グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

>>397
この物件の方が立地が良いと思います。閑静で昔から人気の立地だと聞いています。

森ノ宮キュ－ズあたりに府大(現堺市)と市大(現大阪市)が合併し移転してくるみたいで、
災害時には避難の拠点とする建物を建築する様です。
やはり今後起こりうる災害においては、行政も上町台地を中心に考えている事がわかりました。

積水ハウスが中央区上町の土地を高額で入札した経緯も大学移転等含めて精査したのだと思います。
高い高い言われていたこの物件も人気の様ですし。

どうも上町界隈の方は上町交差点あたりをエリアの中心として見ている節があります。ここから玉造2交差点の方面は住宅地としてより落ち着いていて、谷町筋側はより便利な場所といった感じです。かつては住所争いも起こったようで、エリアの方はこっちの方がいいと思っていると思います。まあ船場の方も上町の方もそれぞれの街に誇りがあるのだと思いますが。
https://r.nikkei.com/article/DGXLAS12ABC01_X00C14A8AA1P00

内久宝寺四丁目は、都会的な外観になるようです。90度ずれた配置なので、間取りも気になります。
今年夏頃には案内開始のようです。

この辺りは校区がよくてと売っているマンションが多いのですが、
小学校も中学校も校舎がいっぱいで狭い運動場を潰して新しい校舎を建てて、中学校の運動部はほとんどありません。
交通量も多く、危なかったりもちろん空気は悪いです。
みなさんがどういう基準で選ばれるかですが、私はここに住んだのを後悔しているので、その前にと思いました。

>>405 ご近所さん

ちなみに、この辺りの小学校で学力テストをして学校ごとの成績を配られますが‥この辺りで言うとあまりな小学校校区です。

この辺りの校区と言うと、追手門小や城星小、付属天王寺小なども含むのかもしれませんね。小学校受験するお子さんにとっては通学しやすいですから。

>>405 ご近所さん
空気が悪いのがダメなら大阪市内はどこも無理かと。。。

>>408 マンション検討中さん

そうでもないよ。交通量の少ないところはあるでしょ。

駅近だと思ってしまいますが、
何線を使いますか？地下でだいぶ歩きませんか？地下鉄は駐輪場も少ないです。夜間も、大病院と浮浪者が生活する空き地に挟まれた道を通って歩いて帰ります。

>>410 ご近所さん

桃山台にも住んでるん？

不動産屋さんはいい事ばかりを言って痛い目にあった経験があり、
こんな部分もあるんだと知らせたくてコメントしました。
是非気になった所は自分の足で確かめてください。高い買い物なんですから。
建築屋さんの社長や有名人も近くにいますが、みんなとなりの校区ですよ。では。

>>412 ご近所さん

投稿のついでに参考になるを押すのやめてもらえないかな。

えーこのあたりの校区
はいい方ですよね？
何が悪いのかよくわからないのですが

>>409 匿名さん
大阪市や大阪府が観測している自動車排ガス・大気汚染状況を見る限り、どこも同じですよ。
近隣の交通量が多いほど汚いと思う心理は否定しませんが、実際は拡散するので郊外まで離れないと良くなりません。

南大江はもひとつですが

>>412 ご近所さん
隣ってどこですか？天王寺区ってことかな。

>>415 マンション検討中さん

幹線道路から数十メートル以内の住居は呼吸器系の病気の発生率が高いという論文も出てますよ。重量の比較的重い粉塵が直撃するからでしょうね。

本物件含め新たにマンションが建設され住民が増えることで学校の学力レベル等は少し変わってくると思います。

玉造小のことです。
学力は南森町の堀川、西区の堀江、天王寺区の五条、阿倍野区の常盤の四天王は揺るがないでしょう。
中央区の底上げに期待しています。

近隣で、中学校は２強ですか。

四天王寺学園、大阪星光学院

先日週刊誌に合格ランキングが掲載されましが、星光学院なら京大か少なくても
阪大には合格できそうですね。

　どのようなジャーナルに載った論文か不明なので発生率の判断は保留するとして、幹線道路から数十メートル以内であればという条件であれば中央大通・長堀通と谷町筋・上町筋・玉造筋に囲まれたこのエリア全滅しちゃいますよね。
　京橋駅が再開発されて玉造筋が延伸したら、玉造筋の交通量も更に増えると思いますし、玉造小なら結局ここと同じ東中になるので隣の校区って天王寺ですかね？そこも千日前大通があるので、市内の都心部全般についておっしゃっている？
　都心部で選ぶ人には職住近接だったり物件の流動性、老後の利便性などの事情で最初から郊外を除外して比較する人が多いと思うのですが、大阪市だと比較対象が梅田・福島・北浜・本町などもっと落ち着かないエリアになってしまうので、相対的にファミリー層が多くて大きな公園があって緑も多いこのあたりが良いよね、と選ぶ人も多いのではないでしょうか。
　地下鉄は入り口からホームまでは遠い（長堀鶴見緑地線のことですよね？私も最初は大江戸線かと思いました）、駐輪場が無い、人が集中して学校がパンクしているというのが良くないのはごもっともなのですが、郊外は郊外で人口減によりインフラが細っていきそれ以上の不便と試練が想像されるなか、都心を選ぶなら多かれ少なかれ皆で受忍していかないといけない問題なのだと割り切っています。

401: マンション検討中さん　
>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

　そこ、やはり気になりますよねえ。私もフォローしているのですが、まだ分かりません。

http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
http://m-maga.onh.go.jp/archive/0/msg00153.html

　現在の病院が敷地内で北側に建て替えられるされるということは確実で、敷地北側には西から東にかけて職員宿舎(1-3号・2016解体済)・駐車場と緊急災害医療棟(2001築)があり、緊急災害医療棟の南側に臨床研究センター(2014築)という配置です。

