グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

残り８千万円台３戸となりましたが、いつ頃完売御礼になれば、このザ・タワーは人気物件だったというのでしょうか？

大阪市では大阪城を起点として丁目が決まりますが、内久宝寺２丁目が１丁目より大阪城に近いのは何ででしょうか？

>>1543 匿名さん

裏から行くと近いので利用するかも

残り３戸の価格見て極端に言うとどの物件でもいいので返って様子見になっております。妻と私の預貯金は億超えております。世帯所得は1500万無い程度です。子供は二人でまだ義務教育中。このような状況でローンを組んでの購入がいいのか、現金一括購入がいいのか。ローンの経験がないので税理士さんにも相談してみますが、おそらく中央区には私程度の預貯金と収入の方が多いと思うのですが、このマンションに永住と考えた時に、保険代わりにローンを組まれますか。それとも一括ですっきりされますか。

>>1554 様子見さん

ボーケン跡の関電三井を待たれてみてはどうですか？

>>1555さん　関電三井はいつ頃価格帯が分かりますか？過去に大阪城ビューに住んでいたことがあるので、その値打ちは分かるのですが、年齢が50代なのでローンがそんなに長期で借りれないという事情もあるんです。それから高齢の両親がすべり症と坐骨神経痛の為に向かいにイズミヤという立地がいいのかなと思い、両親が買う形も考えたりしています。アドバイスありがとうございます。

>>1552 匿名さん
番地の番号を優先したからかな？谷町という住所が谷町筋の東西の一定範囲内に振られるように、昔の内久宝寺町は国立病院のある北側の一定範囲内も含まれていて、現在の内久宝寺町１丁目も含めて内久宝寺町２丁目だったんです（旧町名の鈴木町）。北側はその後病院のある法円坂町に取られました。

昔の内久宝寺町１丁目はどこにあったかというと上町交差点を越えて東側、現在上町1丁目になっている通りのグランブルー上町台や法円坂ハイツのあたりまで内久宝寺１丁目（昔の上堺町）だったんです。これも北側は法円坂に、南側は上町に取られました。というか上町を名乗る範囲が拡大して、南側の広小路公園のある広小路町も内安堂寺その他も全部上町になり、上町筋より東側から内久宝寺の名前が消滅した。

こうして昔の鈴木町のあたりの内久宝寺２丁目が現在の１丁目と２丁目に分かれてるんですが、昔の２丁目の番地は天理教のある南東のブロックから始まってるんです。通常であれば大阪城に近い北東を基点に時計回りに番地を振るのが基本ルールなんですが、北東からはじめると北東角の１軒だけ１番地になって西隣が最後の番地になってわかりにくいからか、大阪城に近い東側、かつ時計回りに番地を振りやすい南東から番地が始まっているところが他にもあります。１番地があるブロックから１丁目にするなら現在のように南側が１丁目になっちゃいますね。

>>1554 様子見さん
夫婦で年収比率がどの程度かにもよりますが、世帯年収1500弱なのであればローン組んで少なくとも住宅ローン控除の10年間は税金を返してもらってから一括返済が基本なのではないでしょうか。その年収水準と資産状況ですと、ローンは保険代わりというよりも住宅取得コストを最適化するためのタックスプランニングの一環です。

>>1557 匿名さん
ありがとうございます！

私は仲介業者ですがローン控除は4000万　10年間なので毎年40万かえってくるように計算してくめばよく
10年後に返済すべきなのは当然のセオリーですが、個人的には関電三井は駅8分という致命的立地のためお勧めしません。大阪城周辺であることが重要で大阪城が見えるかどうかは
利便性より劣ります。資産価値を考えると駅5分以内は重要で谷四入口まで実質4分と信号待ちで実質10分とではまるでちがってきます。スーパー目の前も大変便利なポイントです。Ｓタイプ8300万がなくなってしまったら大きな後悔となります。もし転売しなければならなくなった場合8000万前後で売りに出すのと9000万前後で出すのでは勝敗は明らかです。10年住めば賃貸で借りる事を考えれば7980で売っても損しないはずです。

