ブランズタワー梅田 North

>>266

何を求めるか？を再確認しましょう。

中之島は周辺環境や眺望がいい。

中津は地下鉄直結で便利。

中之島は不便ですけど雰囲気が良いんですよね。
中津は不便だし街の雰囲気は良くないんだよな〜。
でも御堂筋線は便利だし、茶屋町まで歩けばいろんな店があるのが中津の良い所かな。
スーパーは近くに良い所ないし、庶民生活には不便かもね。
近所の賃貸相場を見てもらうと分かりますけど、この辺りの分譲価格は明らかに割高だと思いますよ。

１期の販売戸数を見ると人気はまずまずでしょうか？

ちょこちょこと出ている、セントラルマークの中古と比べると、とても高い気がするけども、そんなのも気にならないくらいのお金持ちが買うマンションってことかな。。。

現地行ったけど住むにはどうなんだ？った環境だった。
なんか陰気臭くて地下鉄の入り口もボロボロ。
おまけに自販機の屑入れが溢れて周りにゴミが散乱してた。
便利だけど考えものだなあ、、、。

1期て218戸の販売ですね。2億7000万円が抽選になってましたね。

スレのびないけど人気はどうなんだ？

周りの環境やマンションの仕様より中津駅直結という利便性を選んだ人はファインタワーをえらんだのでここを買う人あまりいない。

ここは敷地が比較的広いため共用スペースに余裕がありますね
特に車寄せがあるのが良いと思います。

立地が良いため単価は高いですが、45階までは仕様を抑えて単価を低めに設定し
明らかにファインタワーを意識しているように思われます。
さらに、１階上がるごとに上昇する単価の割合は好立地の割にはかなり低めで高層階を選んだ方が割安な印象です。
また、台所や洗面、浴室などのスペースが比較的広めにとられている間取りもあり
ファミリー層にもターゲットを広げているようです。ファインタワーと違い食洗器も標準でついています。

確かに周辺の環境はあまりよろしくない面もありますが、なんせ御堂筋線始発駅（中津発着の便を利用するなら）の直上ですから御堂筋線でどっかに行ってしまえば関係ないかもしれません。
ただ周辺にスーパーが少なくサボイで事足りるならいいですが大淀のライフまで足を延ばさないといけないかもしれません。

中津駅は古くて汚くて暗くて駅直結でも・・・と思ってたら
新大阪、西中島南方と同じくリニューアル工事が行われているので綺麗になるようですね。

1期2次も35戸出てますね。計253戸ちょっとしたタワーマンションでしたら速完売の戸数ですね。やっぱり駅上は人気ですかね。梅田も歩いて行けますし悩みます。

スーパーは、サンプラザが意外に良いですよ。
綺麗ですし、安いですし、店員さんも良いです。

あとは、なんだかんだ生協も便利です。
部屋まで届けてくれますし、品質高いですし、種類豊富なカタログは見てて楽しいです。

梅田駅で乗り換えて、デパ地下のお惣菜を買って帰るのも良いですよ。

駅上にセブン(＆パン屋さん)があって、すぐ近くにドラッグストア付きのローソンもあるので
スーパーが近くになくてもあまり困らないですね。

良い物件だけど高いな、
買うか悩ましい

ここは高くて仕様が低いのはともかく、ピアスタワーとハートンとセントラルマークとファインタワーに囲まれてるのが厳しかったわ。

あとこの辺はホントうるさい。176、新御堂、中津沿いの下道、東西の道、阪急、どれも交通量がすごい。

近隣の中古見て騒音確かめた方がいいよ。近くのタワマンの20階台を内覧したが、通りに面してる側はT2サッシではとてもじゃないが私は夜は寝れないと思った。

低層で道路に面してないとそうでもないのだが、タワーの意味がないし難しいね。

ラマダホテルの時に宿泊したときも、部屋の位置によっては阪急の音はうるさかった。
鉄橋みたいな造りだから、JRよりも音が周囲に響きやすい。
京都線、宝塚線、神戸線と三線あるから、朝早くから夜遅くまで、ひっきりなしだしね。
でも阪急の騒音に関してはファインタワーがちょうど防音壁の役割をしてくれるんじゃないかな。
ファインタワーは阪急の騒音に直撃されると思う。

ここは早いもの勝ちと思い、即決で購入しました。

参考になるかわかりませんが、
購入にあたり集めた情報や購入を決めた理由を列記します。
（もちろん、購入しているので本物件びいきの情報です。）

*中津駅がグランドリニューアル（全面改装）されることは、大阪市交通局公式HPで発表されています。
*現在特急はるか等が通っているセントラルマークタワーの奥にあるJRの高架は、すべて地下に潜ります。
*うめきた2期区域の開発が完成するのは2027年頃です（中之島の新駅開発はここから、更に数十年先の話です）
*ピアス側にあるNTTのビルは、自社ビルであるためかなり高い確率で売却or高層ビルへの立て直し
*新御堂側（豊崎4丁目方向）は、一族共同名義で土地を保有している地主がいます。名義が複数名に渡っていることから、大規模な開発は難しいようです。（つまり高層ビルなどは建ちにくい）
*セントラルマークタワーの中古価格は、ブランズ梅田ノースと大差なし
*豊崎小学校は、教育の質のレベルが高い
*うめきた2期区域のタワーマンション（グランフロントオーナーズタワーの第二弾）は未定
*ブランズ本町は、四つ橋線　本町駅（御堂筋線は遠い）
*北浜ミッドタワーも同様に御堂筋線は遠い
*部屋の仕様は、中古になった際の価格にはあまり影響しない
*豊崎5丁目の公営・大阪市営住宅「豊崎団地」の建て替え・売却可能性

>>282 匿名さん

セントラルマークタワーの成約価格は@250から280程度ですこことの乖離が激しいです。

梅田最強のジオグランデでここと坪単価が同程度から下がる程度しかいきません。

今後の梅田次第ですが今はバブルの頂点で中古賃貸ともに新築についてきてないことから、おおよそここでリセール益を見込むのは厳しいというのがおおよその見解では？

賃貸でもこの価格だと賃貸も表面で3%台になり、市場がついてきてません。都心タワマンは固定資産税や維持費が高いので実質はかなり低いです。

>>282 匿名さん

豊崎小学校は校区的には人気ないと思いますが。すみません、明らかに恣意的なものを感じたので。

>>284 マンション掲示板さん
そうなんですね、私は子供がいないのでわからないのですが、豊崎小学校に通わせるためにわざわざ引っ越してこられる方が多いと聞いたもので。全く別の場面で、教育に従事されているかたからその話を聞きました。
個人的には、正直、子供を育てるような場所ではないと思います笑

>>283 匿名さん
実際のセントラルマークタワーの成約価格のことをおっしゃっていますか？？
そうですね、実際は既に値崩れが起きていて@220万くらいで取引がされている場合があるみたいです。値引き幅がかなり大きいみたいですね。これは、知人がセントラルマークタワーを購入しましたので、一つの事実です。

将来マクロ的にはバブルが弾ける、と言う状況になりますが、おそらく、同時に貧富格差が大きくなることが予想できます。
大きく下がる物件と、価格が維持される物件に別れるでしょう。
今は、時期的に利回りではなく、値崩れリスクを最優先に考えるべきでしょう。

と、私は考えます。