グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>550 マンション掲示板さん
上町1丁目に住んでますが10番出口までなら同じだと思います。積水タワーはディーグランセのブロック、長谷工タワーはセブンイレブンや賃貸マンションのブロックを挟んでいるだけですので、上町交差点までの距離は変わらないです。長谷工タワーは交差点を渡らないといけませんが、上町交差点が赤ならそのまま北上しつつ国立病院の信号か法円坂の信号で渡ればいいので3回タイミングを合わせるチャンスがあり信号待ちのストレスほぼゼロです。地元民なら評価は変わらないし、販売表記上の差もついて1分だと思います。

このあたりは昔はディーグランセとマストタワーだけだったところ、パークハウス谷5にプラウドタワー安堂寺にグランドメゾンタワーに長谷工タワーとここ5年でのタワーラッシュが凄いですね。
もともと上町台地でグランドメゾンがひしめき合っているところに、ウェリスやアーバネックスなどの分譲物件も建って人口増加が半端ないです。
都心ど真ん中なのにどこか鄙びた雰囲気なところを気に入ってましたが、そのうちお店に行列ができて入れないとか普通になっちゃうんでしょうか。。。中華うえまちは今でも行列ですが。

>>552


昨日、車で日曜日昼下がり通過すると

中華そば　うえまち　２０人ほど並んでいた。

雑誌や口コミで郊外や県外から来ているお客様なのだろうか？

確かに、立地を考えると住居が一番。
デベもアホじゃないから、高値でも売れると見込んで仕入れをする。
いい場所やね。

>>553 マンション比較中さん
えー、周りの皆様、脱線ごめんなさい。
中華うえまちはラーメン雑誌のランキングで上位になったこともある人気店です。店主が脱サラして最初に修行されたカドヤ食堂も有名店で、マニアならここも一杯食べてみるかとなるでしょう。県外ナンバーの停車も見かけます。
飲み屋などもかむなびやながほりなどの別格の有名店などを除き、予約無しでふらっと入れて楽しめるいい店が多いのですが。。。

>>549 マンション検討中さん

立地が素晴らしいだけに、ここなんか軽く超えてグランディオーズに匹敵する夢のような間取りのマンションになればグランドメゾンとの棲み分けも出来て悩むこともないんでしょうけどね。ただそれだと値段も夢のようになるので私には買えません。

上町台ザ・タワー： 延床面積30,308.43㎡、 容積対象面積23250.77㎡、244戸

関電三井：延床面積14,712.22㎡、容積対象面積9,537.2㎡、約140戸

グランディオーズのような間取りになる可能性はかなり低いですね
関電三井は60㎡後半から70㎡前半で、上町台ザ・タワーの3LDKと同等の価格帯で売り出すと思われます

>>557 マンション検討中さん

へえ、現時点の情報でそこまで分析可能なんですね。流石です。
19階以上がタワーパーキング無いのでプレミアム間取りな気もするので、そこの間取りに興味あります。もうここの1期で契約しちゃいましたけど、関電三井はMRだけでも覗きに行きたいかも。

>>522 匿名さん
なるほど、そういうことですね。北浜のタワースレがそれで荒れてますもんね。それだとわかりません。
MRで頂いた高級雑誌のように製本されたマンションの冊子に公式のトップ絵(高層階アップに背景が難波宮〜OBPまでの景色)が大きく印刷されてるのですが、目を凝らして見る限りタイルのひとまとまりの線がうっすらとは見えます。
図面集の仕上げ表には塗装や吹き付けタイルとも書かれてますが、どのマンションでも表を向かない面やデザイン上の区切れ目は塗装や吹き付けタイルだったりするものなので参考にならないですね。どなたか確認された方はいらっしゃいますか？

最近は、メンテナンスの関係でタイルを少なめ
吹き付けも主流になっています。

>>560 マンション検討中さん

落下事故を防ぐために検査や補修しないといけないしね。

http://architectural-site.jp/archives/9658
これのことですね。足場が容易に組めない10階以上くらいの場所は塗装にするかとか、そういう流れになってるらしいので、基壇部というか、デザイン上の区切れになっている5-6階より上はどうなるのか分かりませんね。
最近出来たクラッシー淀屋橋なんかもタイル貼りなのでなんだかんだ上までタイル貼っちゃうもんなんだなと思ってましたが、10年に一度の超高層足場組み検査は地味に辛いですよね。

>>559 匿名さん
もちろん全面タイル貼りの建物なら一部吹き付けとかは書きません。なのでここも基壇部より上は吹き付けのコスカマンションです。

>>563 名無しさん

タイルレスさん登場

全面タイルのタワマンなんて住む人にとっては、修繕費が増えるだけのマイナス要因ちゃう？？
下層階はバルコニー内もタイルだし、ここは言うほどコストカットしてないで。タイルに関しては。

