グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

30階のドローンはありましたよ。
けど、北東はもう契約済み。

みなさん、情報ありがとうございます。
稼働が遅すぎましたね...大阪城公園や難波宮にはそこまでこだわりがないので、予算も考慮しつつ、南東や他の方角で検討してみます。
ありがとうございました。

積水でっか？

>>453 匿名さん
生和の賃貸マンションのはず

上町台なので市内でも地盤が固いと思い訪ねたのですが
支持層まで杭が60メートルほどあるとのことで、
ショックでした。クレビア本町でさえ30メートル
なのでここの方がゆるゆるなのはどうも納得いかなかったです。
仕方ないですが。

>>456 マンション検討中さん

30も60もどちらもゆるゆるだよ。
支持層が深いか、かなり深いかってだけ。
どんぐりの背くらべ。

いろいろ調べていると
杭は30以上になると地震時に
折れる可能性が高くなるみたいで、市内
でもまだましだと期待できる上町台を考えたのですが
他の市内と変わらないならタワマンにしては
駅から遠いメリットがあまり
感じられないと思いました。

>>458 マンション検討中さん

折れるかいな。どんなガセネタやねん。

確かに上町台にはそこを求めて
来る人多いと思うよ。後は民度かな～。
重要説明事項で、太閤下水があるから
他より支持層深くなる云々聞いた記憶があるよ。
折れるのはわからんけど、そりゃ長いほど横からの
耐性に弱くなるよね。せめて十mくらいならいいのに

ガセではありません。
榊さんのマンション選びの本で見ました。
マンションよくわからないので勉強中です。
ここは直接基礎だと思ってましたのでショックが大きいです・・・

支持層って大阪層群ですよね。
地下鉄中央線沿いは詳細にボーリング調査されています。論文もあるかな。
で、断層図を見ると上町断層以西は過去の地震だ隆起して層が平らではなく斜め（ほぼ縦）に走っています。なので、大阪層群が近いです。
上町台地は動いていないので層が平らです。その分、台地になり大阪層群まで距離があります。
ちなみに、本町の辺りの表層は沖積層で上町台地は中位段丘層と言われております。
沖積層と段丘層ならどちらがいいか明白ですね。

重要なのは支持層までの深さではない。支持層までどんな層があるかだ。

ゆるゆる(支持できない)層じゃないの？
あと太閤下水はあんまり関係ないかと思う

>>461 マンション検討中さん

大阪市内に直接基礎のタワマンてあるの？
千里中央のシエリアタワーは直接基礎だけど、あれは特別かと思ってた。

沖積層は下手したら液状化するからなぁ。
その心配がない洪積層の上町台のほうが間違いなく良いでしょ。

エネファームとSHE搭載が世界初と標榜されているそうですが、こちらの購入者の皆さんは重視されているのでしょうか？
それとも、ベランダに大きなものがあって邪魔？
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/datail/__icsFiles/afield...
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3857-she

ゆるゆるの大阪では御の字ですよ。

それで結局2期の売れ行きはどんな感じなんでしょうかねえ。

>>470 匿名さん
1期で全戸の約7割販売済みです
2期の販売はまだ始まってませんが、またすぐ完売するんじゃないでしょうか

まじですか？
北浜ミッドタワーと同じ程の
ペースですね……

>>465 匿名さん

夕陽ヶ丘のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘は直接基礎です。地下3階迄を駐車場として掘り下げています。
また、タワマンではありませんが谷四のNHKのタワー棟も直接基礎です。

>>473 匿名さん

地下3階なら支持層は10mくらいか。

>>473 匿名さん

ここからNHKまでそんなに遠くないよね。
少し離れるだけで地層って全然違うんだね。

>>475 匿名さん

地層が違うから直接基礎ってわけやないで。
地層は一緒だけど、遺構があるから杭打てなかっただけ。

>>476 マンション検討中さん

大林のホームページ見ましたが、直接基礎というより、かなり特殊な基礎工法だね。

>>477: 匿名さん
http://www.obayashi.co.jp/chronicle/works/34500.html
これのことですね。NHK大阪は一緒に建設された隣の歴史博物館と合わせて難波宮の遺構をまたいで建設されるため、遺構よりも下の地下にトンネルを掘る要領で層を作って地下の天井とし、その下部に地下駐車場の構造物を作るというもののようです。こちらのサイトに博物館内の工法解説展示の写真があります。
http://small-life.com/archives/13/12/0621.php
難波宮の遺構がまず普段埋まっているから地下空間にあるのですが、更にその４ｍ下にパイプフレームを通して支えて、さらにその下に２層の駐車場スペースをつくり、その下部に厚めの床部分があり、そこから杭が下に出ているように見えます。この板で対比されるべき直接基礎として適切な事例なのか素人としては判断できませんね。

