ブランズタワー梅田 North

>>569
適当なこと言いすぎ．
うめきた２期にマンションは建たないでしょう．
ニューヨークのセントラルパークを模した大緑地公園になる予定です．

>>564
中津に住むという決断をするなら，食料品はデパ地下で買うという経済力が必要．
中津なんかにスーパー作っても収支が成り立たないからできないでしょう．
中津に住みたかったらデパ地下かコンビニで買いなさい．

>>574 マンション検討中さん

最初の案では、各デベの半分以上がマンションを計画にいれてるけど、おまえ、何見てんの？北の端か南の端かで値段変わるだろうけど。

セントラルパークって、おまえ、その規模わかってんの？

>>569 マンション検討中さん

第1次のコンペ提案を見ても、当然だがマンションのカケラもない。
さらに、開発に暗雲が立ち込み始めたな。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO22183580S7A011C1000000

都会の緑と水の広場がテーマですよね。
私はセキスイか竹中の案が好きです。
セキスイやと福島側に緑を段々に植えたビルが建つんですよね。
竹中の案やと、開発の区域の周りに高層ビルが建ってましたね。
こんな素敵な場所ができるなんて本当に楽しみです。
開発にお金がかかっても、人がたくさん住んで、固定資産税が増えれば大阪市も結局潤いますもんね！
橋本さんて凄いなあと思います。

>>577 匿名さん

大林、大ガス、三菱、オリックス、阪急、スミフ、昭和、大和、阪急、積水、どれみても住宅、レジデンスが入ると書かれとるわな。笑

賃貸も含まれるやろうが、分譲マンションがほとんどやろ。本番コンペでどこも住宅はずすんかいな。

すでにコンペ本番中。中止なんかあるかいな。笑

あとは旧郵便局あとに何が建つかですよね！
あそこは便利やし、うめきたの庭もみえるし一等地ですね。
マンションかビルかまだ決まってないんですよね！

郵便局後にマンションたつかなあ。

あんな一等地で線路駅隣の騒音の大きいところに住居は難しくない？

住居は北ヤードが公園になることや車の出入りが少なくしてることを考えても住居は北ヤード周辺に固めるのでは？

北ヤード公園から線路上でダイレクトににいける商業施設を作って、桜橋側の南北をいきやすくすれば、ハービスENTももうちょっと人がくるんじゃないの。高層階はリッツが移転するとか。

>>579 マンション掲示板さん
大阪の顔になる場所なので、各戸に室外機置場を確保するようなことはやめて、デザインを重視して欲しいですね。
高級賃貸が一番実現しやすいと思いますが、分譲でも専用共用区分と管理費の工夫で可能だと思うのですが。

こうやって、税金使用せずに民間に北ヤードを開発してもらって大阪全体が発展していってるって本当にすばらしい。大阪には今、推進力を感じる。
これも、松井知事と吉村市長だからできていること。これまでの自民党の政権でずっと何十年もできなかったことだからね。
維新が日本全国に広がると大阪でできてることがどんどん広がっていくんだけどね。
ここ10年の大阪は本当にすばらしい。

>>583 通りがかりさん
本当ですね。ビニールテントだらけだった中之島と靭公園かバラ園になって、周囲の不動産が高騰してますもんね。
ステーションCITYも素敵やし、10年後には中之島も便利になるし、橋下さんにもっと続けてもらいたかったです。
大阪市は固定資産税で潤って、全てが好循環ですね！

>>584
バラ園なんてここ10年の話ではないですよね。
ステマ？

>>585 匿名さん

元々あったけど、改修したのはここ10年じゃなかった？

>>586 匿名さん
もともとあったのですが、2000年代はホームレスがたくさん住んでました。大阪城、靭公園、中之島など、あらゆる公園や川辺に。それを主に市職員が頑張って退かせて住居に住まわせていったり、自立させたり
、そうやって大阪にも憩いの地が戻り、川沿いをボートで観光できるように、なったんです。

