グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>2400匿名さん

フィルムは南・西向きの人はやるべきかなと思いました。フィルム貼るとカーテンも色々と選べるようになりますし。ただ、10～15年で張替えないといけない可能性もあるみたいですね。
玄関・トイレ・クローゼットなど湿気や臭いのするところはエコカラットおススメします。
前に住んでた家でエコカラット色々な所（靴箱など見えないところも）に貼ってましたが、私の体感的には湿気や臭いの感じ方は全然違います。
ちなみに見えない部分であれば、自分でネットでエコカラット購入し、貼るのもありです。


あとは、水回りのコーティング等も他業者ですがやる予定です。

>>2401 匿名さん
なるほど。参考になります。
ありがとうございます。
北向き東向きならフィルムは大丈夫そうですかね？
コーティング、フィルムなどやはり業者の方が安くですみますかね？

>>2402 匿名さん
北向きなら暑くならないのでフィルム要らないと思います。ある程度実績のある業者さんならコーティング等綺麗にしてくれると思いますし、値段も売主経由で頼むよりかは絶対安くなりますね。

銅座公園横の建物が解体してますね。
比較的広い土地です。
何ができるのでしょうか？

横とは方角で言うとどちら側でしょうか？
東側ならこことお見合いの住居辺りですかね

>>2405 マンション検討中さん
まさに東側の自転車屋とたこ焼き屋が入っていたビルです。奥の建物も一緒に壊してる感じで、西側のアリスマナーガーデンと同じくらいのマンションなら建てられそうな広さに見えます。
あと寺山公園横じゃない方の計画中の上町１丁目のグランドメゾンも表示出てましたね。

>>2406 匿名さん

参考になります！
寺山公園横とは法円坂の竣工済みのマンションのことでしょうか？

また、上町一丁目の新たなグランドメゾンはどこになりますか？

西側の眺望には影響無さそうですねえ。マンションが建って街区が綺麗になって行くのなら有難いです。そして電柱地中化してください。
病院建て替えの既存建物解体 (RC造他2棟 解体延面積 約3,500m2) は3棟でイズミヤの店舗面積より狭いということは、まだ残っている3-4階建の小さな官舎みたいなのとか、看護師寮横の2階建の謎の建物とかをこの機会に一気に解体するんでしょうかね。それで外構を整備し直して敷地内の駐車スペースを広げるとか。

>>2401 匿名さん

北側角部屋でフィルムを西又は東窓に貼り付けて、北側を貼り付けない場合、
室内から見てガラス色の差の違和感ないでしょうか？
セットで北側も貼るべきでしょうか？

>>2407 匿名さん
寺山公園横はグランドメゾン法円坂さくら路ではなこれから開発予定の府営住宅跡地のことです。
http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/4880/00270169/(0227)nyusatsukekka.pdf
上町１丁目の新たなグランドメゾンはブランズ上町１丁目の裏手の安堂寺通り沿いの場所です。解体工事が始まっているようです。

寺山公園かぁ。駅からは遠いけど逆に静かで住み心地よさそうだなー。実需としては興味あります。値段が気になる。レジデンスタワーと比較してどうかですね。

>>2409匿名さん
よく見たら差は出るかもしれませんが、無責任な事言えないので実物をご覧になるのが一番だと思うので業者さんに相談してみてはどうですか？基本的にフィルムを貼って他の窓と明らかに違いが出るのはマンションの規約上禁止されているのでわかりにくいかと思いますが。。。

>>2411 匿名さん

ボーケンと競合しそうですね。

東側は賃貸ですかね。
詳細わかればまた情報お願いいたします

>>2410 匿名さん
情報提供大変ありがとうございます。
しかし積水は凄い勢いで土地を買ってますねーー

>>2415 匿名さん

マンション名どうなるんでしょうね
またグランドメゾン上町台？タワー？？

この場所は静かすぎる。。

銅座公園横、気になっている人がいらっしゃるようですので様子を記録します。ここは奥にかけて4棟くらいありそうな場所でしたが、一番奥の建物の部分まで解体の防音シートがかけられていますので西側の分譲マンションと同等の建物が建てられるくらいの敷地にはなります。北側はイズミヤのネオンとお見合いになりますが、西側は公園沿いの良いロケーションだと思います。

公園横の立地で複数棟の地上げができるとなると、大手デベかもしれませんね。

そんな大きなものですかね
いずれにしても低層階は北向き以外リスク大ですね。

>>2420 坪単価比較中さん

元々遮られていたから関係ないような気がしますが。

そんなに大きなものは建ちません。今でもタワー棟西側には11階建のセレッソコートと8階建のパークヒルがあります。
今回解体中の範囲は自転車屋とたこ焼き屋の店舗2軒分の間口でその奥に民家くらいの2棟があるくらいですから、建ぺい率が同じくらいとして公園西側のアリスマナーガーデンと同等の8階建くらいがいいとこなのではないでしょうか。それなら眺望に影響は無いし、地上げしにくいマンションになるとすれば一層今後そのブロックが一体開発される可能性が低くなるということですから、西側購入者にとっては嬉しい兆候ですね。

ブランズ上町裏のグランドメゾンも既存建物解体工事が１期工事とされているのが気になりますね。１期ということは２期もあるはずで、立ち入り禁止のポールがある隣の寺井ビルもこれから一体開発かもしれません。それなら2方接道の角地ですね。