本日の現地の状況です。タワー躯体は2階を超え、3階の柱の部分まで進んでました。これは敷地を南西のいわゆる龍造寺谷の地形の下から見上げるように撮ったものですが、駐輪場棟と思われる鉄骨が組まれていました。

ここより
北摂の茨木とかの方が環境いいですよ
環境重視する方なら当然でしょう

>>480 マンション検討中さん
そりゃそうだ。
ただ、ここを買えて茨木に戸建・マンションを買えない人は居ない。

ここを買う人は、茨木・北摂には興味ない。

>>482 マンション検討中さん

逆もまた真なり。

>>483 匿名さん

確かに。そういう意味では480はなぜここの掲示板見てるんだろ。茨城とか北摂の掲示板なんて見たことないわ。

買いたくても買えないんですかね。

>>485 匿名さん

ここを買えない層は通勤時間とかに拘りがあるだろうから、茨木ではなく福島あたりのお値打ちなとこ買うと思う。

子育て環境はこっちの方がいいと思うのですが。医学部や京大等目指すのならば。

＞＞４８７


谷町沿線か上本町界隈しかないでしょう。　　近距離路線を選択するならば。

奈良の私立中高、大阪星光学院、四天王寺学園、教育大附属

>>487 マンション掲示板さん

理由は、まさかとは思うが進学校が近くにあるから？

我が家は家族全員の通勤、通学、通塾等、生活利便環境を重視しているので、北摂に住みたいと一度も思ったことはありません。

>>490 匿名さん

そりゃそうだ。このスレに来ているのだから。

自分は小さい頃からこのあたりで育ちましたが、
今後子供が産まれても、小さいうちは上町界隈は選ばないと思いますねー。

>>492 住民板ユーザーさん1さん

そのこころは？

>>489 匿名さん

人気有名塾も通いやすいからでは？

>>489 匿名さん

学校だけでなく、塾や習い事が充実しているからです。

>>495 マンション掲示板さん

ちょっと期待はずれな回答。もっとこのエリアならではの理由があるのかと思ってました。

>>496 匿名さん
北摂と比較しての回答でしょ

再度いいます、ここを購入しようとしている人にとって北摂は眼中にありません。環境や利便性が段違い。

>>497 匿名さん

北摂との比較ではなく、梅田の鉄緑会のように市内でもここしかないものがあるのかと思ってました。

>>498 検討板ユーザーさん

何度も言わなくても、このスレに来ている人のほとんどはそう思ってますよ。

>>500 匿名さん
結局自信ないんでしょ。
北浜や中津あたり検討するやつはここ眼中ない とか教えてあげたら炎上しそう 笑

つまりは住む場所なんてそれぞれ。
通勤の至便で駅直結が良くて北浜中津選ぶ人、
都心＋環境のバランスで上町台が良い人。
そもそも優劣をつけようとすることがナンセンス。

上町に住んで北浜で働いてますが、その人の人生の段階にもよりますよね。北浜最高やって思ってても、家族の関係なんかで上町に住んで落ち着くとやっぱり上町最高やってなることもあると思いますし。都心が長いと、狭いエリアですから行き来するうちにそれぞれの良さに気づきますから、眼中に無いとか言いません。

トランプタワーじゃないけど、火災は怖いね。特に高層階だと。
スプリンクラーありますと言われても不安。

タワマンで火災を恐れるなら、ハシゴ車が届く10-11階までですね。

https://saitoshika-west.com/blog-entry-4805.html
402と425で言及のあった大阪府市立大の森ノ宮移転と、難波宮跡公園・大阪城公園の接続が終わったら、大阪都心部でも最大の緑のエリアが更に広がりますね。
都心部のタワマンはこれからコモディティになってくると思われますが、普通開けた眺望と駅近の利便性は両立しないところ、駅徒歩5分程で今後遮られる可能性の低い開けた眺望と大阪城ビューが得られるこの一帯は人気エリアになるんじゃないでしょうか。

>>507 検討板ユーザーさん

都心部は駅直結じゃないと厳しい気がしますがどうでしょうか。

＞＞508匿名さん
　おっしゃるとおりですが、駅直結の利便性なら御堂筋～堺筋の間にこれからもいくらでも建ちます。谷四になると都心部の利便性＋落ち着いた環境のバランスが売りになるところです。例えば駅直結のアップルタワー谷町は便利ですが北向き中層階までは眼前にアパホテルの部屋とネオンが迫り、中央大通と谷町筋の騒音と排ガスがあり、ある程度環境の良さを犠牲にします。南向きはいいですよね。
　本物件のように大通りから一本引っ込む立地で、駅徒歩５分以内、かつ、北にも南にも眺望が開ける条件なら環境のよさを十分に享受できます。スーパーや保育園も至近です。より高い割合の住戸が、より幅広い層にそれなりのアピールが出来るのではないでしょうか。

