勇代元会長を辞任に追い込んだようですね！

>>887 積水ハウス通さん

ゴダゴダ解任劇から株価ダダ下がりだけどな。

>> 888: 匿名さん　

ハウスメーカーでは、積水ハウスがいいでしょ？？？

第4期売り出しは8戸になりましたね。
先着順は7戸となっています。

>>877 匿名さん
建物の四隅に免震ダンパーがあったとして、1点だけ固い設定過ぎると、そこを軸に対角線状の隅が振り子の様に振り回されないかとか、ひとつだけ固い制振ダンパーがあると、その階だけ応力を受け流せなくて戸境壁に亀裂とか想像しますね。

>>891 匿名さん

国交省の基準は±15%
KYBは国交省基準より厳しい±10%で管理していると顧客に説明していた。
それが、-43%の製品もデータ改竄して出荷しており総出荷数量の70%が基準外との報道があった。
これが事実であれば、そもそもKYBのオイルダンパーは出荷基準以前に設計的に未完成の製品で、量産技術が確立していないのではと疑ってしまう。

実際に大きい地震があってここに限りませんが、
建物に被害が発生しても想定外の地震とか言って
済ますのが日本のやり方なんでそんな騒がなくても。

>>893 匿名さん
楽天家の方はそれでもよろしいんじゃないんでしょうか。
地震なんて予測不能なんだし、そもそも地震が発生した時にどこにいるかなんてわからないんだから。

皆さんいろいろ話されてますが、ここの免震装置はKYBのものなんですか？

KYBではないみたいですよ

>>895 マンション検討中さん

未だ購入者に報告がないのであればKYB製の可能性が高いですね。
他のタワマンでは別のメーカーを使用しているとデベから報告があったようです。

>>892 比較中さん

制振装置に使用されているオイルダンパーの製品としての完成度に疑問を抱きますね。
KYB以外の製品でも安心とは言えないかもしれません。

>>898 匿名さん

そうなると全てのタワマンが信用できなくなるのでは？タワマン離れが起こる？

最大手のメーカーが15年前から7割の不良品率で出荷しててその間東日本大震災を始め何度も日本を大地震が起こってて問題が顕在化してなかったんだから、まあ基準値からだいぶ外れてても問題なかった、もしくは定期メンテで調整されてて問題が潰されてたのかもしれないですね。国土交通省は他メーカーにも調査指示をしているということですから、この物件に採用されているいないを含め続報を待ちたいですが、いずれにしろ安全性という観点からは大きな問題は無いのでは。
それとは別に点検委託業務契約的にどうかという心配があります。ここの契約書類を見ましたが879さんの指摘通り免震ダンパーは毎年の通常点検と5年・10年の定期点検の契約が締結予定となってましたが、この契約の中に部品交換・修復は含まれず、必要となった場合は組合負担となっています。これが一般的な免震タワーの保守契約ということなんでしょう。ただ最初から基準値外の製品を納品しておきながら、定期メンテで契約外の補修や地震のダメージによる部品交換などが必要になると分かったら費用を要求されて、出荷時の検査は問題なかったのでと言われると素人集団の理事会は何の対抗もできなかったわけですよね。

>>900 匿名さん

改ざんダンパーで大地震で問題がなかったのは、たまたま運がよかっただけということも考えられる。
飲酒運転しても事故したことないからオレは大丈夫理論と同じ。

>>901 匿名さん
それか躯体にダメージはあったが、最初から狂ってたダンパーの精度も地震であらためて狂っていたので事後的な検証も出来ずダメージの原因の切り分けが出来ないとか。

>>900 匿名さん

定期メンテで不良品交換で費用負担は腑に落ちないのは分かるが、地震のダメージでの場合は仕方がないと思う。

>>903 匿名さん
確かに災害免責は仕方ないけど、仮に震度3程度の地震でも費用が発生した時は免責なんですかという程度の問題に争点が残りそうだし、大前提として不良品じゃ無いものが入ってるというものがありますので、基準値内の良品だったらこの問題は発生しなかったんじゃ無いかというところで相当揉めそう。。。