　機能を損なわないまま同規模の病院を新築するとなると、築年数が浅い緊急災害医療棟を避けて北西方向にズレて建設するということで、北西の職員宿舎1-3号がまず解体されたのでしょう。イズミヤ直結の新職員宿舎(2016築)は13階建て単身向け95戸、世帯向け21戸と大規模なので、1-3号宿舎の職員は7月からの解体前に3月竣工の新職員宿舎に引っ越したと見るのが自然で、収容能力的に申し分なさそうなので、代替の職員宿舎の建設ニーズは既に満たされているものと仮定します。

　また、「新病院の完成後には十分な駐車場を確保します」とあるので、新病院建設のために無くなる駐車スペースの代替地が必要になり、普通に考えると現病院の跡地は駐車場です。ただし現病院にはCTやMRI、放射線治療装置を収容しているのでしょうか。渡り廊下で繋がった離れのような低層の建物がくっついているので玉突き式に同じような低層の棟が建つかも、と考えており、これなら眺望に大きな変化はありません。ただし、これらは北向き住戸を買った私の願望が多分に含まれた予想であり。インサイダーな情報は全くありません。皆さんでも何かご存知のことがあれば是非伺いたいです。

　悪い情報を並べると、イズミヤは新宿舎の建設費回収と家賃軽減に充てるスキームで病院南側の敷地を借りて営業しているだけです。将来別の商業施設となって建て替えとなる可能性もありますし、（次も終わっていないので何十年という先になるかと思いますが）病院の大規模な建て替えにより玉突き式にスペースが必要になり、敷地の賃貸が解除されて目前に大きな病棟が建つ可能性だってあります。

　更に、難波宮跡公園方向の眺望ですが、これもかつての都の土地だっただからといって不可侵なもととも限りません。google mapの地図画像で公園の南西のブロックに緑色ではなくグレー色になっている「日本赤十字跡地」と表示される一角があります。現在ここは休日にラグビーをされている集団がいたりとまさに公園として使われていますが、かつてここには日本赤十字病院があったようです。赤十字病院は昭和30年代に上本町に戻りましたが、その後昭和42年に大手前整肢学園・堺養護学校大手前分校が出来ました。難波宮は昭和29年に第1時調査が開始され、大手前整肢学園が出来たのも調査の只中で、前期難波宮が真下にあると分かった後も運用は続いて結局2004年までこの地に存在していたようです。行政の考え方にもよりますが、この土地に何か大きいものが建つと右側の眺望がカットされます。
　また難波宮跡公園の北部もこれから整備されますが、資料を見る限りここには大きな構造物は建たなそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000424145.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

土地の仕入れ値が管理費に影響することはあるのでしょうか・・。

大いにあります。一般に買値の高いマンションの管理費は高い。売って儲け、囲って儲けます。
マンション管理の人材不足もあって、管理費も高止まりします。
また管理会社も変更も目論んでも、大手デベの管理会社はどこもカルテル締結し、住人は只々搾取されるのみ、
アーメン

>>427 匿名さん

被害妄想

管理費って主に共用設備の内容じゃ無いんですかね？
ジムや浴場みたいに維持費が高い共用施設があるようなマンションは管理費も高いですが、高級物件になるから買値も高いというだけで買値とは直接関係ないのでは？
コンシェルジュもいるし内廊下だから照明・空調などタワマンに標準的なコストはかかりますが、ここはゲストルームくらいしかないですからそんなに大変なことにならないと思いますが。
ところで、ここはエアキスの換気・空気清浄機能を売りにしてますけど内廊下の空調にエアコンあるんですかね？概要ページ見てもイマイチ分からないのですが。

イズミヤ無くなるのはかなり痛いなぁ

そこまで需要はないですよ。レジも面倒な形式ですし。

>>430 マンション検討中さん

今のところ病院は宿舎運営のためにテナントの賃料を必要としているし、イズミヤに宿舎専用出入り口があったりして職員向けの福利厚生にもなってるし、近隣住民は(ドンキは要らなくとも)近場にスーパーが出来て便利になる三方よしの状態なので、スーパー側から売り上げが上がらないから出て行くくらいの事情にならないと撤退はないんじゃないですかねえ。それだと普通にスーパーとして採算が取れるかの問題だから、他のスーパーと変わらないと思いますが。みんなで買い支えましょう。

>>429 匿名さん
基本的には買値に比例して管理費は高くなる。管理費なんて名目だけで、金持ちから金をぼったくってるだけですよ。

＞＞434 匿名さん
近隣の小規模高級物件で検索すると広くて眺望最強のここが見つかりましたが、管理費単価381円／m2でした。ここは販売時の値段設定ということもあるでしょうがこれよりだいぶ安いです。タワマンはスケールメリットがあるので管理費が安くなると聞いていましたが、そんなに差がなくなってくるんですかね？
http://www.cloverhome.net/search/bukken_s.php?sid=332

>>434
この近隣で2億位で眺望・日当り良好な注文住宅は無理。
中古でも土地40坪　1億5000万で成約しています。
そもそも土地が売りに出ない。

>>435 匿名さん
グランディオーズ法円坂は参考にならん。
ここは南北が公園で、三方が道に面した超絶立地。
しかも1フロア1邸のバブル物件で各戸の負担なんか考えたレベルのマンションではない。

436さんには来ないだけで、特定の方には土地の情報が参ります。
商業地域だから、最上階にオーナー住居のマンションでいいんじゃない？
ここよりよほど資産価値あります。

>> 437: マンション検討中さん　


ランニングコストが高いな。
これだとタワーマンションにするでしょう。

修繕積立金 21,200 円
管理費/管理形態 84,800円（毎月）/自主管理
駐車場 有　　25000 円
ご購入後、駐車場はかならず１台借りることになります。 駐車場サイズ（全長5.8ｍ　全幅2.05ｍ、高さ1.55ｍ） 町会費：4000円／年。

ここもやがてグランディオーズのようになるかもしれないことを想像しよう。
特にタワマンの場合、修繕積立金は300円／m2とのことですので、100m2のお部屋の方は30000円／月(税別途)を強制徴収すべきです。うち半分の積立金は管理会社と施工会社で内々にポケットするために法外な修繕工事費として搾取され、都心憧れ族の平民代表である区分所有者は指を咥えることしか出来ない。やはり土地を所有することこそ、トラブル回避の富裕層の最善作。アーメン

