ブランズタワー梅田 North

固定資産税は年間予想で
どれくらいの金額になるでしょうか？参考にさせてください。

ここにも中之島の人が湧いてたんですね（笑）

タワーマンション、大阪の人って好きそうなイメージがあります。

総戸数は多いと思っていましたが653邸なんですね。販売はどういった順序でしょうか。プレミアム、エグゼクティブ、ラグジュアリー、アーバンと分けて販売するのか、それぞれちょっとずつ売っていくのか。

間取り、新しいものが出ていたので見たのですが、内廊下だから角部屋が多いです。収納も多いです。

マンションの値上げが怖いですが、いくらくらいの値上げになるのかと思っています。

結局セントラルマークタワー もジオグランデもたいして値上がりしてないんだよね。

新築は高値でも売れるが中古はそうならないのなら、結局リセールは成立しないってことでは？

ここを400以上で売らないと旨味ないよね。400で買ってくれる人は420以上で売れることを期待してるよね。無理でしょ。

確かに高い。でもセントラルマークの中古も阿保ほど高い。不動産売買手数料を払うとセントラルマークの方が断然高くなる。
古くて眺望最悪なのに、おかしい、、、

>>558 マンション検討中さん
みんな投資の話ばかりしてますが、私たちはそれぞれの通勤の関係で利便性のいい物件を探してます。駅近で便利で目の前に建物がない物件が非常に少ないです。ブレンズタワーは確かに内装がちゃちくてがっかりしましたが、生活にはかえられません。中古が高すぎて逆にブレンズタワーがお得に感じてます。寧ろそんなに安くていい中古物件があれば教えてほしいです。

具体的にはセントラルマークタワーは売り出し時、坪220だったのが、現在中部屋や、一番眺望の悪い11階の部屋がどちらも坪266で出ています。不動産仲介手数料が3％＋消費税8%なので、坪単価だと273以上になってしまいます。
固定資産税の半額優遇も受けれず、大分割高です。
不動産に常識を逸した値段だと説明しても、今後まだまだ上がるから、値下げはあまりできないと言ってました。
逆にブランズタワーは部屋によっては、眺望の抜けた部屋も坪260でした。
いくら仕様がよくてもお古で、床も傷付いてて、眺望も悪くて、3年前の建物で、阪急からの騒音もまともにうける場所で、タワーパーキングも3年前の遅いもので、セントラルマークタワーにそこまで高値を出す理由がわからないです。
古い建物に高値をだして買う人の気持ちがわからないです。何も知らない人が、不動産屋に言われるままに騙されて買っているのでしょうか？
投資の話はよくわかりませんが、必要なものを買う上で、ブランズタワーは周囲の中古より十分安いと思っています。
本当は今すぐ引っ越したいのに、中古が新築より高いせいで2年間我慢しなければなりません。
逆に投資家たちが大阪の不動産の値段を無駄に釣り上げてて、ここでさんざん言ってるように今は買い時でないなら一旦撤退してほしいです。

団地マンションでも良ければ、中津3丁目のパークホームズだと上層階はウメキタ(南向き)や淀川(西向き)が眺望よく見えて、現在坪単価210前後ですよ。
1Kはなく全て3LDK・2LDKなので落ち着いた家族向けに良いですよ。
3LDK 70平米 4300万円くらいです。

住み心地が良いのか分かりませんが、不思議と人気で？賃貸募集中も売出し中も少ないです。

>>561さん
ありがとうございます。
不動産売買手数料こみで460万くらいでしたね。
新しいし、約10分歩くだけで1500万ほど安くなるならちょっと考えますね。
この間中津に行ったときに、昼間に道端で排尿してた人がいたので、道もみて考えてみますね！

>>560 マンション検討中さん
価格というのは市場が決めるんだよ。
あなたではない。

中津にタワーマンションが３つもできたので、今後周辺の雰囲気が大きく変わるんですか？おしゃれな店とか美味しいパン屋さんとかスーパーとか？

557の意見が事実と異なると思って発言しただけです。
ただ、個人的には、買う側からすると、条件の悪い中古が、条件のいい新築のと同等の価格がついており、最終的には1割増しの出費になるように感じています。
あくまでも個人の意見ですが。
ただ、この割高な中古を買う人たちの考えがさっぱりわからない、といったところです。

