グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

>>1250 匿名さん

結露の原因を勉強し直すことをお勧めします。

マンションの北向きに住んでますが結露できません。出来るのは断熱・サッシ性能低い、加湿器たきすぎ、ストーブに薬罐置きっ放しなどが理由かと思ってますが北向きは普通に暮らしてても毎日出来るものなんでしょうか？

南東角部屋は今朝の写真から想像下さい。

タワーマンションの場合はどちらの向きが価値高いかという観念は薄れてきています
やはり眺望重視な価格設定が一般的です　高速や目の前の建築物やあるいは将来リスクの高い場合は低く設定され、例えば大阪城や富士山など景観価値が高い場合には当然人気が集中するため高く設定されます。陽当りが全く無いのはまずいですが、タワーマンションの陽当りは北向きでも問題ありません、むしろ昼間は主婦しか家にいないため紫外線や部屋の日焼けを気にして避ける方も多くいます。
湿気はむしろバルコニーと反対側が北の玄関や水回りの方が要注意です、北リビングはペアガラス等の仕様により結露はほとんどありません。
したがって向きは好みによる別れ方となっております。
ただ関西では南東が根強い人気です。私個人的には北東リビングがよかったのですが、今回は東にＤが建ってるため悩みました。

ここは各部屋の坪単価だと南西部屋が一番高いね

>>1255 匿名さん
もし眺望抜けてる階で坪単価安いなら南東が買いなのでは

https://diamond.jp/articles/-/108990?page=3
今回の買いはモデルルームで使用されたＫタイプです
積水は答えを言ってくれてましたね

>>1257 匿名さん
もう１つのモデルルーム間取りであるTR-Dも北向きでしたね。やはり眺望価値でしょうか。
北向きはコーナーガラスじゃない中住戸もスパン広いし、ベランダ半透明ガラスで明るくなるよう工夫されてますね。

>>1119 マンション検討中さん
今度確認しておきますね。

>>1259 匿名さん

宜しくお願いします。

このマンションがこんなに高い理由を知りたいです。駅至近でもないし、リセールで考えても難しいと思うし、管理費高いし、どこが魅力なんでしょうか？

リセール難しいかなぁ

新築の現時点で売れ残ってるのがリセール難しく魅力ないという事を物語ってると思いますがねえ。

4戸だけでも難しいですかね。

中古物件でもYahoo不動産に掲載されるまで残ってるものは、魅力ない売れ残りです。例えば人気のアップルタワー大阪谷町なら売りが出たら、Yahoo不動産に出るまでもなく、売買されています。私も賃貸ではなかなか借り手がないので、分譲で手放した瞬間に買い手がついたことあります。大阪の物件価格は昨年夏でピークアウトしたと思いますので、これから新築マンションに手を出すのは、死ぬまで住むという気持ちでないと買えません。

日本は1000兆円借金があるので、金融緩和でインフレしないと合法的に借金を返せません。30年で物価は3倍になるでしょう。でなければ借金を返せません。
ですので、不動産は買いです。資産は分散しましょう。

ここも売れ残り判定されちゃうんですね笑
どんだけ

大丈夫ですよ 東京など三十年前のマンションんがここと同じ単価で販売されています。
爆上がりはしないが二割安はならいと私は思います。

>>1227 匿名さん
板マンとタワマンは別個に論じるべきで、タワマンの眺望価値と板マンとは条件が違う日当たりの話がごっちゃになってます。

引渡し予定まで、まだ1年以上あるのにね。

金融緩和しても一向にインフレに進まないじゃないですか。ダイソーで108円で何でも買えて、くら寿司で外食。給料あがってないのにインフレはありません。TPPで今後オージービーフなども安く買えますし、2％の目的には到底追いつきません。また、ドル円相場も110円程度にしか円安になりません。要するに世界的に金融緩和をしていて、日本円の値打ちが下がっていることによる若干のインフレで、給料が上がって物価が上昇するという政府のシナリオとは違う方向に動いています。30年で物件価格3倍という事は3000万台の物件は全部億ションですね。資産の分散の部分は同意しますが、おっしゃってる極論には異議ありですねえ。

