グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

契約から入居まで期間が長いといろいろありますな。まあお金が不動産に変わっただけと考えたら気も楽になる。

正確には不動産の共有持分ね。

不動産購入後の「お尋ね」って来た人居ますか？

駐車場の問題って何？

お尋ねは銀行から情報得るので
ローン契約してからでないでしょうか？

>>2635 名無しさん

雨に濡れるとか、ランニングコストが高額とか、見た目が安っぽいとか。

駐車場は上で話されてたように
いずれアウトソーシングになるでしょう

>>2638 マンション検討中さん

セキュリティの面は大丈夫なのか心配。

>>2636 マンション検討中さん
登記簿から無作為に来ます。現金一括でも来ます。

>>2640 名無しさん

どっちにせよ、今の段階で来ることはないということですね。

居住棟⇔駐輪場⇔駐車場と繋がってるから雨に濡れないよ。見た目はツタとかで覆えば景観よくなるかもしれないですね。

>>2638 マンション検討中さん

駐車場がマンションの中にないので、万が一の時はアウトソーシングしやすくていいんじゃないでしょうか。

理事会に入って、100％発生する空車の駐車場は外部委託するよう発案します。

駐車場の問題は南西側の眺望不良と雨に濡れなくとも風が通るのでつまり外に近い事
料金が高いこと、充電機はあるけど有
料のため利用者が見込まれないこと。おそらく旧式のため自分のパレットが降りてくるまで時間がかかるやつかな？（もしかしたら空いてる一番近いパレットをだすやつかも）くらいでしょうか。駐車料金や充電料金は見直しが必要ですね。ちなみにタワー内にある駐車場の場合車内でリモコン操作できます。
もちろん一階エントランスにもう少しお金を回してほしかったりしますが、今分譲なら
少なくともレジデンス以上の坪単価（10階以下は特に安かったので）となり、それでもやはりどの物件より人気が出るでしょう。
ほとんど完成が近づいていますが、思ってた以上にクオリティも高く、隣のディーグランセを完全に凌駕しています。
予想として転売物件も2割以上上乗せしていくつか出てくるでしょう。
ただ永住してもいいかなと思える立地と建物になりましたね。

駐車場棟の風は周囲を2-3階建の建物に囲まれている事、開口部にも結構な高さの遮蔽パネルが設置されていることから吹きさらしの問題はそう大きくないと思っています。また、開口部から直接出られる駐輪場がある事は、場所柄ファミリー層の多いこの物件では好ましい事だと思います。近隣のタワマンでは日中電動アシストの親子自転車が公開空地に置かれっぱなしのところがあり、保育園幼稚園の送迎の苦労を思うと仕方ないと個人的には思っていますが、そうした問題が発生しにくいプランです。
駐車場の待合室は鉄道駅の待合室くらいの設えかと思いますが、エアコンもついてるし十分です。空き駐車場の外部貸しについては賛成しようと思います。

駐車場を外部貸しにすると
管理組合の収益とみなされ納税義務が
発生するのはご存知ですか？
申告書の作成に係る税理士費用・納税資金など
で収入の４割はかかります。

新しい間は修繕もかからないので
ある程度の収益は上がりますが、
駐車場の定期検査などの費用も発生する
ため総合的に判断し機械式駐車場の撤去する
管理組合も近隣のマンションでは有ります。
入居される方は極力マンション内の駐車場を
借りましょう！
近隣の駐車場相場は機械式なんで２万位取れれば
いいとこです。

>>2647 匿名さん

うちのマンションで以前試算したけど4割は大袈裟だわ。

>>2647 匿名さん
こちらの記事では賃料の7-8割を積み立てに回せるようになったとありますので、4割というのは規模にもよるかと思います。参考までにどのくらいの個数の駐車場だったのか教えていただけませんか？
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO07437700Q6A920C1NZ1P01/

あと、外部貸しは管理組合の法人化とセットになりそうで1期理事会の負担が(2年アフター対応もあるので)結構なものになるかと思います。私個人は仕事の負担等もあり理事への立候補はしないのですが、実効性のある議論ができるよう微力ながら管理に貢献できればと思っております。