ああ、ありますよねえ、収益物件なのに一台分だけガレージがあって、最上階に大型窓があるような。あそこ大阪城のバックに天神祭の花火も見えるだろうなあみたいな。。。
しかしそういうのは、もともとからの土地持ちや、地上げで儲かったお金でまた近所の土地を買っておいて寝かせておく余裕がある社長さんみたいな方が出来る芸当で、２億出せるすべての方が当てはまるものでもないんじゃないですか？
２億で土地と家を買っても、セキュリティ契約や庭の手入れなんかで管理コストはかかるし、一軒家こそ古くなってきたらガバっと修繕費用かかりますし、そのお金を払っておけば熱心な組合の人たちが計画立てて対処してくれて、管理会社の人が手入れもしてくれるんだったら楽だし眺望も最高だわって方もいらっしゃると思いますよ。
その他の私含む平民にしても、タワマン買うくらいなら修繕積立金は倍々になっていって、最終的にはワンルーム借りられるくらいになることは分かってると思いますよ。この物件だと大規模修繕の一時金に寄せられているのでそんなペースではあがらないように見えますが。意識の高い組合では平準積立もあるらしいですけど、普通は物件所有を見込むスパンの違いでまとまらないでしょう。ただ仕事や家族の都合で土地購入は無理だから、賃貸や売却しやすい都心の集合住宅で資産形成したいという人もいらっしゃるでしょう。これ続けると戸建てVSマンションスレになっちゃいますので、最初のテーマの土地の仕入れが管理費に影響の答えはありますか？土地の仕入れ値＞価格に転嫁＞管理費に比例というご説でよろしかったでしょうか？

土地の仕入れ値が価格に比例し、価格が管理費に比例し、管理費が管理会社の私腹を肥やし、管理会社の私腹が更に積立金に比例するのです。全ては大手企業の策の中です。
平民が一等地に居住できるという反面、国や大手企業の施策に搾取され続けているだけです。その真実をお伝えして後は、あなたの選択は自由です。アーメン

そもそもタワマンなんて、法人や資産家の節税対策で所有するもので、庶民がローン組んで買うものじゃない。

北東か南東の購入を検討しています。横のディーグランセと被らない高さは29階以上でしょうか？
天井高にもよると思いますが、調べても出て来ないのでご存知の方、教えて下さい。

グランドメゾン上町台 ザ・タワー
階　数 地上40階、地下0階
高　さ 130.69m

D’グランセ上町台ハイレジデンス

総戸数 101戸
階数 地上28階・塔屋1階・地下1階
高さ 95.58m

高　さ 130.69m 　－　　高さ 95.58m 　＝　35.11m


グランドメゾン上町台 ザ・タワーの階高がわかれば概算ででてきますね。

>>445 マンション検討中さん
31階からですね。
南東なら1億1千万、北東なら1億3千万です。
2期で申し込まないと売り切れるかも。

ディーグランセも塔屋があるので、お見合いにならないという条件なら30階もいけませんかね。公式のハメコミ図でも30階から抜けれるくらいです。MRの端末で、ドローンを飛ばして撮影した現地XX階相当からの写真集がありましたが、あれは30階相当無かったですか？

30階のドローンはありましたよ。
けど、北東はもう契約済み。

みなさん、情報ありがとうございます。
稼働が遅すぎましたね...大阪城公園や難波宮にはそこまでこだわりがないので、予算も考慮しつつ、南東や他の方角で検討してみます。
ありがとうございました。

積水でっか？

>>453 匿名さん
生和の賃貸マンションのはず

上町台なので市内でも地盤が固いと思い訪ねたのですが
支持層まで杭が60メートルほどあるとのことで、
ショックでした。クレビア本町でさえ30メートル
なのでここの方がゆるゆるなのはどうも納得いかなかったです。
仕方ないですが。

>>456 マンション検討中さん

30も60もどちらもゆるゆるだよ。
支持層が深いか、かなり深いかってだけ。
どんぐりの背くらべ。

いろいろ調べていると
杭は30以上になると地震時に
折れる可能性が高くなるみたいで、市内
でもまだましだと期待できる上町台を考えたのですが
他の市内と変わらないならタワマンにしては
駅から遠いメリットがあまり
感じられないと思いました。

>>458 マンション検討中さん

折れるかいな。どんなガセネタやねん。

確かに上町台にはそこを求めて
来る人多いと思うよ。後は民度かな～。
重要説明事項で、太閤下水があるから
他より支持層深くなる云々聞いた記憶があるよ。
折れるのはわからんけど、そりゃ長いほど横からの
耐性に弱くなるよね。せめて十mくらいならいいのに

ガセではありません。
榊さんのマンション選びの本で見ました。
マンションよくわからないので勉強中です。
ここは直接基礎だと思ってましたのでショックが大きいです・・・

支持層って大阪層群ですよね。
地下鉄中央線沿いは詳細にボーリング調査されています。論文もあるかな。
で、断層図を見ると上町断層以西は過去の地震だ隆起して層が平らではなく斜め（ほぼ縦）に走っています。なので、大阪層群が近いです。
上町台地は動いていないので層が平らです。その分、台地になり大阪層群まで距離があります。
ちなみに、本町の辺りの表層は沖積層で上町台地は中位段丘層と言われております。
沖積層と段丘層ならどちらがいいか明白ですね。

重要なのは支持層までの深さではない。支持層までどんな層があるかだ。

ゆるゆる(支持できない)層じゃないの？
あと太閤下水はあんまり関係ないかと思う

>>461 マンション検討中さん

大阪市内に直接基礎のタワマンてあるの？
千里中央のシエリアタワーは直接基礎だけど、あれは特別かと思ってた。

沖積層は下手したら液状化するからなぁ。
その心配がない洪積層の上町台のほうが間違いなく良いでしょ。

エネファームとSHE搭載が世界初と標榜されているそうですが、こちらの購入者の皆さんは重視されているのでしょうか？
それとも、ベランダに大きなものがあって邪魔？
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/datail/__icsFiles/afield...
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3857-she