中津は美味しいパン屋さん既に 多いですよ。

カンテグランデ ベーカーリー
ハツタツ
ウステトパン
(コペンハーベスト)

古い建物多いので、やる気のある店主が出店する箱はいっぱいあります。そして次々にオープンしてますよ。
タワーマンションに入れるような所得層が増えれば 嫌でも街は変わって行きますよ。

このマンションはウメキタ開発の影響はどの程度なんでしょうか？
ウメキタまで少しあるし、ウメキタの北側に高層ビルを建てられると南側の景観が微妙になる可能性もはらんでると思うのですが。

うめきた2期にはマンション建設の可能性あると思う方いらっしゃいますか？
正直建つならブランズは保留にしようかと考えてます。

>>568 マンション検討中さん

建つでしょうが、最低5年後と思います。

中津の子育てはどんな感じですか？待機児童問題とか、近隣の小学校のことを知りたいです。、

関西地区は、梅田一局集中化ですねー。新大阪にも直ぐのここは、行動するには、最高のロケーションか？

御堂筋線は便利で梅田徒歩圏内が最高ですね！

買えるものなら買いたいわー
高層階の80平米以上の部屋

>>569
適当なこと言いすぎ．
うめきた２期にマンションは建たないでしょう．
ニューヨークのセントラルパークを模した大緑地公園になる予定です．

>>564
中津に住むという決断をするなら，食料品はデパ地下で買うという経済力が必要．
中津なんかにスーパー作っても収支が成り立たないからできないでしょう．
中津に住みたかったらデパ地下かコンビニで買いなさい．

>>574 マンション検討中さん

最初の案では、各デベの半分以上がマンションを計画にいれてるけど、おまえ、何見てんの？北の端か南の端かで値段変わるだろうけど。

セントラルパークって、おまえ、その規模わかってんの？

>>569 マンション検討中さん

第1次のコンペ提案を見ても、当然だがマンションのカケラもない。
さらに、開発に暗雲が立ち込み始めたな。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO22183580S7A011C1000000

都会の緑と水の広場がテーマですよね。
私はセキスイか竹中の案が好きです。
セキスイやと福島側に緑を段々に植えたビルが建つんですよね。
竹中の案やと、開発の区域の周りに高層ビルが建ってましたね。
こんな素敵な場所ができるなんて本当に楽しみです。
開発にお金がかかっても、人がたくさん住んで、固定資産税が増えれば大阪市も結局潤いますもんね！
橋本さんて凄いなあと思います。

>>577 匿名さん

大林、大ガス、三菱、オリックス、阪急、スミフ、昭和、大和、阪急、積水、どれみても住宅、レジデンスが入ると書かれとるわな。笑

賃貸も含まれるやろうが、分譲マンションがほとんどやろ。本番コンペでどこも住宅はずすんかいな。

すでにコンペ本番中。中止なんかあるかいな。笑

あとは旧郵便局あとに何が建つかですよね！
あそこは便利やし、うめきたの庭もみえるし一等地ですね。
マンションかビルかまだ決まってないんですよね！

郵便局後にマンションたつかなあ。

あんな一等地で線路駅隣の騒音の大きいところに住居は難しくない？

住居は北ヤードが公園になることや車の出入りが少なくしてることを考えても住居は北ヤード周辺に固めるのでは？

北ヤード公園から線路上でダイレクトににいける商業施設を作って、桜橋側の南北をいきやすくすれば、ハービスENTももうちょっと人がくるんじゃないの。高層階はリッツが移転するとか。

>>579 マンション掲示板さん
大阪の顔になる場所なので、各戸に室外機置場を確保するようなことはやめて、デザインを重視して欲しいですね。
高級賃貸が一番実現しやすいと思いますが、分譲でも専用共用区分と管理費の工夫で可能だと思うのですが。

