グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

>>397
この物件の方が立地が良いと思います。閑静で昔から人気の立地だと聞いています。

森ノ宮キュ－ズあたりに府大(現堺市)と市大(現大阪市)が合併し移転してくるみたいで、
災害時には避難の拠点とする建物を建築する様です。
やはり今後起こりうる災害においては、行政も上町台地を中心に考えている事がわかりました。

積水ハウスが中央区上町の土地を高額で入札した経緯も大学移転等含めて精査したのだと思います。
高い高い言われていたこの物件も人気の様ですし。

どうも上町界隈の方は上町交差点あたりをエリアの中心として見ている節があります。ここから玉造2交差点の方面は住宅地としてより落ち着いていて、谷町筋側はより便利な場所といった感じです。かつては住所争いも起こったようで、エリアの方はこっちの方がいいと思っていると思います。まあ船場の方も上町の方もそれぞれの街に誇りがあるのだと思いますが。
https://r.nikkei.com/article/DGXLAS12ABC01_X00C14A8AA1P00

内久宝寺四丁目は、都会的な外観になるようです。90度ずれた配置なので、間取りも気になります。
今年夏頃には案内開始のようです。

この辺りは校区がよくてと売っているマンションが多いのですが、
小学校も中学校も校舎がいっぱいで狭い運動場を潰して新しい校舎を建てて、中学校の運動部はほとんどありません。
交通量も多く、危なかったりもちろん空気は悪いです。
みなさんがどういう基準で選ばれるかですが、私はここに住んだのを後悔しているので、その前にと思いました。

>>405 ご近所さん

ちなみに、この辺りの小学校で学力テストをして学校ごとの成績を配られますが‥この辺りで言うとあまりな小学校校区です。

この辺りの校区と言うと、追手門小や城星小、付属天王寺小なども含むのかもしれませんね。小学校受験するお子さんにとっては通学しやすいですから。

>>405 ご近所さん
空気が悪いのがダメなら大阪市内はどこも無理かと。。。

>>408 マンション検討中さん

そうでもないよ。交通量の少ないところはあるでしょ。

駅近だと思ってしまいますが、
何線を使いますか？地下でだいぶ歩きませんか？地下鉄は駐輪場も少ないです。夜間も、大病院と浮浪者が生活する空き地に挟まれた道を通って歩いて帰ります。

>>410 ご近所さん

桃山台にも住んでるん？

不動産屋さんはいい事ばかりを言って痛い目にあった経験があり、
こんな部分もあるんだと知らせたくてコメントしました。
是非気になった所は自分の足で確かめてください。高い買い物なんですから。
建築屋さんの社長や有名人も近くにいますが、みんなとなりの校区ですよ。では。

>>412 ご近所さん

投稿のついでに参考になるを押すのやめてもらえないかな。

えーこのあたりの校区
はいい方ですよね？
何が悪いのかよくわからないのですが

>>409 匿名さん
大阪市や大阪府が観測している自動車排ガス・大気汚染状況を見る限り、どこも同じですよ。
近隣の交通量が多いほど汚いと思う心理は否定しませんが、実際は拡散するので郊外まで離れないと良くなりません。

