グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

リセールが期待できそうな物件ですかね？

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1693でのディーグランセ25階の6480万は希望的価格という指摘は、貼られている価格推移表の同じ85.16平米の間取りの2014年11月と2015年1月の事例が参考になりますね。2014年8月には総通本社跡を取得した積水ハウスがグランドメゾンを建てるらしいというネガニュースもあり、お見合いリスクがほぼ確定している中での9割前後での成約は立派なのではないでしょうか。分譲価格は14階と20階の差で80万弱の刻みなので、単純にその刻みを当てはめると今売り出し中の25階は6300万弱の分譲でもおかしくない。2015年以降新築価格の93％～103％のレンジでの取引実績があることを踏まえると、多少は指値のゆとりも残しての6480万の値段設定なのかな？現在居住中の情報だからそんなに売り急いでいないかもしれないですし。

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>>1701 匿名さん
グランドメゾンシリーズがリセール良い？
ではなぜリセール期待できるならなぜ売れ残っている？
もし利益が出るなら投資の買いが入るはずでしょ。
考えればわかること。

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↑ちょっと苦しい反論だな。

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1703さんの理論だと今でも1戸余ってる北浜ミッドまで売れ残ってるリセール悪い物件になっちゃいますねえ。あそこはかなり投資入ってますよね。
投資の買いはここでも業者の新築未入居の販売プロモーションが話題になっているから実際あるし、相対的に割安な部屋が買われるものだから今の2部屋みたいに高層階プレミアムが乗っている実需向きの間取りは値引きが無いと業者は買わない。

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現在残ってる2戸は第五期分譲で出たQタイプとSタイプです。（結局倍率1倍以下だったので、後にフロア変更契約となったと推測）まあ一番間取りが多かったIタイプでも同じ間取りで30Fと2Fでは2000万の差があるわけで、高層階はリセールバリューが悪いのは、どのマンションでも言える話です。8660万のQタイプ36Fと同タイプの最上階にあたり、8300万26FのSタイプは早々とm2プランにしちゃったのがネックになってるのかと思います。
D’グランセ上町台ハイレジデンスもこれからという時にタワーのグランドメゾンという事で、今更買おうという気にはなりませんが、向かいがイズミヤで嫌な西日が当たらなくなったという考えに立てば買う人もいるかな？大和ハウス工業と積水ハウスを比べても比べようがないです。D’グランセは入居者専用の出入口からしか入ったことないですがホテルのフロントみたいなグランドメゾンの玄関には負けを認めざるを得ないでしょうねえ。もちろん大阪城が見えるラウンジもないですし。

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リセールなら駅徒歩5分は最低限
ここは実需向けだと思うけど、何が悪い？

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新築の価格が値上がりすぎで、中古物件取引が活発になってきたそうですが、中古は手数料を結構払うのが馬鹿らしいのと価格も交渉しないといけないのが嫌いです。お手頃なものを買うとしても内装するとなったら結構リハウス代金も高いです。まず畳の部屋はフローリングに変え食洗器をつきのキッチンに変えて、人感センサー付きのLEDに変えて、お風呂を入れ替える。そうした面倒なことを考えていたら、結局新築と大差がないくらい費用が掛かってしまうように思います。また、修繕積立金が大規模修繕後なら値上がってます。新築マンションのここクラスなら月額20万以上の賃料でしょうから、賃貸でお金を掛け捨てするというのももったいなくてできません。

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>>1709 匿名さん

そのくらいのリフォームなら500万くらいじゃない？

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>>1680 匿名さん
ここは外出先から床暖房入れたりお風呂沸かしたり出来ますから、帰る前から遠隔で床暖房入れて出来るだけ電気ストーブ類は使わないようにしたいですね。どうせエネファームは24時間定格運転だから常にお湯は作られててるので、そんなに光熱費インパクト無いはずなんですよね。

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SUUMOとかの価格と違うのはどうして起こる現象なのでしょうか？謎

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駅から歩くとわりと遠く感じる。やっぱ車はあった方がいいな。