ゆるゆるの大阪では御の字ですよ。

それで結局2期の売れ行きはどんな感じなんでしょうかねえ。

>>470 匿名さん
1期で全戸の約7割販売済みです
2期の販売はまだ始まってませんが、またすぐ完売するんじゃないでしょうか

まじですか？
北浜ミッドタワーと同じ程の
ペースですね……

>>465 匿名さん

夕陽ヶ丘のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘は直接基礎です。地下3階迄を駐車場として掘り下げています。
また、タワマンではありませんが谷四のNHKのタワー棟も直接基礎です。

>>473 匿名さん

地下3階なら支持層は10mくらいか。

>>473 匿名さん

ここからNHKまでそんなに遠くないよね。
少し離れるだけで地層って全然違うんだね。

>>475 匿名さん

地層が違うから直接基礎ってわけやないで。
地層は一緒だけど、遺構があるから杭打てなかっただけ。

>>476 マンション検討中さん

大林のホームページ見ましたが、直接基礎というより、かなり特殊な基礎工法だね。

>>477: 匿名さん
http://www.obayashi.co.jp/chronicle/works/34500.html
これのことですね。NHK大阪は一緒に建設された隣の歴史博物館と合わせて難波宮の遺構をまたいで建設されるため、遺構よりも下の地下にトンネルを掘る要領で層を作って地下の天井とし、その下部に地下駐車場の構造物を作るというもののようです。こちらのサイトに博物館内の工法解説展示の写真があります。
http://small-life.com/archives/13/12/0621.php
難波宮の遺構がまず普段埋まっているから地下空間にあるのですが、更にその４ｍ下にパイプフレームを通して支えて、さらにその下に２層の駐車場スペースをつくり、その下部に厚めの床部分があり、そこから杭が下に出ているように見えます。この板で対比されるべき直接基礎として適切な事例なのか素人としては判断できませんね。

本日の現地の状況です。タワー躯体は2階を超え、3階の柱の部分まで進んでました。これは敷地を南西のいわゆる龍造寺谷の地形の下から見上げるように撮ったものですが、駐輪場棟と思われる鉄骨が組まれていました。

ここより
北摂の茨木とかの方が環境いいですよ
環境重視する方なら当然でしょう

>>480 マンション検討中さん
そりゃそうだ。
ただ、ここを買えて茨木に戸建・マンションを買えない人は居ない。

ここを買う人は、茨木・北摂には興味ない。

>>482 マンション検討中さん

逆もまた真なり。

>>483 匿名さん

確かに。そういう意味では480はなぜここの掲示板見てるんだろ。茨城とか北摂の掲示板なんて見たことないわ。

買いたくても買えないんですかね。

>>485 匿名さん

ここを買えない層は通勤時間とかに拘りがあるだろうから、茨木ではなく福島あたりのお値打ちなとこ買うと思う。

子育て環境はこっちの方がいいと思うのですが。医学部や京大等目指すのならば。

＞＞４８７


谷町沿線か上本町界隈しかないでしょう。　　近距離路線を選択するならば。

奈良の私立中高、大阪星光学院、四天王寺学園、教育大附属

>>487 マンション掲示板さん

理由は、まさかとは思うが進学校が近くにあるから？

我が家は家族全員の通勤、通学、通塾等、生活利便環境を重視しているので、北摂に住みたいと一度も思ったことはありません。

>>490 匿名さん

そりゃそうだ。このスレに来ているのだから。

自分は小さい頃からこのあたりで育ちましたが、
今後子供が産まれても、小さいうちは上町界隈は選ばないと思いますねー。

>>492 住民板ユーザーさん1さん

そのこころは？

>>489 匿名さん

人気有名塾も通いやすいからでは？

>>489 匿名さん

学校だけでなく、塾や習い事が充実しているからです。

>>495 マンション掲示板さん

ちょっと期待はずれな回答。もっとこのエリアならではの理由があるのかと思ってました。

>>496 匿名さん
北摂と比較しての回答でしょ

再度いいます、ここを購入しようとしている人にとって北摂は眼中にありません。環境や利便性が段違い。

>>497 匿名さん

北摂との比較ではなく、梅田の鉄緑会のように市内でもここしかないものがあるのかと思ってました。

>>498 検討板ユーザーさん

何度も言わなくても、このスレに来ている人のほとんどはそう思ってますよ。

>>500 匿名さん
結局自信ないんでしょ。
北浜や中津あたり検討するやつはここ眼中ない とか教えてあげたら炎上しそう 笑

つまりは住む場所なんてそれぞれ。
通勤の至便で駅直結が良くて北浜中津選ぶ人、
都心＋環境のバランスで上町台が良い人。
そもそも優劣をつけようとすることがナンセンス。

上町に住んで北浜で働いてますが、その人の人生の段階にもよりますよね。北浜最高やって思ってても、家族の関係なんかで上町に住んで落ち着くとやっぱり上町最高やってなることもあると思いますし。都心が長いと、狭いエリアですから行き来するうちにそれぞれの良さに気づきますから、眼中に無いとか言いません。

トランプタワーじゃないけど、火災は怖いね。特に高層階だと。
スプリンクラーありますと言われても不安。

タワマンで火災を恐れるなら、ハシゴ車が届く10-11階までですね。

https://saitoshika-west.com/blog-entry-4805.html
402と425で言及のあった大阪府市立大の森ノ宮移転と、難波宮跡公園・大阪城公園の接続が終わったら、大阪都心部でも最大の緑のエリアが更に広がりますね。
都心部のタワマンはこれからコモディティになってくると思われますが、普通開けた眺望と駅近の利便性は両立しないところ、駅徒歩5分程で今後遮られる可能性の低い開けた眺望と大阪城ビューが得られるこの一帯は人気エリアになるんじゃないでしょうか。

