グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

それが単純に駅近だから良いという問題でもない。ロイヤルタワー大阪谷町は人気ない。不動産屋も人気するポイントは謎と言ってた。

>>2591 匿名んさん

ディーグランセが人気ないとすればここ大丈夫かな。。ディーグランセよりも買い値も高いし。。

ディーグランセは仕様が古いでしょ。タワマンに限らず築10年以上経過したら黄色信号。
永住予定なら気にしないけどね。駅は近い方がいいがアップルタワー空気が悪いのも忘れずに。

>>2594 マンション検討中さん

ここも10年経ったら人気なくなっちゃいそうですか？

http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/29782
パークハウス谷五はこの1月に5割り増しで成約してますね。

もともとパークハウスは分譲価格が安すぎだったですものね。ここに関しては、イズミヤとドンキが出来てからはディーグランセ買っとけばよかったと思ったくらい、ここは買い物便利ですよね。結果としてディーグランセは買わなくて良かったわけですが・・・。

>>2596 匿名さん
中古は売れなくて値下がりしてるという書き込みと齟齬する事実。

この久宝寺橋通り一帯は西から
GM上町台レジデンスタワー(2021)
住友不動産谷町五丁目(詳細不明)
パークハウス谷町五丁目(2014)
GMザ・タワー(2020)
ディーグランセ上町台(2009)
関電三井タワー(2021)
GM上町一丁目タワー(2023)
と計画が続いていて、レジデンスタワーの売値や上町一丁目の落札価格から学習したように今後の計画の販売価格は上がりこそすれ下がらないので、5年くらいは相対的な競争力はあるかもしれませんね。
レジデンスタワーに貼られてる上町一丁目タワーの画像を見ると、36階建三層吹き抜けの低層部の中に共用施設詰め込んでトップ二層プレミアムフロアみたいな先行する2棟と似たようなプランニングに見えます。パーキングはタワー内のようなので戸数はここよりも少なそう。

>>2599 匿名さん

ディーグランセ分譲時は販売苦戦していたのに、なぜ今になってこのエリアは人気が出てきたのですか？
イズミヤとドンキのおかげ？

将来の資産価値も気になりますが、皆様は現金購入者ですか？私は住宅ローンを組みます。

ブラタモリでも紹介されましたがこの地域の良さは秀吉はもちろんのこと誰しもが気付いてたのですが、ちょっと掘ったら遺跡が出て開発できない地域でした。学校区とイミズヤとドンキ、谷六の7番出口からなら徒歩5分、大病院が目の前ということでこの辺り（旧東区）しばらくタワー出来てなかったのでザ・タワーはあれよあれよと完売しましたね。アップルタワー大阪谷町は流石に古くなりすぎで80平米越えの南向き3LDKが売りに出ないですよね。

>>2600 名無しさん
ディーグランセを売りだしたのは2007年の年末、2005年以降のファンドバブルでタワマン供給が増えていた時期の最後の方で当時にしても高すぎると言われていました。同時期にはザ北浜も売っていましたので、規模感やデベからも目立たない方のタワマンです。近所にはスーパーも無く、今のように目の前にスーパーがあったり近所にショッピングモールが出来るような環境ではないので地縁のある方など、今よりも対象マーケット少なめの時期です。おまけに販売中にリーマンショックが起きました。今となっては正解でしたが当時としては販売上時期悪かったと思いますよ。

関電三井タワーの販売情報がなかなか出てきませんね
遺跡調査でもしているのでしょうか

現在のマンションからの買い替えで購入したので、現在のマンションは売りに出すつもりです。7年住んだだけですので利益が出そうで、3000万の特別控除を使いたいので、一括で払います。住宅ローン控除は7年間しか使えないので、280万円の控除がMAXです。また、ここも10年以上住むかも分からないのでローンは組まないです。

住宅バブルが言われ、タワマンの価格破壊が近いとかって言われているのですが、香港とタイのパタヤにコンドミニアムを所有しておりますが、日本はここ数年値上がってきましたが、私の海外の物件は値上がりの一途で全く下がる気配ありません。特に転売して利を得ようという考えはないのでいくらになろうが関係ないのですが、日本の不動産は免震でしっかりしていて海外に比べたら安いという印象です。特に外貨で現役時代給料を得てた人間にとっては円安になってるので、高い高いとタワマン言われてますが、海外の方が圧倒的に高いですよ。