かなり高くなってきました。

まさにツインタワーやね。

>>1560匿名さん　２６階のSタイプはメニュープラン２で居間を広く取れるタイプですよねえ。正直この間取りなら、Qタイプ選びます。もう父親が９０歳を超えていますので、相続金で１０年後に繰り上げ返済というのも考えています。細かい注文を言うと、8780万のSタイプも3フロア高いだけで４８０万高いというのもしっくりきません。関電三井に関してですが、自動車通勤なので駅までの距離は拘っておりません。10年後がどうなってるかは分かりませんが、住居用で考えていますので転売云々までは視野に入っておりません。4500万ほどを生命保険と考えてローン組んで住宅ローン控除を使い切ったところで繰り上げかなと考えています。8300万の物件を開き戸ではないプランに変更できるのでしょうか。関電三井の物件はどれくらいの価格帯になるかは興味ありますが、完成まで3年待つのはちょっと長いかなというのと、あの辺りは掘れば何か出てきますので、そんなにスケジュール通りいかないだろうと個人的には思っています。私が子供の頃（40年以上前）はなにわの宮跡で土遊びしてたら、なんか珍しいものが出て来てました。整備される前に水たまりがあったのですが、何とも神殿という感じの作りだったように思います。法円坂住宅に子供が沢山いた時代の話です。なにわの宮跡はモグラも良くいました。今でも子供を連れて凧揚げに行きますが、40年前とは様変わりしています。

上町筋からです。

こう見ると、やはり近すぎる

>>1565 通りがかりさん

実際に部屋から見るとほぼ目の前って感じでしょうね。

>>1560 匿名さん

関電三井は駅徒歩6分じゃないですか？

>>1567 マンション検討中さん

歩いて見て下さいそこ6分ならここは3分です

>>>1563
残り3戸のどの物件でもよいから選べないんじゃなかったのですか。もうご自身の中で答えが出ているのではないですか。

耐火構造でも火事なったら嫌やね。皆、乾燥する冬場は暖房器具の取り扱い、気を付けましょうね。

暖房器具はガスがないからエアコンになるんじゃないのですか？どのようにして暖房するのでしょうか。エアコン暖房なら火事にはならないでしょ。

>>1571 レジデンス派さん

エアコンの風が不快だから石油ストーブや電気ストーブを使う人はいるのでは？
さすがに石油ストーブはないかもしれないが、電気ストーブは使う人いるんじゃない？

うちのマンションはガス栓が部屋にあるので、ガス暖房使ってます。先月夫婦二人でで１万超えてました。ガス暖房はこのマンションできないのですか？うちは築３０年なので、昔のマンションの方が便利じゃんと思ってしまいます。

>>1568 匿名さん
ここが4分なら関電三井は6分ですよ。

>>1574 匿名さん

なん分が問題じゃなくて信号はさんで向こう側と言うことが問題なんですよ。
つまりタワーを建てる立地に値してません。
無理してタワーマンションにするより
20階以下で質の良いマンションを創って欲しかったと言うことです。
それでもそれを買う人はタワーに住んだ事のない何もわかってない不動産の事がわかってない素人さんに忠告しているだけですよ。

>>1574 匿名さん

ここでも駅から遠いと敬遠している人もいるのに、駅距離としては関電三井は論外。1分2分誤魔化してもしょうがないよ。

その通りです。
タワー供給過剰時代に突入し負の遺産となる危険性が
出てきてます。
ネットで検索すればでてきます
タワーは柱は太く隣壁は薄く作られ。
歴史も浅く20年後の大規模修繕はほとんど経験していません。
不必要な立地にタワーを建てる事はナンセンスです。
関電三井のような静かなそして高層階にしなくても眺望がとれる立地にはハリボテのコスカタワーよりどっしりとした質の高いマンションがふさわしいかもしれませんね。