>>507 検討板ユーザーさん

都心部は駅直結じゃないと厳しい気がしますがどうでしょうか。

＞＞508匿名さん
　おっしゃるとおりですが、駅直結の利便性なら御堂筋～堺筋の間にこれからもいくらでも建ちます。谷四になると都心部の利便性＋落ち着いた環境のバランスが売りになるところです。例えば駅直結のアップルタワー谷町は便利ですが北向き中層階までは眼前にアパホテルの部屋とネオンが迫り、中央大通と谷町筋の騒音と排ガスがあり、ある程度環境の良さを犠牲にします。南向きはいいですよね。
　本物件のように大通りから一本引っ込む立地で、駅徒歩５分以内、かつ、北にも南にも眺望が開ける条件なら環境のよさを十分に享受できます。スーパーや保育園も至近です。より高い割合の住戸が、より幅広い層にそれなりのアピールが出来るのではないでしょうか。

>>509 検討板ユーザーさん

資産性を高く保ちたいという気持ちは分からなくもないが…
「利便性＋落ち着いた環境」なら上町筋の東側が上ですよ
ちなみに保育園は狭き門です

>>510 マンション検討中さん

確かに、この物件に絞った書き方をし過ぎました。ではエリアの話に戻して、より環境の良い上町筋東側のボーケンの場所に建ってたとしたらどうでしょう。
駅徒歩ギリギリ5分越えるくらいで、低層階はイズミヤとお見合いにならず北向きは完全に難波宮跡越しの大阪城の眺望。
スーパーも近いし、保育園もあゆみ東じゃなく上町みどりまで信号無しで送れます。どっちにしろ狭き門ですが、北区中央区ならどこも同じようなものでしょう。

511です。
上町筋の東側の方が環境が良いという点に当方としても争いはありませんし、眺望の点ではディーグランセの方が有利でしょう。
ただ、これから一極集中でどんどん都心部にタワマンが増えるであろう状況下で、いつどの方角が開発されて眺望が無くなるかわからない船場よりも、大阪城周縁の豊かな緑のブロックに接するか一本下がるくらいの立地で今後の眺望にそれほど心配がなく、駅近な物件であれば値段も一段下がるしそっちがいいと思う人がいて、開発が進めば売れ行きも堅調だと思うのですがいかがでしょうか。
それなら駅直結の希少な立地よりも候補地はかなり多いです。先程あげさせていただいた場所もそうです。船場からならタクシーで帰っても千円しませんし。

上町の東側までいくと駅から遠すぎるので
逆に見送りますね。

>>513 マンション検討中さん
わかる。でも現在の上町1丁目の中でも旧・内久宝寺1丁目と旧・広小路町までなら谷四10番出口までの距離正直変わんないですよ。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/
4丁目の方のタワーのページが公開されてますね。

ここはタイル張りですかね

ここで人気の間取りはどちらですか？

北東の向きの上の方がほぼ完売と伺ったので、L、R、Wタイプあたりは少なくとも人気ではないでしょうか。

>>516 マンション検討中さん
タイルです。外観は公式のデザインページで雰囲気掴めますよ。
実物はまだこれくらいしか見れません。

北向きは、くらいでしょうか？

>>520 マンション検討中さん
北向きはの暗さは北側の環境に依存します。ここは北側は道路に面しているのでそう暗くはないでしょう。最悪なのは隣地の別の建物に光を遮られるパターンです。またイズミヤを超える高さの部屋なら開けており光を遮るものがないので明るいです。
それでも南向きよりは暗くなりますが、マンションは北向きの方が開口部を大きく・多くするなどの工夫をしているものです。
また、北向きは順光なので光を当てられた景色が一番美しく見える向きです。南は逆光になるので昼間は眩しさで景色を楽しみにくいということがあります。
一般に南向きが人気ですが、タワー物件は眺望が重要な売りになることから、見えるものによっては景色が美しい北側が人気になることもあります。
以上、ご検討される部屋の開口部と高さを加味してご判断下さい。

>>519 匿名さん

公式サイトのCG見ました。
タイルは下の方だけのようにも見えたのですが、上までタイル貼りなんですかね？

タワーの資産価値はそこから何が眺められるかに依存します。
ここの場合、大阪城を眺めることができ高層階の北東角部屋が最も評価されます。
東京タワーやスカイツリーなどと同様、都市のシンボルを日常に楽しむことは生活に潤いをもたらします。今後は中国やシンガポールなどの東アジア人が日本の高級不動産市場を占有することは間違いないので、その時に最も重要なことは「わかりやすさ」でしょう。

>>523 匿名さん

ここは中国、シンガポールの海外向けってことですね。

>>523 匿名さん

隣の大和のタワーの中古価格は、北東より南西が高値ですよ。ずっと。
勝手な予想をするは自由ですが、もう少し過去の事例に目を向けてみてはいかがでしょう。

ここは土地柄投資目的でない実需ファミリー層で落ち着いた方が多いと思ったのですが、大阪城の眺望とアクセス抜群で、向かいに24時まで営業しているスーパーとドンキがあるので外国人が購入して脱法民泊のターゲットにならないかと密かに心配してます。管理規約で禁止してはいますが。

>>525 マンション検討中さん

実際1期で7割近く売れてるから全方位的に人気ってことですよね。北向きの眺望がいいから北向きも売りやすかったということで。

>>511 検討板ユーザーさん
言ってた自分が一番びっくりしているのですが、ボーケンがマンションになるらしいです。旧内久宝寺町1丁目の、利便性を犠牲にしない上町1丁目です。

>>528 匿名さん
これはスペシャルな立地ですね。関電と三井のタッグで文句なしです。

>>529 マンコミュファンさん
北は低層階から難波宮〜大阪城の眺望が今後も約束されており、南は広小路公園、中層以上だと意外と南にも眺望が開けている立地です。

>>529 マンコミュファンさん

残念なのが、設計施工が長谷工なんだよなぁ。

長谷工の時点で資産価値は激減します。
とはいえ、昨今は東京の一等地の億ションでもせいぜい熊谷、安藤間、三井住友建設などで、スーパーゼネコンは使いませんというか高すぎで使えません。