＞＞2418
何軒か建っていましたが全て同一所有者で
現段階では個人の方が所有者となっています。
賃貸マンションと予想しています。

>>2424 通りがかりさん
微妙な大きさ、解体している現在でまだ個人所有となると土地活用っぽいですね。いいなあ公園沿い。

マンションではなくて、カフェとかお店ができたらいいなぁと思うのですが、マンションになる可能性が高いかな、、

書店と定食屋希望
すき家でもいい
飯屋がなさすぎ

完売しているのになぜ住民板を使わないのだろうか？

まだ住んでないので住民というか契約者という感覚だし、入居は半年以上ある来年という気持ちが強いですね。>>2427にある通り、なか卯とか吉野家とかが欲しいですね。カレー屋はあるのですが、玉造の天下一品も無くなったし、駐車場なしの外食産業って難しいのでしょう。書店は隆祥館書店の美人店長が有名ですね。ただ、小さすぎる。ただ、オカキ屋さんやオリーブオイル屋といったマニアックな店は徒歩圏内にあります。

完売しても検討板閉鎖されなくなってきて検討板が使い続けられるところ増えてきてますね。新梅田タワーも今年に入ってからも続いてるし。

完売したら閉鎖ってルールはだいぶ前になくなったよ。

個人的にはこの辺りは非常に飲食店の多い界隈だと思っているのですが、パッと見で判別のつくような大手のチェーン店は谷町筋かキューズモールまで行かないと無いのかもしれませんね。
カフェは物件の通りを下ったイズミヤ側の並びのカレー屋がホリックというカフェに変わりましたし、銅座公園沿いには春には公園の桜ビューが見事でベーグルも美味しいカフェネストがあります。
定食なら長堀通り沿いにワシントンホテルの料理長だった方が昼はご飯サラダスープバイキング形式のはいから亭という洋食屋をされていらっしゃるのですが、カキフライやウナギもあるので定食といえば定食になるかな？きよ助にはすき焼きランチもあるし。
谷町の界隈は非常に個人の飲食店が多くて、中には趣味でされているようなお店もありますが、値打ちのある素材でこだわって作ったものを商売っ気なく割安な価格で提供しているお店が多いんです。そういうお店がやっていけるのも界隈の住人がそれを理解して支えているからで、逆に大手のチェーン店が出店しても見向きもされず流行らないと聞いたことがあります。
界隈に住んで馴染んでくると好みの個人店が出来るかもしれないし、逆にそういうカフェじゃ無いんだ、スタバやミスドやファミレス、吉野家が無いと困るという方は大手前や上本町方面にズレないと無いので不便だと感じられるかもしれませんね。

隆祥館書店
このあいだ日経で読みました。
著者を招いてお話を聞く、というのはいいですね。
店舗スペースをもう少し大きくしても、大丈夫な気はしますがね。

>>2431 匿名さん

完売かつ入居開始が現行の閉鎖のルールですね。

>>2433 匿名さん
同じこと考えたことあるんですけど隆祥館のＲタワーは階段屋外でしたよね？上の階を使おうにもビル改修しないといけないし、今やってけてるなら敢えて広くしないよなあと思って上本町のジュンク堂に行くのでありました。

カフェのある書店、やよい軒、スーパー銭湯。これがあれば絶対に引っ越しません。お金持ちの方、どうかお願いします。m(__)m

書店じゃ無いけどキューズモールに持ち寄り図書館みたいなのありますよね。カフェありピザも食えるみたいな。
http://machi-library.org/where/detail/563/

スーパーが24時間なら
なんとかなりますが、
12時閉店は辛い。
深夜営業のやよい軒は悲願
マンションラッシュで採算取れると
思いますがね

>>2438 マンション検討中さん
24時間営業は治安の面で私は反対ですね。何となく言ってます。

やよい軒愛の強い人がいらっしゃることは理解しましたし推し店舗への想いについては微笑ましく思っているのですが、大阪府のやよい軒の営業時間を確認しましたところ、24時間営業は難波とガモ四と堂山だけで結構な繁華街ですよ。近いロケーションの上本町店は23時閉店でした。この辺だとちょっと厳しいんじゃ無いですかねぇ。。。別の推し店舗探しませんか？居酒屋を食堂ユースするとか。

森ノ宮Q'sモールも大阪公立大学が出来たらもうちょっとましになると確信しています。それから、旧東区エリアにタワマンが建ちまくるので、シムシティみたいに商用施設も増えてくるものと考えます。

私は、この辺りが電柱地中化になり、カフェ、書店、コンビニができてほしいなぁと。
イズミヤと使い分けれるようなスーパーもできて欲しいです！

>>2442 匿名さん

割と近くにライフありますけどね！

24時間じゃなくて
いいからせめて2時くらいまで
スーパーか飲食店空いてて欲しいですね

>>2430 匿名さん

新梅田タワーはクラブレジデンスの方です。
竣工した方は契約者・住民板が使われてます。

>>2431 >>2434 匿名さん

閉鎖云々じゃなくて完売しているタワマンでいつまでも検討板であれこれやってるのがここだけってこと。
他のタワマンは完売したら徐々に契約者・住民板に移っていくのにここだけ違和感がある。