ただ、その分生活保護費が膨らんで行ったと…
何だか複雑ですな

>>588 通りがかりさん
生活保護費はもっと、自立を促せるように考えるべきですね。あとは現物支給。

前に比べて値上げされたみたいですが何%程度の値上げですか？知ってる方おられたら教えて下さい。

私がほしいところは約3%でした

今はバブルで高いので賃貸で我慢する時期だな。

＞＞592
家賃35万の賃貸で年間420万
5年後くらい下がると考えて家賃総額2100万
家賃35万なら物件価格が9000万くらいでその物件が7000万に下がっても結果は、ほぼ同じでは。

賃貸と購入で悩みますよね。
分譲賃貸も何度か見に行きましたが、使う人目線ではないので新築・築浅以外はどこも微妙な印象でした。
数年前は中古をフルリフォームして快適に暮らしてましたが、今は新築物件至近の中古が何故か新築より値上がりしてるので、マンション建設後落ち着いたら値下がり確実なので購入できず。
万博誘致も考えると、バブルが終わるのは5年後を超えるかもしれず、結局新築を購入して、マンションの出来上がりを我慢強く待つしかないようです。
職場から家まで遠いままですが、どうしても遠くてしんどい時は、ビジネスホテルなどを利用して凌ぐことにしました。

>>591 マンション検討中さん
坪単価はグラントフロント大阪と同じですか？それとも高いですか？

グランフロントは今坪単価660越えしてそうですよね。
ブランズは坪単価300以下の物件も多数あったと思います。
中古はしばらく考えない方がいいと思います。

バブルの時に買わなくても
少し落ち着いた値段の頃に買うのがいいね。

と言い続けて5年経ちました。

>>598 匿名さん
3年前くらいまでは寧ろ買い時やったように思うのですが、、、

>>593
購入時費用、管理費、修繕積立金、固定資産税etcも考慮してね！

>>599 マンション検討中さん

買い時を逃したってことやん。

>>601 匿名さん

そんな気がします。2014年築までのマンションが仕様がいいと聞きます。その後徐々にオリンピックに向け建築費が高騰し、それに伴い中古も値上がったような構図と思います。

>>600 匿名さん
あと、賃貸やと月2万ちょいの住宅手当てがでるような、、、

高層マンションの大型用地の取得が難しいそうです。ホテル用地業者が買いあがってます。

万博が年内決まりカジノが決まればふつうの方は高層タワーマンション取得は？です。

最低でも５００万以上単価以上でしょう。
グランドフロントは１０００万オーバーでしょう。


海外の富裕層が中古を買いあさってます。そもそも売りが激減してます。いまの２倍の単価で５年後売れる可能性
がありますからなかなか金銭事情が悪化した人以外は売りません。

取得から設計企画見積もり売値を決めて販売開始まで
早くて３年はかかります。入居まで約６年ぐらい中程度で200～300戸でも最低５年つまりいまから入札は2023年から2024年竣工です。
ようやく大阪も世界の大都市の最低単価ぐらいになるそうです。

日本一外人が来たい街は大阪です。東京より人気です。大阪京都奈良高野山方面セットです。

ホテル」稼働率」も日本一です。今確認申請受理されてる多くのホテルが皆完成してももしカジノ万博が決まり観光者が急角度で増えてる為
一万室が不足するそうです。
儲からない高層マンションはより難しくなると言われてます。

知り合いの中国、韓国、他のアジア人富裕層はガンガン買ってます。一つのマンションで３億円から５億円ぐらい。あるところにはあるんですね。

>>604 購入経験者さん
suumoの中古高値マンション全然動いてないけどなあ。
今後、曽根崎2丁目に住友不動産が900戸のマンションを建設することが決まってます。また、同じく住友不動産が堺筋本町りそな銀行別館跡地および近隣の土地を購入しており、ここにも超巨大マンションができることが決まってます。
人口減で、今後マンションは売れ残っていくことが予想され、万博が終わればゆっくり値下がりするのは、決まってると思います。
日本も急速な人口減と高齢者増加に伴う莫大な医療費を税金でカバーして、大量の国債を抱えながら、原発もやめていくでしょうし、数十年単位でみると不安要素を沢山抱えた国です。
世界人口は増えていますが、世界の他の都市も発展していくと思います。
そもそも、その頃自己防衛のできない日本が国として残ってるかもよくわかりませんし。
このまま青天井に不動産価格が上昇し続けるとはとても思えないです。