>>565 マンション検討中さん

同感。
実際タイルは大阪市も注意喚起するくらい落下の危険性が危惧されてるから、高層部のタイルは安全性からも敬遠していると思う。
見栄っ張りさんには不評ですが。

>>563
>>564 匿名さん
おっタイルレスさんこんにちは！
ゆっくり楽しんで行ってくださいね。

事情がわからない方のために補足しますと、外壁がタイル仕上げでなく塗装の物件はコストカットマンションだと荒らして回る方が他のスレに出没してました。

この物件は今建っている低層部分はタイル貼りですが、高い部分はどうかとの質問があり、仕上げ表上はタイルの他、塗装や吹き付けタイルなどの記載もあるが、それはデザイン上の境目や、窪んだ窓枠部分など、タイル仕上げのマンションであってもどこかにそういう仕上げが混じるものだから不明である旨のレスがついたところで、基壇部より上は吹き付け塗装のコストカットマンションだと断定する煽りの書き込みが確認されたのでタイルレスさんが降臨されたとの反応がついている状況です。
基壇部より上が塗装かは、現時点で確認された情報はありません。もう現地躯体はの進捗は4階にさしかかりそうなところですので、いずれ近いうちに分かります。

>>568 匿名さん

MRで確認したら？

>>569 匿名さん
私は興味ないので他の方にお任せします。

>>570 匿名さん

興味ないのに長文ご苦労さま。

>>568 匿名さん
吹き付けの記載がある時点で、99パーセントそうなんですよ。マンション買ったことある人ならわかると思うけど。

タイルと吹きつけ混合ですよね？

>>573 ご近所さん
いつものデベのやり口です。「タイル貼り、一部吹き付け」の記載のパターンは基壇部のみタイル貼りで後は吹き付けです。
ほとんどこれ。10件あったら8、9件はこのパターン。むしろ上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールしてるはず。常識です。
窓枠とか溝がどうとかおっしゃってる方は素人さん？

>>574 通りがかりさん

なるほど。
他物件と差別化できるからタイル貼りならアピールするよね。

維持で安くあがるなら
吹き付けでいい

維持費高くてもいいから見栄えがいいのがいい

話題の北浜のタワー。

ここを購入したいと思ってる人も比較のため見に行かれては？

自分はあの貧相な外観が無理でした。あれなら別の中古でいいかな。吹き付け仕様だと高級感がゼロでした。

タイルの場合
万一の事故のため保険にちゃんと
入っているものでしょうか？

>>578 マンション検討中さん
急にどうしたの？笑
北浜買えなくて憂さ晴らししに来たんですか？
北浜と比較させて荒そうという魂胆が見え見えですよ。お帰りください。

>>581 匿名さん
史跡地域なので容易に開発されないだろうという眺望面での安心感もありますね。
ただし周辺開発のギャンブル性が高く、この物件も総通時代の地下構造物を一部残置したそうです。「何か」が出てくると困るので。
東側の関電三井タワーも難波宮跡の直上なので心配してます。ボーケンの建物を解体して調査するまで地下は分かりません。「何か」が出てくると文化財調査で工事は中断。相場の天井が過ぎたと考える人も多い中で引き渡し時期が年単位で遅延するのはかなり厳しい事態でしょう。国立病院でも遺構が見つかったばかりです。
http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
でも奈良みたいに規制せずに、かつての都にバンバン開発許可出しちゃう大阪すごい。

広大な難波宮跡公園について。

４２５さんのコメントも
よく調べられたものですよ。

ボーケン、谷六直結、もうひとつの積水ハウスと周辺にマンション建ちまくりですね。資産価値が心配です。

過度に資産価値を心配すれば今の時代どの地域においても
不動産は買えません。

ただ森之宮に市大と府大が合併し移転すれば周辺地域
はかなり変わると思います。
市大と府大の有った地域はどうなるのかが心配ですが

>>585 マンション検討中さん

移転候補地とこのマンションは別エリアとの認識なのですが。
影響ある？

>>586 匿名さん
585さんとは別人です。
たしかに京橋寄りの森ノ宮で別エリアですが、日生球場跡にキューズモールが出来たのはこのエリアの利便性を高めたと思います。昔は法円坂イズミヤも清水谷ライフも無くて買い物場所が遠かったです。この三ヶ所の商業施設が出来ただけでもエリアの魅力は高まったと思います。キャンパスが出来ると周辺に若者が増えますのでこうした商業施設の開発が期待できます。それが森ノ宮寄りでも、このエリアへの恩恵が無いわけではありません。
また、子供が東大京大レベルまで行けなかったとしても、地元の名門公立大に通わせられるというのはメリットです。周辺に幼稚園から入れる私立校や名門県立校もあるのでそこそこのレベルで大学まで通わせられるのは魅力です。