>>1573 Dさん
タワーマンションは防災上消防庁の指導から居室にガス栓が設置出来なかったんですよね。自治体ごとに指導内容は違うし今は緩和されてたかと思うんですが、最近の大阪ガスのマンションシリーズのタワーにも無かったのでやっぱりハードル高いんかなと思ってました。私自身もガスコンセントは欲しいのですが、タワーマンションは内廊下で玄関側が外気で冷やされなかったり、断熱性能やサッシ性能も30年前と比較すると格段に向上してますので、昔のマンションの冷えとは違います。

>>1578 匿名さん

ファインタワー梅田豊崎には標準で、北浜ミッドタワーにはオプションでついていますのでコストカットだと思います。

床暖でオッケー。
ない部屋はエアコンで。

ガスなんて燃焼させて空気悪くなるし、結露させるし、やたら高いし、いいことなし。

だから消えてるわけ。

>>1580 匿名さん

消えてないやん。ファインタワーやミッドにはついてるんだし。

>>1581 匿名さん

世の中からは消えつつあるねん。
部屋にガスコンセントを必要とする器具の市場調べてみて？
おまえの知ってるマンション二例で世の中語るなよ。笑

ミッドは船場のジジババ多いから付けとるんやろ。
パークタワー赤坂でついとるんか？
パークタワー渋谷でついとるんか？
ないがな。
コスカちゃうねん。誰もいらんねん。

そんな脳内事例でガスコンセントつけましょう！って提案するなよ？クビになるで？笑

今月は月曜日が２回も休業でギャラリーもいよいよ店じまいに近い感じ、8千万円越えが売り切れになるか楽しみ。結果論ですが26Fから30Fまでの間取りをわざわざ変更する必要なかったと思う。あとは外観ですがDグランセとの差別化を図れる色合い無かったの？と思う。ちなみにガスでの暖房の方が床暖よりも即効性があるからあると便利ですよ。

確かにガスファンヒーターはすぐ暖かくなる。ついてるタワマンは良かったですね。
ただ論点は30年で退化したのかだったと思うので、規制でガスコンセントつけられないうちに断熱性能の向上と床暖房でガスコンセントそのものがあんまりいらない時代になって来たという話じゃないでしょうか。温まるのに時間はかかるけど床暖房が一番気持ちいいし空気も汚さない。

>>1584 匿名さん

だったら全居室に床暖欲しいよね。

>>1585 匿名さん
欲しいね。ただガスコンセントも大体キッチンから近いリビングに１つだけじゃ無い？

>>1582 匿名さん

えらい怒ってますね。痛いところを突かれたのかな。

お風呂TVをオプションでお願いしたら50万ということで引きました。今家についてるお風呂TVは後付けでしたがそんなにした記憶ありません。あとこのマンションの照明はシーリングライトですか？現在の家は天井に埋め込み式のLED照明なので埃のたまるシーリングライトだと新築を即内装かなと思ってます。

ガスコンセントは暖房だけではなく鍋する時などにガスコンロ使用するときも便利ですよ。カセット式のコンロより火力強く、交換不要なので。

浴室テレビもダウンライトも別注した方が全然安いですよ。

>>1590 マンション比較中さん

ダウンライト別注ってクロス張替えとかいろいろ大掛かりなイメージがありますが、それでも外注の方が安いでしょうか？

竣工までにどの順番で売れていくと思われますか？
◎　3405-2607-2907　3連単
○　3405-2607　　　　枠連
▲　3405　　　　　　　単勝
△　2607　　　　　　　複勝
以上4点でお願いします。大穴で3戸とも売れずです。