>>604
適当なこと言わないで下さい。
最上階のペントハウスならいざ知らず、
坪500万っていうのは、66平米(20坪)の２LDKが1億円するんですよ？
坪1000万っていうのは、それが2億円するんですよ？

東京の超一等地じゃないんですから、ありえないです。
その東京だって坪350万円くらいで新築マンションが買えるんですから(豊洲など湾岸部)

大阪のポテンシャルが正しく評価されて行くのは嬉しいですが、
おかしな数字で誤解を与えるのは良くないと思います。

>>607 周辺住民さん
同意します。
因みに去年の都道府県別観光客数は
1位東京18000ちょっと
2位千葉15000ちょっと
3位大阪14000ちょっと
4位京都9900ちょっと
5位福岡5000くらい
ディズニーとusjが人気なんでしょうね

国際的には日本よりも香港マカオが人気なことを考えるとカジノにより観光客の伸びは十分期待できそうに思います。これも橋下さんと維新の悲願ですね。
パチンコや競馬に触れずに、カジノだけ邪魔してきた民主党は意味わからん。

新築平均価格で中津が北浜を上回りました。
中之島だ船場だと気取ってみても、やはり資産性で梅田エリアにはかないません。
市場は正直ですね。

>>613 匿名さん

投資目的なら住環境は関係ないから、中津は有利でしょうね。

>>614 匿名さん
投資目的で買ったとして、ブランズにたくさんある80m2台の部屋はどんな風に使うのがいいですか？
賃貸？寝かしとく？民泊？

中国人に買ってもらうのが一番。
民泊と違って友達に貸すなら違法じゃないし
なんばから御堂筋線一本で行けるしね

>>616 匿名さん
80m2台をどんな風に貸しますか？賃貸？

>>617 マンション検討中さん

脱法民泊

>>618 匿名さん

あれ？マイナーキャンペーン？
中津は投資にいいと言っていたのですが、、、

投資ということなら、ここより中古の方が良いかも。
今週のスーモ特集によると、新築は高くなってるが、中古は梅田や北浜と比べて大幅に安いから買いだと思う。

>>619 マンション検討中さん

マイナー？意味間違えてませんか？

眺望の悪い中古が、眺望のいい新築より高くなってます。中古の値上がりは新築を超えてるので、中古の相場は落ち着くのを待った方がいいと思います。固定資産税も中古が高いし、売買手数料もかかるしね。中古はほっとけば、早く売りたい人は管理費もバカにならないし、そのうち下げざるをえないので。逆にブランズ梅田はあと2回値上がりします。

>>622 マンション検討中さん

現在SUUMOででてるセントラルマークタワーは売買手数料、消費税を含めて坪303万超えです。どちらもファインタワーとブランズに面してます。ブランズとセントラルマークタワーの距離は30mです。11階の前の東と南に50階建のタワーが聳えます。ブランズが出来上がると、一気に2000戸も供給されておそらく供給過多になり、しばらくすると少なくとも今でてる東側は下がるあるいは出しても中々売れないはずです。他の中古も同様です。
中古は今が天井で、全然高額物件は動いてないので、今のうちに売ってしまいたいんだと思います。
曽根崎の一当地の小学校跡地にもスミフがマンションを建てるはずですし、、、

共用のスカイフィットネスが24時間利用可能なのは地味に良くないですか？
最近は24時間制のジムも増えてきましたが、まだまだ少ない状態です。
東急スポーツオアシスの専属トレーナーがパーソナルサポートを
してくれるようですが、有料サービスでも良いので継続されるといいですよね。