>>2446 匿名さん

あまりにも早く完売しすぎたからですよ。

マンションの１階部分に定食屋、コンビニなどのお店を造って頂ければ最高なんですけどね。

>>2446 匿名さん

確かに住民板ほとんどコメントないですね。
こういう掲示板に慣れていないから住民板を知らない人が多いのかな。

ホワイエ撤収(笑)
個人的には賛成ですね。
Ｇ出そうやけど

>>2445 匿名さん
竣工した方も検討スレは2017年8月完売して11月くらいまでは伸びてましたね。今年に入ってからもレス付いてます。
ここは未入居転売交渉など検討スレのテーマ続いてたし、参考になる情報のやりとりが成立するからこっちで情報伺いたくなります。まあそのうち自然と移行するんじゃないでしょうか。

契約者の板は使いたくない、不特定多数に1/244人である事を公表したくないから。それにしても立派な良いマンションです。自画自賛。

ボーケン跡地(関電三井)の近隣住民への新築工事説明会が6/14に行われるようです。

>>2452 マンション掲示板さん

街並み的にタワーパーキングがのっぺりとしていて少し残念。本体がいい雰囲気なだけに余計に目立ちますね。

>>2453 匿名さん
6/14はインテリア展示会がOMMビルであったような気がします。ただ内覧しないとイメージがわかない。

住宅ローンのお手続きをしないといけないですね。

ローン組む気ないのですが、ローン組むならこの時期から手続きをするんですね。以前変動でイオン銀行が提携で0.42％という書き込みありましたが、0.52％しかネットでは紹介してないですね。ローン組むための手数料や金利を考えても一括で支払うよりも、住宅ローン控除400万が返ってくるならローンって組んだ方がいいのですか？

>>2457 匿名さん

資産運用の意識高い人たちは、住宅ローン控除を利用して10年後に一括返済。

MJR堺筋本町はこの間取りで74.63です。ここのマンションの似たようなIタイプは80超えてたと思います。これはメーターモジュールが関係してるのですか？詳しい方教えてください。

>>2457 匿名さん
提携住宅ローンの特別金利で0.42パーセントの商品があると聞いてます。営業担当者か銀行に聞くとよろしいのでは？真実はいつもひとつ！

ガン団信ついてで金利が安かったらそっち一択ですかね？

>>2457 匿名さん
いや、キャッシュがいい。

ローンの相談したけどイオン銀行なんて全く提示してくれなかった。相手によって違うのかなぁ？？これまでの人生でローン組んだ経験がないのと、ローン終わるまで銀行がマンションのオーナーのような気になってしまうので、私にはあいません。

>>2463 匿名さん
わかります。死ぬまで払い続けるなんて。

>>2461 匿名さん
ガン付きは0.52です。

>>2463 匿名さん

住宅ローン控除についてもう少し調べてみたら？

利息・抵当権設定費用・ローン関係の手続きと
結構手間と時間を必要とします。
現金あるならキャシュで買うのが一番です。
投資も今後どうなるかわからないし
大手企業・個人経営者も先行き不透明な
時代なんでお金が有るならキャシュ購入が
いい。

400万円くれるっていうのに、わざわざ断ることもないと思うがね。手続きも自分がやるわけじゃないし。

先行き不透明なら400万のキャッシュバック権を100万程度のローン手数料で貰って手元のキャッシュを増やす方がなお安心なのでは？住宅ローンはあらゆる個人ローンの中で最も金利が低い部類に入るし、その気になれば返せるキャッシュもあるなら金利交渉、借り換え交渉も有利に出来ます。提携ローンならほぼ自動手続きですよ。

購入翌年の確定申告は自分でやる。自動で返ってくるわけではないし、満額の400万の住宅ローン控除を受けようと思ったら5700万円のローンを組まないと400万は所得税から戻ってきません。（所得税を年間40万以上支払ってる場合）それから、変動金利が今後10年でどうなるかは不明です。

>>2470 匿名さん

金利が上がる時点で一括返済したらいいのでは？
まあ確定申告をするスキルがなかったり、気軽に頼める税理士と付き合いがない人にはハードルが高く感じるのかな。

＊＊ばローンチャラになる。キャッシュで買って翌年亡くなった方を知ってます。

>>2472 匿名さん
ガンと診断されたらチャラになった人もいます。

本当に８０００万円現金出せるという事は
それ以上に現金持ってるとい事なので
余剰資金で投資しないと大損すると
大変な事態になる。
今の時代だからこそ慎重に。
低金利だといえど借金は借金です。
住宅ローン控除の確定申告は簡単です。
分からなければ必要書類を持参して税務署へ
行けば教えてくれます。税理士に依頼する
と費用も発生するので自分でその位の手続きが
出来なければ投資には手を出さない方が無難です。

現金はあるけどローンは通らないっていう自営業の人はいるみたいですね。節税しすぎで。

私の試算では金利0.42%の場合120回返済後の残債が4000万くらいになるのは5,500万だったのですが、実行タイミングもあるからそれは置いといて、そこそこのお金を動かすことの出来る方が100万単位のほぼノーリスクの儲けの機会を借金だからという観念で見逃すのは不思議に感じます。坪単価の差や売主オプションの高さは注目されるのに、グロスの調達コストに関わる修繕積立一時金やローンとなるとノーマークの方が多いですよね。変動金利上がるときにもそれなら全額返済しちゃおうかな?と銀行に交渉して据置にしてもらった人も知ってます。