このご時世にタワマン…やはり子育て世代が少なくなってるんでしょうね。

子育て世代がタワマンの一番のお得意様ですよ。このマンションなんて76平米で4330万～なので、新築物件としては破格と言えると思います。ここ買った人の中には子育て世代も知り合いで数名居ます。駐車場について私の住んでるマンションの知識で言うと4割はかからないです。とにかく利益優先でいかないと空車状態で駐車場が廃墟化してしまうのがカーシェアの時代です。https://toyokeizai.net/articles/-/203602

少なくともこのエリアではここまでの付帯率要らないと思う。いざという時は減築したい。リプレースの時期までに駐車場問題が社会問題化して自治体も積極的に対応してくれるようになるといいなと思います。

>>2653 匿名さん
理事会の舵取りが思いやられる。行政頼みではなくタイムズと連携とって考えましょう。全市的な問題になってるので、いろいろ対応策出てます。積和にも動いてもらいましょう。

駐車場が全然埋まっていないことを前提に話が進んでいますが、埋まっていないのは決定なの？もしかしてほぼ満車という期待もあるのですが。

キングマンションは14000円でも満車じゃない。ここより駅近でもそんなレベルですよ。30000円で満車なんてバブル期の昭和の終わり頃の相場です。

相場ではなく現状の確かな申し込み情報を知りたい。

知ったところで？世帯数に対して、仕方なく作る駐車場のコスト下げる具体策練りましょうよ。

>>2658 匿名さん

具体案を練るためには、現状の空き台数が分からないと試算もできないよね？
問題は駐車場が敷地の奥だから、部外者が敷地内に進入することに対して拒絶反応を示す人多いと思うよ。

エントランス抜けていく訳じゃないから煩いこと言わないでお金優先的に考えて欲しい。

この話題の中、画像を載せると
寂しく見える

2万円になったら、ここ借りる。
3万のままだったら今借りてるとこのままにする。

>>2662 匿名さん
3万なのでここ消えましたね。私もです。2万なら借りたげます。ウェリスで18000円だけどね。

駐車場契約率にもよりますが、管理組合発足後、値下げ検討ですかね。

2割高いですね普通に2万5000円前後でしょう。
全員ボイコットして下げるべきです。

マンションの駐車場は引き渡し後は管理組合が管理だよ。

そんなのわかってるよ。頑張ろう！

試算の話で言うと、売主が示した修繕積立シミュレーションでは駐車場契約率が何%になっているかも確認しないといけないですよね。結局将来の更新費用がその他の共用部も含め上がってるんじゃないかと言う問題はさて置いて。

契約者は【契約者・住民 掲示板】へどうぞ。

>>2669 マンション検討中さん

完売してるしどっちでもいいんじゃね？

ボーケン跡地の公式出来てます！
シエリア大阪上町台パークタワー
https://www.cielia.com/m/uemachidai112/index.html

長谷工タワーか
上町台の覇権マンションは譲れんよ

シエリア遂に出ましたか
案外早かったですね

難波宮とか入るのかな
と思っていたんですが

上町台も悪くはないけど

角部屋率80%のタワマンとか見たことない
中部屋住人は肩身が狭いなぁ

>>2671 匿名さん

なるほど　期待はずれ感高そう、いや思ってた通りか。

なぜ期待ハズレ？

>>2677 匿名さん
敷地の形からして100平米越えのプレミアルームをワンフロア4邸とかになる。ダイワのハイレジデンスみたいな感じで求めてたものと違う。もう子育ても終焉に近いから夫婦で100平米とか要らないんだよね。

>>2677 匿名さん

無理矢理タワーてことですね。

この5畳部屋は最悪だな
柱の位置からしてもろに下がり天井だろうし、すごい圧迫感があると思う

クローゼットが部屋に食い込んでる。どの部屋も角が真っ直ぐになってない。無理矢理縦長の空間を3LDKにしたのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

無理矢理ケチつけているのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

ザタワーも間取りは最悪でしたが、、(新梅田の新しいやつは完璧でしたが)まぁどっちもどっちですねーー

まあザタワーにも部屋の真ん中を貫通する下がり天井のある間取りはありましたね。階高取れなかったからしょうがない。シエリアはここより階高ないけど天井高260以上とここより高いから、長谷工の技術で綺麗な天井なのかもしれません。まさか直床ではないだろうし。