関西で8,000万円オーバーになると、比較的条件の良い選択肢が増えるので、求める条件によって悩ましいところです。

第一次分譲で買った人にはあと一年ですが、後4戸売り切るのは大変ですって、ウェルネス難波宮は結局売れ残って今でも新築未住居で売ってます。まあ、見ててください。積水さんがどのあたりで広告費から手を引くかを注視目ています。

>>1271 見送りさん
ホントその通りだと思うんですが、ASEANの首都と比べると日本、特に大阪の好立地不動産はものすごく安く感じるんですよね?。局地的では上海、香港なんて普通に10年前の3倍になってますしね?。

では、残り4戸まで我慢した人が勝ち組かな

>>1261 見送りさん

お金のない方の常台詞です。
どうせどこも買えないでしょう。

>>1273 見送りさんに同意さん

心配いりません関電三井と京阪が価格発表したら売れるので

>>1263 見送りさん

8000万超の高層階ははじめからリセールを考える部屋ではありません。永住してもいい実需の方が時間をかけて選んでいかれるものですよ。マンションを知らなすぎですね。

>>1267 匿名さん

あなたは今まで失敗だらけの残念な人生でしょうか？

>>1279 マンション検討中さん
ぼちぼちの人生ですが、今の段階でこの物件が売れ残り判定されるのが失当な気がして書き込んだ者です。ところで何の話をされてるんですか？

そんな大げさに考える必要はありません、安定期に入ったとみるべきで通常どうりの取引がしばらく続くということです。これからはいいものは売れ、そうでないものはなかなか売れないということです。
1年でほぼ完売してるのは他に例がなくかなり人気が高い物件といえます。

損だの特だの、買いだの売りだの、人の考えはそれぞれでしょう。凝り固まった脳みそで自分の中の絶対的な知識でマウント取りたいだけの人の書き込みが多いですね。そんな寂しい人がここの住民でないことを祈ります。ただ、過去の例や他物件の情報などは凄く有難いです。失礼しました。

タワーマンション初めてなのですが、わりと高層階の部屋であれば、洗濯物は基本部屋干しか風呂干しなんでしょうか？

>>1284 買い替え検討中さん

南向きの21階に居住してますが、バルコニーに干してます。

このスレはあまり上品でないやりとりもあるものの、かなり参考になる情報が多くて助かってます。何人くらいの方が書き込んでいらっしゃるのかわかりませんが、どうか今後とも宜しくお願いいたします。

北東部屋かつ低層部屋が最もリセールバリューが高いと言うのは大変参考になりました。住みよい南向きや眺望の良い高層部屋は新築のときは人気があるものの、中古の際は選ぶ余地がないことが多く大してリセールバリューはないということですね。

>>1287 マンション検討中さん
でも、その分日当たりや眺望などの満足度が上がるなら永住志向の方なら重視したくなりますよね。うまくできていると思います。

なんか、大阪にIR決まらなかったらどうなるみたいな感じになってきてますね。

香港メルコ、大阪IRに1兆円を投資　同社で世界最大規模の施設に
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO40024230V10C19A1LKA000/