>>2606 匿名さん

だから日本のタワマンもどんどん値上がりするってことですか？

値下がりしたら全体的にそれだけ買いやすいわけで、全力でローン組んでこのマンションにかけてる人はちょっと古いマンションに買い替えすればいいのではと思いますねえ。日本のタワマンが値上がりの一途かどうかは先のことなので断定はできませんが、高いという域までは至っていないという印象はあります。

谷６最初の分譲マンションで
建替の審議を管理組合で協議しているけど
難しいみたいです。
マンションて何年位住めるのかな？

シャルマンコーポは長いですよ。私は余生はこのマンションでと思ってます。転売がとか資産価値とか関係ありません。大病したら国立病院に入院します。

19階と20階なら共有部のある19階の方がいいと思うのですが、とても価格差があります。理由を教えてください。

屋内排水管などはなるべく10年くらいを目途に交換した方がいいよ。そのためにも規格・寸法などはしっかりメモして下さいね。塩ビ管メーカーも修繕が必要なときには、既に解散していることもありますので…。

G20が来年ならラウンジから大阪城眺めたかった。トランプや習やプーチンの前で安倍さんが大阪城とか追手門の話をするのは何か嬉しくなりました。

坪300でもいいですか？

低層階は安いけどカーテン越しに丸見えというのも抵抗ある。人好き好きですね。

東側はちょっと失敗ですね、部屋も狭くて使えない、柱の出っ張りも気になります。

エントランスが一階だけというのは、確かに寂しいですね。今更どうしようもないですが、完成したものを見ると痛感しますね。

まぁ、エントランスが１Fだけだとしても、吹き抜けで変に維持費がかからない点は評価できると思います。問題は駐車場…。

>>2613 19階は確かすべてのタイプ抽選だったと思いますよ。共有部があるという事は人の出入りも多いという事で私なんかは煩わしいと思ってしまいます。子供が騒がれても迷惑ですしね。

>>2621 マンション検討中さん

駐車場の問題て何ですか？

ちょっと仕事の都合で購入後未入居で売らざるを得なくなったのですが、何か良い方法はないでしょうか？

一般媒介が良いと言われてますが、
談合みたいのもあるような感じでして、
結局専任とあまり変わらなくなることも...。

転勤とかであれば賃貸に出されては？

東京に転勤なら、グラメ江古田を検討されては。　お安く購入できるかも。
売却も手数料なしで、スムーズに行くかも。

>>2626 マンション検討中さん
仕事独自することにしまして売って資金欲しいんです。

新築未入居で売りに出す場合、順序良く小出しにして下さい。でないと阿波座の〇MPタワーのように…いろいろ消費者に見透かされてしまいますゆえ。

私はいつ転勤になってもおかしくない仕事なので、住んで2-3年の段階で転勤になったら売るか貸すかとても迷うと思います。大阪城ビューの中低層なのでどちらでもいけそうな感じです。住んで満足いったら賃貸にしようと思ってます。

契約していれば売りに出す事は可能かと・・・

契約から入居まで期間が長いといろいろありますな。まあお金が不動産に変わっただけと考えたら気も楽になる。

正確には不動産の共有持分ね。

不動産購入後の「お尋ね」って来た人居ますか？

駐車場の問題って何？

お尋ねは銀行から情報得るので
ローン契約してからでないでしょうか？

>>2635 名無しさん

雨に濡れるとか、ランニングコストが高額とか、見た目が安っぽいとか。

駐車場は上で話されてたように
いずれアウトソーシングになるでしょう

>>2638 マンション検討中さん

セキュリティの面は大丈夫なのか心配。

>>2636 マンション検討中さん
登記簿から無作為に来ます。現金一括でも来ます。

>>2640 名無しさん

どっちにせよ、今の段階で来ることはないということですね。

居住棟⇔駐輪場⇔駐車場と繋がってるから雨に濡れないよ。見た目はツタとかで覆えば景観よくなるかもしれないですね。

>>2638 マンション検討中さん

駐車場がマンションの中にないので、万が一の時はアウトソーシングしやすくていいんじゃないでしょうか。

理事会に入って、100％発生する空車の駐車場は外部委託するよう発案します。

駐車場の問題は南西側の眺望不良と雨に濡れなくとも風が通るのでつまり外に近い事
料金が高いこと、充電機はあるけど有
料のため利用者が見込まれないこと。おそらく旧式のため自分のパレットが降りてくるまで時間がかかるやつかな？（もしかしたら空いてる一番近いパレットをだすやつかも）くらいでしょうか。駐車料金や充電料金は見直しが必要ですね。ちなみにタワー内にある駐車場の場合車内でリモコン操作できます。
もちろん一階エントランスにもう少しお金を回してほしかったりしますが、今分譲なら
少なくともレジデンス以上の坪単価（10階以下は特に安かったので）となり、それでもやはりどの物件より人気が出るでしょう。
ほとんど完成が近づいていますが、思ってた以上にクオリティも高く、隣のディーグランセを完全に凌駕しています。
予想として転売物件も2割以上上乗せしていくつか出てくるでしょう。
ただ永住してもいいかなと思える立地と建物になりましたね。

