グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

金利が低いので月の支払いも考えて組めるだけローン利用するのも良いとは思います。
10年で考えたらローン金利以上に運用もできるでしょうし。
希少だと思います。ヒルトップは。
（なんか営業マンみたいですが違います）

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北向きでベランダに出たり窓ギリギリまで近づかないと大阪城見えないってのは価値としてどうなんでしょう？リビングに座って見えるのとでは全然違う気がします。

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>>1152 買い替え検討中さん
それなら関電三井タワーか京阪タワーをお待ちください。

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>>1151 買い替え検討中さん

大阪城見えない部屋でも買いですか？

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>>1151 買い替え検討中さん
タワマンだからヒルトップとかどうでもいいと思うけど。それよりも駅近の方が重要かな。

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>>1152 買い替え検討中さん
角住戸は床までFIX窓だからリビングに座って見れますよ。中住戸は階数次第でしょうね。

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>>1152 買い替え検討中さん
それ言ったらほとんどのタワマン高層階は普段空の景色か同等の高さのビルビューしか無いので価値ないですね。梅北二期も公園が近すぎて緑が見えないから無価値。

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　住宅ローン控除は、年末のローン残高が４０００万円未満になるとその残高の１％を最大控除額にされてしまう仕組みなので、１０年間で合計４００万の還付を受けるためには借りてから１０年経過時に残債がまだ４０００万残っている必要があります。最初に借りた額が４０００万であれば、初年度からさっそく残債が４０００万を割れて１年あたり４０万円の控除が受けられません。
　３５年固定１．２％の条件であれば、５５００万くらい借りると毎月の返済がざっと１６万１千円で１０年経過時に残債が４１６０万程度となり、ちょうどよいです。
　ちなみに、一括で買う現金余力もあるけど、一括で払ってしまうと手元流動性が著しく乏しくなり、子供の教育資金のためにもまとまった額の流動資産を手元に残しておきたいという事情なのであれば、いざとなったときに返せる原資の余裕がかなりあるということですので、変動金利で借りるリスクも低いと思われます。もちろん、一部繰り上げ返済の手数料が無料という前提でです。ここの提携ローンは一部繰り上げ無料だったはずです。なお、３５年変動０．６５％であれば、毎月の返済がざっと１４万７千円くらいで１０年経過時の残債が４０６０万程度になります。
　１１５１さんが指摘されているように、低金利で借りたお金を原資に手堅い投資をすれば、借りる金利である１．２％、０．６５％以上のリターンを得ることも可能です。いったんフルローンで借りることにして融資が実行された時の金利を確認してから、１０年間での住宅ローン控除額を最大化しつつ金利負担を最小化できる金額まで一部繰り上げ返済する手もありますし、余裕資金は資産運用に回すという考え方もありだと思います。

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>>1156 匿名さん

それは北東角のことで北西角は見えないですか

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>>1158 匿名さん

あらゆるスレで中身ないなあ。
荒らしまで始めて残念な爺さんやね。

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>>1160 検討板ユーザーさん
ごめん例の投資家さんとは別人です。中身ないって何？控除額が増えて戻ってくるお金と借入額が増えて金利負担が上がるとどっちが大きいねんみたいな話？