IRがあるからこの物件は買いとならないでしょ。中央線沿線の物件全部買いということでしょうか？私は見送り組ですが、地元の裕福な人が永住目的でこの物件を選んでいると説明を受けましたし、実際知り合いで買った人も裕福な子育て世代が2戸、地元の老夫婦が1戸、子供なしの熟年カップルが1戸といずれも良い方ばかりです。リセールバリューとか考えるのならば、住み慣れない街で収益性の良い物件を買えばいいと思うのですが、人によって考え方は色々あると思いますが、私にとっての住居は、ソファーみたいなもので、長く良いものを使いたいということで、メルカリで売るとか買う段階では念頭にないです。おそらくこのクラスの物件を買っておられる方はこの物件に最低10年は住もうと思って買っておられると思います。10年後の話なんて誰も分からないと思います。10年前に2LDKを買いましたが、こんなに上がるとは思って買ってません。結果論です。両親の介護が必要になったので、中央区に住む実家の近くに中古分譲を買って引っ越してきました。先のことは分かりませんし、現在円満な家族でも離婚や家族の病気など様々なことで、状況は変わると思います。一般的に考えてこの物件が魅力的なのは事実だと思います。大通りに面してないし、旧東区でブラタモリでも紹介されたように歴史のある地域です。向かいのドンキもガラの悪い客層ではありませんし、イズミヤも便利です。追手門や城星といった私学も近く、谷町線で女の子なら四天王寺高校、男の子なら星光学院に谷町線で直ぐです。校区の南大江小学校・東中学校や大手前高校・清水谷高校など公立としては大阪で上位校です。残り4戸という事ですが、凄い好評と思います。90㎡あれば家族の数にも寄りますが満足できる広さなので、竣工までには完売だと思います。よく不動産価格はピークアウトしたと記事ありますが、価格未定の物件が人件費が上がっていく中でそんなにお得買えるとは考えにくいです。

ここ場所は良いと思います。そばに大きな公園 避難場所には最適。買い物、学校、言うことなし。
ただ天井高低い。。
それと大金持ちだけの平面駐車場。。

タワーの平面駐車場はどこもお金持ち用ですよ。
みんな車が大き過ぎてぎちぎちで、使いにくそうですが。

駐車場高くない？もっと安くして欲しい

平面駐車場にはランボルギーニ、ベントレー、AMG、ジャガーといった面々が停められるのか。。。

まあ、億単位の住まいを買う方はそういう車も買えますけど、そういう趣味かの問題だから案外国産だったりもしますよ。お近くにはイタ車もいますね。ベントレーはもうちょい東に行かないと見かけないかな。SUV系なら近くの平面借りる手もあり。

>>1296 匿名さん
松屋町にレクサスがありますね。私は隣のトヨタでプリウス買いました。入り口も対応も全然違います。この辺りは車持たない人多いです。

>>1273 見送りさんに同意さん
ウェルネス難波宮？
この近辺にそんなマンションありましたっけ？

>>1299 匿名さん

ウェリス

ウェリス難波宮のことだと思いますよ。３年前にできた物件です、検討したことあるので覚えています。

年収１千万超えててもユニクロの服着て、築３３年のマンションに住んでます。車もありませんが、海外旅行には結構お金かけても平気です。人それぞれお金かけるポイントが違うと思います。ただ、０金利の間に土地欲しいのですが、良い場所がなかなか出ません。

新築タワーの売れ残りも視野に入れていかれてはどうでしょうか？土地は中央区なかなかでませんよ。待ってる間の空家賃がもったいない感じしますけど…。https://www.livable.co.jp/mansion/CRQ191005/

>>1302 マンション検討中さん

そのレベルではタワーは住めませんよ

>>1304 マンション検討中さん

土地が欲しいと言ってる人に、タワーは住めませんよって？

ここは富裕層が購入する所ですよ。年収なんて関係ない。
今いくら有るか。五億以上なら超富裕層だが 3億から5億なければヘーベ100万近いマンション購入はあとがしんどいよ。

>>1306

ハードル高！w

この辺りで１０００万越の年収位で土地は買えません
１坪今は２５０万以上します。
年収１０００万位で多いと思う人はこのマンション買えません。逆にローン大変だなと思います。

>>1308 マンション検討中さん

頭金なしのオールローンという発想がおもろい。

>>1308 マンション検討中さん
ツッコミどころも多いけど、確実に知識も視野も狭い人なので無視でいいです。

1000万超の年収は一般的には多いと思いますが。
中央区のタワーマンションを購入される方はほとんどがそれ以上の年収かあるいは自己資金を十分にお持ちの方です
管理費、積み立て金、駐車料金、固定資産税を合わせるだけでも月10万前後になります。
ましてや土地と建物ですと駅徒歩10分圏でも30坪で8000万前後となり
もはや現実的ではありません。