子々孫々に資産を受け継ぐつもりのないいわゆる成金的な人が、残りの人生で資産を楽しく使い切るために変に金融機関には関わりたくないとか、もう高齢なので長期のローンを組めない、引退して所得が減るから控除妙味が無いみたいな個別にローンを組むのに適さない条件の方もいらっしゃるでしょうけど、そうではない方にとっては資産の形成は常に税金と利回りとのせめぎ合いで、一定の所得がある方なら借りない手はないと思うんですけどね?。

＊＊ばローンは消滅しますが、相続税はしっかり取られる。マンションに一旦しておく、相続の仕方もあります。死んだ時の事考えてローン組むのも保険代わりになるし難しい。それぞれの考え方ですね。

昨年で10年の住宅ローン控除が終わり繰り上げ返済しました。変動で35年ローンでした。現在はノーローンです。細かく計算していないですが、5000万借りて350万程10年で所得税から返ってきました。購入の翌年の確定申告も簡単でそれ以降は年末調整で自動で所得税もどって来てました。終わってみた感想としては、一括で払えるなら払っておいた方がいいという事です。最初から払えた5000万が貯金であったので気が大きくなって要らぬ投資で自動車一台分ほどFXで損してしまいました。また、車もレクサス買っちゃいました。それから、娘が私学受験に失敗し、小学校入学で実家の住所を借りて校区外の公立のとある小学校に通わせたかったのですが、住宅ローン控除に縛られて住民票は移せませんでした。あとは融資保証料や抵当権設定費用、融資手数料、繰り上げ返済の手数料は無駄な出費でした。あと10年間のうちに親の介護休暇を半年とった間は所得が減り、控除の恩恵を被れませんでした。今は現金を手元に持っていても銀行が０金利ですので、現金として眠ってるか、マンションに姿を変えているかの違いのような気がします。

金利もですが、お買い物が安くなる特典のある銀行でローン借りておくのもありですね！

>>2478 匿名さん

真偽はともかく、なかなか面白かったです。

>>2459 MJR検討中さん
Iタイプはこれで80.66平米ですね。こうやって見るとキッチンで0.5畳と、洗面室が大きい以外はほとんど差がないのでやはりメーターモジュールの差でしょうか。まず玄関の幅が玄関枠より広い。トイレもカウンター分まるっと広いです。

それだけで６平米も差が出ますかねえ？？

>>2459 MJR検討中さん

キッチンで0.5帖
リビングダイニングで0.4帖
洋室1で0.1帖
合計1帖分、1.6平米ここの方が広い

玄関ホールで1.8平米
洗面で1.2平米
洗面リネン庫で0.3平米
リビングダイニングの物入で0.5平米

合計5.4平米

>>2459 MJR検討中さん
むしろこの間取りならGMザ・タワーで一番似てるのはGタイプですね。リビングインの3LDKで75前後の平米数でした。

ガンって上皮内ガン以外であれば全て保険対象ってほんと？なんか落とし穴ないんかな。

Gタイプはここの21階でも五千万円台だったので、MJRの方が駅直結という事で少しお高いという事になりますね。ただ、大阪市内に50年住んでいますが堺筋線自体をほとんど使ったことがない。

落とし穴には気をつけて！
真実はいつもひとつ！

イオン銀行で借りる人に聞きたいです。10年後繰り上げ返済するとして10年間で支払う金利は5500万借りた場合いくらになりますか？

>>2488 匿名さん
どこで借りるか決めていませんが5,500万で0.42%なら10年でざっと200万ですね。

0.42のまま10年続くというのは考えにくい。

>>2490 マンション検討中さん
日銀はマイナス金利の深掘りの可能性も否定してませんし、上がったら上がったで残高を調整する分だけ繰り上げ返済して支払利息を調整すればいいのではないでしょうか？大体どこも一部繰り上げなら手数料かかりませんよ。

>>2311 匿名さん

2025年、マンションの9割近くが値下がりする…AIが衝撃予測によると、
アップルタワー大阪谷町は現在4340万円が2859万円と65.9％まで下がるようです。下り具合に驚きですが、やはり大規模修繕工事の関係なんでしょうか？

予想どうりにいかないのが
不動産

上町周辺はバブル崩壊時の下落がひどかったから、それを加味してるのでは？
AIなんて所詮コンピューター占い程度の信憑性かと。

将棋や囲碁などはすでにトップのプロ棋士を負かす実力があるみたいですが、
不動産の価格予想のように人間の心理状況も加味される事を予測するのは
AIでは無理なのでは。

>>2494 マンション比較中さん

まあ、そうなんだけど。どういう指標で評価が下がったのかが気になる。
20年落ちのタワーだからかなと思ったけど、アップルの1年後竣工のアーバンライフ御堂筋本町タワーは130.8パーセントとすごい値上がりなんですよね。

>>2492　 アップルタワー大阪谷町を現在4340万円で購入しようとしても70平米以上のものは買えません。ここ数年の値上がりで西側の66.17m23LDK3Fくらいが4340万円で取引されています。それもマンション内でのポスティングだけで成約してるので後5年以上先に2859万になってもそんなに違和感ありません。アップルタワー大阪谷町は2006年築ですから2025年には築20年となりますし、大規模修繕については修繕積立金を安く設定しすぎているために去年の台風と地震でだいぶ傷んでますが修繕するに修繕できないという現実もあります。今から30年以上前のバブル期は旧東区のマンションは販売価格の3倍になりましたので、現在のジワリジワリと毎年上がってるのとも違います。またバブル期は銀行金利が6％あったので１億預けていたら税引き後も400万弱の金利がついてました。AIがどういう算出根拠で計算したのか分かりませんが、将棋のAIボナンザなどは将棋の専門家がしのぎを削って名人に勝てるようになったので、マンション価格に関しての予想は株価同様AIがすべて当たるなら苦労しないです。