駐車場棟の風は周囲を2-3階建の建物に囲まれている事、開口部にも結構な高さの遮蔽パネルが設置されていることから吹きさらしの問題はそう大きくないと思っています。また、開口部から直接出られる駐輪場がある事は、場所柄ファミリー層の多いこの物件では好ましい事だと思います。近隣のタワマンでは日中電動アシストの親子自転車が公開空地に置かれっぱなしのところがあり、保育園幼稚園の送迎の苦労を思うと仕方ないと個人的には思っていますが、そうした問題が発生しにくいプランです。
駐車場の待合室は鉄道駅の待合室くらいの設えかと思いますが、エアコンもついてるし十分です。空き駐車場の外部貸しについては賛成しようと思います。

駐車場を外部貸しにすると
管理組合の収益とみなされ納税義務が
発生するのはご存知ですか？
申告書の作成に係る税理士費用・納税資金など
で収入の４割はかかります。

新しい間は修繕もかからないので
ある程度の収益は上がりますが、
駐車場の定期検査などの費用も発生する
ため総合的に判断し機械式駐車場の撤去する
管理組合も近隣のマンションでは有ります。
入居される方は極力マンション内の駐車場を
借りましょう！
近隣の駐車場相場は機械式なんで２万位取れれば
いいとこです。

>>2647 匿名さん

うちのマンションで以前試算したけど4割は大袈裟だわ。

>>2647 匿名さん
こちらの記事では賃料の7-8割を積み立てに回せるようになったとありますので、4割というのは規模にもよるかと思います。参考までにどのくらいの個数の駐車場だったのか教えていただけませんか？
https://style.nikkei.com/article/DGXKZO07437700Q6A920C1NZ1P01/

あと、外部貸しは管理組合の法人化とセットになりそうで1期理事会の負担が(2年アフター対応もあるので)結構なものになるかと思います。私個人は仕事の負担等もあり理事への立候補はしないのですが、実効性のある議論ができるよう微力ながら管理に貢献できればと思っております。

このご時世にタワマン…やはり子育て世代が少なくなってるんでしょうね。

子育て世代がタワマンの一番のお得意様ですよ。このマンションなんて76平米で4330万～なので、新築物件としては破格と言えると思います。ここ買った人の中には子育て世代も知り合いで数名居ます。駐車場について私の住んでるマンションの知識で言うと4割はかからないです。とにかく利益優先でいかないと空車状態で駐車場が廃墟化してしまうのがカーシェアの時代です。https://toyokeizai.net/articles/-/203602

少なくともこのエリアではここまでの付帯率要らないと思う。いざという時は減築したい。リプレースの時期までに駐車場問題が社会問題化して自治体も積極的に対応してくれるようになるといいなと思います。

>>2653 匿名さん
理事会の舵取りが思いやられる。行政頼みではなくタイムズと連携とって考えましょう。全市的な問題になってるので、いろいろ対応策出てます。積和にも動いてもらいましょう。

駐車場が全然埋まっていないことを前提に話が進んでいますが、埋まっていないのは決定なの？もしかしてほぼ満車という期待もあるのですが。

キングマンションは14000円でも満車じゃない。ここより駅近でもそんなレベルですよ。30000円で満車なんてバブル期の昭和の終わり頃の相場です。

相場ではなく現状の確かな申し込み情報を知りたい。

知ったところで？世帯数に対して、仕方なく作る駐車場のコスト下げる具体策練りましょうよ。

>>2658 匿名さん

具体案を練るためには、現状の空き台数が分からないと試算もできないよね？
問題は駐車場が敷地の奥だから、部外者が敷地内に進入することに対して拒絶反応を示す人多いと思うよ。