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駅前は駐車場が少ないんだけど、目の前にイズミヤがあるのはホントに大きい。カーシェアやちょっとした駐車がとても便利。

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イズミヤ駐車場あるんですね

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>>1715 マンション検討中さん
イズミヤかドンキで1,000円以上買い物すると2時間無料のタイムズ駐車場です。

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イートインもあるし、イズミヤいいですね。
子持ちの親としては銅座公演の柵をもう少し高くして欲しい。軽いボール遊びでも外に出ちゃいそうで。

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>>1717 匿名さん

大阪市の公園は原則ボール遊び禁止じゃないのか？

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あまり実態は書かないでおきますが行政の原則と運用実態は違うこともありますね。

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>>1719 匿名さん

なにわの発想やなぁ。さすが大阪。

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D’グランセ側の出口から龍造寺町を通って隆祥館書店の横の路地を抜けていけば谷六の7番出口まで5分で行ける。駐車場は知り合いに頼んでウェリス難波宮上町の18000円かプリフォール谷町まで歩いて14000円で借りる。ここまで考えてても8500万のローンが組めない（涙

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>>1721 匿名さん

全額ローン組むみたいな文面になってますよ。

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このまま中央区に何の規制もなく新築マンションつくっていったら、とりわけ大阪市立東中学校校区にマンションが集中してできるので、堀江中の様に東中学校も移動か分校として現中央高校（元東中学校跡地）に戻ることが考えられます。船場中学校と東中学校が合併して、また分裂というのは時代の流れを感じますねえ。　https://www.seito-jp.com/guidebook/school/o-o-chuo-lss.html

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駅近とイズミヤ・ドンキ向かいのどっちを選ぶか。自転車通勤の私はスーパー前を迷わず選びます。

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割高というのがこのブログの見解ですが、皆さまはどう思われますか？https://mansion-value.com/grandemaison-uemachidai/

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>>1724 匿名さん
資産価値気にしないならそれでOK

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駅前は騒音、粉塵、外国人観光客、歩きタバコ、などなどいくら価値が下がらないとしても住みたくはないです。

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比較的安いと言われてたのに‥まさかの結果
これでいくと高いと言われてる北浜系が
お得になるのかな

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何がまさかかよく分からないが、北浜は小さな子供がいる家族で住む場所かなあと思う。結局大阪城に遊びに行くことになるんじゃないの。

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>>1729 eマンションさん

中之島公園芝生広場。

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低層階は割安、中高層階は割高、は前々から言われてましたよね。

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数年前にも割高割高といって結果好機を逃してる人は大勢いましたね。

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ここでいう低層階はどこまでですか。18階までのことですか。

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>>1725 評判気になるさん

こういう評価の仕方ってピンとこないんだよな。原価厨みたいで。デベがうまくファイナンスして売ったことを割高どうこうなんて言っても仕方ないと思うんだけど。買い手目線では、リセールなんて買い手がいくらなら買ってくれるかかだけの話だけで。違う？

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>>1734 マンション掲示板さん

結局、相場以上の価格で分譲販売しても、中古は相場の金額に落ち着くことが多いので。まあ例外もあるので、目安ですね。

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>>1732 匿名さん
数年前と今では状況が全く違いますよ。流れ読めてますか？

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>>1727 匿名さん
あなたがお金持ちなら全く問題ないよ
その代わりリセールは諦めようね

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>>1734 マンション掲示板さん
自分が中古買う時を想像してください。
割高と言われているものは分譲時価格よりもかなり安くないと買いたくないですよね。
そういった意味ではこれらのサイトに割高と書かれている物件はリセール時は不利になる可能性が高いと思います。

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エレベーターも19階以上の方が広い。億ションは完売してる。買い手はリセールしか考えてる人ばかりではない。値段にとことん拘るなら新築タワマン高層階はなかなか買えません。住むだけなら、中古のシャルマンコーポ内装して満足しとけばいいんじゃない。

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>>1739 マンション掲示板さん

わざわざシャルマンコーポを例に出さなくてもいいのに。なんかいやな感じ。

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この辺のマンションみたら、坪150-200ばかりで、５年ぐらいまえにプラウドディーグランセやウェリスで200全般になり、いきなり300が登場した感じなんですかね。地元民からしたらびっくりでしょうか。