アーバンライフ御堂筋本町タワーの件のみで、
この東京の記者というかAIの仕込みがいかに信頼できないかが
分かる人にはすぐわかりましたね。

アーバンライフ御堂筋本町がなぜ高くなるのか分からん。

AI予想に信ぴょう性がないにせよ、近くのタワマンの下落予想は気分悪いよね。風評被害だわ。

ここも5年後はマイナスになりそうですね
駅力の弱さがあれば違うのでしょうか

>>2501 マンション検討中さん
ただこのマンションの売れ行きの良さは風評被害もなんのそのという勢いでした。アップルで賃貸20万の74平米高層階の南向きに住んでますが、1年で240万払ってますから、2025年までには5年として1200万は消えてます。このマンションは7000万程度の部屋を買いましたが5年後に5800万くらいになれば文句無いです。

>>2500 匿名さん
高速横の築20年の一昔前のタワマンが値崩れしても不思議じゃない。因みにマンションが上がり出した2015年後半からバブルでマンション価格は下落するといわれ続けて現在のタワマン建築ラッシュをどう考えるかですよね。

どこを買ってもマンションバブルがもし
崩壊すればどこも値下がりするから住み替えすると
しても同じゃないかな？住む所は絶対必要だし。
ここは値下がりをし売るのが難しくなっても
永住できそう立地なんで買いました。

アップルが3000万以下になるなら買います。このマンション買ったからと言って貯金なくなった訳じゃないし、2025年に退職金もらえます。私の持論は不動産価格も株価と連動なんですが、バブル期の4万弱までいった株価のまだ半分程度です。

ローンと言っても買い替えの人は、前の家売った利益に対する税控除使えば住宅ローン控除三年使えなくなります。イオン銀行0.42はいくら探しても見つかりません。また変動での話でですよね。団信の話しかローンの旨味がわからない。

>>2506 マンション検討中さん
銀行に直接聞かれてはいかがでしょうか？私は教えていただきました。

提携ローンの優遇金利をネットで公開するはずないじゃないですか。

>2506マンション検討中さん
譲渡所得の居住用不動産の3000万の特別控除使われたんですかね。おっしゃる通り住宅ローン控除と併用できませんが、どちらが得かは検討されましたか？
ローンの旨味は団信と、低金利で手元に資金を残しておけるって事だと思います。シンプルに。あなたがずっと健康でいれてキャッシュ余力が潤沢にあるなら現金買い一択でしょ。
私はそこまで資金がないので当然のようにローンは使います。400万のローン控除あるし。

>>2509 匿名さん
少なくともこのマンションはキャッシュで買います、余剰資金は協栄信用金庫、厚生信用金庫、きんさんなどに定期預金してます。転居後、今の住まいを売るつもりです。

それだけ資金のおありの方だと、しっかり定期預金されてるんですね。私は少しでも増やそうと利率の良いリートや米国債にいってしまいます。
関係ない話でした失礼しました。

>>2511　おっしゃってる0.42イオン銀行ってがん保険とかついてますか？手元に現金を残しても確実に増やせる投資なんてないですよ。リートや債券も利益確定して初めて儲けになるわけで、当方も投信や現物に外債、外国株もやってますが、すべてで儲かったことはないですねえ。病気したってローンが残ってる以上払い続けないといけない状態にあるわけで、病気している間の所得が減れば控除対象の所得税も年間40万も払わないかもしれません。400万の住宅ローン控除を満額受けるには5500万円以上の借金をしないといけない訳で、変動金利の今後10年の値動きなんてわからないし、3000万特別控除が使えなかったり、住民票を移せないといったデメリットもあるわけです。ここ10年は金利が下がる一方でしたのでおっしゃってることはよく分かりますよ。

>>2512 匿名さん

ただの投資下手の戯言

>>2512 匿名さん
イオン銀行に確認されましたか？

２５１２さん、失礼千万な輩をまともに相手にする必要はないと思いますよ。
私も株やら不動産やらで儲かった！なんてことはあまりありません。
プロの専門家でも常時儲けることなど到底無理なことははっきりしてるわけで。

私も３０００万控除派です（そんなに儲けられませんがね）。

>>2515 匿名さん

いや、ローン控除できない人はそもそも蚊帳の外の話だから。

支払いは来年ですから、それぞれキャッシュなりローン也いいようにすればいいじゃないですか。少子高齢化社会ということなのですが、大阪市内の中央区、西区、天王寺区、北区、の小中学生は増加しているそうです。需要があるからこれだけマンションができまくるわけで、大阪市内でも地域間格差が広がっています。東淀川区や大正区は取り残されてる感じです。中国もバブル崩壊するといわれて久しいですが、なかなか崩壊してくれません。北京オリンピック後の上海万博がピークでした。東京五輪と大阪万博に似てるのですが、バブル崩壊とまで行かないと期待しています。