>>532 匿名さん

大阪では東京に比べて大きなプロジェクトがほとんどないためか、竹中、大林なんかはタワマンやってるよね。

両親の遺言で長谷工のマンションを買ってはいけないとのことで今日まで従ってきたのですが、何か理由があるのですか？

長谷工は確かに残念ポイントですよね。マンションブランドは何になるんでしょうね。こっちにグランドメゾンが建ってりゃ良かったのに。

これはすごい立地、20年に1度やな
上町台ザ・タワーとどっちが高値になる？

>>536 マンション検討中さん

長谷工だから高値すぎると叩かれそう。

>>531 匿名さん
グランドメゾン京町堀タワーとかも長谷工だし、偏見は良くないです

ボーケン大阪本部／大阪事業所、本町事務所移転のお知らせ
https://www.boken.or.jp/news/service/osaka_iten.html

>>538 匿名さん

確かに偏見だと思うんですが、コストカットというイメージが強いです。

図面だけ撮ってきました。見えますか？
タワーパーキング56台、EVは1基と非常用1基。非常用とゴミ置場が離れてるのが気になります。地下1階て、何置くんでしょう。

図面アップありがとうございます。
すでにコストカット満載ですね。
エントランスの雰囲気を格子でつくるのはその象徴で、動線の演出も非常にチープです。学生が計画したようなレベル。
また南東角がタワーパーキングって？高層階は部屋を設けるでしょうが…
詳細がわからない段階で断言はできないですが、グランドメゾンのほうがいいでしょう。まあ、積水もコストカットはすごいですが。

>>542 通りがかりさん
ご見解ありがとうございます。立面図もあるんです。18階まで窓がないのでタワーパーキングはここまででしょうか。住居は3階からのようなので、エントランスは吹き抜けで共用施設が2階？

>>538 匿名さん
北浜タワーも長谷工入ってますね。長谷工はカメレオンなので、発注者の意向次第で色々対応可能でしょう。施工品質も高いと思います。

>>544 匿名さん
北浜タワーは長谷工だけではないですから、、

このあたり、結構なマンション建設ラッシュですね。
他のインフラも含めてきちんと街づくりをしてもらいたいところ。
大阪城内も商業施設が数多く建設され便利になりそう☆
10年後には、大きく様変わりしているでしょうね。
楽しみです(^^）

モスとかすき家系の軽く食べられる
店ができてほしい。

長谷工タワーは29階建て、塔屋は2階分ありそうなので、実質31階相当の高さで、99.985ｍ÷31＝3.225ｍが単純階高とします。
上町台ザ・タワーは40階建て130.69ｍなので、3.267ｍが単純階高
ディーグランセは28階＋塔屋1階で95.58ｍで、3.309ｍが単純階高
やはり年々渋くなってきています。
せっかくの立地ですが、このあたりで一番豪華なマンションと言うわけには行かないようですね。今の相場で、土地の仕入れも相当高かったでしょう。
上町台ザ・タワーは既に1期で7割近く売り切っていて、この2期でも20戸売れるでしょうから、残りは50戸程度で販売時期的にもろに競合しなさそうですが、1期抽選落ちで希望の住戸が得られなかった方や、イズミヤお見合いの低層階を検討されている方で、まだ待てる方はこちらも本気で検討対象になるのではないでしょうか。
上町台ザ・タワーはこの近隣の築浅タワー物件からの住み替え組も結構いると噂に聞いています。そこ以外にもグランブルーやグランディオーズの方も内容によっては検討されるのではないでしょうか。

積水は売値が高くなりすぎるから、ボーケンの土地仕入れからは手を引いたはず。上本町のローレルに似たパターン。
とすると、上町台ザタワーの方が安いか。
ただ、長谷工タワーは仕様や各戸の専有面積を抑えて、売値を抑える可能性も高い。
上町台ザタワーは80平米以上が多いが、相場からして今後はそうはならないかも。
素晴らしい立地なだけにそれはそれで残念だね。

ボーケンの方は駅から少し遠くないですか？

>>550 マンション掲示板さん
上町1丁目に住んでますが10番出口までなら同じだと思います。積水タワーはディーグランセのブロック、長谷工タワーはセブンイレブンや賃貸マンションのブロックを挟んでいるだけですので、上町交差点までの距離は変わらないです。長谷工タワーは交差点を渡らないといけませんが、上町交差点が赤ならそのまま北上しつつ国立病院の信号か法円坂の信号で渡ればいいので3回タイミングを合わせるチャンスがあり信号待ちのストレスほぼゼロです。地元民なら評価は変わらないし、販売表記上の差もついて1分だと思います。

このあたりは昔はディーグランセとマストタワーだけだったところ、パークハウス谷5にプラウドタワー安堂寺にグランドメゾンタワーに長谷工タワーとここ5年でのタワーラッシュが凄いですね。
もともと上町台地でグランドメゾンがひしめき合っているところに、ウェリスやアーバネックスなどの分譲物件も建って人口増加が半端ないです。
都心ど真ん中なのにどこか鄙びた雰囲気なところを気に入ってましたが、そのうちお店に行列ができて入れないとか普通になっちゃうんでしょうか。。。中華うえまちは今でも行列ですが。

>>552


昨日、車で日曜日昼下がり通過すると

中華そば　うえまち　２０人ほど並んでいた。

雑誌や口コミで郊外や県外から来ているお客様なのだろうか？

確かに、立地を考えると住居が一番。
デベもアホじゃないから、高値でも売れると見込んで仕入れをする。
いい場所やね。

>>553 マンション比較中さん
えー、周りの皆様、脱線ごめんなさい。
中華うえまちはラーメン雑誌のランキングで上位になったこともある人気店です。店主が脱サラして最初に修行されたカドヤ食堂も有名店で、マニアならここも一杯食べてみるかとなるでしょう。県外ナンバーの停車も見かけます。
飲み屋などもかむなびやながほりなどの別格の有名店などを除き、予約無しでふらっと入れて楽しめるいい店が多いのですが。。。