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手堅い投資というのは無いと思います。銀行定期預金の金利は下がり続ける一方です。現在0.45％が最高で、私が預けている信用金庫の中では協栄信用金庫や（きんさん）が一番高いです。従って、税金の20％と復興税引かれて1000万預けても一年で3万数千円しかもらえません。一括で買えればそれに越したことはありません。団信は魅力的な保険だと思いますが、住宅ローン控除400万枠を満額使おうとしなくても5000万未満の方が諸費用なども考慮に入れたら、いくら金利が変動で0.525％と低いとは言え、余分に払わないといけないことには変わりありませんので、10年間控除を受けてからの繰り上げ返済が賢明だと考えます。ザ・タワーさんは残り4戸という事で、2704号Fタイプ、2607号Sm2タイプ、3305号Qタイプ、2907号Sタイプが残り一年でどんな順で売れていくか興味あります。ローンの手数料割引などを唱えておられる方が居ますが、244戸あって残り4戸となり引き渡しまで1年あるのにこの時期から積水ハウスから割引の提案があるとは考えにくいです。
今後のマンション価格の動向ですが、私は株価と連動するという基本的な考え方なので、高止まりが続くと思います。日経平均底堅く2万円をキープしてますし、日本人の人口がピークアウトするというのはよく言われますが、外人の売買もありますので、そんな単純な話にはならないと思います。消費税10％にUPしてからも+3年の住宅ローン控除期間延長や相続の前借などがありますので、心配になるほど大阪市内マンション建設されてますが大方の悲観論に反して、買っといて良かったになると期待しています。今年の年末年始ハワイで過ごしましたが、物価は日本以上です。一昨年は香港ディズニーランドで年越しましたが、香港も日本以上の物価です。日本が住みやすいのに、物価は安すぎるような気がしてなりません。タイのバンコクも仕事柄よく行くのですが、10年前よりも1.7倍ほど物価上昇しています。日本（大阪）は世界的にはまだまだポテンシャルあるのかなと思ってます。法人税下げて、民泊認めるような方向に変われば、総悲観のマンション価格の下落論は飛んでいくと思います。「2016年の今後の不動産価格動向」なるブログ読んでても、これから下がるとありましたが大阪はむしろ20％上昇しました。また、住宅ローンが組めるくらいの年齢に達してから子育ての20年間を、狭いマンションや古い段差だらけの昔の間取りで不便するのも生き方としてどうか？と思ったりもします。

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長すぎ

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>>1163 匿名さん
ちゃんと読んで参考にする人もいるよ

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マンション投資は難しいことを考える必要はありません。
例えば6000万で買って自分で住もうが貸そうがかりに家賃25万とすれば年間300万ですね。10年で3000万ですからたとえ10年後の売却価格が3980万でも損しません。勿論細かな経費や金利や還付金の差し引きがあってもおおざっぱにそういう計算です。
信託に私もかなりいれてますけど次の物件を探してます。まあ潰れない事が前提条件なので
トラフで潰れたり水浸しになるようなものはあんまり買いません。

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1165さんの投稿は異議ありです。10年以上前のアップルタワーは分譲時以上の価格です。新築分譲4000万で買って、13年住んで5000万で売れるんですからリセールバリューも考えに入れるのは普通のことです。おっしゃってるほど単純な話でしょうか？マンション投資は難しいと思います。

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ん？マンション投資の話でしたっけ？

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>>1166 匿名さん

やらないことが一番損ていいたいだけです
銀行に塩漬けにするよりいいて事ですよ
実はどこを買っても大差はつきませんが
高層階と低層階の価格差が激しい場合は注意でしょう。あとは地元の賃貸屋さんと仲介業者に売りやすいか貸しやすいか聞くだけですよ

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>>1154 名無しさん
大阪城が見えなくても立地はいいですし、高層階ならどこも眺望は良いのでオススメです。寧ろ私はリビングの日当たり重視だったので南向きを選びました。大阪城はラウンジで見るのもいいかと^_^

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>>1169 評判気になるさん
徒歩5分は立地がいいとは言えない。悪くはないけど。

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1162さんに私も近い考えです。東京の話ですが、東京カンテイによると、02年の新築平均価格が現在の中古平均価格と近いです。つまり17年前に買ったマンションが新築価格で今売れるという事です。(勿論場所による)13年にオリンピックが決定したのとアベノミクス効果も重なり高騰しています。それに比べて大阪はそこまでの上昇はありませんでしたが、今回万博が決まりIRもほぼ決まりというのもあり、各鉄道会社の計画も考えると東京ほどではないですが、価値はさがりにくいのではないのでしょうか。
いっその事大阪ベイサイドをシンガポールのような街にしてしまえば、中央線沿線は暴騰するかもしれませんね笑 そうなれば10年ぐらいしたら売却して田舎に住もうかな。
最初から投資用として買うには金額的に難しいですが、住めて尚且つポテンシャルが高いと感じるならいい物件だと思います。

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>>1170 匿名さん
駅近いのは良いのでしょうが、アップルタワーに住んでる人の話だと、谷4駅前は外国人も多く車通りも多いので、実際の住み心地を考えた立地の事を言ったつもりです。