>>2514さん　イオン銀行に問い合わせたら提携ローンならあり得るという返事でしたが、あくまでも変動です。10年0.42％ならローン組みます。

>>2518 匿名さん
青い鳥はいませんね

このタワーの中層階のリセールはとても良いでしょう。
特に北西角のKタイプ13階以上は7000万円以下でありながら、前建なし。高層階の条件は勿論良いですが、販売当初の価格が100万円/㎡近く、更なる値上げはできたとしても微々たるものでしょう。中層階であれば、15%以上はオンして100万円/㎡弱では成約するはずです。
面積帯からして、実需が多いことも予想されますので、近年の転売大量在庫タワーにはならないでしょう。
低層階もそれなりのリセールは望めるでしょうけど、前建が多いので、成約までの時間はかかります。

>>2520 評判気になるさん

30階以上の住戸はどうですか？
分析予想をお願いいたします。

30階以上になると32邸は億ションですから凄いですよね。2.5憶を筆頭に37.38階はすぐに売れてました。共有スペースのある19階も人気がありましたね。

いうてもこの辺、富裕層の住む街ではないですよね。
ある程度の収入、資産がある人は多いのは確かですが。

>>2521 匿名さん
30階の角は価格オンできると思いますが、31階以上は元が億超えですので未知数です。
31階以上については申し上げ難いですが割安ではありません。他の住戸が割安なのは上層階の住戸に価格を上乗せしてるからであります。
中住戸は特に厳しいかと思います。

方角の優位性は
前建なしですと
北東(D越え)＞北西(賃貸越え)＞南東(D越え)＞南西(タワパ越え)

前建が一番低いのが北西角。
よって、北西角の賃貸マンション越え?20階が一番リセールが良いかと思われます。

買う時にリセールなんて考えずに契約しました。

>>2523 あのねえ、この辺の土地を持ってるってことだけで富裕層の住む地域です。具体的には追手門病院・国立病院のお医者さんにとっては絶好の立地。更にこの辺りで土地を持っていて売った土地のお金で郊外の一戸建てに住んでたけど、こうしたタワマンが出来て生まれ育った町に戻って住みたいという需要を満たしてくれるマンションです。木造のぼろい家が多いイメージの龍造寺界隈ですが、地価は半端ないんです。一例を挙げますと老舗の谷六7番出口向かいの本屋は昔はもうちょっと広い木造でした。現在は娘が継いでますが、マンションにして一階で本屋してはりますよね。本屋しなくても十分なくらいの貯えもちながらこじんまりとした本屋続けてはります。息子とは京大の同期なので・・・。

天理教や南大江小学校横の真光に創価学会と＊＊＊＊の施設の中でもこのマンションの界隈は陽気会館他天理教の方が多い地域です。天理教は天理市というのがあるくらいでカルトではない戦後の＊＊＊＊なので安心しているのと、集団生活ですのでなかなか立ち退くという事はないです。そういった意味でこのマンションの南側に大規模タワマンできないとみています。

>>2522 匿名さん

32邸が億ション、、
このマンションの住民層を教えてください。

>>2523 匿名さん
新興リッチの住む街ではないが、富裕層は住んでいる。代々からの富裕層なんてそれは地味なもんで、飲み屋で隣り合っても全く気づかないですよ。

AI予測がアップルの話題だけで終わりそうだから後々の振り返りのために記録しておくと、話題の記事に用いられたGEEOというAI は2016年に出した2021年の予想を大外ししそうな情勢です。
なお今回の記事には隣のディーグランセ上町台の予想も出ており2025年には今の価格の82.1％なるとの予想です。

肝心のこのマンションの2025年の価格はおいくらですかね？

マンションNaviならKタイプでこんな価格です。5年後に値下がり予想はAIじゃなくても私もできる。また2020年ピーク説は沢山のブログに書いてる。AIが2010年に2019年にこれだけ値上がりすると予想してたら、それは拍手したな。

>>2532 マンション検討中さん

9年前のAIでは無理でしょうな。

2526 匿名さん 路線価はかなり低いのはなぜですか？
あと蛇足ではありますが、大学名はいらないのでは。
一貫校からみると公立の子が必死でいく大学にすぎませんよ。

>>2526 匿名さん

土地を売らずに郊外の一戸建てを自己資金で買えるのが富裕層。
売らなきゃ買えないのは土地成金。

>>2530　今の価格ってのが分かりません。中古市場なので、タイミングで割高でも成約するものもあるし、ディーグランセの今の値段っていくらか不明。

つゆの住処と考えてるのでリセール云々に興味がない。まだ完成もしてないのに･･･。富裕層の定義って何？貯金1億あったら富裕層ですか？

2533から2535まで参考になるが3となってる違和感。数名の人がこの掲示板で遊んでるようにしか思えない。

タワマン危機が煽られてるね（笑）

タワマンって高層階から見下ろすのが私達貧乏人の夢なのに36階が最後まで残っていたのは、値段の問題ですか？

>>2540 匿名さん
ところが、実際に買えるくらいになって来ると最終的な子供の人数が読めないとか転勤リスクがあるとか将来親と同居するか分からないとか諸々の事情で売りやすく貸しやすい中低層ばかり検討しちゃう人が多いんです。
高層階になればなるほど検討者の層も薄くなるし納得がいかない条件が少しでもあるとだと見送る人も増えるので、検討者の数と条件ですかね。
私は将来の家族構成や仕事の見通しが変わってもいいように中層階でいくつかの条件を妥協しました。