タワーマンションに関わるショックアブソーバーですが
KYBの件は、社員が内部告発したことにより発覚しました！
度々インタビューに答えています！

>>904 匿名さん

確かに。
今まであまり問題にならなかったのは、免震装置は信頼できるという神話により成り立っていたのかもしれませんね。

だから現在報じられている通り「震度６強から７程度の地震でも倒壊の恐れはない」なら安全性の議論は早晩鎮火しそうなんですが、いざの時に倒壊しなくてもそれ以下の躯体ダメージや、免震システムの修繕費用の問題は尾を引きそう。ほとんど無いとは思いますが、すでになにがしかのトラブルでお金払った後のビルやマンションからは不良品を納品しておいてメンテでもお金を取るマッチポンプ疑惑の目を持たれてもおかしくない。

残念ながら買えませんでしたが良いマンションですね！

先着順1戸減りましたね。

KYBの件どなたか確認された方がおられたら情報よろしくお願いいたします

日本国内90%シェアの会社で免震、制振ダンパーデータ改ざんのようです！！
※全製品が改ざん製品ではありません。

KYBについては売主から手紙が来て、該当のメーカーの製品は使っていないとのことです。ただ発信日からみて川金問題の発覚前ですが。911さんの煽りは、KYBと川金で9割という意味？いずれにしろ売主にはしっかりとしたご対応をして頂いてますので、事態を静観しています。

隣のタワーに近すぎますね。周囲に喜ばれるマンションでない積水の傲慢さの表れのようなマンションですね。

>>913 マンション検討中さん

隣のタワーの住民さんかな？

>> 913: マンション検討中さん

ツインタワーでいいではないですか！？

昨今、都心ではツインタワー、トリプルタワーは多いですよ！



＜超高層マンション／高層マンション　引用＞
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52016479.html

良いマンションだと思います。ドンキ・イズミヤの向かいで19階のスカイラウンジや全室大きめの間取りは好印象です。電話での問い合わせでは20F以下は完売とのことでした。先日、友人が先着順の一戸を購入しました。私も買えば良かったのですが、谷町六丁目から５分というのは無理があります。谷六と谷四の丁度真ん中あたりに位置しているので、リーズナブルな低層階を買うのに二の足を踏んでしまいました。今後、ローンを組めなかったなどの理由で低層階が出回る可能性というのはあるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください。同系列のレジデンスタワー、買うなら２階の3LDKかなと思っていますが、抽選になるようです。2階部は共有ライブラリなどもあることから他のフロアに比べて40センチ天井高が高いようです。次に興味があるのは20階の南南西・南南東のお部屋です。ただ、なんだかんだで7千万程になりそうなのと地下鉄から遠いので、今週末の相談会に行ってから決めたいと思います。物件価格が底打ち反転してるので、谷五の交差点にできそうなタワマンまで待てないので積水ハウスのグランドメゾン上町台どちらか一戸でいいので納得いく買い物をしたいです。

5期情報が登録され、先着順は7→8戸に増えました。4期は8戸売り出しだったので、先着順の7戸も含めた15戸のうち7戸売れてて先着順が残りの8戸かな？

>>918 匿名さん
未販売分含めて残り何戸なんでしょうか？ご存知ですか？

>>916 プラウドタワー安堂寺さん
谷五の交差点にタワマンできるのですか？グランドメゾンでしょうか？

>>920 名無しさん
レジデンスタワーのスレに谷町5丁目交差点の日本コムシスが移転した後周辺のビルも含めて一帯が閉鎖されているのでタワマンになるんじゃないかという話題が出てます。
同スレでまだ土地の登記がコムシスのままだと確認された方がいらっしゃいますが、市内タワマンスレではコムシスは2棟のビルを一棟に建て替えて残りの土地にマンションという噂もでてます。あくまで噂段階ですが。