こうやって、税金使用せずに民間に北ヤードを開発してもらって大阪全体が発展していってるって本当にすばらしい。大阪には今、推進力を感じる。
これも、松井知事と吉村市長だからできていること。これまでの自民党の政権でずっと何十年もできなかったことだからね。
維新が日本全国に広がると大阪でできてることがどんどん広がっていくんだけどね。
ここ10年の大阪は本当にすばらしい。

>>583 通りがかりさん
本当ですね。ビニールテントだらけだった中之島と靭公園かバラ園になって、周囲の不動産が高騰してますもんね。
ステーションCITYも素敵やし、10年後には中之島も便利になるし、橋下さんにもっと続けてもらいたかったです。
大阪市は固定資産税で潤って、全てが好循環ですね！

>>584
バラ園なんてここ10年の話ではないですよね。
ステマ？

>>585 匿名さん

元々あったけど、改修したのはここ10年じゃなかった？

>>586 匿名さん
もともとあったのですが、2000年代はホームレスがたくさん住んでました。大阪城、靭公園、中之島など、あらゆる公園や川辺に。それを主に市職員が頑張って退かせて住居に住まわせていったり、自立させたり
、そうやって大阪にも憩いの地が戻り、川沿いをボートで観光できるように、なったんです。

ただ、その分生活保護費が膨らんで行ったと…
何だか複雑ですな

>>588 通りがかりさん
生活保護費はもっと、自立を促せるように考えるべきですね。あとは現物支給。

前に比べて値上げされたみたいですが何%程度の値上げですか？知ってる方おられたら教えて下さい。

私がほしいところは約3%でした

今はバブルで高いので賃貸で我慢する時期だな。

＞＞592
家賃35万の賃貸で年間420万
5年後くらい下がると考えて家賃総額2100万
家賃35万なら物件価格が9000万くらいでその物件が7000万に下がっても結果は、ほぼ同じでは。

賃貸と購入で悩みますよね。
分譲賃貸も何度か見に行きましたが、使う人目線ではないので新築・築浅以外はどこも微妙な印象でした。
数年前は中古をフルリフォームして快適に暮らしてましたが、今は新築物件至近の中古が何故か新築より値上がりしてるので、マンション建設後落ち着いたら値下がり確実なので購入できず。
万博誘致も考えると、バブルが終わるのは5年後を超えるかもしれず、結局新築を購入して、マンションの出来上がりを我慢強く待つしかないようです。
職場から家まで遠いままですが、どうしても遠くてしんどい時は、ビジネスホテルなどを利用して凌ぐことにしました。

>>591 マンション検討中さん
坪単価はグラントフロント大阪と同じですか？それとも高いですか？

グランフロントは今坪単価660越えしてそうですよね。
ブランズは坪単価300以下の物件も多数あったと思います。
中古はしばらく考えない方がいいと思います。

バブルの時に買わなくても
少し落ち着いた値段の頃に買うのがいいね。

と言い続けて5年経ちました。

>>598 匿名さん
3年前くらいまでは寧ろ買い時やったように思うのですが、、、

>>593
購入時費用、管理費、修繕積立金、固定資産税etcも考慮してね！

>>599 マンション検討中さん

買い時を逃したってことやん。

>>601 匿名さん

そんな気がします。2014年築までのマンションが仕様がいいと聞きます。その後徐々にオリンピックに向け建築費が高騰し、それに伴い中古も値上がったような構図と思います。

>>600 匿名さん
あと、賃貸やと月2万ちょいの住宅手当てがでるような、、、

高層マンションの大型用地の取得が難しいそうです。ホテル用地業者が買いあがってます。

万博が年内決まりカジノが決まればふつうの方は高層タワーマンション取得は？です。

最低でも５００万以上単価以上でしょう。
グランドフロントは１０００万オーバーでしょう。


海外の富裕層が中古を買いあさってます。そもそも売りが激減してます。いまの２倍の単価で５年後売れる可能性
がありますからなかなか金銭事情が悪化した人以外は売りません。

取得から設計企画見積もり売値を決めて販売開始まで
早くて３年はかかります。入居まで約６年ぐらい中程度で200～300戸でも最低５年つまりいまから入札は2023年から2024年竣工です。
ようやく大阪も世界の大都市の最低単価ぐらいになるそうです。