この後は供給が減って、もっと高くなるか、立地悪くなってこことトントンしか出ないと思うので、まあこれがラストチャンスでしょうね。

坪350近くなると阪神間もそうですが、実需はついていけなくなる印象です。ファミリーならグロス一億みえてきますから。

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供給という点で言うと、今年に入ってこちらは5戸売れたけど、レジデンスタワーが先着順全然売れてないし、プレサンスロジェ上町台からボーゲン跡地と新築マンションの供給は過多と言っても過言ではないので、何がラストチャンスかよく分からない。このマンション完売されると掲示板が盛り上がらないので数戸残ってくれてる方が楽しめる。シャルマンコーポはこの辺の大規模マンションのはしりだからまあ分かりやすいが個別物件名を出すのは品に欠ける。

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>>1739 マンション掲示板さん

億ション購入されてる方は永住目的が多いと予想されますか？
もしくは値下がりしても気にしない方々でしょうか？

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>>1742 掲示板ユーザーさん

まともな立地の新築を手にいれるラストチャンス。今後はクソ立地か、クソ仕様か、好立地の中古しかない。この辺の中古は数がなかなか出ず、ほしい時に買うしかないから割高になりやすい。ここは一番物件だからなおさら後から買うのは難しい。

供給の多寡はキミが決めるのではなく需給。この辺りはながらく大規模がなかったからまだ需要はあるよ。

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>>1744 マンション検討中さん

つまり新築の今は高いが、供給過多になる数年後の中古価格は安くなるということですか？

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>>1745 匿名さん

供給過多？違うって書いてるんだけど。

まだ需要の絶対数が多く、供給の絶対数は絞られかつ値上がりするから、ここを含むこれまでの中古は値下がりしないよ。

ここが割高と思うなら中古買えばいいよ。ほら。

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>>1746 マンション検討中さん

数年後、このあたりに何本タワマン建ってるか知ってますか？

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>>1747 匿名さん

知ってるけど、何か？

逆に質問だけど、いくらで、何戸出てくると理解してる？

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何本なんだろ。6本？
そんなに多くないか。

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色々心配されますけど
では実際ここよりまともな物件いまあるんですか？
あったら例をあげて下さい。
中古は全滅、新築もこれより安くて安心して住める安定感のある物件はないです。

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結局売る時安くなっててもいいならOKって事？

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>>1750 匿名さん
物件は悪いというより平均より上ですね。ただその良さに比して価格が見合っていないということなのでは。価格が割高なら物が良くて当たり前という話でしょうね。

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先日、ウェリス難波宮上町の新築未入居を友人が買いました。えらく推しておられますが、現時点でもまだ2戸売れ残りがある状態で、ラストチャンスの意味が分からない。また、隣のD’グランセは6480万で25階の85㎡がずっと販売中です。立地も条件もここと大差ないと思います。築10年ですが同じ85㎡でしたらここのMタイプ20階7430万が85.21㎡で比較対象の物件となります。ラストチャンスというのは残りの2戸がラストチャンスという意味ですか？？

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変に頑固な先入観だらけの人の話はアテにしない方がいいよ。明日の事すら誰も分からないのに。

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ま、非常に良い物件で価格も適正。
ただ、駅直結とかでも無いので、ラストチャンスということはあり得ない。
敷地が広々としているのがここの魅力。ただし、時が経ち再建築となると難しいんだろうね…。

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>>1753 掲示板ユーザーさん

ハハハ　Ｄの中見た事ありんですか？
既に共用部分も部屋も団地レベルですよ
しかも間取りもおわってますよ
Ｄの西側は丸見えになるけど
ここはわかって建ててるので窓も小さくしかもサービスバルコニーで室外機置場です
比較になりません