>>622 マンション検討中さん

あと二回値上がりするのは本当ですか？

>>625 検討板ユーザーさん
正確には住友商事の人が「あと2回くらいあがるんじゃないかなあ」と言ってました。
それが住友のやり方だそうです。
別のマンションの営業の人も「住友はそうですね。あそこは財力もあるし特殊です。
「在庫は資産」という考えで売れ残ってもいいみたいです。」と言ってました
「逆に言うと、今後それだけの価値になっていくものと会社は判断してるみたいです」とブランズ梅田の営業の人が言ってましたよ。

>>626 マンション検討中さん

なので、決定で言われてるわけではなく、プロの人たちの予想みたいです。

>>628 検討板ユーザーさん

住友不動産も絡んでるみたいで、「住友不動産のやり方」と住友商事の営業が言ってました。
あくまで、予想で「多分、あと二回くらいあげてくると思う」と言ってました。
で、その話を別のマンションの営業にしたら、「そうでしょうね。住友は特殊です」と同意してただけです。
確定ではないですが、ブランズの営業と他のマンションの営業が、同じ予想をたててただけです。
確定ではないので、値上がりかわかってから購入してもいいと思いますよ！

>>629 マンション検討中さん

なるほど。ありがとうございます。

青田売りなのに、人件費も維持費も固定資産税も金利も払っても、長年かけて値上げしながら売る方が利益出るってのが、不動産屋じゃないのでIR読んでもよくわかんないんですよね。誰でもできるならどのデベもやるんでしょうし。

転売や賃貸で出る分を仲介で回収したり、現金多めで金利がかからないとかはあるかもとは思いますが。ここ単独物件じゃないし。

このやり口はシティタワーだけでしょうかね？郊外のシティテラスでもやるのかしら？桃山台は早期完売させたいのかな？って感じですが。

>>630 マンション掲示板さん

私も住友不動産が絡んだマンションは今回が初めてなので、よく知らなかったのですが、他のマンション(具体的にはイトチュウ)曰く「財力や資産があるからできる」と言ってました。
どうなんでしょう。今回のブランズ中津は値上がり直前に40件以上の成約があったようですが、、、。
桃山台も駅直通で人気がありそうですが、、、。一度見に行っておいたら、値あがる直前に葉書などで知らせてくれるみたいですよ。

なんか，ブランズ梅田のスレだけど，あんまり関係ないみたいだね．
ここはマンション好きの遊び場だな．

>>624 匿名さん

そのパーソナルサービスに月50万円以上掛かるみたいですけどね…

しかもエレベーターマットに至っては2週間毎に交換という速さです。
確かに一般的にマット表面のコーティングが取れるとされてるのが、2週間にはなりますが
パーソナルトレーナーの人件費の高さやマット交換の速さといい、ちょっとどうなのかと思ってしまいました

>>634 マンコミュファンさん

正直セコイ。

>>635 匿名さん

でも、こういう人が見逃してしまうことに気づいて、目を光らせてちゃんとやっていくれる人は優秀でしっかりしてると思います。そんな人が一緒に管理してくれるなら安心ですね。

>>636 マンション検討中さん
過剰に不必要に管理して、稼ぎたいだけ。
高層階は富裕層だろうから、あまり気にしないだろうし。高層階に住む人だけはね。
低中層階の人はそれほどでもないだろうから、その辺は意見が別れるんだらう。

>>637 匿名さん

マンションの管理は大変やし、記載漏れや不要なものをしっかり見つけてくれる人がいると助かります。特に大規模であれば、出ていくお金も大きいので。高層階も相続対策や法人購入されてる方が多く、投資目的にしろ結局金銭目的なので、無駄なお金が出ていかないに越したことはないと思います。