>>918 匿名さん
第五期分譲の記載の情報はどこからゲットされた情報ですか？SUMOには違う情報が掲載されています。

>>922 通りがかりさん
890の時点で先着順が7戸になって、4期は8戸売り出しだったのでその情報を総合して売り出し対象は15戸。今は先着順が8戸になってるので7戸売れたかな？と思ったわけでまだ5期は販売個数未定と思います。実際に売主に照会しているわけではないです。
以前低層全部売れて残り1割程度という書き込みがあったので、24戸程度はそのタイミングで残っていたと考えて、そこから7戸は売れたと考えると残り十数戸以下ですかね？

中央大通りは毎晩と言っていいぐらい暴走族が走ってますね。。。
北側の部屋はうるさくないでしょうか。
心配になってきました。

>>北側の部屋はうるさくないでしょうか。

窓閉めていると五月蠅くないでしょう。

>>925 坪単価比較中さん

開けたらうるさい？

中央大通りの音は少なくとも聞こえてきませんね。それを言ったら南側だって長堀通りと同じ距離です。
この通りは爆走してる車はいませんが、イズミヤ向かいということから出入りの車の音がどの位聞こえてくるかですかね。イズミヤもドンキも0時までの営業ですから、深夜はそれも無くなりますが。

北側は阪神高速があるから、深夜とかはトラックの音とかは聞こえますよ。
難波宮跡公園のところは音を防ぐ建物もないですし。
窓を閉めたら問題なしですね。

928さんの通りです。窓を閉めたら問題なしです。

東2つ隣のウェリス難波宮 上町の最上階からバルコニーへ出ると
車の音はそれなりに入ってきました。

「成人病センター跡有力」　統合巡り大阪市長　／大阪
https://mainichi.jp/articles/20181026/ddl/k27/100/339000c
森ノ宮に移転する方向の大阪府市立大学、ちょっと前まではメトロの検車場あたりが候補と言われてたけどここに来て成人病センター跡も有力と言う記事を見た。2022年春開学予定らしいけど、こんなグダグダ進行で間に合うかなあ。

完成が待ち遠しいです。

イズミヤの駐車場からも撮影してみました。
大阪生まれ大阪育ち。
この場所、大阪の中でも断トツな立地だと思っています。

>>932 です。
添付忘れてました。

>>933 通りがかりさん

隣のタワマンがなければ完璧なんだけどな。

>>932 通りがかりさん
どの辺がダントツなんですか？

>>932 通りがかりさん
そうですね、この辺りはかなり良い立地だと思います。

自演くさい。

>>937 匿名さん
推測は自由ですけど、違いますよ。

>>934 匿名さん

それは、お隣の住民の台詞でしょう

>>939 匿名さん

お隣というかお互い残念だね。

高層でも方角により眺望が悪いだけですよね？

親子タワーとも兄弟タワーとも言えそうですね。
ここの販売が完了すれば、地面師の損害が補填できますね。

>>942 匿名さん
同じ鴻池組施工ですからね

>>896 匿名さん
KYDでもすべて不良品とは限りませんとの事ですよ。

いよいよ我が家の柱に着手 とはいえ入居まで１年以上先 皆さんそれまで何します？壁グロスの張り替えでも考えようかしら

>>910 デベにお勤めさん

KYDとの事でしたよ。

>>946 マンション検討さん

KYBでなくてよかった。

もう消化された話題ですがKYB問題に関しては、契約者には売主から該当のメーカーのダンパーは使ってない旨手紙がもう来ています。
そもそも「産業用機械として普及しているボールねじを利用して」と書かれているので、オイルダンパーですらない。ボールねじを使った減衰こま。
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/quality/index3.html

現地見てきました。低層はだいぶ内装も出来ていますね。ひとつ気になるのが、ベランダの隔て板の高さが低い気がします。窓の高さに達していないようです。これで完成形なのでしょうか？すべての隔て板がこの高さなんでしょうか？

難波宮からも堂々と見えるようになってきました。