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>>1172 評判気になるさん
物は言いようだね

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話が噛み合わないと思いますので、これで終わりにしますが、6000万円で買った物件を家賃25万円で賃貸に出したとします。常に借り手があった場合でも仲介業者に一ヶ月5％の1.25万円、それからマンションの管理費、修繕積立金で2～3万円、賃貸収入に対する所得税で月額20万も残りません。そうすると10年で3000万ではなく2000万位にしかなりません。また、普通賃貸契約をすると賃貸者を退去させることはできませんので、入居者が出ない場合、6000万のもとをとるのに30年以上かかります。オーナーチェンジ物件として売りに出したら1割は安く出さないとなかなか売れません。30年間6000万が凍結されるくらいなら、やらない方がましという場合も出てきます。例えば今が不動産価格のてっぺんとしたら、塩漬けにしてた方が減らないので得という事になります。どこを買っても大差はつかないが、高層階と低層階には注意が必要という意見も、おおざっぱなのか細かいのかよく分かりません。また不動産屋に聞かなくても駅近で、価格が手頃であれば売りやすく、賃貸も付きやすいという一般論で答えが出ています。ご反論もあると思いますが、このスレッドの本題とそれますので、これで当方は引き下がります。

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>>1174 匿名さん

意味が全く理解できてない感じですね

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>>1174 匿名さん

大変言いにくい話で申し訳ございませんがマンション投資には不向きかと思います
勿論実際にはちゃんと計算して投資しますけどね。あなたにテクニックを教える必要もありませんのでどうぞ銀行にあずけておいてください。私が仲介業者だったころも客の資質は見極めてました。

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万博なんてとっくに織り込み済みの話

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>>1178 匿名さん

その通りですよ

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万博は織り込み済みだったと思いますが、分譲済みの240戸のこの価格帯を買える買主の人達が下手な買い物するかなあというのは率直に思いますねえ。

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>>1180 アップルタワー大阪谷町さん
言ってることがよくわからないです。

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>>1177 匿名さん
近鉄の話も中央線延伸の話も九条ー京阪新線の話も全て計画段階で決まってもないのに織り込み済みもなんもねーわ。

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>>1181 匿名さん
将来的に中古で売りに出した時に、この値段で買ってくれるのか、を言いたいんだと思います。

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>>1182 評判気になるさん
決まって無いからこそ織り込み済みなんだろ。

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検討版はどこもアンチと買えない人たちばかりでウザイので住民版で楽しみましょう！

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>>1159 マンション検討中さん
北西角からの視点は863に出てるけど、北西角のコーナーガラス北向き部分だけでも最高層の王様部屋じゃなくても4?6mのスパンあるんですが、むしろなぜ見えないと思うのか。

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>>1186 匿名さん

高層階はともかく中層階以下だとリビングから椅子に座って見るのは見えても見づらいのでは？

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森ノ宮中央か中道でタワマンとかができたらイイネ！
車があるうちはいいけど、電車は環状線の方が使い勝手がいい。

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>>1187 マンション検討中さん
いやー中層階の方が逆に相対的な大阪城の高さがあるので見えやすいでしょう。そもそもGooglemapで大阪城天守との直線距離を測ると1100mとけっこうな距離があり、対するザ・タワーは高さ130mだから角度はそんなに変わりません。天守閣前の地面とGMザ・タワーの標高差は10mなので地球の丸さと光の屈折は無視して4階くらいでやっと天守の標高とと水平くらい。距離1100に対し階高1フロアごとに3.25mくらいしか上がらないので入射角は6フロアで1度くらいしか差がつかない。10階から15階で1-2度くらいだから、もう階数差というよりも視線が角住戸なら床のすりガラスを超えるか、中住戸ならベランダの手すりを超えるかの問題。

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それなら今回の目玉は北西角部屋10階前後だったてことになりますね？
まあ北側中住戸も買いか

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>>1190 匿名さん

大阪城重視の人ならそうかもしれませんね。
ただ大阪城が見えるといって結構遠いから、大阪城ビューではなく、景色の中によく見たら大阪城が入っているという程度だから、より見晴らしのいい高層の方がいいでしょ。

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永住される方にはね、
ただこの物件積水は価格設定上手いのか下手なのか高層階との坪単価半端ないですね。この物件は実需主体を知り尽くしての設定かな

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低層階が安すぎたということ？

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価格表ご覧下さい　低層階は角部屋でも大阪城ビューで200前半です

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ここは大阪城ちっちゃく見えるだけだからね。京阪タワーに期待だな。

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>>1195 匿名さん

ｄグランセ5階から１度見ましたが結構見えてて思ったより大きく見えてましたよ

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>>1196 マンション検討中さん
小さいよ

1キロ以上距離あるから

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>>1197 匿名さん

城マニアですか？
普通はお堀や緑も含めて全体を観るものですよ。

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↑むしろかなりの城マニア。
一般人はお城と言ったら天守閣をイメージしますね。