共有部分はファンタワーとの差別化が出来ていますか？
ファンタワーの場合、ジムは何階にありますか？

>>639 匿名さん

ファインタワーの事は、そちらの掲示板で尋ねられた方が回答が得られるかと思います。

ここはグランフロントのライバルとなるような物件になりそうですか？

中津駅が最寄駅という意味ではライバルといえますね。距離はありますが、雨に濡れずに徒歩で大阪駅（梅田駅）へ行けるのはグラフロ。ただし真冬は相当寒いでしょうね。反対に寒さをあまり感じずにお出かけできるのはブランズ。仮に同時に各々のマンションを出発したとして、難波へ早く行けるのはブランズと思います。。

>>642 匿名さん
オーナーズタワーにライバルいないでしょ。
あれは別格。
このマンションのライバルはあくまでも、中津のマンションだけ。
グラフロとの比較をまじめに語ってて、びっくりもんやわ。

>>643 匿名さん

無粋なやつやなぁ。

グランフロントには勝てないですね。ザ北浜などに勝って、関西2番手になれそうですか？

>>645 マンション検討中さん
なれません。

>>646 名無しさん

では、何番手になれそうですか？

>>647 マンション検討中さん

購入層が違うので何とも言えないですね。同じマンションでも間取りや景観によって変わるので。自分の住みたいところが1番でいいと思いますよ。
因みにウメキタ2期で恩恵を受けるのはグランフロントの西向きの間取りになりますが、私は西向きが苦手なので駄目です。
北浜を選ぶ人は中津を選ばないし、中津駅直結を選ぶ人は北浜を選ばないと思います。

>>644
は？どこが？

やっぱり北浜ミッドタワーがいま売り出してる中では1番なんですかね？

大阪の外の人からするとブランズもグランフロントに近く、ライバルになりえると感じるかも知れませんが、
実際に足を運んでみると、済生会病院前の交差点の所が致命的に重く、もう一つの通路の高架下も雰囲気悪いので、梅田と中津は分断されています。
(そのおかげで中津は梅田の喧騒から離れられる良い面がありますが)

立地で言うと「梅田の中に住んでる」のと「梅田に近い」の違いかと思います。

ただ駅直結、それも梅田みたいな激混みのターミナル駅でなく、比較的すいてる駅なのも毎日の通勤ストレスを考えれば利点だと思うんですけれどね。(もっともこういう所に住む人は平凡なサラリーマンではないので同じに出来ませんが。)

マンションは本当に好みによると思うので1番や2番なんてないと思います。
坪単価は現在ザ北浜とグランフロントで400万超えしてますが、中古も含め売り出し時の値段と、実際の物件価値は必ずしも比例せず、売買の上手下手の方が大きく関係するので。
ミッドも北向きは素晴らしい景観ですが、南向きはプラウドとお見合いですし、ブランズも西向き30階くらいまではセントラルタワーとお見合い、南はNTTビルの建て替えの可能性もあり、阪急インターナショナルホテルも高くそびえてます。また、梅田2期の開発にあたって、南側に今後も高層マンションが建つ可能性が非常に高いです。
私自身の理想は便利な田舎（緑が多くて空気が綺麗）で広くて眺望の良いガッシリとした低層マンションの４階以上、平面駐車場が理想なので、そもそもタワーに住みたくないのが本音です。

私も651さんと同じ意見を持っていて、なぜ予想以上に売れ行き良いのか、びっくりしています。単身者住戸としての賃貸利回りが確保できるならまだしも、住宅としての中津は受け入れられません。やはり、淀屋橋・北浜の方が落ち着いていていいと思います。
今後も建設費用がどんどん上がるので目先の利回りとか関係なく、資産価値が維持されるとお考えなのでしょうかね。