機密性の高いマンションでガスファンヒーターは一酸化炭素中毒のリスクが高く、ウケが良いとつけるのは売主の誠実さに欠けるな。石油ストーブと同じく一時間に数回の換気が求められている暖房器具など社会的に根絶すべき。間違って付けっ放しで昼寝したら幼児は死のリスクが大きい。全暖房器具の中で10パーセント未満しか使われてないもののために全戸にインフラつけるのもコストの無駄。よってここは適切な対応。有り難がるのはエアコンや床暖房の知識がアップデートされない情弱老人だけ。

電気ストーブはマジで危険だな。。結構近くのモノがこげる。臭いですぐわかるが…。
皆、注意して！

ルンバが電気ストーブを押して火事の動画今出回ってますよねぇ

>>1593 匿名さん

ガスコンセントがないマンション板で演説されても、フォローに必死だなと思ってしまう。

こういうタワーマンションで低層階を買うメリットはどこにあるのでしょうか？このマンション特別の売りがあったりするのでしょうか？

単に特別に価格設定が安かっただけです。

南西部
植栽とタワーパーキングに着手していました

注目はされてるようですが、残りの価格帯では完売御礼とならないですね。谷四最寄りでさがしてますが、中古物件でも良いものがないし、住まい選びは難しい。

>>1592　競馬の予想みたいなことしても意味ないと思うよ。だって遂に3605と2607の残り2戸になりました。この感じだと完売するんじゃねえの。あと、同じ部屋タイプなら契約変更できるみたいな感じですねえ。2607はSm2タイプだから上層階から降りて来ないのかなぁなんて思ってます。

団地ブーム→タワマンブーム　30年前を思い出す…。

間違いなく完売します。
早い者勝ちでしょうね。

>>1602 マンション検討中さん

団地ブームは50年前では？

団地は空いてる場所にタワーは希少な場所にコンセプトがまるで違います。
つまり前者は救済措置で後者は富裕層向けです。
ただそろそろ規制をかけてもいいかもしれませんね。

>>1600

中古では、なかなか納得いく出物はないでしょう。
新築だと戸数もあるし、よりどりみどりですよ。

団地は20年前ぐらいにはまだ売買できたが今は解体・建替えが進んでいる。
タワマンの場合はどうなんだろうね。未来は読めないね。建替えはすごい事業になりそうだが、今から考えている人はまず居ないだろうね。

>>1605 匿名さん

ここって希少かな？あたりに普通にマンションあるし。
むしろタワマンにすることで無理やり価値を上乗せしているような。
駅直結とかなら希少だなと思う。

別に悪くもないけど希少でもないでしょう。

>>1607 販売関係者さん

確かにタワマンの将来ってどうなるんでしょうね。築20年の中古タワマンには富裕層は住まないだろうしね。これだけ乱立されると＊＊＊のタワマンは将来大変そう。

>>1606 買い替え検討中さん

ここみたいに残り僅かだと中古待ちの方がいいかもしれない。

そう思って中古待ってるんですがなかなか良い物件がない。レジデンスタワーの値下げに賭けたいが、掲示板見てたらザ・タワーの契約者だろうと決め付けられて怖い。

>>1612 マンション検討中さん

分譲車庫付きは惹かれるね。

>>1613 匿名さん
しかし建物状況調査の同意無しというのが地雷臭する。修繕積立も本当にこの額で大丈夫なのかな？

8980万円でネットで公開されている時点で、「当て物」やん（笑）

>>1615 匿名さん

当てブツの使い方間違ってないか？

>>1608 匿名さん
まずレジデンスタワーや積水が買った上町１丁目の寺山公園横の土地も元団地というところがスルーされてる。

不動産仲介では、比較物件も多いに越したことはない。
にしても築10年以上で9000万とか…。水廻りも相当傷んでいるのに強気ですね。

この修繕費釣りでしょ

当て物や釣りではなくアップルタワーは実際にこの金額です。15年目の大規模修繕が入るのでその後に値上げというように聞いています。

>>1577 マンション検討中さん
タワーの弱点だね、板状は殆ど戸境壁鉄筋コンクリートの壁だから。

確かにネットでタワーの売り上げ激減とか、負の遺産となる可能性大とか見ますが、人生の中でタワーに住みたい夢を叶えたいというのは、それぞれの勝手で、タワーにも色々弱点はあると思うんですが、ほっといてくれと言いたいですね。私は現在のタワー、気に入ってますからこの棲家でいけるところまでと思っています。下が幼稚園から大学生になるまでタワーでしたが、なにも困りませんでしたよ。子供らの友達もよく遊びに来てましたが自尊感情が芽生えて、よい情操教育にもなったと満足しています。