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駅直結のローレルアイ谷六も売れ悩んでるので、日経平均株価2.5万の頃につけた値段は適正価格よりも高すぎなんでしょうねえ。敷地が広いのはレジデンスタワーに対するコメントなら理解できます。再建築に関しては考える必要ないかなあと思います。確実に言えることは新築への食いつきが鈍化しています。中古も新築につれ高してますね。サラリーマンの給料がそこまで上がってないのに不動産価格のここ3年の値上がりはバブルと言えると思います。安いからと言ってプレサンスロジェ上町台とか魅力ないし、ここの19階前後を買いそびれた人はうじうじする気持ち分かります。Sタイプの28F購入者は26Fに契約変更した様ですが方向としては完売とは反対方向の動きですね。もう3月に入るので、レジデンスタワーの第2期分譲後にここの残り2戸に目が向けられなければ、しばらく動きないと思います。

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>>1756　匿名さん　Dグランセよく存じております。私は100㎡越えしか中は見たことないですが、共用部が団地レベルとの極論には同意しかねます。文章をお読みするに、これ以上何がラストチャンス？と詰問するのも返信も辞めますが、貴殿がここのマンションの購入者なら逆に残念です。

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>>1755 匿名さん
価格が適正という点以外は概ね同意します。割高ですよ。

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割高だの適正だのと242/244戸も売れてる物件の価格を論評しても建設的じゃない。モデルルームだけの判断で入居まで一年ある時点で完売まであと2戸というのがすべて。アップル住んでても売っちゃったら住む家なくなるし、買い替えるとなっても高いし。駅近だけど大通りも近いのでマンションがくすんできてるのが新築時から住んでたらよく分かる。アップルできた時は完売してなかったと記憶してます。10年経ったらまた時代も変わるよ。

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>>1759 匿名さん
高層階が高いのは当たり前です。
このマンションで15階より上は即転は望みにくいでしょう。
ただ20階以上を購入されてる方の目的はしばらく落ち着いて住む事であり。
では今他の新築をみても中央区北区でこれより安い物件はなく、かといって待ってみても
土地の仕込みが終わってる3年先まで確実にありません。
住友は曽根崎を賃貸で固定収入源に転換しましたね。
しばらく持っておくのも今一つの方策なのです。

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何か知らないけど必死さがすごく伝わってくるね

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>>1755 匿名さん

時が経ち再建築?

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新築のファミリー向けマンションは投資用物件としては難しいですよね。内久宝寺町に38階のタワマンが2つも出来、上町1丁目に29階建てタワーマンションも着工ということで、2000人以上が、内久宝寺筋沿いに住むなんてなんか夢ありますねえ。大村益次郎の碑の向かいは煎餅の量り売りという認識ではこの地域に住めませんね。

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>>1764 匿名さん
谷五のコムシスもマンションかもしれないですからね。谷町５丁目にも駅出入口作ってくれないかなあ。

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読売テレビ観てたら「す・またん」の天気予報のバックに大坂城越しのザ・タワーが目立ち出してきた。

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再建築のための解体費用は修繕積立金に組み込まれているのかな？

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投資ではないが、近隣中古価格と乖離しすぎているのが少し心配。ここにつられて中古価格が上がればいいのですが。

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>>1768 匿名さん
アップルタワーはめちゃくちゃ上がってます。

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竣工まで10ヶ月もあって残り2戸しかない物件に売れ残りとか騒ぎ立てる人は普通じゃないよね。

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書き込みしてるネガティブたちはもっと売れてない残念物件の購入者かライバル企業のなりすましたちなので、普通と言えば普通ですね。

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>>1766 検討板ユーザーさん
おはよう関西の中継映像も。

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>>1771 職人さん

そう思うことで精神を安定させるわけですね。分かります。
購入者がネガティブな書込みしたらあかんのか？

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>>1764 匿名さん

実需が多いとは思うけど、そうなると小学校のキャパ大丈夫かな？

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ここは小学生のお子さんがいるファミリー層が多いのでしょうか？

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>>1775 匿名さん

市内で子育て環境を重視する人なら候補になるエリアなので、おそらく多いと思う。

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南大江小学校は現6年が2クラスですが、新入生は4クラスで今後、毎年50人ずつ増えていく見通しらしいですよ。