シエリア上町台が発表され、ここを契約したこと後悔されてませんか？？

長谷工といえば直床工法でしょう。
この５畳は半分以上が2200前後の下がり天井と思われるので、もう少し間取りを考えようがなかったか、残念な気持ちになりますね

>>2687 マンション検討中さん

二重床だそうです。

後悔というより周辺の相場を引っ張ってくれそうで嬉しいし、なんだったら比較していい部屋取れたらザ・タワー転売して買います。建築計画の掲示から1年以上あり既に相当な比較材料は揃った上で契約しています。
将来家族の事情などで同じエリアで間取りを変えて住み替えたい時の候補も増えることになるし、漸進的な新規流入があると住む人の世代もバラけて流動性の高まりも期待できます。多分今後ネットでは細かい仕様でこっちが上あっちが上みたいな話で盛り上がるんでしょうが、人口流入が続くプラスサムのエリアでの話となると、活発な議論が起こることで良し悪しが明快になってから選択することができるようになり、最終的にはそれぞれのマンションにとっての利益となると考えています。
あちらの入居者さんも同じ大阪城ビュー最前列での難波宮跡宮域内、大阪城三の丸内の立地に価値を見出す似た価値観の仲間ですので、ディーグラ含めて地域の問題やマンション管理上の問題についてお互いに勉強したり意見交換させていただきたいです。

ザ・タワーの北側の低層階久宝寺筋から丸見えでなんか嫌になってきた安かろう悪かろうとはよく言ったものだ。ニトリでカーテンと思ってたけど、ブラインドに変えます。ボーケン跡地は後悔じゃなくて、残念な間取りだね。Dグランセもそうなんだけど100平米越えで一フロア4邸ほどは管理費が結構かかるし、つゆの住処という感じではないんだよね。

シエリアは借地権ではなく所有権。
周辺環境からシエリアの価値はここより上なのは確実。しかし、駅から遠いかな。

シエリアの前は野原でイズミヤ、ドン・キホーテが目の前ある便利さではこっちの方が価値あります。それから、7番出口から信号２，３個渡らないとシエリアには行けません。いざ住みだすとこういうのが大きいんですよね。

>>2691 匿名さん
いきなり借地権の話が出てきたけど、借地権プラウドを建設中の清水谷にお住いの方かな？
ザ・タワーとシエリアは上町筋を挟んで、利便性と環境の価値をひっくり返したような立地で、どちらに重きを置くかで変わって来ますね。でも折角この辺に住むなら、少々遠くても静かで公園に接する方がいいという気持ちもすごくわかる。

ドンキは使わないけど、スーパーが目の前なのは唯一無二の立地。
こっちの方が高さ(階数)も高い。

後者でしょうね。優位性は。
今は高く規模の大きいタワーで
優位性をアピール。
難波宮跡公園周辺あたりのランドマークは今のところここ。
ただし今後の医療センターの建設情報には左右される。

シエリアがゴテゴテと飾り立て表面上のゴージャスさと高額な価格をウリにしていくのなら、
自滅するのみ。
公園に接するという他にはまねできない独自性・優位性をいかしきった本格的な高級路線でいくなら、
ランドマークにもなり得るが、長谷工ではまず無理。

関西の三井たって、本格的な高級タワーなんてないでしょうし、
いわんや長谷工に真の高級タワーを期待するほうがどうかしているわけで、
結局、宮跡公園周辺のランドマークは階数・規模という従来の基準から
ここになるほかない。複雑な気分だ。

表面上ゴテゴテ飾り立てるのもおもろいという成金趣味の人もいるから。
スーパー玉出の店内ネオンサインのようにね（ありゃ最高）。

代表的な成金はゴールド大好き太閤はん。
簡素に行き着く茶道の祖・千利休を殺すのだから徹底してる。
だから大阪城が見えなくなってもどうでもいいんだな、という人もいるね。

玉造稲荷には利休屋敷跡あるし侘び寂び重視なら積水の上町1丁目タワー待ってもいいかも。上町でももっと玉造2丁目に近づいた方が環境良くなるよ。

2599匿名さま
谷町5丁目計画て場所はどちらですか？谷町5の交差点の東南の角地ですか？

>>2700 マンション検討中さん
谷町5丁目交差点の北西角で、日本コムシス関西支店が移転した後の日本コムシス谷町第1ビル、第2ビルとその間の駐車場、ロイヤルカホウビル、亀田武道具店がまとめて閉鎖されて解体されるところで、結構広い敷地です。ストリートビューでフェンス張ってることろまで確認できます。解体工事の注文主が住友不動産であることからスミフのタワマン、もしくはオフィスとタワマンが建つのではないかと地元では噂されています。