>>1622 匿名さん
そのとうりですよね。
どうして大勢の人達が他人が購入した財産にネガティブなレス入れるのか？
要するに欲しいが買えなく匿名でなので けなして ストレス発散する ゆとり世代のサラリーマンか＊＊＊定年間近組。
そんな奴らに負けずこちらもストレス溜まらない程度で反論攻撃しましょう。
私の同じようなマンション購入しました。

タワーはほんとは嫌だけど
都心で立地のいいとこはタワーしかないんだよ
郊外ニュータウンの二の舞になるとは思えない

都心回帰の流れで解を出そうと思ったら高度利用(超高層化)は宿命。
狭い範囲にコンパクトにまとまった方が社会インフラのコスト的にも合理的。
人口縮小時代にはインフラのコストに見合うコンパクトシティが過疎地を支える構造になります。

>>1624 マンション検討中さん

タワーなら高額でも売れるからね。売れる以上は猫も杓子もタワー状態にあるのは仕方ないとは思う。
ただ老朽化した後が心配。ニュータウンでも建て替えで世代交代が成功しているエリアがあるように、いつかは建て替えが必要。まあ次の次の世代の問題だけども。年金のように負の遺産を押し付けてるなぁと思う。

>>1626 匿名さん
他方でタワマンを許容せずにあぶれた人数を郊外に追い出すことがこの人口減少局面かつ共働きが多数派になり職住近接が求められる時代にいいのかというと、インフラコストの観点からも、通勤時間的にも外部不経済を生じせしめる事態だと思いますね。
建てちゃった以上オーナー意識を持って管理をしっかりしていくのが重要なのでは無いでしょうか。

>>1627 匿名さん

郊外（市外）から都心部に移転する人ももちろんおりますが、大阪市の場合は市内の不人気エリアから都心部への移転が多いです。だから都心部の人口増加の割にはトータル人口はそれほど増えていない。コスト的にそれはいかがなものかと思います。富めるエリアが貧しいエリアをカバーするのは効率悪いですよね。

用途は住むことだから、それに供する物件であれば良い。
資産価値は10年、20年したら経年劣化するから価値が落ちるのは当たり前。インフレがこのまま進めばどうかわからん。けど、20年後はさすがにもう需要は乏しいでしょう。
土地と違い、箱物だから中古も賃貸も出る。もはやどの物件も一緒だから議論しても意味が無い。

>>1629さん　だから経年劣化してもアップルタワーのように新築分譲時の価格では買えない値上がりした中古タワー物件も出てるわけで、どの物件も同じではない。また、ここのマンションを既に購入した242人が馬鹿な選択をしたとは思いません。この上町台地の戦後の焼け残りの一軒家に半世紀以上住んでますが、地震での揺れは少ないと感じています。そして、同じ中央区でも旧東区民の方が旧南区の住民よりも上品であると自負しています。取引のある海外（バンコク・ハワイ・香港）では日本以上のインフレでこの10年で2倍の物価上昇という感覚です。