南大江はもひとつですが

>>412 ご近所さん
隣ってどこですか？天王寺区ってことかな。

>>415 マンション検討中さん

幹線道路から数十メートル以内の住居は呼吸器系の病気の発生率が高いという論文も出てますよ。重量の比較的重い粉塵が直撃するからでしょうね。

本物件含め新たにマンションが建設され住民が増えることで学校の学力レベル等は少し変わってくると思います。

玉造小のことです。
学力は南森町の堀川、西区の堀江、天王寺区の五条、阿倍野区の常盤の四天王は揺るがないでしょう。
中央区の底上げに期待しています。

近隣で、中学校は２強ですか。

四天王寺学園、大阪星光学院

先日週刊誌に合格ランキングが掲載されましが、星光学院なら京大か少なくても
阪大には合格できそうですね。

　どのようなジャーナルに載った論文か不明なので発生率の判断は保留するとして、幹線道路から数十メートル以内であればという条件であれば中央大通・長堀通と谷町筋・上町筋・玉造筋に囲まれたこのエリア全滅しちゃいますよね。
　京橋駅が再開発されて玉造筋が延伸したら、玉造筋の交通量も更に増えると思いますし、玉造小なら結局ここと同じ東中になるので隣の校区って天王寺ですかね？そこも千日前大通があるので、市内の都心部全般についておっしゃっている？
　都心部で選ぶ人には職住近接だったり物件の流動性、老後の利便性などの事情で最初から郊外を除外して比較する人が多いと思うのですが、大阪市だと比較対象が梅田・福島・北浜・本町などもっと落ち着かないエリアになってしまうので、相対的にファミリー層が多くて大きな公園があって緑も多いこのあたりが良いよね、と選ぶ人も多いのではないでしょうか。
　地下鉄は入り口からホームまでは遠い（長堀鶴見緑地線のことですよね？私も最初は大江戸線かと思いました）、駐輪場が無い、人が集中して学校がパンクしているというのが良くないのはごもっともなのですが、郊外は郊外で人口減によりインフラが細っていきそれ以上の不便と試練が想像されるなか、都心を選ぶなら多かれ少なかれ皆で受忍していかないといけない問題なのだと割り切っています。

401: マンション検討中さん　
>>400 匿名さん
現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？

　そこ、やはり気になりますよねえ。私もフォローしているのですが、まだ分かりません。

http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html
http://m-maga.onh.go.jp/archive/0/msg00153.html

　現在の病院が敷地内で北側に建て替えられるされるということは確実で、敷地北側には西から東にかけて職員宿舎(1-3号・2016解体済)・駐車場と緊急災害医療棟(2001築)があり、緊急災害医療棟の南側に臨床研究センター(2014築)という配置です。

　機能を損なわないまま同規模の病院を新築するとなると、築年数が浅い緊急災害医療棟を避けて北西方向にズレて建設するということで、北西の職員宿舎1-3号がまず解体されたのでしょう。イズミヤ直結の新職員宿舎(2016築)は13階建て単身向け95戸、世帯向け21戸と大規模なので、1-3号宿舎の職員は7月からの解体前に3月竣工の新職員宿舎に引っ越したと見るのが自然で、収容能力的に申し分なさそうなので、代替の職員宿舎の建設ニーズは既に満たされているものと仮定します。

　また、「新病院の完成後には十分な駐車場を確保します」とあるので、新病院建設のために無くなる駐車スペースの代替地が必要になり、普通に考えると現病院の跡地は駐車場です。ただし現病院にはCTやMRI、放射線治療装置を収容しているのでしょうか。渡り廊下で繋がった離れのような低層の建物がくっついているので玉突き式に同じような低層の棟が建つかも、と考えており、これなら眺望に大きな変化はありません。ただし、これらは北向き住戸を買った私の願望が多分に含まれた予想であり。インサイダーな情報は全くありません。皆さんでも何かご存知のことがあれば是非伺いたいです。

　悪い情報を並べると、イズミヤは新宿舎の建設費回収と家賃軽減に充てるスキームで病院南側の敷地を借りて営業しているだけです。将来別の商業施設となって建て替えとなる可能性もありますし、（次も終わっていないので何十年という先になるかと思いますが）病院の大規模な建て替えにより玉突き式にスペースが必要になり、敷地の賃貸が解除されて目前に大きな病棟が建つ可能性だってあります。

　更に、難波宮跡公園方向の眺望ですが、これもかつての都の土地だっただからといって不可侵なもととも限りません。google mapの地図画像で公園の南西のブロックに緑色ではなくグレー色になっている「日本赤十字跡地」と表示される一角があります。現在ここは休日にラグビーをされている集団がいたりとまさに公園として使われていますが、かつてここには日本赤十字病院があったようです。赤十字病院は昭和30年代に上本町に戻りましたが、その後昭和42年に大手前整肢学園・堺養護学校大手前分校が出来ました。難波宮は昭和29年に第1時調査が開始され、大手前整肢学園が出来たのも調査の只中で、前期難波宮が真下にあると分かった後も運用は続いて結局2004年までこの地に存在していたようです。行政の考え方にもよりますが、この土地に何か大きいものが建つと右側の眺望がカットされます。
　また難波宮跡公園の北部もこれから整備されますが、資料を見る限りここには大きな構造物は建たなそうです。
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000424145.html
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...
http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/...