エントランス抜けていく訳じゃないから煩いこと言わないでお金優先的に考えて欲しい。

この話題の中、画像を載せると
寂しく見える

2万円になったら、ここ借りる。
3万のままだったら今借りてるとこのままにする。

>>2662 匿名さん
3万なのでここ消えましたね。私もです。2万なら借りたげます。ウェリスで18000円だけどね。

駐車場契約率にもよりますが、管理組合発足後、値下げ検討ですかね。

2割高いですね普通に2万5000円前後でしょう。
全員ボイコットして下げるべきです。

マンションの駐車場は引き渡し後は管理組合が管理だよ。

そんなのわかってるよ。頑張ろう！

試算の話で言うと、売主が示した修繕積立シミュレーションでは駐車場契約率が何%になっているかも確認しないといけないですよね。結局将来の更新費用がその他の共用部も含め上がってるんじゃないかと言う問題はさて置いて。

契約者は【契約者・住民 掲示板】へどうぞ。

>>2669 マンション検討中さん

完売してるしどっちでもいいんじゃね？

ボーケン跡地の公式出来てます！
シエリア大阪上町台パークタワー
https://www.cielia.com/m/uemachidai112/index.html

長谷工タワーか
上町台の覇権マンションは譲れんよ

シエリア遂に出ましたか
案外早かったですね

難波宮とか入るのかな
と思っていたんですが

上町台も悪くはないけど

角部屋率80%のタワマンとか見たことない
中部屋住人は肩身が狭いなぁ

>>2671 匿名さん

なるほど　期待はずれ感高そう、いや思ってた通りか。

なぜ期待ハズレ？

>>2677 匿名さん
敷地の形からして100平米越えのプレミアルームをワンフロア4邸とかになる。ダイワのハイレジデンスみたいな感じで求めてたものと違う。もう子育ても終焉に近いから夫婦で100平米とか要らないんだよね。

>>2677 匿名さん

無理矢理タワーてことですね。

この5畳部屋は最悪だな
柱の位置からしてもろに下がり天井だろうし、すごい圧迫感があると思う

クローゼットが部屋に食い込んでる。どの部屋も角が真っ直ぐになってない。無理矢理縦長の空間を3LDKにしたのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

無理矢理ケチつけているのが丸わかりで、苦労のあとが見て取れる。期待してたのに。

ザタワーも間取りは最悪でしたが、、(新梅田の新しいやつは完璧でしたが)まぁどっちもどっちですねーー

まあザタワーにも部屋の真ん中を貫通する下がり天井のある間取りはありましたね。階高取れなかったからしょうがない。シエリアはここより階高ないけど天井高260以上とここより高いから、長谷工の技術で綺麗な天井なのかもしれません。まさか直床ではないだろうし。

シエリア上町台が発表され、ここを契約したこと後悔されてませんか？？

長谷工といえば直床工法でしょう。
この５畳は半分以上が2200前後の下がり天井と思われるので、もう少し間取りを考えようがなかったか、残念な気持ちになりますね

>>2687 マンション検討中さん

二重床だそうです。

後悔というより周辺の相場を引っ張ってくれそうで嬉しいし、なんだったら比較していい部屋取れたらザ・タワー転売して買います。建築計画の掲示から1年以上あり既に相当な比較材料は揃った上で契約しています。
将来家族の事情などで同じエリアで間取りを変えて住み替えたい時の候補も増えることになるし、漸進的な新規流入があると住む人の世代もバラけて流動性の高まりも期待できます。多分今後ネットでは細かい仕様でこっちが上あっちが上みたいな話で盛り上がるんでしょうが、人口流入が続くプラスサムのエリアでの話となると、活発な議論が起こることで良し悪しが明快になってから選択することができるようになり、最終的にはそれぞれのマンションにとっての利益となると考えています。
あちらの入居者さんも同じ大阪城ビュー最前列での難波宮跡宮域内、大阪城三の丸内の立地に価値を見出す似た価値観の仲間ですので、ディーグラ含めて地域の問題やマンション管理上の問題についてお互いに勉強したり意見交換させていただきたいです。

ザ・タワーの北側の低層階久宝寺筋から丸見えでなんか嫌になってきた安かろう悪かろうとはよく言ったものだ。ニトリでカーテンと思ってたけど、ブラインドに変えます。ボーケン跡地は後悔じゃなくて、残念な間取りだね。Dグランセもそうなんだけど100平米越えで一フロア4邸ほどは管理費が結構かかるし、つゆの住処という感じではないんだよね。

シエリアは借地権ではなく所有権。
周辺環境からシエリアの価値はここより上なのは確実。しかし、駅から遠いかな。