ヒルトップって、ボーケン跡地から下ってますよ。
更に言えば、法円坂交差点からもなだらかに下ってます。

正確には「坂の途中」です。

>>1312 匿名さん
そうすると大阪城しかヒルトップ名乗れる所なくなっちゃうんですけど、どこまでならヒルトップでOK？

上町筋までやろね、本当にトップ言いたいなら。
でもまあ、ここはヒルトップでもええんやないの？
NHKとか歴史博物館とか府警本部はヒルトップ扱いでええんやろ？

>>1314 匿名さん

地形マニアだね。ブラタモリ！

>>1311 匿名さん
1000万でも大阪であれば堅実な暮らしをされている方なら十分買えると思いますけどね。フリンジベネフィットとか踏まえないと実際のところ分からないですし、おなじ1000万といっても「年収に限り虚偽は一切言わぬ　1000万…！1000万だが…法人で使える金のことは言っていない　そのことをどうか諸君らも思い出していただきたい　つまり…その気になれば資産管理会社がタワーマンションを買い…法人名義で高級外車を買うことも可能だろう…ということ…！」
みたいな方もいらっしゃるでしょうし。

東京のあの湾岸タワマン族の会社員の平均年収は750万円です。会社員ね。みんな死んじゃう。

私は年収1,000前後の30代ですが、ぶっちゃげ余裕があるわけではないので駐車場借りるかどうするか考えます。子供いるからあったら便利なのは分かってるけど。無くても何とかなるかなーと思ってます。

年収１千万円超えでも、現在の年齢や貯蓄、共働き、家族構成、親からの相続額など次第だと思います。先ほどドンキで買い物してましたが、現在３０階部作ってるという状況のようです。上町筋との標高差は、ほぼないのでヒルトップと言ってもいいと思います。ただ、隣のDグランセとのお見合いが残念ですね。この辺に住んでる人間ですが、車のない友人は多いです。私は車好きなので所有してます。一様マンションの契約駐車場、月額１万４千円借りてます。残り4戸がセールになったらとちょっと色気持ってるのでこの掲示板読んでるのですが、そうした情報お持ちの方いらっしゃいませんでしょうか。

>>1320 地元住民さん

確かにそう。資産なんて自分の稼ぎだけでなく親の経済状況でかなり変わる。
車は興味なければ、この辺はタクシー代わりに利用できるくらいカーシェアが充実してるから、あえて所有しない人も多い。

>>1321 匿名さん
同じことを書き込もうと思っていた。上町交差点、タクシーの運転手さんも良く拾うっておっしゃってたのでここらは車持たずタクシー&カーシェアの人結構いると思いますよ。子供がいる世代でもね。ここだって理事会で決議とればタクシー常駐スペースつくったり、EV充電スペースをカーシェア置き場にしたりすることも可能。ご年配の方や車が好きな方以外、自家用車の時代じゃなくなってくるかもしれない。

>>1320 地元住民さん

この界隈で1万4千円は破格値ですね。羨ましい。

>>1316 匿名さん
確かにそうですね。一般の会社員と会社役員の同じ稼ぎでは、稼ぎ以外の部分が違いすぎる。

今までで積水のマンションで最後値引きとかあったんですかね？それこそ買う人にしか分からないからモデルルームに足運ぶしか分からないですよね。「条件次第で買う」という意思を伝えると多少はあるんですかね？

>>1325 気になるさん

普通ないです。
完成して現地販売になった時は多少交渉できる可能性はあります。
これは大手デベロッパーでほぼ共通してます。

>>1326 匿名さん
完成前でも普通にある。物件とタイミングによる。

>>1327 匿名さん

例えば？

隣のタワーマンションはリーマンショック後に値引きを決めてすでに契約した人にも平等に改定後の価格で販売していますね。そういうパターンもあるんだなと思いました。当時のスレを見に行ったら買った理由がここと似ていてほっこりしました。

>>1329 匿名さん

は　これは例外ですよね

経験上、値引きはデベからの提案が多いですね。
値引きといっても、実質的な値引きですが。
あとは提携割引より良い条件にしてくれるとか。
タイミングとして多いのは、インテリア商談がすでに終わった後とかですね。