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児童数の見通しにはこれから建つタワーの人数は含まれていないらしいけど、タワーマンションは急に増えるから脅威やね。

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>>1777 名無しさん

今は児童数少ないんですね。
昔からファミリー層に人気なエリアでなく近年人気になりつつエリアということですか？

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>>1775 匿名さん
近隣の銅座幼稚園も人気で、あゆみ東やみどり、ぴっころなど保育園も充実しているので未就学児段階からの転入も相当いると思います。校区で言うとここらでは五条小が人気ですが南大江も悪くないし、大手前小、城星小も徒歩圏内。付属天王寺小も市バスと谷町線のダブルアクセスです。スカイラウンジから大阪城も見えるし、子供が小さい時だけの賃貸需要もあると思います。

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>>1773 匿名さん

あなたは面白いから許します。

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外構進んでますね。歩道がわかりやすくなってきましたよ

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>>1780 匿名さん
もう少し東なら人気の玉造小学校校区なんですけどね。

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>>1783 匿名さん

そこまで行ったら不便なので買ってません。

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小学校は児童増だね。
府と市の二重行政が無ければ、聾学校を含めて対応できるのにね。

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うちの子は銅座幼稚園と中央なにわ幼稚園どちらもダメでしたが、パドマ幼稚園には合格しました。南大江小学校も法円坂住宅の子供が減って人気の玉造小よりも評判がよくなってきました。越境で玉造小に行きたかったら行けます、学校選択制の時代です。

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>>1786 匿名さん
選べるなら安心です。
玉造と南大江ではかなりの差があると聞きます。
みんな玉造選ぶでしょうね。

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>>1786 匿名さん

玉造小は人気があるので校区内で定員いっぱいだから、越境組が入れる空きはなかったのでは？

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東中学パンクするんじゃないの？

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東に2分程で玉造小学校の通学区なのに

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>>1788 匿名さん　今年抽選があったのは南大江小学校のみです。過去レスにもありますが、灘中や東大寺なども出してて人気化しているのが最新情報です。

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>>1791 匿名さん
南大江の近辺にマンション集中していて児童が多いというのが理由。単に近いからというだけで選ぶ層も多いからね。

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学校選択制というのは入学時に南大江の近辺（校区内）でなくても保護者が小学校を選べる制度で、17名程度で層というほど多くもない。ちなみに今年の6年は2クラスと小規模です。南大江に近いのであれば選ぶまでもなく自動的に就学通知書は南大江小となります。
以下ウィキより　
大阪市立南大江小学校（おおさかしりつ みなみおおえしょうがっこう）は、大阪市中央区にある公立小学校。
豊臣秀吉が大阪城の城下町を建設した際に造られ、現在でも下水道として活用されている背割下水（大阪市指定史跡。通称「太閤下水」）が学校敷地内を流れている。学校の隅に背割下水の公開施設が設置されている。

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>>1790 匿名さん
2分かなあ？上町１丁目も南大江と玉造に分かれるから、もうちょいあるんじゃない？関電三井も南大江でしょう。

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>>1794 匿名さん

校舎増築の計画はあるのかな？

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容積率いっぱいいっぱい使って建築すると、再建築のときの資金繰りに困る…。なので解体・建替えについてはきちんとルール化すべし。

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>>1779 匿名さん
人気なエリアじゃないかどうかは校区の面積と児童・学級数を近隣と比較してお察し下さい。なお、南大江校区は校区面積の約半分を難波宮跡公園が占める非居住区であることも踏まえてください。

http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

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>>1795 匿名さん
南大江は2016年に増築済みです。今後は放っておいても2027年以降は児童数減少するだろうからまあいいか、というのが今の見通しです。
より深刻な小学校もあります。特に元々のキャパが小さい開平小は中之島を使うかどうかという話が進んでますね。
http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

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>>1798 匿名さん

2027年が人口ピークってことか。
しかしこういう推計も想定外のタワマンが建つと変わってくるのでしょうね。

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すいません、マンションギャラリーお休みなので、こちらで質問します。購入可能なお部屋は高層階のみですが、ベランダで洗濯物は干せますでしょうか？

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