土地の仕入れ値が管理費に影響することはあるのでしょうか・・。

大いにあります。一般に買値の高いマンションの管理費は高い。売って儲け、囲って儲けます。
マンション管理の人材不足もあって、管理費も高止まりします。
また管理会社も変更も目論んでも、大手デベの管理会社はどこもカルテル締結し、住人は只々搾取されるのみ、
アーメン

>>427 匿名さん

被害妄想

管理費って主に共用設備の内容じゃ無いんですかね？
ジムや浴場みたいに維持費が高い共用施設があるようなマンションは管理費も高いですが、高級物件になるから買値も高いというだけで買値とは直接関係ないのでは？
コンシェルジュもいるし内廊下だから照明・空調などタワマンに標準的なコストはかかりますが、ここはゲストルームくらいしかないですからそんなに大変なことにならないと思いますが。
ところで、ここはエアキスの換気・空気清浄機能を売りにしてますけど内廊下の空調にエアコンあるんですかね？概要ページ見てもイマイチ分からないのですが。

イズミヤ無くなるのはかなり痛いなぁ

そこまで需要はないですよ。レジも面倒な形式ですし。

>>430 マンション検討中さん

今のところ病院は宿舎運営のためにテナントの賃料を必要としているし、イズミヤに宿舎専用出入り口があったりして職員向けの福利厚生にもなってるし、近隣住民は(ドンキは要らなくとも)近場にスーパーが出来て便利になる三方よしの状態なので、スーパー側から売り上げが上がらないから出て行くくらいの事情にならないと撤退はないんじゃないですかねえ。それだと普通にスーパーとして採算が取れるかの問題だから、他のスーパーと変わらないと思いますが。みんなで買い支えましょう。

>>429 匿名さん
基本的には買値に比例して管理費は高くなる。管理費なんて名目だけで、金持ちから金をぼったくってるだけですよ。

＞＞434 匿名さん
近隣の小規模高級物件で検索すると広くて眺望最強のここが見つかりましたが、管理費単価381円／m2でした。ここは販売時の値段設定ということもあるでしょうがこれよりだいぶ安いです。タワマンはスケールメリットがあるので管理費が安くなると聞いていましたが、そんなに差がなくなってくるんですかね？
http://www.cloverhome.net/search/bukken_s.php?sid=332

>>434
この近隣で2億位で眺望・日当り良好な注文住宅は無理。
中古でも土地40坪　1億5000万で成約しています。
そもそも土地が売りに出ない。

>>435 匿名さん
グランディオーズ法円坂は参考にならん。
ここは南北が公園で、三方が道に面した超絶立地。
しかも1フロア1邸のバブル物件で各戸の負担なんか考えたレベルのマンションではない。

436さんには来ないだけで、特定の方には土地の情報が参ります。
商業地域だから、最上階にオーナー住居のマンションでいいんじゃない？
ここよりよほど資産価値あります。

>> 437: マンション検討中さん　


ランニングコストが高いな。
これだとタワーマンションにするでしょう。

修繕積立金 21,200 円
管理費/管理形態 84,800円（毎月）/自主管理
駐車場 有　　25000 円
ご購入後、駐車場はかならず１台借りることになります。 駐車場サイズ（全長5.8ｍ　全幅2.05ｍ、高さ1.55ｍ） 町会費：4000円／年。

ここもやがてグランディオーズのようになるかもしれないことを想像しよう。
特にタワマンの場合、修繕積立金は300円／m2とのことですので、100m2のお部屋の方は30000円／月(税別途)を強制徴収すべきです。うち半分の積立金は管理会社と施工会社で内々にポケットするために法外な修繕工事費として搾取され、都心憧れ族の平民代表である区分所有者は指を咥えることしか出来ない。やはり土地を所有することこそ、トラブル回避の富裕層の最善作。アーメン

ああ、ありますよねえ、収益物件なのに一台分だけガレージがあって、最上階に大型窓があるような。あそこ大阪城のバックに天神祭の花火も見えるだろうなあみたいな。。。
しかしそういうのは、もともとからの土地持ちや、地上げで儲かったお金でまた近所の土地を買っておいて寝かせておく余裕がある社長さんみたいな方が出来る芸当で、２億出せるすべての方が当てはまるものでもないんじゃないですか？
２億で土地と家を買っても、セキュリティ契約や庭の手入れなんかで管理コストはかかるし、一軒家こそ古くなってきたらガバっと修繕費用かかりますし、そのお金を払っておけば熱心な組合の人たちが計画立てて対処してくれて、管理会社の人が手入れもしてくれるんだったら楽だし眺望も最高だわって方もいらっしゃると思いますよ。
その他の私含む平民にしても、タワマン買うくらいなら修繕積立金は倍々になっていって、最終的にはワンルーム借りられるくらいになることは分かってると思いますよ。この物件だと大規模修繕の一時金に寄せられているのでそんなペースではあがらないように見えますが。意識の高い組合では平準積立もあるらしいですけど、普通は物件所有を見込むスパンの違いでまとまらないでしょう。ただ仕事や家族の都合で土地購入は無理だから、賃貸や売却しやすい都心の集合住宅で資産形成したいという人もいらっしゃるでしょう。これ続けると戸建てVSマンションスレになっちゃいますので、最初のテーマの土地の仕入れが管理費に影響の答えはありますか？土地の仕入れ値＞価格に転嫁＞管理費に比例というご説でよろしかったでしょうか？