>>1331 匿名さん

どの物件でいつ実質的な値引きがあったのですか？
ここ最近の話ですよ。
リーマンショック後とかではなく

>>1327 匿名さん

普通にあるとは具体的にいつどの物件でどのような値引きがあったのですか？
是非参考にお聞かせ下さい
因みに私は元大手デベロッパー社員です

1331さんのような経験あります。
2016年、某メジャー7です。

具体的に書くのはデメリットしかないので差し控えます。

>>1334 匿名さん

それは物件価格の実質的値引きだったのですか？

なぜそんなに必死になっているのですか？別に売れ残りを買う人に値引きがあってもいいのでは？何か都合が悪いのですか？

>>1332 匿名さん
直球の質問ですね。笑
具体的に書くことは差し控えますが、財閥系デベ、関東で知名度のあるデベからありました。
ここ2、3年内、大阪市内の話です。
あと鉄道系デベからも魅力的な提案ができると言われましたが、物が魅力的でなかったので、話は聞かずにお断りしました。
「魅力的な提案」「上と相談できる」とかが常套句な気がしますね。

>>1337 匿名さん

そのレベルの話なら問題ありません
ありがとうございました。

>>1336 匿名さん

むしろ値引きを期待しているのだが。値引きの質問されたら困りますの？

車持たない世帯増えると
駐車稼働率減るので
維持費に還ってきますよ
できるだけ埋まって欲しいです

駐車場の収益が大きいというのは私の住んでいるマンションでも起こっていることです。月額３万円で埋まっていた駐車場に空きが増えて収益減の為修繕積立金の負担を増やすことをつい先月のマンションの理事会で決めました。ただ、最近の傾向として大阪の駅近マンションで車を持たない世帯が多いのは新築マンションのデベが考えてないのかなあとも思います。

駐車場に関しては台数が法令で定められているので、デベを責めるのはかわいそうかな。
ここも最小限で作ってます。

>>1342 匿名さん

最小限ではないけどね。

みんなやたら詳しいなと思って調べたら
「大阪市共同住宅の駐車施設に関する指導要綱」
http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000005212.html
というものがあるんですね。
ここは70戸以上かつ商業地域で全戸35平米超えなので40％以上の物件ですか。244戸×40％=98台以上の設置が最低ラインのところ104台＋福祉1台にしてるんですね。

>>1331 匿名さん
提携割引はどのくらいかと思ったら、1％くらいなんですね。神戸医師協同組合向けのチラシではここもジオもプラウドも1％引き。
https://www.kobe-ishikyo.or.jp/wp/wp-content/uploads/2018/09/20180901....
このくらいだと普通にインテリアオプションXX万円分無料券みたいな販促と同じレベルのように思います。

あるに越したことないが
ドケチ過ぎますな

85～90㎡くらいで探しています。レジデンスにするか、こちらにするか真剣に悩んでいます。水と緑があるのは魅力的なのでレジデンスで契約と考えていたのと、ザ・タワーもうは売切れてると思いこんでたらYahooで調べ事をしている時にネットの広告に４戸残ってるというのを見て、問い合わせしたら3戸ほど希望の広さが残ってるとのことで、迷いだしてしまいました。ローンは一億程度は通ると思います。もちろん全額ローンにするつもりもありませんが、億ションでなければ買えます。また、上記の1％割引も使えます。公平な立場でアドバイスをいただけませんでしょうか。大きな買い物なので後で後悔したくありません。

2つ選択肢があると思うと、第3の選択肢があることに気づかないのでは？

立地は妥協しない方がいいですよ。恐らく本当に住みたい駅近には新築がないのではないのですか？

仰る通りです。ローレル谷六は一番大きいのが売れてしまいましたし、狭すぎます。アップルタワーも4LDKの案内を不動産屋さんからいただきましたが、7580万で築10年以上というのと10階ということに抵抗ありで決断できませんでした。第三の選択肢って何ですか？

2つとも
買わないという選択肢です。