日本一外人が来たい街は大阪です。東京より人気です。大阪京都奈良高野山方面セットです。

ホテル」稼働率」も日本一です。今確認申請受理されてる多くのホテルが皆完成してももしカジノ万博が決まり観光者が急角度で増えてる為
一万室が不足するそうです。
儲からない高層マンションはより難しくなると言われてます。

知り合いの中国、韓国、他のアジア人富裕層はガンガン買ってます。一つのマンションで３億円から５億円ぐらい。あるところにはあるんですね。

>>604 購入経験者さん
suumoの中古高値マンション全然動いてないけどなあ。
今後、曽根崎2丁目に住友不動産が900戸のマンションを建設することが決まってます。また、同じく住友不動産が堺筋本町りそな銀行別館跡地および近隣の土地を購入しており、ここにも超巨大マンションができることが決まってます。
人口減で、今後マンションは売れ残っていくことが予想され、万博が終わればゆっくり値下がりするのは、決まってると思います。
日本も急速な人口減と高齢者増加に伴う莫大な医療費を税金でカバーして、大量の国債を抱えながら、原発もやめていくでしょうし、数十年単位でみると不安要素を沢山抱えた国です。
世界人口は増えていますが、世界の他の都市も発展していくと思います。
そもそも、その頃自己防衛のできない日本が国として残ってるかもよくわかりませんし。
このまま青天井に不動産価格が上昇し続けるとはとても思えないです。

>>604
適当なこと言わないで下さい。
最上階のペントハウスならいざ知らず、
坪500万っていうのは、66平米(20坪)の２LDKが1億円するんですよ？
坪1000万っていうのは、それが2億円するんですよ？

東京の超一等地じゃないんですから、ありえないです。
その東京だって坪350万円くらいで新築マンションが買えるんですから(豊洲など湾岸部)

大阪のポテンシャルが正しく評価されて行くのは嬉しいですが、
おかしな数字で誤解を与えるのは良くないと思います。

>>607 周辺住民さん
同意します。
因みに去年の都道府県別観光客数は
1位東京18000ちょっと
2位千葉15000ちょっと
3位大阪14000ちょっと
4位京都9900ちょっと
5位福岡5000くらい
ディズニーとusjが人気なんでしょうね

国際的には日本よりも香港マカオが人気なことを考えるとカジノにより観光客の伸びは十分期待できそうに思います。これも橋下さんと維新の悲願ですね。
パチンコや競馬に触れずに、カジノだけ邪魔してきた民主党は意味わからん。

新築平均価格で中津が北浜を上回りました。
中之島だ船場だと気取ってみても、やはり資産性で梅田エリアにはかないません。
市場は正直ですね。

>>613 匿名さん

投資目的なら住環境は関係ないから、中津は有利でしょうね。

>>614 匿名さん
投資目的で買ったとして、ブランズにたくさんある80m2台の部屋はどんな風に使うのがいいですか？
賃貸？寝かしとく？民泊？

中国人に買ってもらうのが一番。
民泊と違って友達に貸すなら違法じゃないし
なんばから御堂筋線一本で行けるしね

>>616 匿名さん
80m2台をどんな風に貸しますか？賃貸？

>>617 マンション検討中さん

脱法民泊

>>618 匿名さん

あれ？マイナーキャンペーン？
中津は投資にいいと言っていたのですが、、、

投資ということなら、ここより中古の方が良いかも。
今週のスーモ特集によると、新築は高くなってるが、中古は梅田や北浜と比べて大幅に安いから買いだと思う。

>>619 マンション検討中さん

マイナー？意味間違えてませんか？

眺望の悪い中古が、眺望のいい新築より高くなってます。中古の値上がりは新築を超えてるので、中古の相場は落ち着くのを待った方がいいと思います。固定資産税も中古が高いし、売買手数料もかかるしね。中古はほっとけば、早く売りたい人は管理費もバカにならないし、そのうち下げざるをえないので。逆にブランズ梅田はあと2回値上がりします。