土地の仕入れ値が価格に比例し、価格が管理費に比例し、管理費が管理会社の私腹を肥やし、管理会社の私腹が更に積立金に比例するのです。全ては大手企業の策の中です。
平民が一等地に居住できるという反面、国や大手企業の施策に搾取され続けているだけです。その真実をお伝えして後は、あなたの選択は自由です。アーメン

そもそもタワマンなんて、法人や資産家の節税対策で所有するもので、庶民がローン組んで買うものじゃない。

北東か南東の購入を検討しています。横のディーグランセと被らない高さは29階以上でしょうか？
天井高にもよると思いますが、調べても出て来ないのでご存知の方、教えて下さい。

グランドメゾン上町台 ザ・タワー
階　数 地上40階、地下0階
高　さ 130.69m

D’グランセ上町台ハイレジデンス

総戸数 101戸
階数 地上28階・塔屋1階・地下1階
高さ 95.58m

高　さ 130.69m 　－　　高さ 95.58m 　＝　35.11m


グランドメゾン上町台 ザ・タワーの階高がわかれば概算ででてきますね。

>>445 マンション検討中さん
31階からですね。
南東なら1億1千万、北東なら1億3千万です。
2期で申し込まないと売り切れるかも。

ディーグランセも塔屋があるので、お見合いにならないという条件なら30階もいけませんかね。公式のハメコミ図でも30階から抜けれるくらいです。MRの端末で、ドローンを飛ばして撮影した現地XX階相当からの写真集がありましたが、あれは30階相当無かったですか？

30階のドローンはありましたよ。
けど、北東はもう契約済み。

みなさん、情報ありがとうございます。
稼働が遅すぎましたね...大阪城公園や難波宮にはそこまでこだわりがないので、予算も考慮しつつ、南東や他の方角で検討してみます。
ありがとうございました。

積水でっか？

>>453 匿名さん
生和の賃貸マンションのはず

上町台なので市内でも地盤が固いと思い訪ねたのですが
支持層まで杭が60メートルほどあるとのことで、
ショックでした。クレビア本町でさえ30メートル
なのでここの方がゆるゆるなのはどうも納得いかなかったです。
仕方ないですが。

>>456 マンション検討中さん

30も60もどちらもゆるゆるだよ。
支持層が深いか、かなり深いかってだけ。
どんぐりの背くらべ。

いろいろ調べていると
杭は30以上になると地震時に
折れる可能性が高くなるみたいで、市内
でもまだましだと期待できる上町台を考えたのですが
他の市内と変わらないならタワマンにしては
駅から遠いメリットがあまり
感じられないと思いました。

>>458 マンション検討中さん

折れるかいな。どんなガセネタやねん。

確かに上町台にはそこを求めて
来る人多いと思うよ。後は民度かな～。
重要説明事項で、太閤下水があるから
他より支持層深くなる云々聞いた記憶があるよ。
折れるのはわからんけど、そりゃ長いほど横からの
耐性に弱くなるよね。せめて十mくらいならいいのに

ガセではありません。
榊さんのマンション選びの本で見ました。
マンションよくわからないので勉強中です。
ここは直接基礎だと思ってましたのでショックが大きいです・・・

支持層って大阪層群ですよね。
地下鉄中央線沿いは詳細にボーリング調査されています。論文もあるかな。
で、断層図を見ると上町断層以西は過去の地震だ隆起して層が平らではなく斜め（ほぼ縦）に走っています。なので、大阪層群が近いです。
上町台地は動いていないので層が平らです。その分、台地になり大阪層群まで距離があります。
ちなみに、本町の辺りの表層は沖積層で上町台地は中位段丘層と言われております。
沖積層と段丘層ならどちらがいいか明白ですね。

重要なのは支持層までの深さではない。支持層までどんな層があるかだ。

ゆるゆる(支持できない)層じゃないの？
あと太閤下水はあんまり関係ないかと思う

>>461 マンション検討中さん

大阪市内に直接基礎のタワマンてあるの？
千里中央のシエリアタワーは直接基礎だけど、あれは特別かと思ってた。

沖積層は下手したら液状化するからなぁ。
その心配がない洪積層の上町台のほうが間違いなく良いでしょ。

エネファームとSHE搭載が世界初と標榜されているそうですが、こちらの購入者の皆さんは重視されているのでしょうか？
それとも、ベランダに大きなものがあって邪魔？
https://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/datail/__icsFiles/afield...
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3857-she