>>549 マンション検討中さん

立地が素晴らしいだけに、ここなんか軽く超えてグランディオーズに匹敵する夢のような間取りのマンションになればグランドメゾンとの棲み分けも出来て悩むこともないんでしょうけどね。ただそれだと値段も夢のようになるので私には買えません。

上町台ザ・タワー： 延床面積30,308.43㎡、 容積対象面積23250.77㎡、244戸

関電三井：延床面積14,712.22㎡、容積対象面積9,537.2㎡、約140戸

グランディオーズのような間取りになる可能性はかなり低いですね
関電三井は60㎡後半から70㎡前半で、上町台ザ・タワーの3LDKと同等の価格帯で売り出すと思われます

>>557 マンション検討中さん

へえ、現時点の情報でそこまで分析可能なんですね。流石です。
19階以上がタワーパーキング無いのでプレミアム間取りな気もするので、そこの間取りに興味あります。もうここの1期で契約しちゃいましたけど、関電三井はMRだけでも覗きに行きたいかも。

>>522 匿名さん
なるほど、そういうことですね。北浜のタワースレがそれで荒れてますもんね。それだとわかりません。
MRで頂いた高級雑誌のように製本されたマンションの冊子に公式のトップ絵(高層階アップに背景が難波宮〜OBPまでの景色)が大きく印刷されてるのですが、目を凝らして見る限りタイルのひとまとまりの線がうっすらとは見えます。
図面集の仕上げ表には塗装や吹き付けタイルとも書かれてますが、どのマンションでも表を向かない面やデザイン上の区切れ目は塗装や吹き付けタイルだったりするものなので参考にならないですね。どなたか確認された方はいらっしゃいますか？

最近は、メンテナンスの関係でタイルを少なめ
吹き付けも主流になっています。

>>560 マンション検討中さん

落下事故を防ぐために検査や補修しないといけないしね。

http://architectural-site.jp/archives/9658
これのことですね。足場が容易に組めない10階以上くらいの場所は塗装にするかとか、そういう流れになってるらしいので、基壇部というか、デザイン上の区切れになっている5-6階より上はどうなるのか分かりませんね。
最近出来たクラッシー淀屋橋なんかもタイル貼りなのでなんだかんだ上までタイル貼っちゃうもんなんだなと思ってましたが、10年に一度の超高層足場組み検査は地味に辛いですよね。

>>559 匿名さん
もちろん全面タイル貼りの建物なら一部吹き付けとかは書きません。なのでここも基壇部より上は吹き付けのコスカマンションです。

>>563 名無しさん

タイルレスさん登場

全面タイルのタワマンなんて住む人にとっては、修繕費が増えるだけのマイナス要因ちゃう？？
下層階はバルコニー内もタイルだし、ここは言うほどコストカットしてないで。タイルに関しては。

>>565 マンション検討中さん

同感。
実際タイルは大阪市も注意喚起するくらい落下の危険性が危惧されてるから、高層部のタイルは安全性からも敬遠していると思う。
見栄っ張りさんには不評ですが。

>>563
>>564 匿名さん
おっタイルレスさんこんにちは！
ゆっくり楽しんで行ってくださいね。

事情がわからない方のために補足しますと、外壁がタイル仕上げでなく塗装の物件はコストカットマンションだと荒らして回る方が他のスレに出没してました。

この物件は今建っている低層部分はタイル貼りですが、高い部分はどうかとの質問があり、仕上げ表上はタイルの他、塗装や吹き付けタイルなどの記載もあるが、それはデザイン上の境目や、窪んだ窓枠部分など、タイル仕上げのマンションであってもどこかにそういう仕上げが混じるものだから不明である旨のレスがついたところで、基壇部より上は吹き付け塗装のコストカットマンションだと断定する煽りの書き込みが確認されたのでタイルレスさんが降臨されたとの反応がついている状況です。
基壇部より上が塗装かは、現時点で確認された情報はありません。もう現地躯体はの進捗は4階にさしかかりそうなところですので、いずれ近いうちに分かります。

>>568 匿名さん

MRで確認したら？

>>569 匿名さん
私は興味ないので他の方にお任せします。

>>570 匿名さん

興味ないのに長文ご苦労さま。

>>568 匿名さん
吹き付けの記載がある時点で、99パーセントそうなんですよ。マンション買ったことある人ならわかると思うけど。

タイルと吹きつけ混合ですよね？

>>573 ご近所さん
いつものデベのやり口です。「タイル貼り、一部吹き付け」の記載のパターンは基壇部のみタイル貼りで後は吹き付けです。
ほとんどこれ。10件あったら8、9件はこのパターン。むしろ上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールしてるはず。常識です。
窓枠とか溝がどうとかおっしゃってる方は素人さん？

>>574 通りがかりさん

なるほど。
他物件と差別化できるからタイル貼りならアピールするよね。

維持で安くあがるなら
吹き付けでいい

維持費高くてもいいから見栄えがいいのがいい

話題の北浜のタワー。

ここを購入したいと思ってる人も比較のため見に行かれては？

自分はあの貧相な外観が無理でした。あれなら別の中古でいいかな。吹き付け仕様だと高級感がゼロでした。

タイルの場合
万一の事故のため保険にちゃんと
入っているものでしょうか？

>>578 マンション検討中さん
急にどうしたの？笑
北浜買えなくて憂さ晴らししに来たんですか？
北浜と比較させて荒そうという魂胆が見え見えですよ。お帰りください。

>>581 匿名さん
史跡地域なので容易に開発されないだろうという眺望面での安心感もありますね。
ただし周辺開発のギャンブル性が高く、この物件も総通時代の地下構造物を一部残置したそうです。「何か」が出てくると困るので。
東側の関電三井タワーも難波宮跡の直上なので心配してます。ボーケンの建物を解体して調査するまで地下は分かりません。「何か」が出てくると文化財調査で工事は中断。相場の天井が過ぎたと考える人も多い中で引き渡し時期が年単位で遅延するのはかなり厳しい事態でしょう。国立病院でも遺構が見つかったばかりです。
http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
でも奈良みたいに規制せずに、かつての都にバンバン開発許可出しちゃう大阪すごい。