653に追伸
別にネガ意見という訳ではありません。
この建物の規模からして、もしランドマークとして認知されたら資産価値はあるんだろうなと思います。

>>654 匿名さん
中津てそうですよね。あまりいいところではないイメージです。
あくまでも御堂筋直結が大切なんじゃないですか？
ただ梅田もイメージよくはありませんが、、、
グランフロントタワーはグランフロントのイメージがいいのと二期開発のお陰で局所的にいいいだけだと思います。
中津の3つのタワーがグランフロントを超えるイメージになることはないと思いますが、御堂筋直結なのでリセールは困らないかな、と思います。

個人的にここはグラフロより外観、共用施設、中庭のセンスの良さが光る。専有部は少し残念ですが、ランドマークとなれるポテンシャルは秘めてると思いますよ。

>>656 マンション掲示板さん

共有施設と中庭は関西タワーマンションの中に一番お気に入りです。

グラフロレジは最寄りは阪急中津で一歩はずれると悲惨だよね。梅田からも大阪からも遠い。でも隔離されててグラフロと二期公園が隣で静か。

ここは地下鉄中津だから阪急中津よりマシで、立地も実質梅田圏で便利。でも二期とは近く見えてもで断絶されてて恩恵は少ないしし、電車と車の騒音が酷いので住居としては辛い面も多い。

投資家ならどっちも似たように見えるのかな。

実需なら、静かに住むならグラフロ、通勤と買い物ならここって感じだけど。

>>656 マンション掲示板さん
中庭は確か上層階でしたよね。どれぐらいの広さ?入れるの？眺めるだけ？

>>659 通りがかりさん
このサイトで載っていたので見ました。
関西では、最上級の施設じゃあないかと。
東西の間口が広いので、南北から眺めるとランドマークになり得そうな気配。
規模が成し得る技ですな。

ジムとライバリラウンジは最高！

NTTビルもしマンションに建て替える場合、タワーマンションに建てられますか？

>>662 マンション検討中さん

NTTビルがマンションになる場合、南にピアスタワー、北はブランズ、西がファインタワーで眺望は東のみになります。
マンション建てても、売れないのではないでしょうか。

>>663 名無しさん

そうですね。心配なのはホテルか賃貸、オフィスビルですね。

24時間有人管理と24時間利用可能なフィットネスジムがついているのは凄い。
フィットネスジムも、生活サイクルが仕事に大きく左右される現代は
ジムの時間に合わせて運動するのではなく、時間がとれる時に運動できれば
何よりですよね。

運動して自宅風呂もいいですね。

今は24時間営業しているジムもあるようですが、運動しに駅前に出かけるよりもマンション内で気楽に運動できる方が続きますよね。
子育て中のお母さんのように自分の時間がスキマ時間しかないような方にとっても嬉しい施設だと思います。

ジムがついてることに越したことはないが、入居者が管理費として利用料を払ってることを忘れないでね。
使わない人にとっては、金払ってるだけ。

>>668 マンション検討中さん
ジムがあることで資産性が高くなると思います。

>>669 検討板ユーザーさん

利用者が少なかったら廃れるリスクはありますがね。

将来的に管理組合でもめる可能性がありそうですね

買う前は資産に見えるかも知れませんが、10年20年運営して行くと負債を抱えている気持になるかもですよ。

タワーパーキングも高額なメンテナンス代がかかり、非難の的になりやすいですが、
これはまだ利用者が駐車場代を払っているので、プラマイとんとんにする事が出来ますが、

ジムだと、使用料を取って運営費用を賄わない限り、お金が出て行くだけで、
しかもごく一部の利用者のために住民全体が費用を払っている状態で、
使う派と使わない派で存続すべきかの意見が全く分かれますよね。

年間どれくらい保守費用がかかるかは、今からでも売主に聞けばすぐ確認できます。
通常は住民理事会前に承認事項として全部の管理費用明細が送られてきます。

個人的に、ジムがマンションの資産になるかどうかは些か疑問です。
ジムの管理費はマシンの保守点検費用ですか？
確かに年間どれくらいかかるのか、住民負担はどれくらいか事前に把握できれば
将来的にかかってくる費用の予測が立てやすいかもしれません。