コムシスのビルまだ壊すにはもったいないくらいですね。
相当広い。５０階までいきますかね。
ホテル併設かな。
住不も着々と土地仕込んでますね。
（こりゃ当分下がらん雰囲気）

>>2702 匿名さん
そうですね。まだまだ使えそうなビルなのにもう足場も組まれてます。薬局とかき氷屋さんがまだ残っているので谷町筋沿いにホテル併設などが妥当かなと思ってます。
ちなみに解体工事は来年の2月までです。

最後にババをつかむのは――
ていうか、もう充分天井圏ですが。
どこまでいくのかな。
スリリング

レジデンスも結構高くなりましたが、シエリア、上町1丁目タワーと更に高くなりそうですよね。タワマンと決まったわけじゃないけど更にそこにスミフがラスボスでやって来ると。。。一番笑ってるのはパークハウス谷町五丁目の住民かも。

パークハウス谷町五丁目は安すぎた。シエリアは絶対に高いし、谷五の交差点の住友不動産が手頃なはずがない。価格は天井圏ということを書いておられるが０金利なので購入不動産を抵当権の第一位に設定すればサラリーマンで年収の10倍は借りれる時代なので、私のようなしがないサラリーマンでも億ションを買うことが出来ちゃう時代なんだよね。

天井と恐れてるけどバブルのときは中古のワンルームが５０００万で実際に取引されてましたからまだまだでしょう、それに今はグローバルに考えないといけません、大阪はもっとポテンシャル高いはづですよ。バブルの時と大きく違うのはあのときは融資規制がなくて一人が何十個もかえたのです。私の客だった医者は東京と大阪だけでも６０個以上持ってました。今はじつじゅが半数以上で底がたいです。
金利動向はしっかり見極めて駅近の人気エリアでシッカリした建物を
購入しましょう。自分がむりせず払っていける事が大前提ですけどね。

よく言われるのは少子高齢化でタワマンが供給過多になり暴落する、40万人も昨年から人口が減っているとの内容の記事をよく目にしますが、日本は土地を含む不動産を外人が買う事に規制がないから、顧客は減っていく日本人対象だけではないんですよね。中央区なんて50年前は中国人の生徒や朝鮮人の生徒で実名名乗ってるような生徒はいませんでした（在日韓国人の通名は居た）が今は小学校・中学校のクラスに2～3名くらいそれらしい生徒がいます。娘と同級の台湾人なんて見てたら羽振りめちゃいい。どんなビザで日本にいるのかは全く不明ですが。

天井ってあくまでその人の感覚だからね。
東京の価格も何だかんだ言われながらまだ上昇してるし、大阪もまだまだ場所によっては上がっていくのでここを買っておいて良かった。特に延伸の計画も多い中央線沿いはつよいですね。大阪城周辺が綺麗に開発されることに期待です。

属性のいい外国人の人口が増えれば家賃も下がらないだろうしそうなると資産価値も下がりませんね。カジノもほぼ決定だし賃貸の需要が見込めるならここを貸して念願の田舎暮らしだ。

地政学的リスクがあるので香港から台湾へ脱出する人が増えているという話がありますが、地政学的断層線が本格的に台湾や沖縄を揺さぶるようになると日本への移住希望者も増えるかもしれませんね。日本は政治の安定性が非常に高い（政権運営の話じゃなくて、クーデターとか乗っ取りとかいきなり資産差し押さえとかがないというレベルの話です）ので、日本の不動産を買っておけばラストリゾートとして機能するという目論見も無くはないと思います。
都心最大の緑と大阪のシンボルを見下ろせる、これだけの立地をこの値段で買えるというというのは購買力のある外国人にとっては破格なのかもしれません。

お写真ありがとうございます。シエリアは29階建てだしザタワーの存在感はこうみるとこの周辺だとダントツ目立ちますね。

差別はよくないですが、私は日本人が大多数のマンションであってほしいな、

阿倍野からアップで。

>>2713 匿名さん
今は日本人が差別されてる時代なので、文化の違いでどっちが正しいかは分かりません。東京オリンピックのチケット販売に関しては日本人も転売目的だし、何枚あって何枚当選かも闇の中です。海外の事バカにできる立場にないのが日本です。企業収益はトヨタが世界17位で日本トップ。シャープはホンハイ傘下です。海外から見たら円安なので日本の物件は格安ですわ。