>>622 マンション検討中さん

現在SUUMOででてるセントラルマークタワーは売買手数料、消費税を含めて坪303万超えです。どちらもファインタワーとブランズに面してます。ブランズとセントラルマークタワーの距離は30mです。11階の前の東と南に50階建のタワーが聳えます。ブランズが出来上がると、一気に2000戸も供給されておそらく供給過多になり、しばらくすると少なくとも今でてる東側は下がるあるいは出しても中々売れないはずです。他の中古も同様です。
中古は今が天井で、全然高額物件は動いてないので、今のうちに売ってしまいたいんだと思います。
曽根崎の一当地の小学校跡地にもスミフがマンションを建てるはずですし、、、

共用のスカイフィットネスが24時間利用可能なのは地味に良くないですか？
最近は24時間制のジムも増えてきましたが、まだまだ少ない状態です。
東急スポーツオアシスの専属トレーナーがパーソナルサポートを
してくれるようですが、有料サービスでも良いので継続されるといいですよね。

>>622 マンション検討中さん

あと二回値上がりするのは本当ですか？

>>625 検討板ユーザーさん
正確には住友商事の人が「あと2回くらいあがるんじゃないかなあ」と言ってました。
それが住友のやり方だそうです。
別のマンションの営業の人も「住友はそうですね。あそこは財力もあるし特殊です。
「在庫は資産」という考えで売れ残ってもいいみたいです。」と言ってました
「逆に言うと、今後それだけの価値になっていくものと会社は判断してるみたいです」とブランズ梅田の営業の人が言ってましたよ。

>>626 マンション検討中さん

なので、決定で言われてるわけではなく、プロの人たちの予想みたいです。

>>628 検討板ユーザーさん

住友不動産も絡んでるみたいで、「住友不動産のやり方」と住友商事の営業が言ってました。
あくまで、予想で「多分、あと二回くらいあげてくると思う」と言ってました。
で、その話を別のマンションの営業にしたら、「そうでしょうね。住友は特殊です」と同意してただけです。
確定ではないですが、ブランズの営業と他のマンションの営業が、同じ予想をたててただけです。
確定ではないので、値上がりかわかってから購入してもいいと思いますよ！

>>629 マンション検討中さん

なるほど。ありがとうございます。

青田売りなのに、人件費も維持費も固定資産税も金利も払っても、長年かけて値上げしながら売る方が利益出るってのが、不動産屋じゃないのでIR読んでもよくわかんないんですよね。誰でもできるならどのデベもやるんでしょうし。

転売や賃貸で出る分を仲介で回収したり、現金多めで金利がかからないとかはあるかもとは思いますが。ここ単独物件じゃないし。

このやり口はシティタワーだけでしょうかね？郊外のシティテラスでもやるのかしら？桃山台は早期完売させたいのかな？って感じですが。

>>630 マンション掲示板さん

私も住友不動産が絡んだマンションは今回が初めてなので、よく知らなかったのですが、他のマンション(具体的にはイトチュウ)曰く「財力や資産があるからできる」と言ってました。
どうなんでしょう。今回のブランズ中津は値上がり直前に40件以上の成約があったようですが、、、。
桃山台も駅直通で人気がありそうですが、、、。一度見に行っておいたら、値あがる直前に葉書などで知らせてくれるみたいですよ。

なんか，ブランズ梅田のスレだけど，あんまり関係ないみたいだね．
ここはマンション好きの遊び場だな．

>>624 匿名さん

そのパーソナルサービスに月50万円以上掛かるみたいですけどね…

しかもエレベーターマットに至っては2週間毎に交換という速さです。
確かに一般的にマット表面のコーティングが取れるとされてるのが、2週間にはなりますが
パーソナルトレーナーの人件費の高さやマット交換の速さといい、ちょっとどうなのかと思ってしまいました

>>634 マンコミュファンさん

正直セコイ。

>>635 匿名さん

でも、こういう人が見逃してしまうことに気づいて、目を光らせてちゃんとやっていくれる人は優秀でしっかりしてると思います。そんな人が一緒に管理してくれるなら安心ですね。

>>636 マンション検討中さん
過剰に不必要に管理して、稼ぎたいだけ。
高層階は富裕層だろうから、あまり気にしないだろうし。高層階に住む人だけはね。
低中層階の人はそれほどでもないだろうから、その辺は意見が別れるんだらう。