>>509 検討板ユーザーさん

資産性を高く保ちたいという気持ちは分からなくもないが…
「利便性＋落ち着いた環境」なら上町筋の東側が上ですよ
ちなみに保育園は狭き門です

>>510 マンション検討中さん

確かに、この物件に絞った書き方をし過ぎました。ではエリアの話に戻して、より環境の良い上町筋東側のボーケンの場所に建ってたとしたらどうでしょう。
駅徒歩ギリギリ5分越えるくらいで、低層階はイズミヤとお見合いにならず北向きは完全に難波宮跡越しの大阪城の眺望。
スーパーも近いし、保育園もあゆみ東じゃなく上町みどりまで信号無しで送れます。どっちにしろ狭き門ですが、北区中央区ならどこも同じようなものでしょう。

511です。
上町筋の東側の方が環境が良いという点に当方としても争いはありませんし、眺望の点ではディーグランセの方が有利でしょう。
ただ、これから一極集中でどんどん都心部にタワマンが増えるであろう状況下で、いつどの方角が開発されて眺望が無くなるかわからない船場よりも、大阪城周縁の豊かな緑のブロックに接するか一本下がるくらいの立地で今後の眺望にそれほど心配がなく、駅近な物件であれば値段も一段下がるしそっちがいいと思う人がいて、開発が進めば売れ行きも堅調だと思うのですがいかがでしょうか。
それなら駅直結の希少な立地よりも候補地はかなり多いです。先程あげさせていただいた場所もそうです。船場からならタクシーで帰っても千円しませんし。

上町の東側までいくと駅から遠すぎるので
逆に見送りますね。

>>513 マンション検討中さん
わかる。でも現在の上町1丁目の中でも旧・内久宝寺1丁目と旧・広小路町までなら谷四10番出口までの距離正直変わんないですよ。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/
4丁目の方のタワーのページが公開されてますね。

ここはタイル張りですかね

ここで人気の間取りはどちらですか？

北東の向きの上の方がほぼ完売と伺ったので、L、R、Wタイプあたりは少なくとも人気ではないでしょうか。

>>516 マンション検討中さん
タイルです。外観は公式のデザインページで雰囲気掴めますよ。
実物はまだこれくらいしか見れません。

北向きは、くらいでしょうか？

>>520 マンション検討中さん
北向きはの暗さは北側の環境に依存します。ここは北側は道路に面しているのでそう暗くはないでしょう。最悪なのは隣地の別の建物に光を遮られるパターンです。またイズミヤを超える高さの部屋なら開けており光を遮るものがないので明るいです。
それでも南向きよりは暗くなりますが、マンションは北向きの方が開口部を大きく・多くするなどの工夫をしているものです。
また、北向きは順光なので光を当てられた景色が一番美しく見える向きです。南は逆光になるので昼間は眩しさで景色を楽しみにくいということがあります。
一般に南向きが人気ですが、タワー物件は眺望が重要な売りになることから、見えるものによっては景色が美しい北側が人気になることもあります。
以上、ご検討される部屋の開口部と高さを加味してご判断下さい。

>>519 匿名さん

公式サイトのCG見ました。
タイルは下の方だけのようにも見えたのですが、上までタイル貼りなんですかね？

タワーの資産価値はそこから何が眺められるかに依存します。
ここの場合、大阪城を眺めることができ高層階の北東角部屋が最も評価されます。
東京タワーやスカイツリーなどと同様、都市のシンボルを日常に楽しむことは生活に潤いをもたらします。今後は中国やシンガポールなどの東アジア人が日本の高級不動産市場を占有することは間違いないので、その時に最も重要なことは「わかりやすさ」でしょう。

>>523 匿名さん

ここは中国、シンガポールの海外向けってことですね。

>>523 匿名さん

隣の大和のタワーの中古価格は、北東より南西が高値ですよ。ずっと。
勝手な予想をするは自由ですが、もう少し過去の事例に目を向けてみてはいかがでしょう。

ここは土地柄投資目的でない実需ファミリー層で落ち着いた方が多いと思ったのですが、大阪城の眺望とアクセス抜群で、向かいに24時まで営業しているスーパーとドンキがあるので外国人が購入して脱法民泊のターゲットにならないかと密かに心配してます。管理規約で禁止してはいますが。

>>525 マンション検討中さん

実際1期で7割近く売れてるから全方位的に人気ってことですよね。北向きの眺望がいいから北向きも売りやすかったということで。

>>511 検討板ユーザーさん
言ってた自分が一番びっくりしているのですが、ボーケンがマンションになるらしいです。旧内久宝寺町1丁目の、利便性を犠牲にしない上町1丁目です。