日本人は鎖国気質だからね。海外なんて外人ばっかでそれが当たり前。

どっちが正しいとかじゃなく、隣人は日本人がいいということでしょう。
中華資本に頼らないと、都心部の物件価格が維持できなくなるのなら、私はさらば都心回帰です。

>>2717 通りがかりさん
こんな考えばかりだから、日本は国際競争力なくす。。
日本の国力を上げたければ、英語を公用語かして法人税下げて、海外からの資金と人が集まるようにすべき。なのにこういう考えが多いと、自ら国際社会で置いてけぼりにされたい、ということにしかならない。

>>2717 通りがかりさん　本当に古い考え方ですねえ。隣人が日本人なら外国人が嫌がってるかもしれませんよ。中華資本に頼りたくないなたさらばの一択です。大阪城や心斎橋の賑わいご存知でしょ。日本は天下りがひどくソフトバンク光を家に設置しても大半はNTTにお金落ちるようになってます、TVに刺さってるB-casカードは意味不明で角鶴などで書き換えられて、全BS/CS視聴し放題の迷惑メールがきますよね。携帯電話はSIMロックが完全に失策です。法人税下げてシンガポールのようにしないと安倍さんの後が怖いなあと思っています。東南アジアの都市に住んでる人の方が日本人より英語話す能力は高いですよ。もう、高齢者ばかりの日本では内需だけでは無理。

>>2719 通りがかりさん

経済と居住環境を一緒に語られてもなあ。
心斎橋を避けている日本人多いの知ってる？
それと同じで、英語話さなくても近所付き合いができるところに住みたいという人も多いと思うよ。そういう人たちは都心から再び郊外に向かうのかしら？

話の流れがスレ違いのような気がしますが、
投資か実需、実需でも資産価値維持に重きを置いているかどうかで、考え方が変わってくるでしょうな。
このエリアは落ち着いた雰囲気が好きなのですが、将来どうなるのか少し不安になってきました。

まあ隣が外人だと居住空間がとなるのは決めつけな感もするが、ここでは完売後の周辺環境の話題とスルーされてたローンの話に戻しましょう。私は変動で借りた5000万は協栄信用金庫の令和記念0.55%に3000万と来店不要の銀行に1000万ずつ預けます。まだ定年まであるので住宅ローン控除使います。団信以上の死亡保険は無いと考えてるからです。

>>2722 マンション検討中さん

元手の5000万円を下手に投資しないのは手堅いとは思いますが、もったいないような気もします。まあ必ず儲かる投資はありませんし、十分な資産と収入があれば無理に増やす必要もありませんしね。

>>2723 匿名さん
信用金庫に3000万なんかリスクの方が高い。

ひさびさに覗いてみたらどうでも良い話が多くて笑えました。
外国人がどうの近隣の物件がどうの大阪城が見えるかどうかなんて契約後に話してどうするのでしょうか？
私は目下内装や家具選びが楽しくて仕方がありません。
本当の契約者の皆さんは既に三井の担当と打ち合わせを始めてることと思いますが、内装工事開始までの時間があまりにも限られているので後で後悔のないように検討を進めたいですね。

間取り変更や造作家具について、三井デザインテックは結構高いですね。
カーテンも。
他業者にするかな。

やっぱり住宅ローンはイオンですね。

来週の金曜日に三井住友信託銀行のグランドメゾンでやる相談会行きます。4000万くらいローンにして10年後に一括返済しようかなと思ってます。イオン銀行の良い点は何ですか？私は借り換えする気なので、最初はどこでもいいので積水に勧められた三井住友信託にしました。

>>2728 通りがかりさん
イオン銀行は金利0.42%でした。給与口座や投信口座等の取引もする必要ないです。年会費無料のクレカには入らないといけないのですが、イオングループの買物5％オフになる特典が付きます。あくまでオマケですが。

今日気付いたのですが、このマンションの北側正面の国立病院は高いところで11階ですが、5階の低層部分もあって、タワー棟の真正面は5階建の低層部分なんですね。大阪城方面の視界ばかり気にしていましたが、正面の視界も中低層階でもある程度抜けるんだというのが新たな発見でした。まあそこが抜けても結局その向こうにこのマンションとほぼ同じ高さのNHKがあるんですけどね。

>>2728 通りがかりさん

私のところには連絡がないのですが、このような案内会の連絡があったのでしょうか？