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>>1198 マンション検討中さん
それならビルに阻まれずに難波宮越しに見えるこっちの高層階が最強やな。

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でも小さいとマニアさんに言われるよ

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堀見たい奴なんていねーわ

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どちらにせよここは城から遠すぎるわ。しかも城を見るためには北向きを選ばなければならない。

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結論見る角度的にはそう変わらんから天守を見たいだけなら中層でも高層でもあまり変わらんから見える低層が一番コスパいい。ただし高層階の方が見晴らしがいいから大阪都心部最大の緑である城公園と難波宮も含めて前後に見晴らす贅沢が高層階にはある。
京阪タワーの方が天守に近いけど大手前の官庁街を挟み、こっちは法円坂の病院と公園を挟んで大して変わらん。城マニアも近づきたい人、全体を見たい人、角度や背景に映り込むものの景色の好みがあるでしょうから甲乙つけなくてもいいでしょう。

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確かに部屋から大阪城が見えるよと友人を招くと、がっかりされるかもしれませんね。

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京阪タワーだと東向きで高層階を買わなければ大阪城は綺麗に見えません
かなりコスパ悪そうなのと　東は谷町筋に面してて騒音や空気が悪そうで住みたくないですね

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>>1203 匿名さん
遠すぎるって、船場のタワマンでも見えるかどうか話題になることがあるのに、これ以上どう近づけばいいの…。
これ以上近づくなら、テレビ局、私立学校、官庁街がんセンター府庁博物館NHK国立病院を地上げするか、かつて皇居だった史跡公園を乗っ取るしかないでしょ…。

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>>1169 評判気になるさん
南向きもヒルトップボーナスがあるから見晴らし最高ですよね！

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>>1188 マンション検討中さん
中道は疑問が残るけど、森ノ宮中央は激しく同意です。あの方角はキューズモールが出来て市街地として繋がった！しかも玉造方面は静かで落ち着いてる。

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南向きは建物がいつ建てられてしまうかもしれないとおびえながら住まなければならないのと、角部屋はかなり暑いですよ。
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手が
つきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

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>>1211 匿名さん

あと景色が順光で見やすい。
タワマン北向き派の常套句やね。

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>>1179 マンション検討中さん
不動産でも参入しやすい区分投資は厳しいでしょう。やるなら一棟でしょ。

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1棟は空室率が高くて、さがしてもいい物件がみつかりにくくリスクも分散しにくいため
また不況時には現金化が難しく私はやりませんが、土地や戸建なら転売したりしました。
マンション投資はやはり経験が必要でこれから右肩上がりでなくなるので素人さんには難しいと思います。実需の方はそんなに心配いりません。
投資で転売目的の方は注意が必要です。

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>>1211 匿名さん
西は論外として、南東角と北東角なら新築価格も中古価格も特別な要素が無ければ南東角が高いのは何故ですか？北が人気なら何故価格に反映されていないのですか？

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デベロッパーによって価格設定の仕方はちがいますが、眺望価値が同じ場合は南東がやや有利です、ただ最近のタワーマンションの角部屋はサンルーム化しており、常に遮光が必要になり南西よりも北東ついでは北西角のが人気がうつってきております。
ひさしがある昔のマンションに住み慣れた方は特にタワーマンションデビューの方は南にこだわって購入されます。

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>>1216 匿名さん

北が人気なのに価格に反映されていない理由になってないぞ。

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眺望価値が同じなら北向きが高く設定されることはありません

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>>1218 匿名さん

1211 匿名さん
タワーに住み慣れた東京人は特に南西角部屋は暑すぎて引越ししますが、なかなか買い手がつきにくいです。人気は北向き角部屋ですよ

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だから、なぜ人気のはずの北向きが新築も中古も安いのですか？
文章の趣旨理解できないのですか？

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>>1219 匿名さん
なんで南西にこだわる？誰も西の話なんてしていない。北と南、北東と南東の比較をしているんだよ。都合の悪い事には答えないのかな？

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だから上手く部屋を選んでね

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北の中古はだいたい安く買い叩かれているぞ

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文章の意味ちゃんと考えてね

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>>1219 匿名さん
逆だよ。北向きの方が買い手がつきにくいよ。