広大な難波宮跡公園について。

４２５さんのコメントも
よく調べられたものですよ。

ボーケン、谷六直結、もうひとつの積水ハウスと周辺にマンション建ちまくりですね。資産価値が心配です。

過度に資産価値を心配すれば今の時代どの地域においても
不動産は買えません。

ただ森之宮に市大と府大が合併し移転すれば周辺地域
はかなり変わると思います。
市大と府大の有った地域はどうなるのかが心配ですが

>>585 マンション検討中さん

移転候補地とこのマンションは別エリアとの認識なのですが。
影響ある？

>>586 匿名さん
585さんとは別人です。
たしかに京橋寄りの森ノ宮で別エリアですが、日生球場跡にキューズモールが出来たのはこのエリアの利便性を高めたと思います。昔は法円坂イズミヤも清水谷ライフも無くて買い物場所が遠かったです。この三ヶ所の商業施設が出来ただけでもエリアの魅力は高まったと思います。キャンパスが出来ると周辺に若者が増えますのでこうした商業施設の開発が期待できます。それが森ノ宮寄りでも、このエリアへの恩恵が無いわけではありません。
また、子供が東大京大レベルまで行けなかったとしても、地元の名門公立大に通わせられるというのはメリットです。周辺に幼稚園から入れる私立校や名門県立校もあるのでそこそこのレベルで大学まで通わせられるのは魅力です。

>>587 匿名さん

学生が増えるといいことばかりでないと思うのだが。過疎の街ならともかく。
学生相手の店やマンションが増えてもなぁ。
小学校ならともかく大学なら電車乗って通学も苦にならないだろうし。

>>588 匿名さん
いやあ、既に学生街みたいなパチンコもカラオケもチェーンの居酒屋もある森ノ宮駅で堰き止められるでしょう。
あ、でもキューズモールのトラックとか走りそうだなあ。。。

まあ、学生は森ノ宮の東側に住むやろうな。坂無いし、家賃安いし。

大学移転は関係なく、この地区の資産価値はまず大丈夫でしょう。全体に供給がやや過剰になって新築価格が落ちたとしても、西区や東成区から流入するからね。
この地区で資産価値保てなかったら、市内8割は目も当てられないわ。
むしろ今は新築物件ができる度に、既存物件の中古価格は上がってるし、その傾向は続くんちゃう。

あとはマンション個別の問題やね。他に比べて見劣りしないかどうか。
タイルの話題があったけど、パネルは中層からやで。あからさまにコストカットしたら、隣の大和に負けるやん。デザインパクった大和に。それはないわ。

>>591 通りがかりさん
のんきなもんだねー。大阪の経済、人口は衰退してるというのに。大阪で大丈夫といえるのは梅田徒歩圏内ぐらいでしょ。
資産価値のためにここを買うのは間違ってる。実需ならいいと思う。

堺筋本町直結もHP出ましたね。
谷六直結といい、ここを皮切りに
ここまでラッシュ状態なるとは
思わなかったです。

１０年以上前のオフィスビルが存在する場所は、マンション候補地と考えた方が心休まりますよ。

それよりも、高齢化により、一部屋でも限界区分所有者が出たときの対策法を今のうちに決めてほしい。

さすがに、昆虫だらけのマンションにはしたくない…。

新築だからこそ、法律より優先させるような規約でも作れないのでしょうかね？

ここも含めて、いずれどのタワーマンションも廃墟化しますよ。
小規模から中規模、好立地、高価格かつ賃貸人の少ないマンションでないと、将来的な建て替えはおろか些細な問題に対しての合意形成ができません。
購入済みのみなさんも10年程度住んでポイでしょ？自分が所有する期間だけ資産価値が保てたらオーケーと思ってらっしゃるでしょうが、ここは高値掴みだから登記した瞬間アウトです。

ここのエントランス、二層吹き抜けでないのは痛いな。リセールに直結するやつですね。

はい、私はデベでも陶器メーカーの人間でもないので素人です。その哀れな素人の私にご教示いただけませんか？手許にある最上階までタイルで竣工を確認済みのメジャー７の物件、外部仕上表を見るとタイル、吹き付けタイル、石状吹付けとあり、別にタイル仕上げをアピールしていないのですが、どちらの常識なんでしょうか。なお、本物件はデザインをアピールする項目に「タイル貼り、一部吹き付け」と書かれているわけではなく、仕様の仕上げ表においてタイル以外に吹付けタイルや塗装、壁面緑化パネルと書かれているものです。
「窓枠」は近辺のグランドメゾンを念頭に申し上げました。グランドメゾン安堂寺はタイル仕上げですが、窓枠上下のグレーの部分は吹き付けタイルに見えます。仕上げ表は吹付けタイルとも書かれていたのでしょう。
上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールって、そんなに全面タイルがありがたいものなんでしょうか。都内の高級物件は塗装もあるし、ガラスカーテンウォールやパネルもあるし、様々な手段で意匠を凝らしています。タイル貼りの面積比をもってコストカットと断じる意味が良くわかりません。むしろ先の投稿のエントランスが２層吹き抜けではなく、２階からすぐに住戸となっていることのほうが私にはコストカットと感じられます。

>>592 名無しさん
資産価値なら北梅田を買いに行きますよね。あそこにもグランドメゾンあったし。ただああいうところは落ち着かないという人が上町を選ぶんでしょう。昔から「住むなら上町台地」で堅調な需要もあるので、損はしたとしても処分ができないという事態にはならないでしょう。その差額をこの環境に払ったと思える人が買うんです。

3/29付の日経新聞、「大阪中心部、投資マネー流入　高額タワマン 土地取得争い」という見出しで大阪中心部に投資マネーが流入している状況を報じていますね。記事中に中津のブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈが契約者の3割が投資目的で、東京都心に比べれば割安感があり利回りが高いと見ている人が買っているようです。3割とは相当ですよね。ここは多分、ほぼ実需じゃないでしょうか。このスレの実需層が考える資産価値と、投資家の考える資産価値とはちょっと概念が違いそうです。