>>637 匿名さん

マンションの管理は大変やし、記載漏れや不要なものをしっかり見つけてくれる人がいると助かります。特に大規模であれば、出ていくお金も大きいので。高層階も相続対策や法人購入されてる方が多く、投資目的にしろ結局金銭目的なので、無駄なお金が出ていかないに越したことはないと思います。

共有部分はファンタワーとの差別化が出来ていますか？
ファンタワーの場合、ジムは何階にありますか？

>>639 匿名さん

ファインタワーの事は、そちらの掲示板で尋ねられた方が回答が得られるかと思います。

ここはグランフロントのライバルとなるような物件になりそうですか？

中津駅が最寄駅という意味ではライバルといえますね。距離はありますが、雨に濡れずに徒歩で大阪駅（梅田駅）へ行けるのはグラフロ。ただし真冬は相当寒いでしょうね。反対に寒さをあまり感じずにお出かけできるのはブランズ。仮に同時に各々のマンションを出発したとして、難波へ早く行けるのはブランズと思います。。

>>642 匿名さん
オーナーズタワーにライバルいないでしょ。
あれは別格。
このマンションのライバルはあくまでも、中津のマンションだけ。
グラフロとの比較をまじめに語ってて、びっくりもんやわ。

>>643 匿名さん

無粋なやつやなぁ。

グランフロントには勝てないですね。ザ北浜などに勝って、関西2番手になれそうですか？

>>645 マンション検討中さん
なれません。

>>646 名無しさん

では、何番手になれそうですか？

>>647 マンション検討中さん

購入層が違うので何とも言えないですね。同じマンションでも間取りや景観によって変わるので。自分の住みたいところが1番でいいと思いますよ。
因みにウメキタ2期で恩恵を受けるのはグランフロントの西向きの間取りになりますが、私は西向きが苦手なので駄目です。
北浜を選ぶ人は中津を選ばないし、中津駅直結を選ぶ人は北浜を選ばないと思います。

>>644
は？どこが？

やっぱり北浜ミッドタワーがいま売り出してる中では1番なんですかね？

大阪の外の人からするとブランズもグランフロントに近く、ライバルになりえると感じるかも知れませんが、
実際に足を運んでみると、済生会病院前の交差点の所が致命的に重く、もう一つの通路の高架下も雰囲気悪いので、梅田と中津は分断されています。
(そのおかげで中津は梅田の喧騒から離れられる良い面がありますが)

立地で言うと「梅田の中に住んでる」のと「梅田に近い」の違いかと思います。

ただ駅直結、それも梅田みたいな激混みのターミナル駅でなく、比較的すいてる駅なのも毎日の通勤ストレスを考えれば利点だと思うんですけれどね。(もっともこういう所に住む人は平凡なサラリーマンではないので同じに出来ませんが。)

マンションは本当に好みによると思うので1番や2番なんてないと思います。
坪単価は現在ザ北浜とグランフロントで400万超えしてますが、中古も含め売り出し時の値段と、実際の物件価値は必ずしも比例せず、売買の上手下手の方が大きく関係するので。
ミッドも北向きは素晴らしい景観ですが、南向きはプラウドとお見合いですし、ブランズも西向き30階くらいまではセントラルタワーとお見合い、南はNTTビルの建て替えの可能性もあり、阪急インターナショナルホテルも高くそびえてます。また、梅田2期の開発にあたって、南側に今後も高層マンションが建つ可能性が非常に高いです。
私自身の理想は便利な田舎（緑が多くて空気が綺麗）で広くて眺望の良いガッシリとした低層マンションの４階以上、平面駐車場が理想なので、そもそもタワーに住みたくないのが本音です。

私も651さんと同じ意見を持っていて、なぜ予想以上に売れ行き良いのか、びっくりしています。単身者住戸としての賃貸利回りが確保できるならまだしも、住宅としての中津は受け入れられません。やはり、淀屋橋・北浜の方が落ち着いていていいと思います。
今後も建設費用がどんどん上がるので目先の利回りとか関係なく、資産価値が維持されるとお考えなのでしょうかね。