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>>1225 匿名さん

南向き購入者さんですか南西じゃなければ大丈夫心配ありませんよ

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本当に北向が人気なら、例えば全邸南向の物件とかあるけど何故？

全邸南向が建築可能な物件は全邸北向でも建築可能なはず

なら何故全邸北向の物件は存在しないの？

北向きは不人気だからだろ

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眺望価値が同じなら一般的人気は以下の通りです。

角部屋
南東＞南西＞北東＞北西

中部屋
南＞東＞西＞北

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>>1227 匿名さん

板マンとタワマンを混同したらダメ。
タワマン、北向きで検索してみ。

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>>1229 匿名さん
北が安い理由早くね。

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>>1229 匿名さん

じゃこの物件はどうして南東と南が売れ残ったのですか？　スカイラウンジから大阪城は見れるのに

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>>1229 匿名さん
ん？なになに？

板マンは南向きが人気で、タワマンは北向きが人気なの？

じゃあなぜタワマンの北向きって安いの？本当は人気ないからでしょ？

君言ってること矛盾しすぎ

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要するに南又は東で大阪城ビューが最強ってこと。

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明るい北向部屋でもやはり湿気ります。
北向きと南向きでは全然違います。
個人的には日が当たらない部屋は苦手ですね。

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>>1226 マンション検討中さん
この物件南西完売しちゃってるんですけど。売れ残ってるのは南と南東。南西も人気あるよ。

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南東角に関しては東隣の大和さんのマンションが視界を遮るのが大きいのではないでしょうか。28階建てですから、角部屋でもサービスバルコニーからの眺めがマンションというのは魅力に欠けます。スカイラウンジも最初は利用するかもしれませんが、19Fは人気で第一次分譲で完売していました。19Fはエレベーターが4基とも止まる貴重なフロアですが、逆にたくさんの住民やその他の人が集まる騒がしいフロアになるかもしれないという懸念もあります。この物件は大阪城ビューが人気の一つですから、北は完売早かったです。アップルタワーでは北向きは高速が目の前で南側の方が人気です。それぞれの物件で人気のある方角は違うでしょう。

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>>1236 検討中さん

それにしても南東が2こも残ったのは不思議。
理由がわかるひと教えて下さい

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一般的には南向きの方が日当たりも良くリビングが明るいので人気ですけど、このマンションはやなり大阪城か見えるという付加価値があるのはプラスになってるのではないでしょうか。
中高層階北向きは割と年齢層の高い世帯の方が買ってると聞きました。

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>>1237 マンション検討中さん
ディーグラとお見合いしか考えられない。ちなみにここは南東と北東どちらが坪単価高いのですか？

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南東20階前後を買いました。お見合いは良いのですが、日当たりはどうですかね？東側の。

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スレが伸びてると思ったら投資家さん達の間取り談義になっててびっくりです。実需ばかりと思っていたものの結構投資で買われてる部屋もあるんですね。
結局ここはどこがお得だったんでしょうか？
イズミヤお見合いのパンダ部屋？それとも大阪城ビューを確保できる中層階北向き中住戸？

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ここ投資の方多いんですか？
ほぼ実需と思ってました。

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>>1239 匿名さん

眺望がふさがってる駐車場側の南西と周辺建物がある4階以下は極めて安くそれ以外は大差をつけてません

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>>1244 通りがかりさん

間取り的にも投資で買ってる人は少ないてしょうね。ただみなさん将来売却の事とか考えて売りやすいとか得だとか自己満足の話をしています。

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投資は少ないでしょうがこの立地、またグランドメゾンが好きな人はセカンド目的などで持ちたくなるのかもしれません

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>>1214 匿名さん
だから差別化できるので、面白いですけどね。
プロ、ファンド、セミプロ、素人入り乱れた本当の勝負ですけど。

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上の方ではありませんが、皆さんご存知だと思いますが、北向きが安いのは戸建てやマンションの昔からの北側は寒い暗いジメジメなどの悪いイメージが強いため売れにくいからでは
タワーマンションの北側は遮るものがなければ十分明るいですし直射日光が入らないためカーテンを開けて眺めを楽しむことができます　夏もそこまで暑くならないし冬も気密性が高いのでそこまで寒くなく結露も出ません
南向きよりも眺望が良い場合は北向きの方が高くなります

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>>1249 ご近所さん
夏暑くなりにくいのはあってますが冬はやっぱり寒いですよ。あと気密性が高ければ結露がでます。物理の基本です。

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