ゆるゆるの大阪では御の字ですよ。

それで結局2期の売れ行きはどんな感じなんでしょうかねえ。

>>470 匿名さん
1期で全戸の約7割販売済みです
2期の販売はまだ始まってませんが、またすぐ完売するんじゃないでしょうか

まじですか？
北浜ミッドタワーと同じ程の
ペースですね……

>>465 匿名さん

夕陽ヶ丘のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘は直接基礎です。地下3階迄を駐車場として掘り下げています。
また、タワマンではありませんが谷四のNHKのタワー棟も直接基礎です。

>>473 匿名さん

地下3階なら支持層は10mくらいか。

>>473 匿名さん

ここからNHKまでそんなに遠くないよね。
少し離れるだけで地層って全然違うんだね。

>>475 匿名さん

地層が違うから直接基礎ってわけやないで。
地層は一緒だけど、遺構があるから杭打てなかっただけ。

>>476 マンション検討中さん

大林のホームページ見ましたが、直接基礎というより、かなり特殊な基礎工法だね。

>>477: 匿名さん
http://www.obayashi.co.jp/chronicle/works/34500.html
これのことですね。NHK大阪は一緒に建設された隣の歴史博物館と合わせて難波宮の遺構をまたいで建設されるため、遺構よりも下の地下にトンネルを掘る要領で層を作って地下の天井とし、その下部に地下駐車場の構造物を作るというもののようです。こちらのサイトに博物館内の工法解説展示の写真があります。
http://small-life.com/archives/13/12/0621.php
難波宮の遺構がまず普段埋まっているから地下空間にあるのですが、更にその４ｍ下にパイプフレームを通して支えて、さらにその下に２層の駐車場スペースをつくり、その下部に厚めの床部分があり、そこから杭が下に出ているように見えます。この板で対比されるべき直接基礎として適切な事例なのか素人としては判断できませんね。

本日の現地の状況です。タワー躯体は2階を超え、3階の柱の部分まで進んでました。これは敷地を南西のいわゆる龍造寺谷の地形の下から見上げるように撮ったものですが、駐輪場棟と思われる鉄骨が組まれていました。

ここより
北摂の茨木とかの方が環境いいですよ
環境重視する方なら当然でしょう

>>480 マンション検討中さん
そりゃそうだ。
ただ、ここを買えて茨木に戸建・マンションを買えない人は居ない。

ここを買う人は、茨木・北摂には興味ない。

>>482 マンション検討中さん

逆もまた真なり。

>>483 匿名さん

確かに。そういう意味では480はなぜここの掲示板見てるんだろ。茨城とか北摂の掲示板なんて見たことないわ。

買いたくても買えないんですかね。

>>485 匿名さん

ここを買えない層は通勤時間とかに拘りがあるだろうから、茨木ではなく福島あたりのお値打ちなとこ買うと思う。

子育て環境はこっちの方がいいと思うのですが。医学部や京大等目指すのならば。

＞＞４８７


谷町沿線か上本町界隈しかないでしょう。　　近距離路線を選択するならば。

奈良の私立中高、大阪星光学院、四天王寺学園、教育大附属

>>487 マンション掲示板さん

理由は、まさかとは思うが進学校が近くにあるから？

我が家は家族全員の通勤、通学、通塾等、生活利便環境を重視しているので、北摂に住みたいと一度も思ったことはありません。

>>490 匿名さん

そりゃそうだ。このスレに来ているのだから。

自分は小さい頃からこのあたりで育ちましたが、
今後子供が産まれても、小さいうちは上町界隈は選ばないと思いますねー。

>>492 住民板ユーザーさん1さん

そのこころは？

>>489 匿名さん

人気有名塾も通いやすいからでは？

>>489 匿名さん

学校だけでなく、塾や習い事が充実しているからです。

>>495 マンション掲示板さん

ちょっと期待はずれな回答。もっとこのエリアならではの理由があるのかと思ってました。

>>496 匿名さん
北摂と比較しての回答でしょ

再度いいます、ここを購入しようとしている人にとって北摂は眼中にありません。環境や利便性が段違い。

>>497 匿名さん

北摂との比較ではなく、梅田の鉄緑会のように市内でもここしかないものがあるのかと思ってました。

>>498 検討板ユーザーさん

何度も言わなくても、このスレに来ている人のほとんどはそう思ってますよ。