>>587 匿名さん

学生が増えるといいことばかりでないと思うのだが。過疎の街ならともかく。
学生相手の店やマンションが増えてもなぁ。
小学校ならともかく大学なら電車乗って通学も苦にならないだろうし。

>>588 匿名さん
いやあ、既に学生街みたいなパチンコもカラオケもチェーンの居酒屋もある森ノ宮駅で堰き止められるでしょう。
あ、でもキューズモールのトラックとか走りそうだなあ。。。

まあ、学生は森ノ宮の東側に住むやろうな。坂無いし、家賃安いし。

大学移転は関係なく、この地区の資産価値はまず大丈夫でしょう。全体に供給がやや過剰になって新築価格が落ちたとしても、西区や東成区から流入するからね。
この地区で資産価値保てなかったら、市内8割は目も当てられないわ。
むしろ今は新築物件ができる度に、既存物件の中古価格は上がってるし、その傾向は続くんちゃう。

あとはマンション個別の問題やね。他に比べて見劣りしないかどうか。
タイルの話題があったけど、パネルは中層からやで。あからさまにコストカットしたら、隣の大和に負けるやん。デザインパクった大和に。それはないわ。

>>591 通りがかりさん
のんきなもんだねー。大阪の経済、人口は衰退してるというのに。大阪で大丈夫といえるのは梅田徒歩圏内ぐらいでしょ。
資産価値のためにここを買うのは間違ってる。実需ならいいと思う。

堺筋本町直結もHP出ましたね。
谷六直結といい、ここを皮切りに
ここまでラッシュ状態なるとは
思わなかったです。

１０年以上前のオフィスビルが存在する場所は、マンション候補地と考えた方が心休まりますよ。

それよりも、高齢化により、一部屋でも限界区分所有者が出たときの対策法を今のうちに決めてほしい。

さすがに、昆虫だらけのマンションにはしたくない…。

新築だからこそ、法律より優先させるような規約でも作れないのでしょうかね？

ここも含めて、いずれどのタワーマンションも廃墟化しますよ。
小規模から中規模、好立地、高価格かつ賃貸人の少ないマンションでないと、将来的な建て替えはおろか些細な問題に対しての合意形成ができません。
購入済みのみなさんも10年程度住んでポイでしょ？自分が所有する期間だけ資産価値が保てたらオーケーと思ってらっしゃるでしょうが、ここは高値掴みだから登記した瞬間アウトです。

ここのエントランス、二層吹き抜けでないのは痛いな。リセールに直結するやつですね。

はい、私はデベでも陶器メーカーの人間でもないので素人です。その哀れな素人の私にご教示いただけませんか？手許にある最上階までタイルで竣工を確認済みのメジャー７の物件、外部仕上表を見るとタイル、吹き付けタイル、石状吹付けとあり、別にタイル仕上げをアピールしていないのですが、どちらの常識なんでしょうか。なお、本物件はデザインをアピールする項目に「タイル貼り、一部吹き付け」と書かれているわけではなく、仕様の仕上げ表においてタイル以外に吹付けタイルや塗装、壁面緑化パネルと書かれているものです。
「窓枠」は近辺のグランドメゾンを念頭に申し上げました。グランドメゾン安堂寺はタイル仕上げですが、窓枠上下のグレーの部分は吹き付けタイルに見えます。仕上げ表は吹付けタイルとも書かれていたのでしょう。
上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールって、そんなに全面タイルがありがたいものなんでしょうか。都内の高級物件は塗装もあるし、ガラスカーテンウォールやパネルもあるし、様々な手段で意匠を凝らしています。タイル貼りの面積比をもってコストカットと断じる意味が良くわかりません。むしろ先の投稿のエントランスが２層吹き抜けではなく、２階からすぐに住戸となっていることのほうが私にはコストカットと感じられます。

>>592 名無しさん
資産価値なら北梅田を買いに行きますよね。あそこにもグランドメゾンあったし。ただああいうところは落ち着かないという人が上町を選ぶんでしょう。昔から「住むなら上町台地」で堅調な需要もあるので、損はしたとしても処分ができないという事態にはならないでしょう。その差額をこの環境に払ったと思える人が買うんです。

3/29付の日経新聞、「大阪中心部、投資マネー流入　高額タワマン 土地取得争い」という見出しで大阪中心部に投資マネーが流入している状況を報じていますね。記事中に中津のブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈが契約者の3割が投資目的で、東京都心に比べれば割安感があり利回りが高いと見ている人が買っているようです。3割とは相当ですよね。ここは多分、ほぼ実需じゃないでしょうか。このスレの実需層が考える資産価値と、投資家の考える資産価値とはちょっと概念が違いそうです。