結局みんな今さえ良ければ後のことは知らんってスタンスだよ。一度きりの人生今を享受しないとね。
団塊世代の逃げ切りと同じ。

アップルタワーは、定期的に中古が出ていますね。当てブツ感も否めません。
一人でも買い手がみつかれば良いわけですが、価格交渉は避けられないでしょうね。

姉妹物件であるレジデンスタワーにはエネファームはついてないという認識で良いでしょうか？
Qタイプの方が8660万円で36Fということは隣のディーグランセは28F建てだから眼下になり、お見合いとならないのですよねえ。また、億ションが32戸あるのはすべて売れてて1億しない物件に残があるという事は理由として何が考えられますか。この辺は営業の方に聞いても的を得た回答を得られませんでした。8300万の方もm2プランも居間を広く使えていいですよという返事だったのですが、しっかりお部屋は3室欲しいのであまり話がかみ合いませんでした。明日から長期出張でギャラリーにしばらく行けません。ご存知の範囲で結構ですのでご教授ください。

いずれにしても完成前に完売しますよ。おめでとうございます。

>>1630 匿名さん

要はバブルということでしょう。

インフレとバブルの違いが分からんようになってきた。https://toyokeizai.net/articles/-/266214

気が付いたらバブル、気が付かないときはインフレ。

>>1633 匿名さん
レジデンスもエネファームある様ですが。

Qタイプはそもそも南向きなのでお見合いにはならないですよね。あと、残り３戸というのであれば、売れない理由を考えても仕方がないと思います。欲しいと思えば買えばいいと思います。価格が安い高いあると思いますが、まずこのあたりで考えるなら今後新築価格が大きく下がることはないです。万博・IRに向けて今後、大阪市内（特に梅田周辺と中央線沿線）は海外のホテルやオフィスビル含め建設ラッシュが続きます。消費税も上がります。そうなると建築コストが上がるので物理的に同等の新築マンションの価格は上がるでしょう。

何か予期せぬ災難がないかぎり、大阪の中心部のマンション価格が
下がるとは考えにくいですね。　これから、さらに海外からの観光客
増大で、ホテル業者と用地の獲得争いが激化すると思います。

みなさん！駅に置いてある無料雑誌スーモのザ・タワーの完成予想図、隣のタワーマンションが消されてます！これは業法的にいいの？？？

最初から公然の秘密

隠さなきゃ！

桜の木で28階建てのDグランセ見えないからセーフです。タワーが東側塞いでるからの価格設定となってる。Sタイプの28階から上の値幅は80万単位ではないから関係あるはずです。私はレジデンスタワーに太陽光発電に桜色がないのが気になる。エネファームはどっちも付いてるんですね。

>>1644 マンション検討中さん

セーフ？

大阪メトロが長堀鶴見緑地線増発、中央線は森ノ宮行き最終電車を遅くするそうです。本当は中央線もラッシュ時増発があるともっとありがたいですが、まあいい話ですね。
https://news.mynavi.jp/article/20190221-775194/

>>1644 マンション検討中さん

太陽光発電によってどれぐらい電気代が安くなるのでしょうか？

太陽光発電は共用部の照明などに充てられるはずだから居住者の電力が浮くわけじゃない。共用部の維持費としての管理費に影響するはずだが電気代の節約分を精査するには情報不足です。
エネファームで各戸の電気代がどれほど浮くかは既にエネファーム導入マンションの事例はあるのでネットで検索すればブロガーの記事など参考資料を見つけることが出来ます。

>>1648 匿名さん

災害時の停電があった場合等も役立ちますか？
管理費は太陽光発電分少しは安くなってるかが疑問ですね。

【世界初！分譲マンションにセット導入】
積水ハウスさまと大阪ガスは、共同で家庭用燃料電池エネファーム type Sとスマートエネルギーハウス蓄電システムを採用した次世代のエネルギーシステムを、大阪市内で開発している40階建て超高層分譲マンション「グランドメゾン上町台 ザ・タワー」に導入します！ 244戸全てにエネファームを設置し、うち一部住戸にはエネファームと蓄電池のセットを世界で初めて装備☆
っていうのしかヒットしてこないので、具体的なブロガーのURLください。
それから営業の人がタイプSメニュープラン２の物件でもサービスバルコニーから大阪城は見れますよと言ってたと思うのですが、これは信じれる情報でしょうか？