>>528 匿名さん
これはスペシャルな立地ですね。関電と三井のタッグで文句なしです。

>>529 マンコミュファンさん
北は低層階から難波宮〜大阪城の眺望が今後も約束されており、南は広小路公園、中層以上だと意外と南にも眺望が開けている立地です。

>>529 マンコミュファンさん

残念なのが、設計施工が長谷工なんだよなぁ。

長谷工の時点で資産価値は激減します。
とはいえ、昨今は東京の一等地の億ションでもせいぜい熊谷、安藤間、三井住友建設などで、スーパーゼネコンは使いませんというか高すぎで使えません。

>>532 匿名さん

大阪では東京に比べて大きなプロジェクトがほとんどないためか、竹中、大林なんかはタワマンやってるよね。

両親の遺言で長谷工のマンションを買ってはいけないとのことで今日まで従ってきたのですが、何か理由があるのですか？

長谷工は確かに残念ポイントですよね。マンションブランドは何になるんでしょうね。こっちにグランドメゾンが建ってりゃ良かったのに。

これはすごい立地、20年に1度やな
上町台ザ・タワーとどっちが高値になる？

>>536 マンション検討中さん

長谷工だから高値すぎると叩かれそう。

>>531 匿名さん
グランドメゾン京町堀タワーとかも長谷工だし、偏見は良くないです

ボーケン大阪本部／大阪事業所、本町事務所移転のお知らせ
https://www.boken.or.jp/news/service/osaka_iten.html

>>538 匿名さん

確かに偏見だと思うんですが、コストカットというイメージが強いです。

図面だけ撮ってきました。見えますか？
タワーパーキング56台、EVは1基と非常用1基。非常用とゴミ置場が離れてるのが気になります。地下1階て、何置くんでしょう。

図面アップありがとうございます。
すでにコストカット満載ですね。
エントランスの雰囲気を格子でつくるのはその象徴で、動線の演出も非常にチープです。学生が計画したようなレベル。
また南東角がタワーパーキングって？高層階は部屋を設けるでしょうが…
詳細がわからない段階で断言はできないですが、グランドメゾンのほうがいいでしょう。まあ、積水もコストカットはすごいですが。

>>542 通りがかりさん
ご見解ありがとうございます。立面図もあるんです。18階まで窓がないのでタワーパーキングはここまででしょうか。住居は3階からのようなので、エントランスは吹き抜けで共用施設が2階？

>>538 匿名さん
北浜タワーも長谷工入ってますね。長谷工はカメレオンなので、発注者の意向次第で色々対応可能でしょう。施工品質も高いと思います。

>>544 匿名さん
北浜タワーは長谷工だけではないですから、、

このあたり、結構なマンション建設ラッシュですね。
他のインフラも含めてきちんと街づくりをしてもらいたいところ。
大阪城内も商業施設が数多く建設され便利になりそう☆
10年後には、大きく様変わりしているでしょうね。
楽しみです(^^）

モスとかすき家系の軽く食べられる
店ができてほしい。

長谷工タワーは29階建て、塔屋は2階分ありそうなので、実質31階相当の高さで、99.985ｍ÷31＝3.225ｍが単純階高とします。
上町台ザ・タワーは40階建て130.69ｍなので、3.267ｍが単純階高
ディーグランセは28階＋塔屋1階で95.58ｍで、3.309ｍが単純階高
やはり年々渋くなってきています。
せっかくの立地ですが、このあたりで一番豪華なマンションと言うわけには行かないようですね。今の相場で、土地の仕入れも相当高かったでしょう。
上町台ザ・タワーは既に1期で7割近く売り切っていて、この2期でも20戸売れるでしょうから、残りは50戸程度で販売時期的にもろに競合しなさそうですが、1期抽選落ちで希望の住戸が得られなかった方や、イズミヤお見合いの低層階を検討されている方で、まだ待てる方はこちらも本気で検討対象になるのではないでしょうか。
上町台ザ・タワーはこの近隣の築浅タワー物件からの住み替え組も結構いると噂に聞いています。そこ以外にもグランブルーやグランディオーズの方も内容によっては検討されるのではないでしょうか。

積水は売値が高くなりすぎるから、ボーケンの土地仕入れからは手を引いたはず。上本町のローレルに似たパターン。
とすると、上町台ザタワーの方が安いか。
ただ、長谷工タワーは仕様や各戸の専有面積を抑えて、売値を抑える可能性も高い。
上町台ザタワーは80平米以上が多いが、相場からして今後はそうはならないかも。
素晴らしい立地なだけにそれはそれで残念だね。

ボーケンの方は駅から少し遠くないですか？