要はそこそこお金に余裕がある人でないと高層階は買えないってことですかね？

未来は不確定ですしね。ボリュームゾーンを狙うのはリスクが少ないと思います。
ただ、上物がダメになるぐらいのスーパー大地震が起きた時は諦めます。

36階は年末の情報では分譲済となっていました。同タイプを契約していた人が契約を変更したと思います。私の持ってる価格表には掲載ありません。同タイプで31階と36階で700万の差があるのですが、転売となるとそこまで差が出ないのが現実です。

年内に内覧会の案内来てましたねえ。自転車置き場も抽選になるくらいなら一台くらい余分に申し込んでおこうかなと思っています。

>>2545 匿名さん

今住んでるいるところは共有自転車があるのですが、ここもあるといいですね

物件概要の最寄り駅として、谷町線の「谷町4丁目」駅と記載されていますが、なぜ中央線ではなく谷町線と表記していたのでしょうか？
「谷町四丁目」駅を利用する場合は中央線の方が近いはずなのですが。

中央線より谷町線を利用する人が多いという想定でしょう。

プレザンスロジェ上町台のクレーンがオレンジ色でとてもちゃちぃのでザ・タワーのヘリポート上のクレーンが立派に見える。

購入者ですが、地震対策と大阪城周辺の雰囲気を気に入って契約しましたが、建物の特に
エントランスとロビーは気に入ってません。なぜスカイラウンジをわざわざ2層にして
1階が1層なのか不思議でなりません、逆でしょう普通。
駐車場もわざわざ高い、はずれた人が納得いくようにとかわけわからん。抽選の意味て当たればラッキーが当たり前でしょ。しかも普通充電設備が1台あるけど1時間100円は高すぎて結局誰も使わない不要の長物確定。
因みにイオンは全店無料です。
今のタワーも急速充電ついてるけど30分300円のため誰も使ってません。
1階の駐輪場は雨風が吹き抜けるため外にとめてるのと同じだし車を待ってる間も寒くて
残念。なぜこのマンションが人気なのかよくわかりません。
結局今のコストカット時代で比較的安かっただけでしょうか。
すごく転売すべきか悩んでます。
どなたかご意見下さい。

>>2550 評判気になるさん

私も契約しましたが転売しようかとても悩んでいます。。
予想以上に人気で早くに完売した理由が知りたいです。。

>>2550 評判気になるさん
駐車場は車を待つ間の待合室が図面にありませんでしたか？

完成まで時間があるとこうなるんですね。確かに売れ行きはすごかったです。

東京でマンションを探している知人がいれば、中野区のグラメ江古田を
紹介してみれば。　もし契約に至れば、お友達紹介キャンペーンで何か
特典があるかもしれませんよ。　都市景観賞を取ったみたいで、ランドプランは
良さそうですよ。　転売を考えている方は、どのくらい上乗せを想定されているのかな。
東京や横浜の早期完売タワーは2割以上上乗せしてるみたいですが。

タワマンはいずれ転売の運命にあるので、時期が早いか遅いかだけの問題ですね。
ここで議論しても無意味です。ご自身で判断してください。

あるにはあるけどリモコンで車内であるいは待合で操作できるんですでしょうか？
すごい旧式のタワーパーキングのような感じですが。

皆様の評判が良ろしくないのですが、実際にはどうなんですか？

確かに一階が二層でないタワマンは
聞かない。自転車も。スカイラウンジ
をなぜ優先したのか設計士の見解知りたい
ですね

谷町六丁目駅の7番出口から出たらこんな感じに見える。

マリッジブルーならぬエステートブルーって奴だな。そろそろ湧いてくると思った。

私も記入者の気持ちが分かります。大きな買い物なだけに心配で、だれかにお墨付きをもらいたい気持ちでしたが、今は希望の物件が買えたことを嬉しく、また入居が楽しみです。全額早く払ってしまいたいくらいです。

駐車場は確かに考えものですな…設計する人が自分が住む場合を考えて作ったとは思えない。

最初から駐車場は借りる気無かったので、何とも思いませんでした。ただ、マンション全体の収益が落ちるのは考え物です。私個人は現在住んでるところで借りてるので車庫証明取り直すのも面倒なので若干歩きますが、そっち使います。

>>2564 匿名さん

雨の日めんどうじゃないですか？

そんなに乗らないんですよね。週末家族で遠出する時くらいです。また、距離も目と鼻の先です。

>>2566 匿名さん

そういう方ならここの駐車場でもストレスがないかもしれませんね。

ここの駐車場は借りないですよ。徒歩圏内に1万円台で駐車場借りてます。継続して借りようという話です。親類縁者がこの地域に住んでますので、その点いろいろ助かりますよね。

>>2568 匿名さん

このマンションの駐車場を借りるより近隣の駐車場を借りた方がお得という情報ですか？

相場は三万くらいですが、
借りて不足で
リース業者入れて二万程度
で貸してる所が多いです、
ここもいずれそうなりそうで
心配ですね

>>2570 マンション検討中さん

現状では、どれぐらいの方が駐車場を希望されているのでしょうか。

アズマモータープール借りれる人は借りますよね。カーシェアも進むだろうし更新時期に減築かなあ。

アップルタワー大阪谷町くらい駅近じゃないと3万円では空きが出ます。理事会発足したら外部への貸し出しを発案します。244戸に対して決まった車庫の数を準備しないといけないというルールなので積水も作ってますが、極論で言うと駐車場として稼働しなくてもいいというカーシェアリングの時代であることを知ってるのであんなヘンテコな車庫なんだと思いますよ。

現在のアップルタワー大阪谷町の売値は現在、新築時分譲価格の1.52倍で成約しています。従って、2025年に65.9％になったところで築20年で分譲価格に戻るという予測でして衝撃ではありません。

>>2573 匿名さん

マンション内にカーシェアリング欲しいです

>>2574 匿名さん

どっちにしろアップルタワーは今のうちに売却した方がいいってことですかね。売ったもん勝ち？

>>2573 匿名さん

外部貸しということは、ここの駐車場はセキュリティエリア外から出入りできるのですか？

セキュリティーエリアが具体的に何を指すのか分かりませんが、住民以外が駐車場に入って何の問題があるのでしょうか？防犯カメラはあるわけで、こういうかたい事言う人が理事会に入り出すとしんどい、現在の私のマンションなんて風格が落ちるなんて理由で赤字駐車場維持です。管理費上がるのと要らぬところに気を回すのとどちらをお取りになりますか？

>>2579 匿名さん

エレベーターパーキングだから問題ないかと思うけど、普通は盗難とかイタズラ防止に外部からの侵入を防ぐ対策はありますよね。車両出入口にリングシャッターがあったり。

発案します。カーシェアでイズミヤのハスラーは軽なのでタイムズとタイアップして車種を増やしてここの車庫においてほしい。

駐車場に空きが多いから外部貸ししましょうというのは、住戸の賃貸が埋まらないから民泊しますというのと同じような気がしますが。

アズマモータープールは33000円だからここで借りた方が安い。オーナー20000円外部25000円これで間違いなく埋まる。この程度が相場だ

アップルは、最近レインズで７０平米超で高層階で
４７００万角部屋3LDKで出てましたね。

オーナーチェンジ物件でしょ、一般的に1割引きしないとオーナーチェンジは売れません。貴殿が見られたのが居住用なら私が買いたいです。畳の部屋が今の横にある74㎡ほどの間取りだと思います。この手で居住用は2018年・2019年は一件も出ておりません。不動産屋専用ののサイトで見てるので自信あります。何階か借り手情報までありますが、ここでは差し控えます。

団地マンションではあるが、ファインシティのような自走式ならまだいいが、タワーパーキング…十分な空間を確保するためには上にのばすしか方法がないのはわかるが、ＥＶと同じで保守点検が大掛かりなんだよな。

アヅマモータープール、解体してますね。
このあたりは、最近建物解体しているところが多いですね。

マンション以外で駐車場を借りるとしてもその土地がずっと駐車場継続してゆくかは分からないですよね？1年後にいきなり土地売却するので駐車場辞めますとかになると困るし、よそで借りるのはある程度長期で借りれる確認ができるとこじゃないと無理かな。

アップル確認しましたが
２０階角部屋７４平米３LDK４７８０万
空家です。見た時は有りましたが
成約登録になっていました。
近畿レインズで確認してください！
もちろん業者しか見れないサイトですよ。
最近中古マンションの売れ行きが極端に
悪いし値段が下がっています。

>>2589 匿名さん
20階の74平米なら分譲価格は上回ってるので十数年前の物件にしてはいいですよね。また売却済みなんですね。ここも人気して欲しいです。ディーグランセの85平米は今でも残ってますが。

>>2590 匿名さん

ディーグランセとアップルの立地の差ですかね？

それが単純に駅近だから良いという問題でもない。ロイヤルタワー大阪谷町は人気ない。不動産屋も人気するポイントは謎と言ってた。

>>2591 匿名んさん

ディーグランセが人気ないとすればここ大丈夫かな。。ディーグランセよりも買い値も高いし。。

ディーグランセは仕様が古いでしょ。タワマンに限らず築10年以上経過したら黄色信号。
永住予定なら気にしないけどね。駅は近い方がいいがアップルタワー空気が悪いのも忘れずに。

>>2594 マンション検討中さん

ここも10年経ったら人気なくなっちゃいそうですか？

http://www.prass-one-estate.com/blog/archives/29782
パークハウス谷五はこの1月に5割り増しで成約してますね。

もともとパークハウスは分譲価格が安すぎだったですものね。ここに関しては、イズミヤとドンキが出来てからはディーグランセ買っとけばよかったと思ったくらい、ここは買い物便利ですよね。結果としてディーグランセは買わなくて良かったわけですが・・・。

>>2596 匿名さん
中古は売れなくて値下がりしてるという書き込みと齟齬する事実。

この久宝寺橋通り一帯は西から
GM上町台レジデンスタワー(2021)
住友不動産谷町五丁目(詳細不明)
パークハウス谷町五丁目(2014)
GMザ・タワー(2020)
ディーグランセ上町台(2009)
関電三井タワー(2021)
GM上町一丁目タワー(2023)
と計画が続いていて、レジデンスタワーの売値や上町一丁目の落札価格から学習したように今後の計画の販売価格は上がりこそすれ下がらないので、5年くらいは相対的な競争力はあるかもしれませんね。
レジデンスタワーに貼られてる上町一丁目タワーの画像を見ると、36階建三層吹き抜けの低層部の中に共用施設詰め込んでトップ二層プレミアムフロアみたいな先行する2棟と似たようなプランニングに見えます。パーキングはタワー内のようなので戸数はここよりも少なそう。

>>2599 匿名さん

ディーグランセ分譲時は販売苦戦していたのに、なぜ今になってこのエリアは人気が出てきたのですか？
イズミヤとドンキのおかげ？